房地产项目贷款后评价及案例分析

房地产开发贷款业务培训房地产工程贷款后评价及其案例分析2005.12房地产工程贷款后评价及其案例分析

——总行房地产信贷部业务监管处

周文彪楼铁萍内容提要

●房地产工程贷款后评价概论●房地产工程贷款后评价内容●房地产工程贷款后评价方法和步骤●房地产工程贷款后评价报告格式●房地产工程贷款后评价案例房地产工程贷款后评价概论●房地产工程贷款后评价问题提出的背景●房地产工程贷款后评价的定义●房地产工程贷款后评价的目的和意义房地产工程贷款后评价问题提出的背景●工程贷款管理制度要求—中国农业银行中长期贷款工程后评价方法〔农银发[1997]222号〕该方法对中长期贷款后评价的资格及根本内容首次作出制度性规定。但过于简单，缺乏可操作性。—中国农业银行固定资产贷款管理方法〔农银发[2005]10号〕该方法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。—中国农业银行房地产开发贷款业务监管方法〔农银发[2003]387号〕该方法2003年9月出台，是房地产工程贷款贷后管理的主要方法，在第六章中对后评价工作提出了原那么要求，并设计了后评价表。房地产工程贷款后评价问题提出的背景●调查评估和贷后监管的需要—房地产工程审批发放及运作情况目前我行现有房地产法人贷款约2000亿元左右，其中大多为工程贷款。截止今年9月，总行自2000年以来约审批同意发放300多笔房地产工程贷款，涉及金额1000亿元以上。总行每半年通过NOTES要求分行上报一次工程贷款运作情况表，要求每年至少一次上报工程贷款运作情况报告。从局部分行上报的情况来看，一些工程实际运作状况与初期调查评估有很大出入，工程运作出现重大风险，有的归于失败。出现风险和失败的原因何在，从总行到分行都没有进行系统的深入的总结评价。—房地产工程贷款的监管思路为了加强工程贷款管理，总行房地产信贷部在2005年房地产信贷工作要点和在上海召开的房地产信贷工作现场会上，都提出房地产工程贷款要建立后评价制度。拟下发房地产工程贷款后评价的通知，重点对2004年以来总行审批发放的工程贷款进行后评价

房地产工程贷款后评价问题提出的背景房地产工程贷款后评价的定义●工程管理的生命周期理论根据工程管理的生命周期理论，因工程生命周期各阶段的不同特点，工程评价可以分为三局部内容：即工程前评价〔工程评估〕、工程中评价、工程后评价。由于这三个阶段工程管理内容和侧重点不同，其工程评价内容也不同。房地产工程贷款后评价的定义房地产工程贷款后评价的定义房地产工程贷款后评价的定义房地产工程贷款后评价的目的和意义●存在的认识问题从目前我国的情况看，人们对工程评价问题多集中在前评估上，对中评价和后评价那么看的不是很重。目前主要存在两种问题：一是工程后评价无用论，认为开展此项工作会占用大量的工作时间和必要费用，与工程评估相比不能产生效益；二是认为开展后评价是自我揭丑，是对前面项目评估的自我否认。房地产工程贷款后评价的目的和意义房地产工程贷款后评价的目的和意义房地产工程贷款后评价内容●借款人资信评价●工程实施后评价●工程财务效益后评价●工程贷款审批内容执行情况分析、工程监管过程中存在的问题及贷款平安性分析●贷款的综合效益分析●总结与评价借款人资信评价借款人资信评价具体来说，对借款人财务状况及偿债能力评价主要包括：●评价借款人在工程经营期内的总资产、总负债、所有者权益、存货、应收帐款、预收帐款、银行借款、对外担保及其它或有负债的规模、构成和增减变动情况，据此判断借款人的财务报表真实性及财务处理的合理性、准确性。计算的指标主要是：资产负债率、流动比率、速动比率、存货周转率。●评价借款人在工程经营期内的销售收入、净利润、现金流入、现金流出等，据此评价借款的人盈利能力、偿债能力和支付能力。计算的指标主要是：销售利润率、总资产利润率、净资产利润率、净现金流量。借款人资信评价借款人资信评价●存货占流动资产比重＝〔存货/流动资产〕×100％●预收帐款占流动负债比重＝〔预收帐款/流动负债〕×100％这两个指标都属于结构比重指标，可以反映未来的获利能力和销售水平。借款人资信评价对借款人在贷款期内的信用状况、信用等级、还本付息等情况的调查分析：评价指标主要是贷款付息率、到期贷款收回率、存贷比率、销售归行率。累计收回贷款金额其中：到期贷款收回率＝———————————×100％贷款总金额企业在银行存款存贷比率＝————————————×100％企业在银行贷款借款人资信评价工程实施后评价工程实施后评价工程实施后评价工程财务效益后评价工程财务效益后评价在房地产工程评估报告中，一般采用按季度编制的企业财务报表，其〔CI-CO〕t计算也以季度为准。因此计算出的财务内部收益率应换算为以年为单位的财务内部收益率，换算公式为：FIRR年＝[〔1＋FIRR季〕４－１]×100％n实际财务净现值〔FNPV〕：∑(CI-CO)t(1+ic)-tt=1实际贷款归还期：Pd=〔贷款归还后开始出现盈余期数—开始贷款期数〕＋〔上期归还贷款额/当期可用于还款的资金额〕实际计算时可以采用资金来源与运用表或贷款还本付息计算表进行计算。

工程财务效益后评价工程财务效益后评价注意点：有些工程本身无偿债能力，但是整个企业的信誉好、偿债能力强，使贷款按期归还；有时虽然工程有偿债能力，但企业整体信誉较差、负债高、偿债能力弱、本工程产生的现金流被移用于其它方面，致使到期贷款无法归还。因此，在分析工程财务效益的同时，也要对企业的整体偿债能力进行分析，特别是存量贷款的还贷情况。工程贷款审批内容执行情况分析、工程监管过程中存在的问题及贷款平安性分析对工程贷款审批内容执行情况分析、工程监管过程中存在的问题分析，主要从工程资金支付使用和预销售资金回笼两方面进行分析。对贷款平安性分析，是在贷款还没有平安收回的情况下进行的一种平安性后评价，主要是对贷款的保全措施进行评价，如第二还款来源是否充足、贷款手续是否完整等。在对工程贷款审批内容执行情况分析、工程监管过程中存在的问题及贷款平安性分析的根底上，还要提出加快贷款收回、控制和化解风险的建议和措施。贷款的综合效益分析具体分析贷款进入后，给银行带来的利息收入、按揭贷款、日均存款、银行卡等业务；具备条件的也可以运用客户盈利能力分析法进行贷款风险定价回忆。总结与评价总结工程评估、信贷决策及贷后管理的经验和教训，提出相应的政策建议。几点启示通过房地产工程贷款后评价，我们会得到一些有益的经验：●工程评估时对市场分析的准确性把握。行业分析是信贷管理的根底，市场分析准确与否对工程的成败至关重要，直接关系到工程评估数据的准确性。目前市场分析是我行房地产信贷业务的薄弱环节，常被人无视。前几年我行房地产贷款出现问题，许多是当时工程评估时对当地的房地产市场分析判断不准造成的。在工程后评价时，通过回忆当地过去几年房地产市场供求状况、工程本身的销售情况以及当地同类物业的经营情况，可以判断工程评估报告时对市场预测的准确性及工程市场定位的合理性。常见的房地产市场分析思路主要是现状类推法，通过对过去几年及当前整个市场现状的定量分析，并假设未来几年的市场条件仍将继续，推导出未来几年的房地产市场趋势。因此，通过后评价不仅可以检验工程评估时的市场分析的准确性，也可以为今后开展类似工程贷款评估时积累一些市场分析资料和提高市场分析水平。几点启示几点启示几点启示资料：对于建安本钱，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，甚至因为工程垫资，在工程开始时开发商根本不需要支付建安工程款，人们经过大量的调查，当到达合同工期的60％时，这种增长速度达到峰值，对于一个工程来讲，40％的建安本钱发生在建设期中部，而不是我们在工程评估时假设的匀速支付，即工程进行到一半时，建设费用也支付到一半。〔见下表〕几点启示几点启示而对于一些滚动开发的房地产工程〔例如成片开发或大型房地产开发项目中，工程一局部已经出售而另一局部还未完工〕，通过后评价可以更精确地得出工程的现金流入、流出的时间和数量，从而为工程资金贷后监管提供思路。房地产工程贷款后评价方法和步骤●工程后评价方法—前后比照法：将工程贷款评估报告的预测结论与工程的实际运行结果进行定性和定量的比较，发现变化，分析原因。

房地产工程贷款后评价方法和步骤—有无比照法：将贷款工程实际发生的情况与假设无此工程可能发生的情况进行比照，以度量工程的真实影响和作用，比照的重点是要分清工程作用的影响与工程以外作用的影响，它主要有用于工程的效益评价和影响评价中。房地产工程贷款后评价方法和步骤—目标树—逻辑框架法：它是由美国国际开展署于1970年提出的一种开发工程的工具，用于工程的规划、实施、监督和评价，它可以用来总结一个工程的诸多因素之间的因果关系，该方法有助于评价者“思考和筹划〞侧重于分析工程的运作，如工程的对象、目的、进行时间和方式等。房地产工程贷款后评价方法和步骤房地产工程贷款后评价主要采用“前后比照法〞。其主要步骤如下：1、确定评价对象，落实评价人员。每一个工程评价人员至少为2人，确定1人为评价负责人，评估人员要实行回避制度，不宜参加自己评估工程的后评价。房地产工程贷款后评价方法和步骤2、查阅工程的信贷文件、调查报告、评估报告，贷后管理资料，企业帐户监管资料；走访工程承贷主体〔企业〕和工程现场，收集贷款发放前后的各项数据，掌握第一手资料，主要是承贷主体的财务财务报表，工程销售情况资料。房地产工程贷款后评价方法和步骤房地产工程贷款后评价方法和步骤4、根据掌握的数据资料，对工程的各项经济指标进行计算、分析、认证和评价。房地产工程贷款后评价方法和步骤5、比较分析各项指标形成差异的各种原因，说明对同类工程贷款决策和信贷管理的借鉴意义并提出建议。房地产工程贷款后评价方法和步骤6、形成后评价报告。注意点：工程贷款后评价需要把握两个原那么：一是独立性原那么，在评价过程中，不受外来干扰，自已动手，不受前面评估报告的影响。二是可信性原那么，对工程真实情况客观公正地进行总结调查和评价。后评价报告中使用的表格，参照附表1-7。房地产工程贷款后评价报告格式1、封面：后评价报告名称，编号、评估时间2、扉页：参加后评价人员的姓名、单位、职务、职称等3、目录：按上述后评价内容的章节排列4、正文：同上5、附件：后评价报告的常用表格、文件等6、封底房地产工程贷款后评价案例案例1：

一、工程根本情况介绍：东北某滨海城市的一个房地产工程，工程名称为新世纪家园，开发商名称为хх宝玉房地产开发。工程位于XX市滨海广场周边，地理位置十分优越，周边配套设施十分完善。工程占地11977平方米，建筑面积72174平方米，由宝玉公司和XX金世纪公司合作开发，其中金世纪公司主要负责土地拆迁补偿费和土地出让金，宝玉公司负责出资建设。双方按65%：35%的比例进行建筑面积和土地面积分配，即宝玉公司得建筑面积46913.7平方米，土地面积7785.52平方米。工程已经取得“四证〞。?用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?、?土地使用权证?办理在金世纪公司名下，?施工许可证?办理在宝玉公司名下。工程方案于2002年9月完工，并从2002年4月开始销售，销售方案如下：2002年4月至2002年9月为销售的第一阶段，销售方案完成30％；2002年10月至2003年3月为销售的第二阶段，销售方案完成70％；2003年4月至2003年9月为销售的第三阶段，销售方案完成95％。房地产工程贷款后评价案例案例1：房地产工程贷款后评价案例案例1：二、工程现状经过有权审批行审批，XX分行于2002年9月一次性发放贷款16000万元，期限二年。借款人从2004年3月开始欠息，共积欠利息1000多万元，目前贷款形态四级分类已为呆滞。现工程主体已全部完工，周边配套设施正在施工中。因联建双方〔金世纪公司、宝玉公司〕在工程建设过程中缺乏信任，在以下几方面产生纠纷，工程没有按照施工进度在可以具备领取预售许可证的条件下，及时领取商品房预售许可证，工程的销售市场迟迟未启动。至2004年12月，工程只收取9户定金45万元，尚未有正式的销售记录。房地产工程贷款后评价案例案例1：房地产工程贷款后评价案例案例1：在后评价过程中，我们查阅工程的信贷文件、调查报告、评估报告、贷后管理资料等，对相关资料进行了收集。按照附表1-7的要求对各项经济指标进行计算分析和认证评价〔附表略〕，并与工程评估报告进行了比较分析，认为该工程失败的原因主要有以下几方面：房地产工程贷款后评价案例案例1：〔一〕对企业资信管理不严，客户信用等级评定不真实。XX行对该公司1999年12月发放的2650万元流动资金贷款，在2001年3月26日后曾出现逾期和欠息记录，但XX行在对16000万元工程贷款进行调查时，没有如实陈述这一不良信用记录，2002年初XX行对该客户信用等级评定为AAA，没有做降级处理。房地产工程贷款后评价案例案例1：〔二〕对企业财务调查不深入、工程自有资金认定不真实。该企业原注册资本1500万元，其中法人代表XX占90％、XX占5％、XX占5％；2001年10月公司以实物方式增资10500万元，其增资来源为：宝玉公司投入新世纪家园的在建工程帐面价值5954万元，经评估增值为7157万元，该局部在建工程大局部为施工企业垫资；其它为宝玉公司的关联企业宝玉建设、宝玉苑大酒店的实物资产，在增资过程中均以三人的名义投入。通过增资粉饰了财务报表，但是上述增资过程和增资来源明显不符合有关法律规定。评估人员只是简单地陈述金世纪公司、宝玉公司已投入自有资金16240万元，没有对金世纪公司、宝玉公司投入本工程建设的资金来源是属于负债资金还是自有资金进行深入调查，以实物方式出资的10500万元不是现金投入。后评价时发现，目前宝玉公司真正投入该工程的自有资金只有1600多万元，金世纪公司投入本工程的资金只有4890万元，与调查报告陈述两公司已投入的自有资金相差9750万元，人为形成资金硬缺口。房地产工程贷款后评价案例案例1：〔三〕工程市场定位不准确，存在较大的销售市场风险。评估报告中认为该工程具有较好的地理位置，设计标准较高，销售前景乐观，但对当地房地产市场及周边物业销售没有深入分析。根据XX市2004年上半年房地产市场分析报告，该市热销的楼盘销售均价在3000元/平方米上下，主力户型在100-120平方米；市区销售均价在5000元/平方米以上的属于高档楼盘，当地市民对此类高档楼盘的市场需求仅为5.3％，高档楼盘和商业地产开发量处于供大于求状况，本工程的主力户型在160-300平方米，销售均价定在7200元/平方米左右，明显属于高档楼盘。房地产工程贷款后评价案例案例1：〔四〕工程运作机制不合理。本工程属于联合建设开发的房地产项目，金世纪公司先从解放军XX办事处购置土地，后与宝玉公司联合开发，在信贷资料中涉及三方利益分配的合同、协议有10余个文本。特别是