做账实操-房地产会计账务处理实例开发成本的核算

会计实操文库PAGE1-做账实操-房地产会计账务处理实例-开发成本的核算一、土地开发成本1.土地出让金及相关税费-某房地产公司参与竞拍一块土地，最终以8000万元竞得土地使用权，支付土地出让金8000万元，同时缴纳契税320万元（假设契税税率4%）、印花税4万元（按土地出让合同金额0.05%计算），款项均已通过银行转账支付。借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金8000开发成本-土地征用及拆迁补偿费-契税320开发成本-土地征用及拆迁补偿费-印花税4贷：银行存款8324这里将土地获取的各项直接成本细分入账，土地出让金是土地成本的核心部分，契税和印花税作为取得土地使用权的必要支出，一并归入土地征用及拆迁补偿费明细，清晰反映土地开发初始投入。2.土地拆迁补偿费-若该地块涉及拆迁安置，公司与拆迁户签订补偿协议，支付货币补偿1000万元，以新建房屋安置拆迁户，房屋建造成本预估为1500万元（实际成本核算后续跟进），已支付拆迁户临时安置补助费200万元。借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-货币补偿1000开发成本-土地征用及拆迁补偿费-房屋安置成本1500（暂估，后续调整）开发成本-土地征用及拆迁补偿费-临时安置补助费200贷：银行存款2700应付账款-房屋建造（用于安置，若有施工方垫资等情况）1500（暂估）对于拆迁补偿费，无论是货币形式还是实物安置，都准确归集到开发成本相应明细，确保土地开发成本完整，暂估房屋安置成本便于及时核算，后续根据实际结算调整。二、前期工程费1.项目可行性研究费-公司委托专业机构进行项目可行性研究，支付费用80万元，取得合规发票，款项银行转账支付。借：开发成本-前期工程费-可行性研究费80贷：银行存款80可行性研究是项目前期关键环节，其费用明确计入前期工程费，为项目决策提供依据，同时保证成本核算准确。2.勘察设计费-聘请勘察单位进行地质勘察，费用50万元；委托设计公司进行项目设计，设计费300万元，均已付款开票。借：开发成本-前期工程费-勘察费50开发成本-前期工程费-设计费300贷：银行存款350勘察与设计工作直接服务于项目前期筹备，费用按明细归入前期工程费，为后续工程施工提供技术支撑，其成本核算关乎项目整体成本把控。三、建筑安装工程费1.基础工程施工-项目基础工程由专业施工队承接，合同金额1200万元，施工过程中按进度支付工程款，本期支付400万元，取得发票。借：开发成本-建筑安装工程费-基础工程400贷：银行存款400基础工程是建筑的根基，按实际支付进度确认成本，将费用精准归集到建筑安装工程费相应明细，便于与施工方结算及成本监控。2.主体建筑施工-主体建筑工程发包给大型建筑公司，合同总价6000万元，根据工程进度，本期确认工程进度款1500万元，尚未支付，施工方提供了工程进度报告及发票。借：开发成本-建筑安装工程费-主体建筑1500贷：应付账款-[建筑公司名称]1500对于主体建筑施工成本，依据工程进度合理确认，以应付账款形式记录负债，确保成本核算与工程实际进展同步，反映项目资金流动与成本累积。四、基础设施费1.小区道路铺设-为小区铺设道路，与施工方签订合同金额300万元，道路施工完成验收合格，支付工程款250万元，预留50万元质保金，质保期2年，取得发票。借：开发成本-基础设施费-道路工程300贷：银行存款250其他应付款-质保金（道路工程）50小区道路是基础设施重要部分，按合同总价计入基础设施费，区分已付款与质保金，既保障成本完整又合理管控资金支付，确保工程质量后续保障。2.供水供电设施安装-供水供电设施安装工程外包，合同价400万元，安装完成并通电通水，支付工程款320万元，剩余款项待结算，取得发票。借：开发成本-基础设施费-供水供电设施400贷：银行存款320应付账款-[施工方名称]80供水供电设施关乎居民生活基本需求，其安装成本全额计入基础设施费，根据付款情况记录资金流向，准确核算项目该环节成本。五、公共配套设施费1.小区幼儿园建设-规划在小区内建设幼儿园，预估建设成本800万元，本期投入建设资金300万元，包括建筑材料采购、施工人员工资等，款项支付。借：开发成本-公共配套设施费-幼儿园300贷：银行存款300小区幼儿园作为公共配套设施，服务业主，其建设成本单独核算，按实际投入归集费用，便于后续成本管控与配套设施完善。2.休闲广场建设-打造小区休闲广场，景观设计及施工费用共计200万元，已完工验收，支付180万元，留20万元质保金，质保期1年。借：开发成本-公共配套设施费-休闲广场200贷：银行存款180其他应付款-质保金（休闲广场）20休闲广场提升小区品质，建设成本归入公共配套设施费，合理处理质保金，确保项目成本核算精准，公共配套设施交付使用后能有效服务居民。会计做账流程一、建账1.根据企业所属行业、规模以及核算要求，选择适用的会计准则，如企业会计准则、小企业会计准则等。2.确定会计科目体系，涵盖资产、负债、所有者权益、成本、损益等五大类科目，依据企业业务特点，细化设置明细科目，例如制造业需细分原材料、生产成本等科目，服务业则侧重于服务收入、服务成本相关科目。3.建立账簿，包括总账、日记账（现金日记账、银行存款日记账）、明细账（如往来明细账、存货明细账、固定资产明细账等），可以选择手工记账或借助财务软件创建电子账簿，手工记账时需准备规范的账页格式，按序编号登录，财务软件记账则要完成系统初始化设置，录入企业基本信息、科目期初余额等。二、日常账务处理1.原始凭证审核业务发生后，获取相关原始凭证，如采购业务的发票、入库单，销售业务的发货单、销项，费用支出的报销单、发票等，对原始凭证真实性、合法性、完整性进行审核，检查凭证内容是否填写规范、签章是否齐全、金额计算是否准确，不符要求的及时退回更正补充。对于外来原始凭证，特别留意发票真伪查验，可通过税务部门官方平台查询，确保凭证有效，避免税务风险。2.记账凭证编制依据审核无误的原始凭证，按照复式记账原理，确定每笔业务应借记、贷记的会计科目及金额，编制记账凭证，摘要简明扼要反映业务内容，如“采购办公用品支付现金”“收到客户货款存入银行”等，记账凭证编号连续，附件张数准确填写原始凭证数量。不同业务类型账务处理示例：采购原材料，若为一般纳税人，取得增值税专用发票，价款10,000元，增值税税额1,300元，款项已付，材料入库：借：原材料10,000应交税费应交增值税（进项税额）1,300贷：银行存款11,300销售产品，售价20,000元（含税，税率13%），货物已发出，款项未收：不含税销售额=20,000÷(1+13%)≈17,699.12元增值税销项税额=17,699.12×13%≈2,300.88元借：应收账款20,000贷：主营业务收入17,699.12应交税费应交增值税（销项税额）2,300.88计提当月职工薪酬，生产工人工资8,000元，管理人员工资4,000元：借：生产成本8,000管理费用4,000贷：应付职工薪酬12,0003.记账凭证审核与登录账簿对编制好的记账凭证，由专人进行审核，重点审核科目运用是否正确、借贷金额是否相等、摘要是否清晰，审核无误后签字盖章确认。根据审核后的记账凭证，将业务记录登录到相应账簿，按日期顺序逐笔登录总账，依据明细科目分别登录明细账，做到账账相符，如现金日记账、银行存款日记账每日按业务发生时序记录收支，确保资金流清晰准确；往来明细账详细登录客户、供应商的每笔债权债务变动；存货明细账实时反映原材料、库存商品的收发存情况。登录账簿时，使用蓝黑墨水钢笔书写，数字规范、摘要完整，按规定方法更正错账，如划线更正法、红字更正法、补充登录法。三、期末处理1.账项调整期末需对一些应计未计、预提待摊等跨期业务进行调整，确保会计信息反映当期真实财务状况与经营成果。常见调整事项：计提固定资产折旧，若固定资产原值50,000元，预计使用年限5年，净残值2,500元，采用直线法，每月折旧额=(50,0002,500)÷5÷12=791.67元：借：制造费用（生产用固定资产）或管理费用（管理用固定资产）791.67贷：累计折旧791.67分摊长期待摊费用，如年初支付一年房租12,000元：每月分摊房租=12,000÷12=1,000元借：管理费用1,000贷：长期待摊费用1,000确认本期应负担但未支付的利息费用，若借款合同约定年利率6%，本月应计利息500元：借：财务费用500贷：应付利息5002.结账完成账项调整后，进行结账操作，对各损益类科目进行结转，将收入类科目余额结转至“本年利润”贷方，成本、费用类科目余额结转至“本年利润”借方，计算出当期净利润（或净亏损）。示例：结转主营业务收入50,000元：借：主营业务收入50,000贷：本年利润50,000结转主营业务成本30,000元、管