住宅小区一期建设项目可行性方案研究报告

X住宅小区一期建设项目可行性报告址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱无线寻呼、数据通信容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通标。这为X的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规花园”的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。一是X撤地建市后，城市的工业居住区规划总用地住宅用地道路用地68.569.89人均面积/用地面积203828201502325820670居住套数居住人口住宅平均层数人口毛密度住宅面积毛密度住宅面积净密度9919人219270㎡27080㎡486.63人/公顷9400㎡/公顷27.80%23.90%26.66%19.68% 48%配套设施。本期多数楼宇接近酒金公路与酒银2水电暖安装工程费2192702192702192709648440单价(元/㎡)金额(万元)工程量(㎡)12345672025+11621+975+1388+2.1广告与市场推广费2.2销售手续费开发成本×2%销售收入×0.5%*销售收入×0.5%*详见“贷款还本付息表”金额/万元表7投资成本费用估算汇总表1.征地补偿费2.土地使用权出让金1020(三)前期工程费与期间税费975发建设完成后一次性还本付息。投资后余额在第六年末一次性还本付息。本项目贷款表8投资计划与资金筹措表(I=5.58%)单位：万元建设经营期建设经营期20253904416248123050202538203948420253904416248123050投资总额建设投资借款(含利息)销售收入再投入1212345建设经营期建设经营期年初借款累计年初借款累计3084479866085108本年底本息偿还726218695393归还借款本息来源7262其它收入表10住宅销售总收入预测表建议销售价(元/建议销售价(元//可销售面积(㎡)131134371630312606252121890954301086038010销售收入(万11543855551109221916644789563345别墅销售总收入预测表建议销售价(元//可销售面积(㎡)300010001000200040003000108021607560销售收入(万4504504504504620商业用房销售总收入预测表销售收入(万销售收入(万可销售面积(㎡)2158.612158.612158.61719.55/(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一表11销售收入分期按比例测算表2345630%B130%C130%A130%B130%C110%A210%B210%C230%A130%B130%C120%A220%B220%C210%A310%B310%C310%A110%B110%C140%A240%B240%C220%A320%B320%C330%A230%B230%C270%A370%B370%C3销售面积24503450分年度销售金额(万元)4450478423156450423121510表12各年销售收入与预测汇总表单位：万元450462021510442316534201123456扣除项目金额开发成本开发费用扣除项目金额开发成本开发费用销售收入增值税率1.1+1.2+1.3+1.4详见“开发成本构成表”销售费用+管理费用+财务费用销售收入×5.5%21510-119700表14项目可运用资金估算表单位：万元建设经营期建设经营期27294231522273832579399849356977销售收入土地增值税21510020327140表15税后利润测算单位：万元建设经营期建设经营期销售收入土地增值税利润总额税后利润2151001234567注：总成本费用按销售计划与开发建设总投资进行测算序号建设经营期5621510215102现金流出18848202539894186487131352.1建设投资169762025382039484502268103净现金流量2662-2025-2044-1457-639208767404累计净现金流量-2025-4069-5526-6165-407826625折现系数(ic=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.66636折现现金流量625-1893-1786-1189-488148844917累计折现现金流量-1893-3678-4867-5355-38676258折现系数(ic=11%)0.90090.81160.73120.65870.59350.53469折现现金流量-127-1824-1659-1065-4211238360410累计折现现金流量-1824-3484-4549-4970-3731-12711折现系数(i2=10%)0.90910.82640.75130.68300.62090.564512折现现金流量39-1841-1690-1094-4361296380513累计折现现金流量-1841-3530-4625-5061-376539静态——全部投资利润率=(2662/16976)x100%=15.68%序号1256789现金流入销售收入其它收入现金流出自有资金预售收入再投入土地增值税贷款本息偿还净现金流量累计净现金流量折现系数(i1=7%)折现现金流量折现系数(ic=18%)折现现金流量累计折现现金流量折现系数(i2=19%)折现现金流量累计折现现金流量21510215100201100建设经营期-202595643861-2025-1069-1026-1650.93460.87340.81630.76290.84750.71820.60860.5158-1716-1030-1003-5590.84030.70620.59340.4987-1702-1027-1001-5725000.71300.4371-4640.4190-4806040600.66630.37044990.3521474静态——自有资金投资利润率=(1400/5093)x100%=27.4表18项目经济效益评价指标汇总表动态指标静态指标动态指标计算基础财务部收益率(FIRR)投资利润率投资利润率财务净现值(FNPV)表19资金来源与运用表(财务平衡表)单位：万元建设经营期建设经营期2025407343995181销售收入自有资金贷款(含利息)其它收入资金运用建设投资建设期借款利息土地增值税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金215100273720600040605000序号1234盈亏平衡点销售房源数量=固定总成本÷（单位产品价格-单位产品可变成本-单=6617÷（21510÷209035.38-11621÷209035.38-118=16976÷209035.38÷(21510÷209035.38-1183÷20903建安工程费变动建安工程费变动-359-359财务净现值财务净现值21.7521.758.49-392水电暖安装工程费627106271062710440单价(元/㎡)金额(万元)工程量(㎡)4．第一期应分摊基础设施配套费为：1388×11开发成本×2%2销售费用广告与市场推广费销售收入×0.5%*销售手续费销售收入×0.5%*3详见“贷款还本付息表”4表7投资成本费用估算汇总表(三)前期工程费与期间税费278(四)基础设施配套费396表8投资计划与资金筹措表(I=5.58%)单位：万元建设经营期建设经营期投资总额建设投资借款(含利息)销售收入再投入485643212表9贷款还本付息估算表单位：万元建设经营期建设经营期年初借款累计本年借款本年应计利息本年底本息偿还年末借款累计归还借款本息来源投资回收其它收入43212345所示。表10住宅销售总收入预测表建议销售价(元/销售收入(万住建议销售价(元/销售收入(万住874243710宅/别墅销售总收入预测表可销售面积(㎡)40002000销售收入(万450建议销售价(元//商业用房销售总收入预测表建议销售价(元/建议销售价(元//可销售面积(㎡)7195.38销售收入(万455(注：下表中，A1——一期住宅，A2——二期住宅；A3——三期住宅；B1——一表11销售收入分期按比例测算表4455510%B110%C130%A130%B130%C140%A140%B140%C120%A120%B120%C11销售面积1分年度销售金额(万元)450242335各年销售收入与预测汇总表单位：万元44553450561123456金额/万元4689-9000扣除项目金额开发成本扣除项目金额开发成本开发费用详见“开发成本构成表”销售费用+管理费用+财务费用销售收入×5.5%销售收入增值税率表14项目可运用资金估算表单位：万元建设经营期1建设经营期13412345676000205060002050销售收入6484土地增值税0税后利润测算单位：万元建设经营期建设经营期2206000000050销售收入销售收入6484土地增值税0利润总额839税后利润562注：总成本费用按销售计划与开发建设总投资进行测算建设经营期建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资土地增值税0485601203净现金流量-579-298604累计净现金流量-579-3565-2515-1755折现系数(ic=12%)0.89290.79720.71180.63550.56740.50666折现现金流量-517-238107累计折现现金流量-517-2898-2150-663118折现系数(i2=13%)0.88500.78310.69310.61330.54280.48039折现现金流量-53-512-23390累计折现现金流量-512-2851-2124-688-53-53折现系数(i2=7%)0.93460.87340.81630.76290.71300.6663折现现金流量-541-26080累计折现现金流量-541-3150-2293-507静态——全部投资利润率=(994/485建设经营期建设经营期