《试论价格上涨是不可抗力吗？》2700字

试论价格上涨是不可抗力吗？目录TOC\o"1-2"\h\u23186试论价格上涨是不可抗力吗？ 19521一、具体案例分析 114381（一）案件原由 113088（二）案件结果 116707（三）个人观点 22520二、商品房消费者权益法律保护对策 218255（一）明确商品房消费者的主体地位 214522（二）完善惩罚性赔偿制度 222709（三）加强对侵害商品房消费者权益的法律监管 31786（四）增强房地产消费者自身的维权意识 3一、具体案例分析（一）案件原由2021年2月25日，卖方邓爱梨和买主郭锐峰通过中介公司签订了在北京购房的合同。房屋位于北京石景山区玉泉西利区，面积105.88平方米。双方约定房屋总成交价格530万元；另双方约定了履行及违约条款。合同签订当日，郭锐锋向邓爱梨支付定金10万元。2021年2月26日，郭锐锋向中介公司支付居间服务佣金3.8万元。庭审中，邓爱梨表示在签订涉案合同时并不了解自2015年12月至2016年2月诉争房屋价格已存在大幅上涨，轻信对方高价购买的保证，草率签订了合同。合同签订后次日，了解到房屋价格过低，邓表示不想履行合同。如继续履行合同，将导致合同双方在利益上的严重失衡，显失公平。原告郭锐锋表示被告邓爱梨根本违约，要求解除合同、退还已付款10万元、赔偿违约金106万元、中介费3.8万元。买卖合同是双方在中介公司自愿签订的，并未采用欺骗等任何手段，被告是成年人，应当清楚房屋买卖合同中的条款，并承担相应法律责任，不能以不了解价格为由要求撤销合同。（二）案件结果本案中当事人是完全的民事行为能力人，但邓爱梨作为房屋的主人，必须知道房屋的实际情况；作为房屋的出卖人必须知道房屋的实际情况。知道房子的价格，郭在这笔交易中没有优势。所以合同本不存在不公平。根据本案查明的事实，上诉人邓爱梨在履行合同过程中，以自己的行为表明不履行合同，已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，判决确认的数额适当，本院予以维持。（三）个人观点欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解、显失公平都是合同的可撤销事由。但法院一般不轻易准许双方撤销或解除合同，除非一方有确切的证据证明其主张的可解除或撤销事由。市场经济中交易自由、自愿，每个具有完全民事行为能力的交易者都应当对自己的交易持谨慎态度，并对交易后果负责，任何一方违反合同约定则须承担违约责任。在房屋买卖过程中，即使一方有轻微的优势，交易的价格有轻微的不公平，法院一般也不轻易进行调整。房屋交易后的价格上涨或者下跌也不属于显失公平的事由。二、商品房消费者权益法律保护对策（一）明确商品房消费者的主体地位理论上，以发展的眼光看待《消法》。从1993年《消法》制定的背景和初衷来看，在市场经济发展不充分时期，商品房消费尚未成为一种普遍的消费行为，对人们生活的影响较小。但随着近年来房地产市场的不断升温，《消法》面临的问题和1993年的经济社会发展形势已经大不一样。商品房已成为人们生活的必需品，将商品房消费者排除在《消法》适用之外已经不合时宜，不利于保护商品房消费者的权益，况且2013年新修订的《消法》虽然没有明确商品房为普通消费品，但也没有明确将其排除在《消法》之外。实践中，可借鉴地方立法，明确商品房消费者的普通消费者主体地位。一些地方立法已将商品房消费者权益纳入《消法》保护。如2011年福建省出台的《房屋消费者权益保护条例》首次以法律的形式明确了商品房买卖关系是生产经营者与消费者的消费关系，并规定了其他欺诈行为的惩罚性赔偿责任。此后，山东、河南、浙江等省的《消费者权益保护条例》和以浙江为代表的《实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》等地方立法都明确将房屋消费者权益纳入《消法》保护。总之，不管是在理论上还是实践中，将商品房消费者权益纳入《消法》保护的条件已经成熟，在今后的立法或法律修正中，应该明确商品房消费者的普通消费者主体地位。（二）完善惩罚性赔偿制度笔者认为，在商品房消费纠纷中，惩罚性赔偿制度不仅要引入，更要完善，且主要通过完善《解释》的方式进行。具体建议是：在明确商品房消费者权益纳入《消法》保护的前提下，一是对于开发商的欺诈行为，在行为认定的举证责任分配上应实行举证责任倒置制度。只要消费者提出开发商存在法规中欺诈行为，作为被告方的开发商就必须举证证明自己不构成这些欺诈行为。二是在《解释》规定的欺诈行为之外，对于开发商在房屋销售过程中的虚假宣传、延期交房、隐瞒房屋质量缺陷等欺诈行为，也应纳入惩罚性赔偿制度规制范围对其实施惩罚性赔偿。在立法模式的完善上，应采取“典型列举”加“兜底条款”形式。一方面对于商品房销售中的欺诈行为尽可能地列举；另一方面设置兜底条款，对于可能出现的其他欺诈行为进行规制。三是增加赔偿金额。明确商品房消费者因受到欺诈而蒙受损失时，可以适用《消法》第55条的不超过三倍赔偿规定，在法官运用自由裁量权进行事实判断的前提下，加大对开发商的处罚力度，体现对商品房消费者权益的倾斜保护。（三）加强对侵害商品房消费者权益的法律监管加强对预售资金的监管。银行、监理及担保公司监管因为和开发商有利益瓜葛，不利于监管的客观中立。因此，笔者建议设立相对独立的中介机构对预售资金进行监管，因为中介机构对预售资金的监管更具专业性、独立性，且成本较低，并能有效避免一些腐败现象。完善不动产登记制度。在商品房买卖中消费者从买的行为到拥有法律上承认的所有权之间通常存在一定时间差，而此时，统一的不动产登记中的预告登记就显得格外重要。因此，在地方操作过程中，通过必要的配套措施使不动产登记制度得到完全落实，对于防止一房二卖、保护商品房消费者权益。加强对商品房广告发布行为的监管。一要设立商品房广告发布预审制度。售房广告在发布前必须通过预审，确保广告内容真实客观全面，杜绝虚假广告。二要对发布广告的行为进行事中监管，一旦发现有虚假广告或其他违法情节，责令开发商限期纠正，并对其实施行政处罚，必要时让其承担惩罚性赔偿责任。三是对于消费者因虚假广告遭受损失的，规定开发商的赔偿义务，广告发布机构和代言人有过错的，承担连带赔偿责任。（四）增强房地产消费者自身的维权意识房地产市场本身就具有不确定因素，并且经常侵犯消费者的合法权益。中介、运营商、消费者权益协会、立法者和司法当局在积极保护消费者权益的同时，消费者也应提高其权益意识，并积极学习有关以下方面的不同知识：保护权利合法权益，防止受到损害，应当通过上述各种途径，积极，迅速地保护自己的合法权益。政府监管机构，行业协