秀兰地产-渗漏案例分析及控制措施.10.17

防水工程渗漏案例分析及控制措施保定区域公司工程管理部2016-10-15编制：保定区域公司

工程管理部

目的

为加强集团开发项目的质量管理，切实提升工程质量，减少客户投诉，通过工程巡检所检查到的有关地下室、屋面、卫生间、外墙、门窗等部位的渗漏问题，针对保定区域渗漏所引发的整改问题进行深入分析，并结合相关案例制定控制措施。渗漏风险：房屋渗漏是建筑工程中的主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生产和生活，给人们造成财产损失和精神负担。根据我们现场检查的总结，防渗漏节点处理不当和施工过程质量控制不到位是造成房屋渗漏诸因素中最主要的因素，其中尤以节点处理措施为甚。以往房屋防水的重点仅仅放在地下室、屋面、厨房、厕所等易产生积水的部位，但我们认为，随着国民经济的发展，建筑业发展迅速，高层建筑物成为发展趋势，建筑物的外墙亦应是房屋防水的重点，因为外墙渗水不但会影响房屋的使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上及其困难，但在实际的现场施工中，往往会因为外墙不易积水从而忽视了外墙细部的节点施工，给日后的外墙渗漏埋下了隐患。房屋渗漏给开发商造成的影响1、房屋渗漏会给开发商造成不良的负面影响，损害企业品牌形象。

2、房屋渗漏给开发商带来了不可估量的经济损失，如维修费用、装饰费用，并有可能导致直接的经济赔偿，给业主生活、工作均带来很大程度的不便。

3、房屋渗漏现象一旦产生，不易处理，如果不从节点上进行根治，可能导致重复产生渗漏现象。谁都不想见到的结果剖析问题、分析原因渗漏风险案例分析渗漏风险主要产生在以下几个方面：1、地下室顶板开裂渗漏现象；2、地下室外墙开裂渗漏现象；3、屋面渗漏现象；4、外墙体渗漏现象；5、卫生间、厨房渗漏现象；6、门窗渗漏现象.

案例1地下室顶板及框架梁出现大面积渗漏，其中，结构板渗漏点为线状布置，框架梁为点状布置。案例2：车库顶板龟裂渗漏案例3地下车库顶板后浇带及施工缝渗漏案例4地下车库侧墙电缆及管道入户封堵不到位产生渗漏案例5地下车库与主楼连通入口衔接部位渗漏墙体和顶板施工缝及后浇带部位做止水钢板节点图地下车库顶板雨水收水排水措施案例1：

地下室外墙防水基层未做打磨处理，冷底子油刷涂不均匀，直接影响防水材料与结构之间的结合质量。案例2：

卷材施工未进行错缝搭接，卷材与结构之间的结合力较差，且出现大面积的卷材空鼓下坠；案例3：1.结构根部未做圆角处理；2.未施工防水附加层；3.防水高度不足；4.未做收边收口处；5.拼缝压边力度偏小.案例4：已完成施工的未做成品保护，破损部位未及时修补。案例5：防水卷材空鼓、开粘、无附加层且未做翻边压条固定。地下室外墙防水控制措施：3、防水附加层

防水附加施工前，应对外墙基层打磨平整，对缺陷修补完成，螺杆凹槽已处理平整。在外墙施工缝、后浇带、底板与外墙转接处、螺杆等位置按要求施工防水附加层。

4、防水层4.1防水附加层验收合格后，根据图纸要求选用防水卷材，一般为4mm厚卷材。4.2满涂冷底子油，冷底子油彻底干燥后方可进行防水铺贴；4.3对于阴阳角、后浇带的部位铺贴防水附加层（与防水材料同等质量）；4.4对于防水卷材粘贴时必须粘贴牢固，不得产生空鼓或粘贴不牢固；对于产生空鼓等质量缺陷的部位，切除已空鼓、脱落、破损的防水层，且修补材料必须选用新卷材；4.5对于SBS改性沥青卷材必须选用-25度的聚酯胎防水材料，热熔施工时，对喷灯烘烤温度、烘烤时间进行控制好，应达到烘烤沥青融化似流非流程度（烘烤卷材的同时烘烤基层），并及时粘贴，让沥青油与基层充分粘贴在一起；4.6俗话说：防水施工是三分材料，七分工；可见施工是非常重要的，项目部在防水施工时做好监督管理工作，对于防水施工作为关键工序进行监控；4.7面层防水层必须错缝搭接，搭接长度必须满足规范要求，严禁齐缝搭接；4.8防水收口采用压条固定，铺贴完毕后必须进行成品覆盖并加设警示标识。地下室外墙防水控制措施：5、防水保护层

施工30厚聚苯板防水保护层。

当地下室水位较高，同时验收允许时，可采用砌120厚的非粘土砖墙做防水保护层。

6、室外回填土

回填土时应注意保护好防水保护层，不得对防水保护层造成损坏。

回填土土质必须符合回填需要，不得将建筑垃圾作为回填土使用。

回填土必须按规定分层夯压密实，密实度≥93％。进行管道二次开挖时对防水产生破坏后，要及时通知防水施工单位进行防水修补，不隐藏破坏防水部位做到及时修补。质量控制点：1、模板紧固使用一次性止水螺杆2、施工缝、后浇带处设置止水钢板3、混凝土缺陷、螺杆端部处理4、防水附加层、防水层厚度、范围控制5、防水保护层及时设置6、回填土分层夯实、二次开挖控制外墙螺栓眼处理做法地下室底板、外墙防水控制措施：地下室底板、外墙防水控制措施：（三）屋面渗漏原因分析：1.选用的防水材料质量不合格；2.屋面防水基层清理不彻底，存在渣土、沟槽等；3.结合层与防水材料间未能有效粘贴；4.保温层（找坡层）内含水量过高且屋面未做排气孔，或排气管排气不畅；5.防水保护层厚度不足，不能起到有效保护；6.立面翻边收口位置未做有效收边加固；7.材料集中堆放或其他施工作业等均会造成防水层的空鼓、开裂，进而导致渗漏。案例1：

楼梯间屋面防水施工前，受降雨影响所造成的顶棚渗漏。案例2：防水收口高度不足，凹槽留设位置偏低；未做根部处理.案例3：屋面未按规范要求设置排气管；结构内部、找坡层、找平层内的水分不能及时有效排除，易造成防水层起鼓，封边脱落等问题。案例4：屋面栏板（女儿墙）立面未施工冷底子油结合层，且防水卷材未施工附加层；卷材与结构之间未能有效粘贴，且未做收边固定。案例5：出屋面结构砌体墙根部渗漏.处理措施：墙体根部附加防水。案例6：坡屋面部位的渗漏现象2、现场施工存在以下几方面难度（1）斜屋面坡度较陡，无站人操作梯台；（2）屋面板转折节点较多；（3）局部造型部位，施工作业面过小。

案例7：坡屋面脊板交接处渗漏渗漏原因：由于屋面两折板交接处施工难度较大，很难控制折角部位混凝土密实度，致使此部位出现渗漏。维修加强方案：①从下部把渗漏点凿出，再从上部把该部位疏松混凝土凿除。②清理基层，先用干硬性微膨胀水泥分层封堵密实，再用水泥防水砂浆粉面。③表面扩大涂刷双组份聚氨酯防水两道1.5毫米。④淋水试验待不漏后，再恢复屋面瓦。屋面防水工程质量控制措施

2.穿屋面及楼板管道先凿成上大下小喇叭口,后进行封堵1.在结构板上先做成15公分的混凝土园角。3.吊洞封堵前,先在洞周边刷一道防水,再用高标号混凝土分二次堵塞,第一次堵塞完后蓄水,不渗漏后进行二次封堵4.吊洞可用木方或钢支撑进行加固,禁止使用铁丝吊洞屋面防水工程质量控制措施：

6.雨水口细部节点做法5.使用品牌卷材，搭接、套管周边附加层必须符合要求。7.管道根部防水附加层及防水施工细部做法8.烟道及阴角部位要做好附加层，同时对于商业与主楼相接部位在做保温层、找坡层前做一道防水附加层，避免与商业相邻的户内阴水。屋面防水工程质量控制措施：10.屋面分格缝间距不大于6*6m，根据图纸要求施工屋面防水保护层，并保证保护层不开裂；设排气管（25PVC管打梅花孔）6×6m纵横布置，用无纺布将管周边包好，防止浇灌混凝土时打好的眼堵塞，相互连接汇集到地漏里，并在边角位设置排气孔（36平方米内设置一个）9.坡屋面中对于切割是天沟和泛水以及天沟部位细部附加层应做到位11.排气管做法12.烟道出屋面节点做法屋面防水工程质量控制措施：14.出屋面管嵌填节点做法13.穿屋面楼板管道节点做法15.屋面伸缩缝部位做法16.屋面女儿墙节点做法屋面防水工程质量控制措施：18.出水口周围做法，侧排地漏做成八字型排水畅通,在500mm范围排水坡度不小于5%17.屋面防水保护层、阴角、阳角部位做法案例1：楼梯间与屋面临界墙体根部渗漏案例2：楼板与墙体间施工缝渗漏点案例3：楼体伸缩缝位置分户墙渗漏处理措施：1.完善屋面变形缝防水及盖板施工，防止屋面水灌入；2.已浸泡的抹灰层，需彻底铲除，待基层晾晒干燥后，按照抹灰工序分层施工，并做好养护工作；3.彻底清理墙体结构拼接位置的夹渣；拼缝位置剔凿深度≮20mmV型槽，充分湿润后选用高标号膨胀水泥砂浆进行修补；4.户内已造成破坏的饰面层需剔除，二次修补施工，修补完毕后及时进行养护。案例4：

屋面电梯室通往屋面门口未设置台阶踏步、屋面防水无上返收口处理，屋面降雨量较大时将倒灌入室内。原因分析：1.屋面设计中遗漏该部位的细部节点做法；2.现场作业前未对节点施工进行详细交底，盲目施工；3.过程监管工作不到位等。处理措施：1.剔除已完成的防水层，按照国家规范要求增加室内不少于2步台阶，且外侧迎水面墙体高度≮300mm，确保防水卷材的上返高度；2.做好卷材收边收口工作；3.为防止通行中踩踏造成卷材空鼓破坏，宜将门口部位卷材增加保护做法。案例5：外墙堵洞处理不当造成的渗漏案例6：外墙线管线盒处渗漏分析及解决方案原因分析：沿外墙壁线管处渗入，沿着线管流通，从内墙线盒处渗出。解决方案：在外墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷防水，再采用耐侯密封胶收口。案例7:外墙线管安装不当造成渗漏渗漏原因：外窗管线安装开孔不当造成外墙渗漏；处理方案（内墙）：在内墙壁线管与墙体交接处，打出喇叭状凹槽先刷防水，再采用耐侯密封胶收口.外墙防渗漏控制措施：图一：外墙螺栓眼防水窗台做法（五）卫生间、厨房渗漏原因分析：1.卫生间未按要求施工止水台；2.有水房间的墙体材料亲水性较强；3.防水基层未做有效处理，防水层与找平层间结合质量较差；4.防水材料不合格或涂料类防水高度、厚度不够，不能有效防水；5.地漏标高过高，地面长期积水；6.风道、烟道、穿墙（楼板）管道根部等未做封闭处理；7.防水层施工完毕后未按要求进行24小时避水检验；8.面层施工过程对防水层造成的二次破坏等。案例1：防水涂料上翻高度、厚度不足处理措施：1.卫生间地漏、穿楼板管道根部按照要求施工防水附加层；2.墙面立面防水补刷防水层，并严格控制刷涂高度及刷涂厚度。案例2：卫生间吊洞渗漏原因分析:防水的薄弱环节,后期吊洞砂浆收缩引起缝隙。解决方案：凿除4~5CM砂浆层并向洞周边延伸2~3CM刷防水,然后用补偿收缩砂浆收口。卫生间渗漏控制措施构造做法：1、防水层，四周卷起至少比卫生间楼地面装饰完成面高300；卫生间浴缸和墙面接触的部位的聚氨酯防水高度1.8米，宽度与墙接触的长边全刷，两侧短边宽度为一米；卫生间淋浴房与墙面接触部位聚氨酯防水高度1.8米，宽度与墙面接触部位各1m宽；厚度：平面1.5mm，立面1.2mm。卫生间渗漏控制措施卫生间渗漏控制措施（六）门窗渗漏原因分析：1.门窗洞口留设尺寸偏大，门窗框发泡密封胶封堵不密实；2.门窗框与墙体缝隙未做封胶；3.窗框紧固件未固定，窗体稳固性差，因震动或风压影响极易造成外窗渗漏；4.密封胶质量不合格，短期内便出现贯穿性裂缝，无法起到有效密封作用。案例1：洞口留设尺寸过大，不利封堵；未及时密封，有渗漏隐患。处理措施：1.控制并保证各个构件按标高及控制线施工；2.根据窗框尺寸收口，两侧各留设10mm空间作为窗框固定填充；3.窗框固定件与结构墙体连接紧固；4.窗框四周发泡剂填充必须饱满无缝隙。

案例2：窗框洞口留设尺寸过大，洞口封堵后密实度较差，易留渗漏隐患；窗框紧固件未进行固定，窗体稳固性差。案例3:

窗洞口未及时封胶或已完成胶面出现贯穿性裂缝处理措施：1.密封胶材料的选用必须满足当地区域气候环境需求；2.窗框缝隙完成填充工作后，及时对窗框及墙体打胶区域进行清理，并由专业封胶人员连贯封胶，尽量减少衔接；3.打胶工作完成后及时对已完成区域进行复查，以免遗漏。案例4：

窗框与装饰面缝隙过大案例5：窗洞口发泡胶填充不密实。处理措施：1.彻底清理窗洞口密封发泡剂及内部垃圾；2.二次发泡填充，填充需饱满无流坠；3.待发泡剂干燥后及时清边、修整、封胶；封胶均匀、密实，尽量减少接胶，保证美观。

上述案例均来源于集团交房项目（在施项目）的真实案例，渗漏问题（隐患）的多发性，反映出在施工过程管理工作的诸多疏漏，不但影响到交房节点的推进，同时埋置了较多的维修风险。5.外窗按照设计要求留设排水坡度，提供足够的排水倾角，防止窗台水倒灌；窗框滴水沿坡度外倾，滴水线留设宽度及深度均≮10mm或留设高度≮10mm鹰嘴线，谨防外墙返水倒灌。6.窗框安装经验收合格后，四周槽口填嵌密封胶作密封处理。嵌注密封胶前，基层应充分干燥，清除门窗框保护膜、浮灰、砂浆等，使密封材料与门窗框、墙体粘结牢固，密封胶打注应连续进行，中途间隔时间不得过长，打注后目测平直、光滑、均匀，无漏打、少打现象。7.窗下料及推拉窗的滑槽开设长腰型排水孔，并检查排水孔是否有堵塞现象，保证槽口内的积水能畅通排出。窗台固定及坡道做法8.参考万科窗施工标准化操作工艺外窗侧口防水做法外窗上口防水做法（推荐做法）外窗下口防水做法一、防水界面移交制度建立1、严格执行界面移交制度，防水界面移交总包单位负责人、分包单位负责人、监理工程师必须参加，每一工序第一次移交甲方工程师必须参加。

土建向防水单位移交防水工作面标准：

（1）、螺杆眼封堵到位；

（2）、基层表面打磨平整、清洁、干燥；

（3）、特别强调墙根清理到位，圆弧角完成。

防水单位向总包单位移交质量要求：

（1）、防水层厚度检查满足要求；

（2）、防水层完好，无损伤；

（3）、防水细部处理符合要求（顶部和根部）；

（4）、闭水试验检查无渗漏。移交资料要求：

每次防水界面移交必须形成资料并归档，包括：（1）、防水界面移交统一表格，要求内容填写完善；必要时必须有检查数据，三方责任人签字完善，日期签署明确。

（2）、界面移交附图，明确移交部位；

（3）、每次移交需要有照片。二、防水材料进场报验制度1、材料进场需提交的资料包括：材料出厂检验报告及产品合格证；2、进场材料品牌必须符合施工合同中的品牌要求；3、每类材料进场报验必须通知甲方工程师、监理工程师、工程部材料负责人共同参加；4、材料封样符合要求；5、材料进场检查后组织原材料检测附复检，监理工程师见证取样，复检合格后方可投入使用。样板展示：卷材防水基层冷底子油的施工，结合目前行业内常规施工工艺，做如下展示：冷底子油刮涂工艺（刮涂工艺容易出现刮涂厚度不均，刮痕明显等问题；因此在施工过程中应及时做好补刮（下图）屋面防水基层大面积施工时采用的滚涂工艺，该照片只作为工艺展示，其基层处理效果较差，不宜效仿。(下图）冷底子油喷涂工艺：该工艺工作效率高、喷涂效果好、厚度均匀，适用于大面积作业，应予以推广。（下图）屋面女儿墙、排气管、排烟道根部节点防水附加层处理（下图）1.各落水口处预埋套管的埋设应考虑所处位置找平层及防水附加层的厚度，使得排水口比周围略低10—20mm，在直落式水落口周围500mm的范围内，坡度不应小于5%，落水口和出屋面立管管洞的四周应分层采用水泥砂浆、细石混凝土和防水油膏填嵌密实，并分两次（间隔至少一天）成活，出屋面管道四周用细石混凝土做成规则的包状。

4.刚性防水层的施工操作工艺要求

为增加细石混凝土的防渗、抗渗效果，在混凝土拌合时需掺加一定含量的防水剂；严格控制现场搅拌混凝土的施工配合比。钢筋绑扎必须经现场监理工程师验收合格后方可进行混凝土浇筑，浇筑时应严格控制浇筑厚度，分二次压光抹平，浇筑后表面浇水覆盖养护不少于14天。上人屋面采用铺砖做法时，应根据建筑的业态形式，结合屋面突出物具体情况，综合考虑屋面整体效果。透气孔、排