乐城公司开发工作管理制度

乐城公司开发工作管理制度

目录

第一部分：总则

第二部分：前期工作管理制度与工作流程

第一章：前期工作管理职责

第一节：前期工作中开发的管理职责

第二章：前期工作职能与工作流程

第一节：前期工作职能

第二节：前期工作界面

第三节：前期工作操作指南

第三章：前期工作内部管理职责与工作流程

第一节：前期工作内部管理职责

第二节：前期工作内部管理流程

第三部分：配套工作管理制度与工作流程

第一章：配套工作管理制度

第一节：配套工作中开发的管理职责

第二章：配套外部工作流程

第一节：市政手续办理总流程图

第二节：公建各配套专业流程

第三节：住宅各配套专业流程

第三章：配套工作内部管理职责与工作流程

第一节：配套工作内部管理职责

第二节：配套工作内部管理流程

第三节：园林工程的管理流程

第一部分总则

房地产开发是较复杂的综合性行业，它关系众多领域涉及许多政府部门与专业。由于房

地产整体开发周期较长，而开发工作作为重中之重始终贯穿于开发项目的各个环节。从掌握

市场动态信息为土地获取提供重要根据，到协调各方关系完成各项审批事项，开发工作都务

必聚焦公司确定的时间节点，统筹、高效安排各项工作，缩短办件周期，加快开发进度，保

证项目按时开工、开盘。通过对各项政策充分懂得与深入研究，广泛利用各类资源，达到降

低成本，增加利润，为公司实现整体经营目标保驾护航。

开发工作不仅要聚焦时间节点，也要聚焦成本操纵。在开发工作中务必严格操纵成本，

积极协调配套各专业局，以项目有限的资金、资源，利用掌握的专业知识与丰富的工作经验,

与对有关政策的深入研究，高质量完成各配套专业的设计、审批。特别是关于奥城大型公建

项目.务必充分发挥创新精神,不断开拓、进取,通过深入研究论证,使各项配套丁作既符

合公司经营需要又满足商业项目的实际需求，以最小投入获取最好结果，同时还要为商业项

目后期经营制造有利条件。

配套各专业施工需要统筹安排，严格现场施工管理，明确货任范围，做好成品保护，保

证各专业验收的顺利完成。

开发工作在做好外部协调工作的同时，与公司各部门充分沟通也十分重要。通过沟通能

及时熟悉项目变更信息，为保证项目按时入住，提早做好与有关验收部门的协调工作，将所

有不利因素全部化解，使验收工作顺利完成，确保业主如期入住。

园林工程作为整个建设项目的点睛之做，务必做到一丝不苟、精雕细琢，充分展现项目

品质，突出产品形象，为业主制造良好的人居环境，为树立项目形象及II碑相传起到重要作

用。

第二部分前期工作管理制度与工作流程

第一章前期工作管理职责

第一节前期工作中开发的管理职责

一、项目研究阶段的管理职责

1、全面熟悉项目，结合政府有关流程及本项目开发节奏要求，拟定开发计划

2、加强与政府各职能部门的沟通，及时把握政策动态，争取工作的主动性。

3、认真学习新颁布的有关政策、规定，与有关人员提早沟通，充分讨论，从中找出有利于

公司的解决方案，有效降低成本。

4、要具有前瞻性，争取做到提早提出问题，提早解决问题，尽量减少对开发成本及开发周

期的不利影响。

5、对项目运做要有大局观.整体思考，各项手续穿插进行,缩短办件时间,保证开发进度.

6、合理安排付款计划，保证开发进度，以最小的支出获取最佳的结果。

7、充分利用政府部门的资源，调动有关人员的积极性，提早知晓有关政策性收费变化的信

息、，有效操纵成本。

8、加强横向交流，与集团及各公司及时充分沟通信息，争取每个部门有效支持，保证有效

操纵成本。

二、土地、规划设计阶段的管理职责

1、拟订项目参与土地招标、出让、转让提供可靠的信息。

2、在获取土地前，与全面规划管理处建立良好合作关系，提早掌握土地控规各项指标，根

据项目设计方案，将控规指标调整到有利于公司项目设计方案的程度。

3、在修建性全面规划报批阶段，配合设计部门将草案预先征询市规划局意见，做好审批部

门的协调工作，使方案按照集团经营要求，做到利益最大化。

4、在建筑方案报审时，做好审批部门的沟通协调工作，使建筑方案调整到既满足规划要求,

又最大限度操纵开发成本。

5、在规划许可证报审阶段，充分懂得与研究设计规范，结合管理条例与审批重点，使报审

的规划面积做到优化，从而使公司利益最大化。

6、与规划执法监察部门保持良好关系，当项目建设与有关规定相违背时，降低公司缺失，

同时保证项目其他工作顺利进行。

三、施工阶段的管理职责

第二章前期工作职能与工作流程

第一节前期工作职能

一、市建委、发改委审批事项

1、天津市进展与改革委员会

•办理内资企业固定资产投资项目备案

2、津市建设管理委员会

1）房地产处

•办理房地产开发项目资质预审

•办理房地产企业资质

•办理房地产企业资质年检

•办理项目配套工程实施及申请交付使用备案登记

•办理新建商品房准许交付使用证

2）设计处

•办理施工图审查备案

3）施工处

•办理工程项目报建登记

•办理施工许可证

4）节能办

•办理建筑节能技术资料备案

3、天津市基础设施配套办公室

1）收费处

•签订大配套收费合同

•办理市政公用基础设施大配套建筑申请

•办理大配套接用设施通知

2）规管处

•办理住宅商品房配套合格证

4、津市进展散装水泥管理中心

•办理散装水泥专项基金

5、天津市墙体材料革新与建筑节能管理中心

•交纳墙改费，办理墙改证明

6、天津市建设安全监督管理站

•办理安全监督

7、天津市建设工程质量监督管理总站

•办理质量监督

8、天津市建设工程招标监督管理站

•办理勘察、设计、勘察监理、监理、施工、桩基检测招投标

9、天津市建设工程合同管理办公室

•办理施工合同审查

二、市国土资源与房屋管理局审批事项

1、土地交易中心

•办理建设项目土地出让手续，签订国有土地使用权出让合同

•签定出让合同补充合同；

2、市局财务处

•办理款齐证明

3、资源处

•办理建设用地批准书

4、地籍处、市区国土资源分局

•办理房地产权使用证（土地证）

5、物业处

•前期物业管理备案

6、房地产登记交易发证中心

1）测量大队

•办理商品房前置测绘

•办理商品房登记测绘

2）商品房登记科

•办理商品房预售登记

•办理房地产权初始登记

•办理土地变更登记手续；

7、市场处

•办理商品房销售许可证

•办理商品房网上数据修改

三、规划部门审批事项

1、全面规划管理处

•在取得土地前，获取有关地块控规信息，为集团决策提供根据。

2、建设项目管理处

•办理建设项目选址意见书

•办理建设用地规划许可证

•办理规划设计方案申报〔修详规）

•办理建筑设计方案申报

•办理建设工程规划许可证申报

•办理建设工程规划许可证变更事宜

3、市政基础设施管理处

•办理（规划方案中）市政方案的审批事宜

•办理配套专业外网路由审批事宜

4、执法监察管理处

•办理违法建设项目的处罚事宜

四、区建委审批事项

1、地名办

•地名使用证

2、配套办

•住宅商品房非经营性公是配套证明

•住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明

五、区规划处审批事项

1、证监科

•办理建设工程规划验线申报与批复

•办理建设工程规划验收申报

六、市人防办公室审批事项

1、人防办工程处

•办理修建人防工程审批事宜

2、人防监督站

•办理人防监督手续。

七、市消防局审批事项

1、建审处

•办理建筑消防设计审批意见书

•办理建筑消防设计变更审核意见书

2、技术处

•办理建筑工程消防验收审核意见书

八、市测绘部门

•理建设工程规划放线事宜

•办理建设工程规划验收竣工测量事宜

•办理房地产权使用证（土地证）地籍测绘事宜

•办理房地产初设登记地籍测绘事宜。

九、其它审批事项

1、环保局：办理建设工程环境影响评价批复。

2、地震局：办理地震影响评价批复。

3、交管局：办理详规道路开口的审批

4、安全局：办理商品房涉外销售事宜

第二节前期工作流程

一、开工、开盘流程

二、入住流程

第三节前期工作操作指南

编项目名称申报材料审批受理部门取得成果所需费用

号时限

1签定土地出让合1、受让方填写申请表；30国土资源土地出让合

同2、中标通知书；与房屋管同

3、受让方为自然人的，需理局土地

有效的本人身份证明复印交易中心

件一份；受让方为非自然人

的，需有效的法人营业执照

与有效的法定代表人身份

证明复印件，或者设立组织

的有效批文、组织负责人的

任命文件及其有效的身份

证明复印件；

4、委托他人办理的，需授

权委托书及被委托人有效

的身份证复印件。

2房地产开发项目1、房地产开发项目资质预天津市建

资质预审审表；设管理委

2、经规划主管部门批准的员会房地

项目规模及现状地形产处

图；

3、与土地行政主管部门签

订的《国有土地有偿使

用合同》；

4、市政公用基础设施大配

套收费合同。

3项目备案1、内资企业固定资产投资3天津市进

项目备案申请表；展与改革

2、土地出让合同；委员会

3、资质证书；

4、营业执照；

5、项目简介。

4建设用地规划许1、建设用地规划许可证申8个天津市规建设用地规

可证报表；工作划局建设划许可证

2、申报单位：人）委托代日项目管理

理的，提交授权委托书处

及被委托人身份证复印

件,同时交验原件；

3、标明拟建项目用地范围

的1/500、1/2000或者

1/10000现势地形图2

份；

4、核定用地图；

5、法律、法规、规章规定

的其他材料。

5规划设计方案1、出让方式供地的提交国8个天津市规规划设计方

（修详规）有土地使用权出让合同工作划局建设案审定通知

（涉及土地转让的还需提交FI项目管理书

土地转让合同3建设用地处

规划许可证与建设用地批

准书复印件，其他方式的供

地提交选址意见书复印件，

同时交验原件；

2、1/500或者1/2000现势

地形图1份；

3、规划设计方案（包含规

划设计说明、现状地形图与

规划图等）2份，电子文件

1份；

4、在规划设计方案审定前，

根据规划设计方案修改通

知书要求提交规划设计方

案16份，电子文件1份；

1、单位（人）委托代理的，

提交授权委托书及被委

托人身份证复印件，同

时交验原作；

2、法律、法规、规章规定

的其他材料。

6建筑设计方案1、1/500或者1/2000现势8个天津市规建筑设计方

地形图1份；工作划局建设案审定通知

2、出让供地方式的建设项□项目管理书

目提交国有土地使用权处

出让合同：涉及土地转

让得还需提供土地转让

合同）、建设用地规划许

可证与建设用地批准书

复印件，其他供地方式

的建设项目提交选址意

见书、建设用地规划许

可证与建设用地批准书

复印件，同时交验原件；

3、经审定的规划设计方案

或者总平面方案；

4、有相应资质单位设计的

建筑设计方案3份（含

建筑效果、总平面、各

层平面、立面、剖面图

等），重要项目需提交模

型；

5、申报单位：人）委托代

理的，需提交授权委托

书；

6、法律、法规、规章规定

的其他材料。

7房地产权使用证土地出让合同10天天津市测地籍图、核定按照物价局有

（土地证）地籍绘院用地图关规定收取

测绘

8房地产权证（土1、变更土地登记申请书、30国土资源房地产权证1000平方米

地证）土地登记委托书、法人身份与房屋管收取100元,

证明书、地籍调查法人代表理局地籍每增加500平

身份证明书、指界委托书；处、市区方米加收40

2、土地权属文件：国有土国土资源元，不足500

地使用证、国有土地使用权分局平方米按照

出让合同或者划拨合同、租500平方米计

赁合同及有关权属证明文算。

件；

3、建设用地批准书；

4、划拨图及通知、核定用

地图及通知；

5、桩点坐标图；

6、地上物安置及补偿协议

书、发票并有协议单位出具

的证明；

7、土地出让的，提交市国

土资源与房屋管理局出具

的已缴齐土地出让金及契

税证明；

8、更名的提交更名文件；

9、土地用途发生变更的，

持市国土资源与房屋管理

局的批准文件；

10、营业执照；

11、地籍图（现状）2张及

测绘资料；

12、提交所有文件电子文本

（扫描.JPG格式）

9建设用地批准书1、设项目用地预审意见；2、30国土资源建设用地批

建设用地规划许可证；3、与房屋管准书

属政府资金项目，提交经批理局资源

准的投资计划文件；处

4、1/2000现势地形图两

份；

5、规划设计成果或者经批

准的建设项目总平面布置

图；6、

初步设计或者其他有关批

准文件；7、环

保部门的审文件；8、勘测

定界报告及勘测定界图；

9、申报单位（人）委托代

理的，需提交授权委托书；

10、法律、法规、规章规定

的其他材料。

10消防证明1、投资计划：30天津市公消防设计审

2、全套施工图纸（不包含安消防局核合格意见

结构专业）；建审处书

3、建筑消防设计防火审核

申报表；

4、自动消防设施设计防火

审核申报表。

11人防证明1、《结合民用建筑修建防空7个天津市人民用建筑修

地下室申请表於工作民防空办建防空地下

2、修建性详规日公室工程室审批意见

3、投资计划处

4、地面建筑平面、剖面图

及电子文件

5、建设用地内现有人防工

程情况文件

12人防监督人防地库核算面积数天津市人人防监督申1、人防监督

防监督站报表费：

五级：单建3.5

元/平米，复

建:2.5元/平

米；

六级：单建：

2.5元/平米，

复建：1.5元/

平米

2、人防档案编

制费：10元/

平米

13非经营性公建配1、正式规划图及施工总平5天津市南

套证明面图；开区住宅

2、住宅项目竣工验收备案配套建设

通知书；管理办公

3、已按配套合同约定交付室

全部非经营性公建配套

费；

4、约定由建设单位代建的

配套项目竣工，并提供

有关资料及办理移交；

5、年度投资计划。

14地名证1、地名命名更名申请表；10天津市南

2、建设用地规划许可证原开去地名

件及复印作；委员会办

3、经批准的规划总平面图公室

原件及复印件2份；

4、建筑位置示意图一式3

份；

5、大型建筑物、有特色的

居民区项目，还需提交

建筑景观图一式2份；

6、地名定性词语与事实相

符的证明文件；

7、法律、法规、规章规定

的其他材料。

15建设工程规划许1、具有相应资质单位设计8个天津市规建设工程规

可证的有关图纸（一式4份工作划局建设划许可证

及电子文件）；日项目管理

2、标明用地范围的1/500处

或者1/2000的现势地

形图1份；

3、建筑设计方案审定通知

书及其附图；

4、消防、人防、地名与大配

套及小配套等部门的核

准文件；

5、建设用地规划许可证与

土地使用权证、房地产

权证、建设用地批准书、

国有土地使用权出让合

同（涉及土地转让的还

需提交土地转让合同）等

土地权属文件或者土地

管理部门出具的地籍调

查成果及印件，同时交验

原件；

6、属政府资金项目，提交

经批准的投资计划文

件；属非政府资金项目，

提交已核准文件；

7、申报单位：人）委托代

理的，提交授权委托书

及被委托人身份证复印

件，同时交验原件；

8、法律、法规、规章规定

的其他材料。

16建设工程规划放建设工程规划许可证7天天津市测建设工程规按照物价局有

线绘院划定位放线关规定收取

报告

17建设工程规划验1、建设工程规划许可证及7个天津市南建设工程规

线其通知书的复印件，同工作开区规划划验线合格

时核验原彳匕；日处证

2、《建设工程规划放线测

量技术报告》（建筑工

程）纸质文件2份与电

子文件（包含DWG与

SHP两种格式放线总平

面图）；

3、现场悬挂建设工程总平

面示意图照片；

4、法人身份记明；

5、申报单位：人）委托代

理的，提交授权委托书

及被委托人身份证复印

件，同时交验原件；

6、法律、法规、规章规定

的其他材料。

18勘察、勘察监理、一、勘察招标、设计招标需20天津市工交易服务费

设计、监理、施提供的资料：程建设交监理交易服

工、桩基检测招建设工程计划批准文件；易服务中务费收费标

投标（可暂时不提供，但应确保心准：投资额

招标规模与在批计划相符）500万元以

建设工程报建登记表：上----1000

建设工程用地许可证；万元监

建设单位企业法人营业执理交易服务

照复印件（加盖公章）；费1000

建设单位法人代表资格证元；投资额

明书、授权委托书；（一式1000万元以

三份）上----3000

勘察、设计备案登记表；（一万元监

式三份）理交易服务

勘察、设计邀请函或者招标费2000

公告；（一式三份）元；投资额

二、监理招标需提供的资3000万元以

料：上----5000

1、建设工程计划批准文件：万元监

（若监理是从勘察阶段开理交易服务

始的，也可暂时不提供计费6000

划）元；投资额

2、建设工程报建登记表；5000万元以

3、建设单位企业法人营业上----8000

执照复印件（加盖公章）；万元监

4、建设单位法人代表资格理交易服务

证明书、授权委托书；（一费10000

式三份）元；投资额

5、建设工程用地许可证；8000万元以

6、监理备案登记表；（一式上——10000

三份）万元监

7、监理邀请函或者招标公理交易服务

告；（一式三份）费16000

三、施工招标、桩基检测招元；投资额

标需提供的资料：10000万元以

1、建设工程计划批准文件；上每增加

2、建设工程报建登记表；1亿元，加收

3、建设工程规划许可证0.4万元，不

4、设计中标通知书；足1亿元的按

5、监理中标通知书；照1亿元计

6、施工图审查报告；算，但最高不

建设工程用地许可证；得超过5万

施工备案流程表；（一式三元。建设单位

份担负60%

施工邀请函或者招标公告；

（一式三份）设计交易服

10、建设单位法人代表资格务费收费标

证明书、授权委托书；（一准：投资额

式三份）500万元以

四、办理中标通知书需要提上----1000

交：万元设

1、中标通知书一式八份计交易服务

2、评标报告一式三份费2500

元，投资额

1000万元以

上----3000

万元设

计交易服务

费5000

元，投资额

3000万元以

上----5000

万元设

计交易服务

费15000

元，投资额

5000万元以

上----8000

万元设

计交易服务

费25000

元，投资额

8000万元以

上——10000

万元设

计交易服务

费40000

元，投资额

10000万元以

上

每增加1亿

元，加收0.4

万元，不足1

亿元的按照1

亿元计算。但

最高不得超

过8万元建设

单位担负

60%

施工交

易服务费收

费标准：投资

额100万元以

上一一500万

元施工

交易服务费

1000元投资

额500万元

以上-----

1000万元

施工交易服

务费

5000元投资

领1000万元

以上-----

3000万元

施工交易服

务费

10000元投资

领3000万元

以上-----

5000万元

施工交易服

务费

30000元投资

领5000万元

以上-----

8000万元

施工交易服

务费

50000元投资

领8000万元

以上-----

10000万元

施工交易服

务费

70000元建设

单位担负

60%

19散装水泥基金1、散装水泥专项基金表；天津市进每吨水泥3

2、施工图审查备案书；展散装水元，每平米用

3、工程规划许可证；泥管理中水泥0.3吨

4、投资计划；心

5、施工图。

20墙改1、墙改费申请表；天津市新墙改费2.4元

2、施工图审查备案书；型墙体材每平米，

3、工程规划许可证：料改革领

4、投资计划；导小组办

5、施工图；公室

6、施工合同。

21安全监督1、银行安全文明施工措施5天津市建文明施工措

费用专项存款凭证（进设安全监施费

帐单），中标通知书，施督管理站住宅框轻结

工合同，施工单位的意构为工程费

外伤害保险凭证（保单的1.8%,最

及合同）；高限额为

2、建设工程有关各方：建42.39万元；

设单位、监理单位、施公建为工程

工单位的安全承诺；费的1.64%,

3、建设单位工程项目负责最高限额为

人名单、监理单位总监38.62万元。

理工程师名单、监理人

员名单、施工单位工程

项目负责人、安全负责

人名单（名单中提供有

关人员联系手机电话）；

4、供水、排水、供电、供

气、供热、通讯等地下

设施情况说明

5、施工现场平面布置图；

6、临时围挡情况；

7、文明施工措施费用计划

情况；

8、施工现场临时用电施工

组织设计；

9、施工单位安全方案：临

建设施、安全施工管理、

安全防护设施等；

10、安全生产许可证；

11、建设工程规划许

可证及《建设工程规划

许可证》通知书；

12、房地产开发项目

资质预审表：

13、工程建设项目报

建备案表；

14、远程视频监控系

统设计、安装委托书（合

同）。

22质量监督1、建设工程质量监督登记天津市建

表；设工程质

2、工程进度情况说明或者量监督管

补办中水质量监督的承理总站

诺；

3、经备案的勘察合同（原

件）；

4、经备案的监理合同（原

件）；

5、经备案的施工合同（原

件）；

6、电梯工程的购买合同

（原件及复印件）；

7、电梯工程的安装合同

（原件及复印件）；

8、电梯安装单位的资质

（须市建委或者建设部

颁发的安装资质）。

23施工许可证1、建设项目年度投资计划3天津市建

或者核准、备案文件；设管理委

2、提供经办人授权委托证员会施工

明；处

3、建设用地工程规划许可

证（复印件；

4、建设工程规划许可证

（复印件）（住宅项目需

附住宅套型建筑面积登

记表）；

5、拆迁情况报告书；

6、天津市建筑工程施工图

纸技术资料报告书及设

计审查备案书（建筑节

能备案表）；

7、工程施工中标通知书及

通过备案的施工承包合

同（副本）；

8、天津市建设工程质量监

督登记表：原件及复印

件），安全施工措施备案

（原件并复印件）；

9、建设资金证明（银行存

款证明，十日内有效）；

10、在轨道交通安全

保护区内的需提供轨道

交通安全许可；

11、法律、行政法规规

定的其他材料。

24前置测绘1、房产测绘申请书；每5天津市国前置测绘成住宅：1.36元/

2、标准地名记；万平土资源与果（办理销售平米；

3、经规划部门审批的建筑米20房屋管理许可证及预公建：2元/平

施工图纸及电子文件；个工局测量大售登记用）米

4、设计单位出具的设备用作日队

房服务范围的说明。

25物业备案1、建设工程规划许可证及7国土资源前期物业管

规划平面图；2、前与房屋管理备案证明

置测量报告；理局物业

3、物业管理企业营业执照；处

4、物业管理企业资质证书；

5、前期物业管理服务合同；

6、物业管理服务制度；7、

服务内容及标准；8、物

业管理服务费标准；9、业

主公约。

26商品房销售许可1、天津市商品房销售许可