房产公司管理制度汇编

管理制度汇编

公司设计图纸资料管理制度

一、总则

为防止图纸资料的误用，遗失，乱修改等隐患的发生，杜绝公司的机密外泄，特制订

本制度。

1、规划设计部是图纸、技术资料的管理部门，负责设计变动、修改及发放、回收报废

及销毁等方面的管理和监督工作。

2、规划设计部负责图纸、技术资料在生产过程中的办法、使用、周转、移交、回收等

管理工作。

3、图纸资料由设计单位签发到规划设计部，由规划设计部项目负责人协助图纸管理人

员将图纸资料清点认可后签收。

4、规划设计部将图纸下发到相应的开发项目部、前期部、预算部、综合配套部等，各

部门的相关负责人当面清点图纸和技术资料数量，并在图纸和技术资料发放或回收记录上

签字认可。

5、在生产过程中，如有图与技术资料的遗失现象，使用者应报告开发部负责人，由施

工班组负责人查明原因后，并作出处理意见，由规划设计部确认后，方可补发，费用由损

失方予以支付。

6、项目竣工后，图纸和技术资料统一由规划设计部负责人整理好后上交到房产档案室

保存。

图纸发放规定（后附图纸分发流程图）

设计图纸发放范围：（详见附表）

施工图纸一经发放，不再回收，失去时效，自动作废。

设计图纸接收与发放，记录在“文件收发记录”表上。

图纸发放有效性标识：

1）施工图纸以设计单位有效图章为准。

2）零星工程图纸以规划设计部项目负责及部长签字为准。

三、施工图纸的存档、移交

工程竣工后，根据公司档案室移交的要求，由规划设计部对图纸进行整理、移交。

相关记录表式

1）到图登记表

序号项目图纸图号出图日期到图设计交图备注

名称名称份数单位日期

2）图纸发放登记表

序号项目名图纸名称图号交图日期领图日期领取份数领取人签名备注

3）图纸借阅登记表

借用日期文件名称份数借阅部门借阅人签字归还日期备注

4）作废图纸回收记录表

序号文件名称份数交图部门交图人回收日期回收理由

5）废图销毁记录表

序号文件名称份数销毁部门监督部门负责人销毁日期销毁理由

图纸分发明细单

部份数

所需资料说明备注

门（份）

办理审图批准书需登图一套，散图一套：办理规

建筑施工图3由前期部提供数据

前划手续需一套：

期

部结构施工图2办理审图批准书需钱图一套，散图一套；由前期部提供数据

强电（电气）施工图办理审图批准书需鞋图一套，散图一套：由前期部提供数据

弱电施工图2办理审图批准书需叠图•套，散图一套；由前期部提供数据

给排水施工图2办理审图批准书需叠图•套，散图一套；由前期部提供数据

消防通风施工图2办理审图批准书需登图•套，散图•套；由前期部提供数据

平立剖图1办理规划手续由前期部提供数据

办理规划手续需1份；办理竣工规划认可书需2

总平面图5由前期部提供数据

份：办理预售许可证2份，并需电子版的1份：

1:200单元组合平面

1办理预售许可证铸1套由前期部提供数据

图

层平面图1办理预售许可证第1套由前期部提供数据

办理审图批准书需2份；办理竣工规划认可书需

地质勘察报告3由前期部提供数据

1份

鸟瞰图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据

楼栋效果图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据

户型图1办理预售许可证需1套由前期部提供数据

位置图1办理预告许可证需1套由前期部提供数据

设计变更2办理审图批准书需2份由前期部提供数据

办理施工许可证筋备过案的设计合同原件6份：

设计合同7由前期部提供数据

办理竣工规划认可书需设计合同原件1份

办理施工许可证需备过案的地勘合同原件6份：

地质勘察报告合同7由前期部提供数据

办理竣工规划认可书需地勘合同原件1份

建筑施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

结构施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

强电（电气）施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

预

算

弱电施工图用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

部1

给排水施工图1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

消防通风施工图1用于测算暂控价以及招投标溜价、结算等有预算部提供数据

设计变更1用于测算暂控价以及招投标测价、结算等有预算部提供数据

综

建筑施工图1消防建审（登图）

合

强电（电气）施工图6消防建审、电气报审、防雷报审（整图1套）

弱电施工图3消防建审、电气报审、防雷报审（登图1套）

暖通施工图1消防建审（叠图1套）

给排水施工图1消防建审（叠图1套）

消防通风施工图1消防建审（登图1套）

设计变更3消防建审、电气报审、防雷报审

设计院资质及设计

2消防建审、防雷报审

人员资质

地质勘察报告1防雷报审

设计院资质及设计

2

人员资质

消防专篇、承诺书1

建筑、电气（强弱

电）、暖通、给排水、1

消防等电子版

各专业光盘2

1.4图纸会审制度

为协调规划设计各有关专业，以达到整体一致，准确合理，避免错、漏、碰、缺，各

专业之间应对有关图纸实行会签，特制订本制度。

1.目的：

1.1通过图纸会审，使设计图纸100%符合有关规范要求。

1.2通过图纸会审，使建筑规划、结构、水电配套等设计做到经济合理、安全可靠。

1.3通过图纸会审，做到图纸表达清楚、正确无误，确保工程施工按期按质完成。

2.范围：公司新建项目所有土建及配套图纸。

3.职责：

3.1规划设计部负责组织设计院、施工、监理、综合配套等有关单位参加图纸会审。

3.2规划设计部负责对工程中的技术难点问题组织有关专家咨询评审。

3.3规划设计部负责与设计院联系，提出甲方要求，并配合施工单位进行图面解释工

作。

4.程序：

4.1规划设计部收到设计院图纸并审阅后在移交单上签署审阅意见移交工程部文件管

理员（包括图纸清单）。

4.2项目部文件管理员将图纸分发给施工、监理单位及工程部有关专业工程师。

4.3项目部专业工程师负责监督施工单位对设计图纸进行阅读。

4.4项目部项目主办工程师及各专业工程师也须对设计图纸进行审

阅并记录于工作日记。

4.5在甲方、施工、监理等单位均对图纸熟悉之后，规划设计部组织设计院、施工单

位、监理单位及综合配套部等进行图纸会审。

4.6图纸会审及工程施工过程中，如遇技术难点问题，工程部邀请有关专家作专题咨

询。

4.7图纸会审记录由施工单位负责，并由施工单位资料员做好图纸会审记录单交规划

设计部、监理、设计院签字盖章。

5、图纸会审人员：下列人员必须参加图纸会审。

甲方：规划设计部部长、规划没计部各专业负责，现场负责人员及相关专业技术人员;

设计人：项目负责人及各个专业设计人；

监理人：项目总监及各个专业监理工程师；

承包人：项目经理及各个专业技术负责人；

跟踪审计人员：现场负责人员及各专业技术人员。

预算部：项目负责人员。

5.1、图纸会审时间：设计图纸分发后14个工作日内。

5.2、图纸会审前3日内，甲方、设计方、跟踪审计单位的各个专业的工程技术人员针

对看图发现的问题或对图纸的优化建议以文字性材料，发给设计人。设计人对提出的所有

问题必须分类规整、认真分析研究并以书面形式答复。

5.3、图纸会审中各单位提出的问题或优化建议在会审会议上必须经过讨论作出明确结

论，对需要再次讨论的问题，在会审记录上明确最终答复日期。

5.4、图纸会审记录由施工单位技术人员负责整理，并与会审参加单位充分沟通，7日

内提请各单位签字盖章后，提交给规划设计部项目负责，由规划设计部统一发放相关部门。

5.5、图纸会审可采用全部图纸集中会审、分部图纸会审、分阶段图纸会审及分专业图

纸会审，具体会审形式由发包人确定。

5.7、作废的图纸设计以书面形式通知，各个施工单位自行处理，不得影响施工。

6、图纸会审关键问题

6.1土建部分：

6.1.1基坑开挖及基坑围护。

6.1.2基础形式的选择。

6.1.3主体结构中的结构布置选型、钢筋含量、节点处理等问题。

6.1.4四大渗漏：屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水。

6.1.5内墙粉刷。

6.1.6楼地面做法。

6.1.7土建与各专业的矛盾问题。

6.1.8工程施工中的可行性问题。

6.2配套部分：

6.2.1给水管供水量及管道走向、管径要满足最不利点供水压力需

要，且满足美观需要。

6.2.2排水管的走向及布置是否合理。

6.2.3管材及器具选择是否符合规范及甲方要求

5.2.3管材及器具选择是否符合规范及甲方要求。

6.2.4消防工程设计满足美观及消防局要求。

6.2.5水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛

盾。

6.2.6煤气工程满足煤气公司的审图要求。

6.2.7总体图纸布局、管位布置合理，管材选用合理。

6.2.8用电设计容量和供电方式符合供电局规定要求。

6.2.9强、弱电室内外接口满足电话局、供电局及设计要求。

6.2.10室内电器布置合理、规范

7.检查：

在施工过程中，工程部项目主办人员及各专业工程师须定期检查按图施工的情况，如

发现新问题及必要的调整及时反馈给设计院，并通过设计院进行设计调整或确认，再发正

式文件通知施工、监理等有关单位执行。

7.有关文件：

7.1现行建筑设计规范大全。

7.2现行建筑施工规范大全。

8.相关表单：

参会签到记录

姓名部门时间负责专业

修改记录

页码修改日期修改人修改状态修改单号生效日期

编制：审核:批准:

日期:日期:日期:

L5图纸内部会审制度

审阅图纸的要点如下：

1、各专业自审：

1.1图面数据准确无误。施工图得分设计文件是否全面完整，设计深度是否满足施工

要求，是否符合国家及地区有关现行规定。

1.2工程结构设计是否安全可靠、经济合理，有哪些合理的改进意见。

1.3基础设计与地质勘察资料中的地质条件是否一致。

1.4根据业主工期要求必须进行季节性施工的项目，要审查是否适合

季节性施工要求，是否需要从利于施工或确保效果方面对设计进行变更。

1.5施工图纸各部位尺寸、标高是否统一、准确无误。设计说明与图纸是否一致。

1.6图面数据具有足够的深度（特别是足够的剖面图与详图），没有漏掉尺寸。

1.7图中选用的新材料、新技术、新工艺表示清楚（新材料的技术标准、工艺参数、

施工要求、质量标准能够施工且标注清楚）。

1.8设计施工图纸符合实际情况，施工时无困难，且能保证质量。

1.9设计施工图纸中采用的材料、构（配）件能购买到。

1.10图中选用的设备没有淘汰产品。

2、各专业互审：

2.1管道等其它专业需要在土建楼板、墙壁上预留的孔洞，在土建图纸上予以标注，

尺寸、标高准确。

2.2各专业之间，尤其是设备专业和土建专业图纸上的轴线、标高、尺寸统一，无矛

盾之处。

2.3其它专业需要在土建图纸中预埋的铁件、螺栓，在土建图纸上予以标注，尺寸准

确。

2.4电气埋管布置和走向与土建图纸合理恰当。

3、图纸内部会审完成后，由规划设计部负责整理并汇总.，在图纸会审前提供设计单位,

设计单位在与施工单位图纸交底时需考虑内部会审意见。

L6图纸变更管理管理制度

设计文件更改的提出

1、甲方提出反映在甲方同设计单位日常工作联系函当中。

此项需规划设计部项目负责用统一格式发送至设计院，项目负责人及部长必须签字，若涉

及到综合配套变也需综合配套负责人签字认可。

3、施工方如有需要提出变更的位置需通过监理同规划设计部的工作联系函提出书面申请。

4、设计更改的实施

（1）设计变更形式:

1）由甲方提出的变更为“项目变更通知”。

2）设计变更的运行：

1）由规划设计部、综合配套部在“设计变更通知”上签字，设计院根据甲方要求出具变更,

由规划设计部项目负责人协同图纸管理人员将变更通知发放至项目部，项目监理（接收人）

在变更通知原件上签收，原件交档案室保存，设计部保留签收记录的原件一份。涉及到综

合配套变更需综合配套负责人签字认可，并由规划设计部统一发放存档。

2）“设计变更通知”和“项目变更通知”的有效性，等同于施工图纸，在竣工资料中一并

体现。

专家咨询会议报告

项目名称编号

咨询专题建设单位

建设单位

参加人员

时间地点

咨询专家签名:

咨询会议结论:

（写不完请按附页）

编制：第页.共页

L7设计环节的成本控制办法

一、成本目标

在规划设计阶段，将成本意识融入到规划设计阶段，从规划阶段合理把控成本

二、成本控制办法

1、总体规划设计方案阶段，单体方案需考虑结构成本，从结构形式、平面布局、装

修标准、优化设计方案。

优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。在设计过程中，要进行方案优化，应从技术、

经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和

设备选用等多方面进行对比，尽量采用标准化和系列化的设计，充分考虑施工的可能性和

经济性。通过方案优化，做到在满足使用功能的前提下，尽量节约投资。

2、在初设阶段，对比基础形式，优化基础方案，从初始控制成本。

3、施工图设计合同与设计院签订限额设计合同，对含钢量进行控制。加强技术沟通、

实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计，用批准的初步设计总概算控制施工

图设计。

各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，严格控制不

合理变更，以保证总投资不被突破。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化

结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。

4、施工图设计阶段对于钢筋型号、梁板配筋给出统一要求，若因为现场钢筋材料不

到位，使得含钢量超标，不在设计成本控制范围内C

5、加强图纸审核，控制设计变更。

开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核，提高设计质量，避免将设

计中的不足带到施工阶段。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服，所花费的代价

最小，可取得的效果最好。在工程各实施过程中，设计变更应尽量提前，变更发生得越早,

损失越小，反之就越大。

6、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、

周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等进行会审，提出明确的书面审查意见，

并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

1.10设计方案评审办法

1目的：

确定规划设计方案评审的操作办法。

2适用范围：

本办法适用于规划设计阶段概念性、修建性规划设计方案的评审。

3经办部门：

规划设计部

4参与部门：

规划设计部、综合配套部、招标采购部、预算部、审计部、销售公司项目总监、现场

项目总监

5内容：

为控制规划设计质量，确定规划设计方案，需进行规划设计方案评审，具体操作内容

如下：

5.1会议召开条件：

在完成招标公告并和招采中心确定开标时间、地点后方可开标

5.2会议要求：

(1)会议应以参标设计院规划设计方案的介绍和评议为主题，经济标主要由相关部门

另行安排时间开标

5.3评审会人员组成:

人员分类人员组成备注

划设计部项目负责人、规划设计部各专业相关

人员，预算部、审计部、招采中心

内部评审人员

集团分管副总、规划设计部部长，销售公司项

目总监

5.4议程安排:

（1）由规划设计部，重点介绍项目背景、公司对项目规划方案的方向性设想、存在的

问题及项目操作难点等内容。（此时投标单位应不在会场）；

（2）由各投标单位分别介绍方案，并留出20分钟左右的提问时间；

（3）与会者就投标方案发表意见，范围宜主要集中于《AA房产集团项目规划设计方案

简评表》中所列的条款，以便形成具有倾向性的专业意见

（4）方案评定：采用记名投票的方式对投标方案进行评审

5.5会议结论及知会：

（1）会议结论通过投票并附方案简评的方式得出，由招标采购部负责统计和整理。在

集团分管副总和项目部第一负责人的投票不一致时，由规划设计部负责协调工作，无法取

得统一时，视为条件不具备，应重新安排方案设计和评审。

（2）结论知会：

会议结论应由规划设计部在会议结束后3天内作出，以规划设计部文件的形式发文给

中标单位

5.7内部专业人员评委名单:

人员所在部门人员姓名人员职务

房产集团设计规划部

房产各职能部门

《AA房产集团项目规划设计方案简评表》

AAAA房地产开发有限公司项目规划设计简评表

评分

内容

方案1方案2方案3方案4备注

规划形态

分期开发

物业管理

卖场安排

交路网规模

通停车方式

系

统道路断面

规

划步行系统与配套关系

消防流线

商业布局

商商业业态

业商业对整体开发的作用

配

套配套公建

会所

市政公建

景现状景观改造与利用

亚

设维护度水

计

一

1.11公司房产开发与房产营销工作对接制度

一、总则

为提高AA房产以客户需求为中心的市场化运作水平，切实建立起“研发-营销”型管

控模式，强化房产营销对房产开发的方向性引导作用，理清双方在前期规划、开发与销售

环节的责权利，特制订本对接制度。

二、适用范围

（一）本制度适用于AA房产开发集团负责建设的所有在建、待建、委托代建项目。

（二）在建项目是指本制度实施前正在建设的所有施工项目，包括上年结转和本年新

开发项目；

待建项目是指已列入开发规划，将要开工建设的项目；

委托代建项目是指由房产开发集团接受第三方委托代为施工管理的项目。

三、对接内容

（一）前期土地资源获取；

（二）项目规划设计（包括户型、容积率、建筑类型、结构等）；

（三）综合配套设施（包括小区绿化、园林景观、管网设施、智能化管理系统等）；

（四）销售配套条件（包括售楼中心、样板间建设，预售许可证取得）等方面。

四、对接标准

双方在进行项目对接过程中，按照以下标准进行：

（一）国家有关部门颁布的相关房屋规划建设标准；

（二）本地区房屋建设部门颁布的相关房屋规划建设标准；

（三）AA房产开发按照国家、行业、本地区标准制定的相关制度；

（四）AA集团的特殊要求。

五、对接流程和时间（详见附件一、二、三、四）

六、对接异议处理

（一）双方要严格遵守项目对接流程，切实履行各自应当承担的责任，不推诿，不扯

皮。

（二）若出现对接内容超出附件规定，以及出现客户投诉双方协商无法达成一致的，

双方共同将纠纷问题以书面形式上报AA集团董事局或总裁班子，由总裁班子决策形成处理

意见，双方按决策后意见执行，不得再提出异议。

七、奖惩办法

（一）本制度分别与房产开发集团、营销公司年度经营目标责任书挂钩。

（二）在每个项目对接过程中，双方需对每次对接情况进行书面记录备案，关键结点

的确立方案以书面形式上报集团。

（三）对于双方在对接过程中出现的责任纠纷问题，按以下办法进行考核：

1、双方在流程执行过程中，如因工作滞后给集团造成损失的，按照损失额度的20%对

责任主体进行经济处罚。

2、双方按照对接流程积极配合，所有项目的开发与销售均有效衔接，达到了集团年度

经营目标责任书要求，年终给予通报表扬，并分别给予双方50000元奖励。

八、附则

（一）房产开发和房产营销应参照本制度，制订具体的实施纽则，确保项目对接工作

在实际工作中能有效落实。

（二）集团指派相应职能部门对于项目对接情况进行不定期的督查。

（三）本制度自下发之日起执行。

（四）本制度最终解释权归集团董事局和总裁班子。

附件一：

土地购置工作分工及流程

一、成立土地购置团队：

主要成员：实业投资集团执行董事、副总裁董金山，副总裁马岩，副总裁赵亮，董事

杨铁军，房产集团财务总监崔瑞丽，前期部赵兵瑞为主要成员。

二、工作分工及流程如下：

1、土地购置团队的工作由副总裁马岩总负责。

2、前期部负责提供土地信息（包括国有土地招拍挂信息、其他单位土地合作、转让信

息等），应详细提供土地位置、价值条件、规划条件、周边环境等用关资料。此项工作由副

总裁马岩及前期部赵兵瑞负责。

3、营销公司根据上述土地信息进行市场前期调研，包括项目定位、规划类型、销售单

价等，此项工作由副总裁赵亮负责。

4、财务部门、预算部门根据上述信息进行项目的可行性分析，包括项目销售利润率的

测算、土地购置价格区间的确定、土地购置过程中涉税风险的分析等，此项工作由房产集

团财务总监崔瑞丽负责。

5、召集土地购置研讨会，讨论项目可行性及购置土地的具体工作安排并形成会议纪要,

此项工作由副总裁马岩负责。

6、会议纪要经土地购置团队成员会签后，上报实业投资集团批准后实施。

营销公司房产开发集团设计院

附件二：

AA营销一AA房产开发项目前期规划对接流程

流程操作说明

一、AA集团下达项目启动要求3日内，营销公司根据市场调研结果，相关领导签批盖

章后向房产开发集团提出《规划建议书》，《规划建议书》需明确以下内容：

1、项目的准确定位

2、建筑风格与立面

3、园林的风格与形式

4、项目的配套设施

5、户型面积占比与部分户型建议

6、商业面积占比与形式（集中商业或商铺）

7、车位占比

8、项目的文化内涵

9、销售推广的主思路

10、物业用房的要求

11、对幼儿园真实使用情况的建议

二、房产开发集团收到《规划建议书》后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装

饰工程部、综合配套部、前期部，结合控规、周边配套条件及《规划建议书》内容，与营

销公司共同讨论，7日内形成最终规划思路。

三、房产开发集团依据规划建议书及国家设计规范形成规划方案委托书初稿。

四、规划设计部与设计院对委托书初稿进行讨论确定，形成《规划设计任务书》后交

设计院进行规划方案设计。

五、设计院完成规划方案设计后转房产开发集团进行内部评审，由规划设计部3日内

汇总评审意见反馈给设计院，设计院修改后重新进行房产内部评审。

六、规划方案房产开发集团内部评审完成后，组织设计院、营销公司对设计方案进行

审定，确定项目售楼中心与样板示范区、社区用房位置，如有修改意见反馈设计院，设计

院在两日内进行修改，三方签字确认。

七、经房产集团确认后规划设计部向设计院下达施工图设计委托书，设计院完成施工

图。

附件三：

AA营销一AA房产开发项目园林与销售配套对接流程

流程操作说明

一、房产开发集团、设计院、营销公司对规划设计方案进行审定，确定项目售楼中心

与样板示范区、社区用房位置并再次确认户型与面积比例，三方签字确认后，15日内营销

公司对园林风格、项目公共部分与售楼中心装修风格提出具体要求，并形成《项目园林规

划、样板区、项目公共部分装修和标准、售楼中心、样板间装修建议书》经相关领导签批

盖章后向房产开发集团提出，《续以书》需明确以下内容：

（一）园林方案要求：

1、园林的风格；

2、与项目的文化内涵的对接；

3、园林中元素表现手法的要求；

4、各楼栋间的园林侧重的比重；

（二）园林样板示范区方案的要求：

1、小而精；

2、元素的表现手法要多但要相融；

3、做好计划统筹；

（三）售楼中心和公共面积装修：

1、装修风格与项目统一；

2、招标时注意所含项目；

3、售楼中心装修方案定稿前与策划部提前沟通；

4、注意计划统筹。

二、房产开发集团收到《建议书》后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装饰工

程部、综合配套部，结合规划方案及《建议书》内容，签收并整合意见，形成初步方案。

三、初步方案形成后，组织营销公司对方案进行论证，并根据营销公司意见进行修改。

四、房产开发集团根据确定的方案制作招标公告并转营销公司确认。

五、房产开发集团招标采购中心发布公告，进入招标程序。

六、房产开发集团确定中标单位，签订合同，开始施工。

七、样板间、售楼中心的装修采取开发、销售共同确定方案、房产集团进行招标的方

式进行。建设费用开发公司承担，样板间、售楼中心的主体建设由房产开发负责，主体完

工后开发公司向营销公司进行移交，后期精装修、内部软饰由营销公司按照招标方案监督

中标单位落实实施，所购软饰付款须经销售公司签字确认，由开发公司支出。

附件四：

AA营销一AA房产开发项目综合配套对接流程

流程操作说明

一、房产开发集团、设计院、营销公司对设计方案进行审定，确定项目售楼中心与样

板示范区、社区用房位置并再次确认户型与面积比例，三方签字确认后，15日内营销公司

对项目综合配套、示范区综合配套提出具体要求，并形成《项目综合配套、示范区综合配

套建议书》经相关领导签批盖章后向房产开发集团提出。

二、房产开发集团收到《建议书》后，7日内组织房产集团规划设计部、景观装饰工

程部、综合配套部，结合规划方案及《建议书》内容，制定招标公告制定招标公告并经房

产集团签字确认后转营销公司确认。

三、房产开发集团招标采购中心发布公告，进入招标程序，确定中标单位。

四、房产开发集团负责组织施工建设，营销公司可及时反馈意见并参与项目验收。

第二章工程施工管理

质保期内的房屋维修管理办法

2009年AA房产集团因发展需要，企业链调整，经营板块细化，物业公司脱离AA房产

集团，物业集团公司成立。在此背景下，为严格房产集团房屋维修管理制度，加强各自成

本控制，以2005年房产集团《内控管理制度》为基础，进一步明确自2009年起质保期内

房屋维修范围、原则，完善房屋维修业务流程，制定本管理办法，房产集团各部门须严格遵

照执行。

一、工程维修范围

房产开发集团开发建设的房屋、商铺、车库、公共部位及配套设施等出现的质量问题。

二、工程维修程序

1、维修普查及申报

小区物业对所需维修的楼宇及设施的承建单位、竣工时间、需维修部位及基本情况、

业主入住时间及质保期内是否经过维修等写出书面报告报物业公司主管领导批准后转欣信

公司。

欣信公司分管维修的副总组织综合业务部质保金管理团队、规划设计部、质量安全部、

预算部、预算审计部、招采中心相关管理团队协同物业公司维修管理部门对物业集团提出

需要进行维修的项目进行普查，核定维修工程量并制定维修方案。由欣信公司上呈房产开

发公司领导批示。

2、维修方案的确定

欣信公司维修管理团队负责对楼宇工程及设施产生质量问题性质的预判，负责调查落

实、方案制定等等维修工作实施前相关阶段性工作开展的总协调"其中：一般性质量问题,

由欣信公司维修团队（房产公司质量安全部及物业公司质检处）现场核查落实后制定维修

方案，报集团规划设计部审核并签字确认同意后执行；属重大质量问题的，由集团规划设

计部负责出具维修方案。

3、维修价格的确定

按照确定的维修技术方案，由欣信公司维修管理团队和招采中心及预算管理部门进行

维修工程的定价及招标。

紧急抢修工程先由物业公司安排及时抢修同时报欣信公司，由物业公司及欣信公司组

织相关部门确定抢修工程量及价格。

4、维修工程质量验收

物业小区、物业质检处、欣信公司维修管理团队共同负责维修工程实施阶段的现场质

量的检查和监督，房产质量安全部做不定期的巡查。维修工程竣工后，由维修单位填写竣

工验收报验单及资料报欣信公司及质量安全部进行验收。

三、工程维修流程

1、物业小区详细记录业主投诉的质量问题并及时通知物业公司工程部做出判定，属质

保期内维修范围的项目，（质保期外的项目由物业公司负责维修，维修费用从维修基金内支

出）由物业小区填写信息单报物业工程部核实并呈物业公司领导审批后转欣信公司。

2、欣信公司在接到维修申报信息单经房产公司领导批准后，由欣信公司维修团队向原

承建单位或原维修施工单位发出书面联系函，告知原承建单位或原维修施工单位在限定期

限内（三天内）履行维修回访义务。

3、原承建单位或原维修单位接到联系函或接到电话通知后无正当理由不积极配合、拒

签联系函的，在联系函规定的限定期限已超过3天时，由欣信公司另行委派维修队伍进行

施工，发生的维修费用在原施工单位质保金内扣除。

4、针对联系方式不明确的施工企业，欣信公司将以登报告知方式通知，在告知规定的

限定期限已超过7个工作日时，（紧急抢修工程除外）由欣信公司委派施工队进行维修，发

生的维修费用在原建单位或原维修单位质保金中扣除。

5、维修工程结束，维修施工些位填写维修工程量（四联单），后附欣信公司维修派工

单。物业小区、物业质检处、欣信公司维修管理团队及房产质量安全部等单位现场负责人

签署质量检查、工程量等有关核实意见。

6、维修合同签订时，相关鉴定部门维修费用扣款意见应签署明确。同时，欣信公司应

将信息联络单、联系函（原承建单位或原维修单位）及相关通知证明、抢修通知记录、维

修单等凭据移交综合业务部保修金清算团队，以备保修金清算时提供合法、有力的扣款依

据。

7、所有维修项目执行国家质保期限规定。

附件：1、质保期内房屋维修申请单

发出单位：发出人：发H日期：

信息情况描述（注明竣工日期、原建单位、业主入住时间、维修内容、发生时间、部位）：

通知原建单位回访维修情况（见填写内容要求1）:

小区（大厦）主任签字：口期：

业主意见：

物业分公司经理复核意见：物业工程部审核意见：

签名：日期：签名：日期：

物业集团领导复核意见：房产质检部审核意见：

签名：日期：签名：日期：

房产综合业务部复核意见：房产集团领导复核意见：

签名：日期：签名：日期：

填写内容要求：承建单位质保期内是否回访；回访人员姓名、联系方式；回访维修质

量鉴定结果。

附件2、质保期内房屋维修竣工验收单

小区名称：_________________

序号：栋单元室承建单位：竣工日期：

土建：

电器：

维

修水暖：

内

容物业管理处业务员：物业管理处主任：开发公司（物业工程部）：

维修

方案

工序

及工

预算部：开发公司（物业工程部）：质检部：

程量

派工维修单位：派工单位：维修日期：工期：天

根据维修方案及工序核算暂控价：

预算

预算部经理：

施工单位意见：质检部意见：物业分公司意见：业主意见：

维修

验收

意见

签字：负责人签字：经理签字：签字：

工程管理实施细则

第一章对施工企业质量管理体系的管理控制

一、项目管理机构：质量管理体系、技术管理体系的控制

按照国家法律、法规以及规范要求，施工企业资质与承接工程规模相匹配，项目必须

配备满足建设需要的项目管理机构，管理机构依据设计、施工规范以及质量验评标准对质

量、进度、投资、安全进行有效的控制与管理。检查项目如下：

1、项目经理：1人，根据工程规模配备一、二级建造师资格并有执业注册证。

2、技术负责人：（主任工程师）1人，具备中级职称，并有五年以上同类工程规模的

施工经验。

3、施工技术员：

土建：（多层最少人数为卜2人/每栋，初级以上职称，三年以上工作经验，小高层及

高层配备最少人数为2-3人/每栋，初级以上职称，三年以上工作经验。

电气：项目配备1-2人，初级以上职称，三年以上工作经验。

设备：（给排水）项目配备1-2人，初级以上职称，三年以上工作经验。

4、质检员：1-2人，取得质检员上岗证。

5、安全员：1万户以下1人，2万户以下不少于2人，5万而以下成立安全管理小组,

具备安全上岗资格证。

6、资料员：1-2人，取得资料员上岗资格证。（必须固定于现场）

7、材料员：1-2人。

8、预算员：最少一人，取得相应上岗资格。

第二章对监理企业现场监理职责的要求

中标监理单位受建设单位委托并代表建设单位对质量、进度、投资、安全及工程建设

合同进行全面管理，协调内外相关单位关系，依照现行法律法规、监理规范，委托监理合

同行使监理管理职贲。

检查控制要求：

一、现场监理机构必须配备满足工程规模数量的各专业监理工程师。

二、现场（小区）配备常驻总监理工程师一名（国家注册人员）。

三、向建设单位提供监理规划、监理细则。

四、向建设单位每月提供监理月报。

五、根据工程规模定期召开监理例会。

六、有详细的监理日志。

七、对质量、进度、安全，监理工程师有定期、无定期的检查记录及监理通知单。

八、实施监理规范所包含的所有旁站监理范围及有真实的旁站监理记录。

九、按照监理规范做好见证取样工作。

十、提供工程质量评估报告

第三章地基基础

一、现场抄平记录：

为确保现场抄平记录真实、合理、有效，做到参建各方相互监督，共同抄测，参建各

方人员共同签字、确认留底保存，为工程决算做第一手资料。

1、检查要点

(1)、未通知甲方代表、监理方的，对所计数据资料不予认可。

(2)、抄平过程中弄虚作假的，蓄意加大方量的，所计数据资料不予认可。

2、基坑开挖：按照审批认可的施工组织设计文件及岩土工程勘察报告进行控制，确保

满足施工要求及安全。

(1)、土方开挖过程中按安全规范要求做好边坡防护。

(2)、对于直接影响安全操作的和人身安全的，将做出停工处理，待项目安全防护整

改完毕，相关方共同验收合格后，方可进行下道工序。

(3)、人工清槽(坑)后，做好抄平记录，为确保现场抄平记录真实，合理、有效。

做到参建各方面相互监督，共同抄测，参建各方人员共同签字、确认留底保存，为工程决

算做第一手资料。

(4)、出现与设计不符情况应立即通知甲方，以便地勘与设计方共同到现场进行研究

处理，尽量能降低施工成本的增加。

3、垫层施工：

(1)、现场土质情况(除桩基以外)基底存在同一柱(条)基内标高无法(一致)满

足规范要求的情况，特别要求必须确保垫层、基础截面尺寸、标高满足设计要求。

(2)、有防腐、防水要求的基础，重点检查防腐、防水的完整性及功能不能破坏。

(3)、经要求项目不及时整改和整改不到位的，造成不能满足设计、规范要求的，由

责任方进行返工。

(4)、基础施工验收完毕，尽快回填，尽可能做到基础混凝土的自然养护为后续主体

施工提供有利操作场地。

第四章基坑回填土及密实度试睑

我公司近几年交工楼栋的散水部位，陆续出现了大量断裂，不均匀下沉现象，主要原

因是由于基坑垃圾、生活垃圾未清理或清理不彻底，回填土材料不符合要求，回填土未按

要求分层夯实，未做密实度试验，造成的散水下沉返工不仅给公司增加了重复开支费用，

而且引起了住户投诉，给公司带来了负面影响。为了保证回填土的质量，现通知所有在建

项目，基坑回填时必须将基坑内的垃圾清理干净，由质检部检查确认后，方可进行回填，

回填土质需符合设计要求，分层每30cm进行夯实，每层夯实遍数不少于3-4遍，由现场监

理进行旁站监督，回填至设计标高时，通知质检部进行回填土密实度试验，结论合格试验

费用由房产公司支付，结论不合格费用由施工单位支付。

第五章散水控制措施

首先将建筑物四周的回填土按厚度不大于30公分进行分层夯实，以免产生下陷造成散

水出现裂缝，在散水施工时应按图纸要求严格控制施工配合比，涤筑时应采用机械振捣，

严禁采用人工振捣情况，保证硅的密实度并在浇筑时设置伸缩缝，伸缩缝按长度不大于6

米设置一道，散水与墙体应断开，在浇筑完毕后应加强养护，并将伸缩缝内用沥青砂浆填

缝，坡度按3%留设。

第六章砌体与结构部分

一、砖砌体：

1、在砌筑前应提前浇水并保证砖的含水率在10%〜15%之间；

2、砌筑砂浆配比正确，应由试验室出具的砂浆配合比例单，并控制砂中的含泥量不大

于5%；

3、砌筑时上下错缝墙面平整度垂直并保证砂浆的水平灰缝饱满度应不小于80%,为

提高墙体的抗剪力应保证竖向灰缝的饱满度，并保证墙体轴线的正确，砌筑时并保证不出

现瞎缝、假缝和通健现象；

4、砌体拉结筋规格型号符合要求及压入墙体内长度符合设计要求和规范要求。

5、严禁不同材料混砌，丁字墙及转角处需增设构造柱；120豉墙及100加气块墙端部

需增设构造柱；120砖墙砌至梁底时不得顶砌，采用45度至60度斜砌砖；陶粒或加气块

砌至梁底时需留2~3厘米的空隙，填塞干硬性砂浆，且需设间隔：.2米同喑宽0.2X0.2米

的硅抗震块。

6、门窗洞口按规范要求预埋硅固定块。

7、窗压顶厚度严格按照规范要求设置。

8、厨卫间墙下止水台应0.3米高、同墙宽。

9、控制检查要点：

(1)砖及砌块的出厂合格证及认定证书；

(2)砂浆的配合比及强度；

(3)砂浆饱满度；

(4)砌体的垂直、平整度；

(5)砌体砌筑方法及游丁走缝；

(6)拉结筋设置；

(7)砌体的铀线标高控制°

(8)砌体及硅的有效养护

二、模板工程

1、模板工程在施工前必须有模板支设方案，拆除必须有拆除方案。

2、模板的安装应具有足够的承载能力，上下层支架的立柱应对准并铺设垫板；

3、模板板面平整接缝不应漏浆、模板板面应干净并涂刷隔离剂，模板内的杂物应清理

干净；

4、对跨度不小于4m的现浇梁、板应按设计要求起拱1/1000~3/1000；

5、模板拆除时混凝土强度应符合设计要求，悬臂构件混凝土强度应大于等于100%时

方可拆除。

6、模板及其支架：报废模板及刚度强度不能满足要求的支架不允许使用。不符合施工

组织设计要求的模板、支架不允许进场、使用。

7、为了确保硅构件成型满足设计、规范要求，每一模板检验枇、验收申请(施工单位

自检合格的基础上）要从垂直度、平整度、截面尺寸、堵漏（双面胶带粘贴情况），以及标

高、轴线进行全面检查、复测。

8、未通知甲方代表、监理方的，对所计数据资料不予认可。

9、模板、支架体系：为了确保於浇筑过程中变形不超出规范要求，重点检查模板支撑

架伍的稳定性，重点检查模板支撑架体是否符合施工组织要求。

三、钢筋隐蔽工程

1、钢筋的品种、级别、规格和数量应符合设计要求，做到不遗漏位置正确。构造柱及

边挺数量与图相符，钢筋表面不得有颗粒状和片状老锈；

2、钢筋的搭接长度、箍筋的加密应符合要求，在浇筑混凝土时，钢筋避免踩踏，并有

专业人员跟踪作业对钢筋进行检查；

3、对于要求机械连接时，上下钢筋应同心，不得出现拆角错位现象墩头应光滑不得有

裂缝、流淌现象；

4、同一连接区段内，纵向受力钢筋的接头面积百分率应符合设计要求。

5、为了确保钢筋隐蔽工程符合设计和规范要求，每一钢筋检验批、验收申请（施工单

位自检合格的基础，）要从钢筋的型号、下料、数量、绑扎方式、焊接等方面进行全数检

查、测量，并检查构造钢筋绑扎和钢筋保护层实施情况。

6、未通知甲方代表、监理方的，对所计数据、资料不予认可。

四、於工程

硅工程在原材料合格的前提下，重点检查浇筑过程中密实性和到位性。监督检查浇注

成型硅构件养护措施的实施及实施时间，按照检验批进行检查验收，重点检查缺损部位修

复的落实。

1、现浇结构的外观质量不应有严重缺陷，不宜有一般缺陷，对已出现的严重缺陷或一

般缺陷应由施工单位提出技术处理方案，并经监理认可后进行处理，对已处理的部位应重

新验收。

2、现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差，混凝土设备基础不应有影响

结构性能和设备安装的尺寸偏差，对超过尺寸允许的偏差且影响结构性能和安装，使用功

能的部位，应由施工单位提出技术处理方案，并经监理单位认可后进行处理，对处理的部

位应重新验收。

3、硅进场同时必须随车带有硅合格证文件，经要求项目不及时整改和整改不到位的将

给予经济处罚。

4、严格控制於进场时间，必须在钢筋、模板检验批验收合格后方可同意硅进场。

5、检查建浇筑过程中舲防裂措施实施情况。

（1）未按措施对校进行均匀振捣的，要求项目及时整改。

（2）未按措施对硅进行收抹的，要求项目及时整改。

（3）未按措施对於进行薄膜覆盖的，要求项目及时整改。

（4）在硅强度未到1.2牛/平方厘米时严禁上人、上物。

（5）於浇筑后需不间断浇水养护七天。

第七章轴线标高

一、对施工找平、放线的控制

1、每一层（段）施工放线完成后，施工单位对测量资料提出报验单，监理方抽查放线

数据。

未通知甲方代表、监理方的，对所计数据、资料不予认可。

2、每一层（段）施工标高找平完成后，施工单位核查测量资料，提出报验单，监理方

抽查放线数据。

3、原始测量资料、桩点保护

设置轴线桩点和高程控制点，设置护桩和保护标志，妥善保护至竣工。

4、控制房间方正和净空高度

5、在主体施工完毕后，要求各小区监理对所管辖的各栋号的每个房间的实际开间、进

深及室内的净空高度进行实测、实量，并将检查结果绘制成表留底保存，待主体中检后抹

灰工作开始时，对照实际测量结果针对各个房间进行冲筋打饼，并在打饼后在进行检查测

量。必须保证房间达到方正后再进行大面积抹灰，净空高度不够的房间，如果局部板过厚,

可以采取适当剔凿，如果施工时标高不够在地面垫层施工时适当减薄并在地暖管表面铺设

钢板网保证房间的净空高度。

第八章装饰安装阶段质量、安全管理细则

为了加强施工现场的质量、安全的管理，使施工单位的质量、安全管理体系能够充分

发挥管理职能，确保工程安全、保质、保量、按期完工。重点控制如下：

一、内墙抹灰工程

1、大面积抹灰工程开始前必须先做样板间，不做样板间严禁大面积展开工作。

2、基体表面残缺、清理完毕，报监理验收，灰尘、污垢和油溃清理干净、架眼洞、预

留洞堵塞严实、柱过梁等凸出墙面的碎剔平后进入下道工序。

3、吊垂线、套方、贴饼、冲筋完毕后，报监理验收，符合要求后进入下道工序。

4、底层灰完毕后，报监理验收，无空鼓、脱层、垂直度、平整度符合规范后进入下道

工序。

5、罩面灰完毕后，报监理验收，无空鼓、脱层，与底层粘接牢固、垂直度、平整度（4mm）.

阴阳角垂直度符合规范后进入下道工序。

二、塑钢门窗安装质量控制

首先按图纸要求弹好门窗中线，并弹好室内50线，安装时门窗及其相邻的上、下、左、

右洞口应保持通线，洞口应横平竖直，门窗固定片的位置应距门窗角中横框及中竖框

150-200mm,固定片间距不应大于600nmi,不得将固定片直接装在中横框、中竖框的挡头上，

安装时应采取防止门窗变形的措施，并应调整门窗的水平度、垂直度和直角度，调好后用

木楔临时定位。门窗框与洞口之间的缝内应采取岩棉、发泡聚苯乙烯等弹性材料分层填塞

门窗内外侧，贴砖抹灰时应用片材将抹灰层与门窗框临时隔开，厚度为5MM,抹灰层应超

出门窗框，但不影响开启，坡度向外待抹灰层硬化后将嵌缝膏挤入抹灰层与门窗框缝隙中，

在施工中门窗框扇上严禁支脚手架，悬挂重物，