2024Q1房地产金融：以旧换新政策有新意政策效果待检验

NIFD季报 主编:李扬房地产金融蔡真崔玉陶琦2024年5月NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度2份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持以旧换新政策有新意，政策效果待检验摘 要房地产市场运行方面，2024年第一季度房地产市场的表现较弱，房价普遍下跌，同比降幅有所扩大，但环比降幅有所收1.85万亿元，同比下降三成；住2017年以来新高个人住房金融方面，2024年第一季度末个人住房贷款余额38.19部分城市首套住房贷款利率低至3.35%；但是居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降。房企融资方面，2024年第一季13.761.7%，继续1171.8916.04%37.54亿美元（约为人民266亿元房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政积金新政。

本报告负责人：蔡真本报告执笔人：蔡真国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任崔玉国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员陶琦贝壳研究院数据研究总监【NIFD季报】全球金融市场人民币汇率房地产金融机构投资者的资产管理住房公积金新政的落实，消化存量房产和优化增量住房政策措施的推出，房地产市场的供需两端均会有所改善。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步第三，出险房企违约债务的处置。目录一、房产市行形势 1（一）房价遍下跌 1（二）建商房销售同比三成 2（三）房开资规模下降 3（四）地产景气程达到最低点 4（五）地交场仍未摆脱状态 5（六）“去库存成为住市场最重要务之一 5（七）房租格水平比小降 6（八）金资率基本持稳定 7二、个住房形势 8（一）套住款利率低至3.35 8（二）人住款余额模环跌 9（三）民新房时使财务的意愿所下降 10三、房融资势 11（一）地产贷款余的同速保持增长 11（二）企境信用债行规同比大下降 12四、房产市要政策析 13（一）房限策正在步退出 13（二）市房融资协机制加速推落实 13（三）城推房“以换新”14（四）房公新政密出台 17五、房产市要风险况分析 18（一）别商行房地行业不良率幅提升 18（二）经营贷违规置换个人住房贷款产生的风险可能会逐渐暴露......................................................19（三）企境券违约势有缓 21六、房产市房地产融运势判断 22附件：关指明 23一、房地产市场运行形势（一）住房价格普遍下跌7020231.775.9020231.83个百分点（1左上图住房销售价格的环比走势来看，2024年第一季度末，700.30%20230.10.3个百分点。分城市层级来看，2024年第一季度，一线城市新建商品住宅销售价格同比1右上图1.98%5.92%（左下图；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.395.72%（1右下图。图1 70个大中城市房价走势（月度环比资料来源：国家统计局。注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、35个城市。70358577069（二）新建商品住房销售额同比下降三成从新建商品住宅销售情况来看，20241.8920238.2%15.2个百分点。20241.8520236.0%24.7分点（22024年第一季度，新建住房销售市场规模同比大幅下行的主要原因可能包20232～42021年下2024年第一季度全国新建商品住房的销售数据1.381.4332.6%5091425121.2%15.7%房市场对新建住房市场的替代效应增强。图2 商品住宅销售情况（季度资料来源：国家统计局。注：房地产开发投资、新建商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。（1（3）加强统计执法，对发现的问题数据按照相关规定进行了改正。（三）住房开发投资规模仍下降从商品住宅的投资数据来看，2024年第一季度全国住宅开发投资完成额为1.668（3左图从商品住宅的开发数据来看，20241.2528.7%1221.9%（3右图。房地产市场的供给端仍处于下行调整阶段。图3 商品住宅供给情况（季度资料来源：国家统计局。（四）房地产行业景气程度达到历史最低点（1数202393.362024年第一季度末92.0（42022919景气水平，表明房地产行业景气程度仍然较弱。图4 房地产市场景气程度情况（月度资料来源：国家统计局。1全国房地产开发景气指数（遵循经济周期波动的理论，以景气循10095105951051995逐渐接近本轮阶段性调整的底部。（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态2024年第一季度百城住宅类土地供应面积为2536万平方米，同比下降10.0%；成交面积为1873万平方米，同比下降13.7%；成交金额为2552亿元，同比增长1.1%（5左图。2024144160.1%5.1%2023（5右图。从财政部财政收支情况数据来看，202481476.7%。图5 100大中城市土地交易情况（季度资料来源：Wind。（六“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一2023年末的24.6202437.322.020238.934.1个月，较2023年末上升15.8了个月；三线城市平均库存去化周期为55.9个月，202313.6了个月（6总体来看，2024年第一季度新建商品住房市场销售形势仍然较弱，新建住房销售面积同比大幅下调；同时，待售商品住宅面积23.9523.9%2017图6 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均资料来源：根据统计计算。注：因南宁、东莞、泉州、宝鸡的商品房可售或销售套数数据存在不再更新或缺失问题，本报告考察的城市数量由2021年的18个调整为14个。图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭州、南京、苏州、厦门、南昌、福州、青岛，三线城市包括莆田、东营、舟山。（七）住房租金价格水平同比小幅下降5043.8%；282.9182.8（7总体来看，2024但是住房租金价格水平仍表现为同比小幅下降。2图7 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年月资料来源：贝壳研究院。注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市428个城市；三线城市指常州、东莞、佛山、惠州、嘉兴、廊坊、洛个城市。（八）租金资本化率基本保持稳定2024年第一季度末，455.22023（8上图202349.950.6202347.648.6（8左下图2023年41.0202340.7年（8右下图。总体来看，2024一线城市持平、二线城市略有上升、三线城市略有下降。图8 租金资本化率走势（月度资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、二、个人住房金融形势（一）首套住房贷款利率可低至3.35%50年第一季度末全国首套住3.59（LPR36个基点202329个基点（925323.75（LPR20个基点；全部LPR（3.9。2024年第一季度末，全国二4.17（LPR22个基点2023年末下降25（94.1041个样本城市的二套住房贷款利率下调至房贷利率4.15%（LPR20个基点。5LPR2024225分城市因房价持续下行而阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，2024年第一季度我国首套、二套住房贷款的平均利率均有一定程度的下调。其中，首套住房贷款利率平均下调幅度更大。2024年第一季度末，首5820234图9 个人住房贷款平均利率走资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。注：个贷利率统计的50个城市包括北京、常州、成都、大连、东莞、佛山、（二）个人住房贷款余额规模环比止跌从存量数据看，截至2024年第一季度末，我国个人住房贷款余额为38.19万5110左图从个人住房贷款余额同比增速来看，20240.05%额规模在经历连续三个季度的净减少之后，环比止跌。从居民部门新增中长期贷款月度数据来看，20243250202331473.26%（10右图。总体来看，2024款余额持续下行的情况得到一定程度的缓和。图10 个人住房贷款余额及居民新增中长期贷款情资料来源：中国人民银行。（三）居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LoantoluT与个人住房贷款违则银行等金融机构面临的风险较小。2024年第一季度末，一线城市中北京的平均新增二手住房贷款价值比为（左上图56（右上图59%，合肥的平均新增二手住房贷款价值比为（左下图3成左右（右下图。总体来看，2024年第一季度12个样本城市的新增二手住房贷款价值比与2023年末相比均有所下降。这意味着在房价持续下行、收入增长预期较弱的背个样本城3～6成之间，新增二手住房贷款抵押物保障图一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比资料来源：贝壳研究院。三、房企融资形势（一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，202413.761.7%60905.6（127图12 房地产开发贷余额情况（季度资料来源：中国人民银行。（二）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降2024（不包括资产证券化产品的发行规模为1171.892014年以来最低值（13左图。从存量情况来看，20241.9120232024模为2386亿元。202437.54（266元34.121.82（14右图14.19亿美元、22.431602亿美元（1.14万亿元。图14 房企境内、境外信用债发行情况（季度资料来源：Wind。四、房地产市场重要政策分析（一）住房限购政策正在逐步退出2021房市场价格持续下行（202270负时优化或取消住房限购政策成为各城市的共同选择。20223月，郑州等城市优化调整房地产行政性限制政策，放松住房限购要求；202212202443020多个大中城市已在全市范围内取消（崇明区除外120120平米以上新建商品住房限购要求。房价持续下行的市场形势。（二）城市房地产融资协调机制正在加速推进落实202415（20242号2024126202421005200亿元。2023年年报披露的信2024430（报告披露日14（832.52房地产行业平稳健康发展具有积极意义。（三）多城推出住房“以旧换新”政策2023（实现住房条件改善的家庭，其住房置换链条卡在卖旧房环节。为充分释放住房50旧换新”政策主要包括以下四种模式。（1～3个月余家房10家中介机构参加。计划出售二手住房并购买新房的购房者首先与房企（）作为政府指定的收购主体来收购5000套，且收购的旧房主要用于保障性租赁住房。20241111（20231222日331100元/间不分先后（20241231日。模式四：通过“旧转保”的方式，支持住房“以旧换新”。肇庆市于2024年4定年限的租金进行统租。统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房。20年的（四）住房公积金新政密集出台进住房需求的释放，全国各地密集出台住房公积金新政。名下在购房地实际拥有的成套住房数量及在全国范围内的住房公积金贷款使用20%（57房龄（67房龄3016周岁60周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业0.5%～1%（1万元。现整个市场的平稳健康发展；在微观上，有利于老百姓实现更好居住的愿望。五、房地产市场主要风险情况分析（一）个别商业银行房地产行业贷款不良率大幅提升24银行的数据来看，20232440.39%5.32%4.57%1.59的不良贷款率（1从近年来24家样本商业银行房地产行业贷款不良率和不良余额的变化来20190.89%20233.682019531.05亿元，快速增加至2023年末的3049.79亿元，增长了474%。速。201920233.43%、0.10%、0.83%20.21%2.7330.462023（1/3的上市房企发生债务违约续上升的趋势可能并不会放缓。表1 部分样本商业银行房地产行业贷款不良率及不良余额情况资料来源：样本商业银行年度财务报告，Wind。（二）经营贷违规置换个人住房贷款产生的风险可能会逐渐暴露（等特点。为缓解疫情期间个体工商户等中小