厦门市房地产市场经济发展问题与对策研究

厦门市房地产市场经济发展问题与对策研究摘要厦门市房地产市场的发展在近十年来呈现迅猛之势，随着国家对房产市场管控力度的加大，这对厦门市场的经济发展造成了一定的影响，并且出现了下行趋势，为了更好的研究厦门市房地产市场经济的发展，本文采用文献查找、数据统计分析方法，以厦门市近些年来房地产经济发展的主要经济指标进行统计与分析，对厦门市房地产市场经济发展现状进行分析，如房产投资情况、房产市场供求状况、房产市场价格情况，并找出厦门市房地产经济市场发展存在的问题，如房产市场供求不均衡、房地产投资略显不足、房地产价格偏高、政府调控效果不显著。最后对这些问题进行归纳与总结，从而提出针对厦门市房地产市场经济发展的对策与建议，如改善市场供求关系、加大房地产投资力度、协调厦门房价收入比、加大政府的宏观调控力度。希望通过本文的研究能够对厦门市房地产市场的经济发展做出自己的一份贡献。关键词：房地产厦门市市场经济

目录一、引言 厦门市房地产市场经济发展问题与对策研究一、引言2021年1-12月，厦门全市房地产开发投资1069.66亿元，比上年增长1.3%；土地购置费691.56亿元，比上年增长5.3%；商品住宅投资709.89亿元，比上年增长3.2%，增幅比1-11月回落3.3个百分点。具体而言，厦门楼市也存在着销售市场冷热不均的情况。比如，分区看，商品房销售面积差异较大，出现两级分化趋势。其中，思明、海沧、同安、翔安4个区房地产销售面积分别增长16.8%、4.9%、3.0%和19.7%；湖里和集美2个区房地产销售面积出现下降，分别下降7.9%和37.2%。而除了房企拿地意愿松动，2021年厦门全市商品房销售面积也连续5个月出现负增长，全年比全省平均低10.2个百分点，增幅位居全省倒数第二位。可以看到地区房地产业越来越成为影响厦门市地方税收的重要因素，因此维持当地房地产行业的稳定健康发展是至关重要的，为了保证地方税收征集的稳定进行，当地政府与社会也需重视房地产行业的发展。厦门作为福建省的经济大省，有着独特的地理优势与经济特区的特殊属性，因此在厦门的经济发展过程中，房地产行业势头较猛，且始终引领经济发展房地产行业，也成为了厦门市征集税收的重要来源，因此本文对厦门房地产行业的研究有着重要作用和深远意义。二、相关理论概述（一）房地产的概念在地下的相关建筑空间以及地面上建筑成的房统一叫做房地产，这是客观形成的空间产物。而房地产行业则是这些建筑与建筑所占土地带来的经济效益，包括房屋抵押权，租赁权及使用权，因此不动产主要是指房产位置的固定性。（二）房地产的特征1.固定性房地产是包括房产与地产共同结合的产物，这两者的关系是互相影响的。房产价值与土地价值也是息息相关的，一般来说房产价格随着土地价格的变化而变化，如果土地价格有所升高，那么房产价格也要上涨。因此，房产价格的波动上涨情况是受到土地价值的变化影响的。通常来说土地的价值是通过土地的收益情况决定的，表现形式为收取地租。地租主要包括级差地租与绝对地租，其中极差地租是使房产价格发生波动的主要原因，而绝对地租是房产价格定价的基本依据，城市土地的所有权全部归属于国家，由于国家政策规定，其中18亿亩土地用于耕地，不允许进行房屋建设，这也体现了房地产的稀缺性。2.非完全替代性房产的性质属性是位置的固定性，房产不会发生位置变动，也不会有两处毫无差别的房产情况，因此房地产在短期内是无法替代的，但随着时间的发展与变化，社会的进步与时代更迭情况下，人们的观念会随之发生改变，房地产的不可替代性也可能会发生改变，房地产也会变成非完全替代性。3.形成周期长，价值高房地产的环节是较为复杂的，包括房产立项、上级审批、建筑施工及竣工验收房产等几大方面，其中需要投入许多人力、物力和财力，主要在房地产的开发与施工阶段进行投入，这个时间通常持续三年左右，由于前期需投资的数量巨大且房地产开发周期较长，无法实现前期的资金供应，因此房地产进行前期开发与后期销售时主要运用融资来获得经济支持，这也是房地产行业发展的主要途径。4.具有消费性和投资性双重属性由于我国居民思想观念普遍认为房产是需要购置的必需品，一是出于人们日常需要居住，二是通过对房产进行投资获取它的升值价值，而房地产能够不断发展且占据更多市场份额的原因也是因为它的升值空间较大，人们希望从中获取经济效益，房产由于消费性和投资性的独特属性，使得人们对房产的需求量大大增加，房价也不断上涨。（三）影响房地产市场的因素1.经济发展的因素在我国，经济的迅猛发展也促进了人民购买力的增加，人们生活条件的改善以及居民收入水平的提高使居民有更多的可能去购买房产，而在一些地区房地产成为购买潮流，带动了当地的房地产销售，这种需求量的扩大，也促进了房价的提高。通过数据调查显示房地产开发周期很大程度被国民经济发展水平影响，在一定周期内，当某区域经济发展势头良好时，当地房地产价格上涨较为明显，因此房地产价格在经济方面的影响因素有经济增长水平、物价、GDP与就业等许多方面。2.财务因素人们普遍认为房地产开发与发展需要巨大的资金为基础，因此属于资金密集型行业。房地产开发前期需要投入的资金数额大且持续周期较长，因此需要通过融资或财务杠杆进行后续发展的资金补充，对金融行业的依赖程度较高，由于受存款利率，贷款利率以及贷款等因素的变化程度较大，会影响货币的价值，因此房地产价格也会受到影响。3.人口因素购买房地产的需求对象是人，因此影响房地产需求量大小的主要因素是当地的人口数量及素质情况。4.教育科研和安全因素的等级一个地区的房地产是否畅销还取决于这个地区的房地产能够接受的教育程度和搞科研能力。如果某处的房地产周围多为学校或科研基地，那么人们对此处房地产的需求量就会增加，当供不应求时房地产的价格就会提高。除此以外，地区房地产的安全程度也会影响人们对此处房地产的购买情况，如果该地区的居民认为某地区出现盗窃或抢劫等刑事案件的情况较少，那么他们认为财产及人身安全可以被很好的保护，因此对房产的需求量就会提高。所以从房地产的市场发展水平来看，如果某地区的房地产周围的环境较为良好，也有方便的受教育环境，那么房地产的价格会大大增加。5.行政因素房地产价格的变动情况还受到国家政策的干预，这些部分被称为行政因素，主要运用行政手段，政策、制度、法规等对房地产的价格进行调节与控制。6.社会福利的因素地区不同的社会福利制度也会影响房地产的价格，如果某地区政府提供的社会福利较为完善，那么人们对商品房的购买需求会大大降低，需求量的减少会使价格受到影响。7.城市、土地规划因素不同城市的城市规划战略会影响该城市未来规划的发展方向及规模大小，而房产的发展情况与规模也会受到城市规划的影响。除此以外，土地利用的规划因素如地产用途、城市的景观轮廓与用地结构也会不同程度的影响房地产的发展与建设。房地产市场具有区域性的明显特点，由于城市规划战略的不同，一般会将土地划分为商业区，住宅区与工业区三大部分。由于三大部分的地理位置及地区功能，房地产的价格也大不相同。若地方政府若在某地区进行基础设施建设建设娱乐中心或商业中心，那么在当地进行购买的价值会大大提高，那么土地及房地产的价格也会上涨。8.区域因素不同区域内交通的便利程度也会影响该区域房地产价格的变动，这就是影响房地产价格的区域因素，而不同地区房地产价格是否较高受到该地区商业是否繁荣，服务业是否发达的影响，如果该地区房地产价格较高，那么该地区应该具有较高的商业与服务业水平。同样如果该地区城市建设相对完善，公共设施较为完备，既拥有教学质量良好的学校，又拥有大型银行与商业市场以及完备的医疗设施和基础的供水、供气、供电、供热服务及通讯设施的话，那么该地区的房地产价格会大大高于其他地区的房地产价格，同样地区的环境质量也会影响房地产价格，某地的空气质量优良，且有公园等设施建设条件下，房地产价格相对较高。三、厦门市房地产市场经济发展现状分析 （一）厦门房地产投资情况近几年来国家对房地产行业采取的宏观调控力度较小，厦门市房地产行业发展势头迅猛。2016~2021年，厦门房地产行业投资力度不断增强，五年来固定资产投资中房地产业的投资均在30%以上，年均增长速度较快。2021年厦门市生产总值共增长7.9%，达到5995.04亿元，其中对生产总值贡献率较高的产业是房地产业，贡献率为6.3%，同比增长6.8%，具体情况如下所示：图12021年房地产业对厦门市经济贡献及增长情况数据来源：厦门市房地产联合网2021年厦门市房地产业增速由一季度的0.6%变为年增长率的6.8%，相比去年增长了4.9%，实现了511.46亿元的增加值，房地产开发中共吸引投资899.53亿元，由一二月份增速的17.8%降至全年的1.7%。图22021年厦门市房地产行业投资增速数据来源：厦门市房地产联合网从图中可以看到2021年以来，厦门市房地产行业的投资增速在不断降低，这主要是因为政府宏观调控力度的加大使得投资增速逐渐变慢，这也说明未来一段时间厦门市房地产的投资热度将大大降低。（二）厦门房地产市场供求状况通过调查研究厦门市房地产行业中对住宅土地的供应力度可以发现，除2011年外，住宅土地始终处于供不应求的状态，因此市场上出现了某些地区住宅土地“千金难买”的现状，根据厦门市房产局的数据可以看到2021年厦门市共出让75宗经营性用地，其中用于住宅土地建设共30宗，建筑面积约为306万平方米，共有125公顷的土地面积，占经营性用地的1/2。相比2020年，厦门市经营性用地的出让金额增长了43.9%，出让面积也增长了75%。但用于商住用地的土地占比仍然较小，厦门市经营性用地的具体成交情况与成交结构如下图所示：图32019-2021年厦门市经营性用地成交结构数据来源：厦门市房地产联合网图42016-2021年厦门市经营性用地成交情况一览表数据来源：厦门市国土房产局厦门市经济性用地成交量的82%都来自厦门市岛外，岛外继续发挥其土地供应的主导作用供应土地。岛外土地中进行供应的主要区域是集美和同安两地，位置处于厦门的环东海域新城及厦门软件园三期等区域。这两区域合计供应厦门市土地经1/2，共成交经营性用地94.83万平方米。因此相对过去来说，厦门市岛内的经营用地不断提高。此外经营性用地成交量第三的湖里区也有43.24%的占比。通过分析近几年厦门市的房地产供应情况以及需求情况可以发现，厦门市房地产业基本实现了供求平衡，2020年厦门市商品住宅房地产业共新增129.7万平方米的土地供应，其中共成交70.59万平方米，环比下滑率为49.5%，因此未能实现供求平衡，供求比为1:0.54，在需求量减少，供应量过大的情况下，房产成交价格为39,991元平方米，相比去年上涨13.4%，共成交282.28亿元，环比下跌了42.7%。（三）厦门房地产价格分析总的来说，厦门市的商品住宅及商品房的价格始终是不断上涨的，从2017年至2021年这段时期厦门市的商品住宅及商品房的价格进入了新的增长阶段，因此人们开始引发对房地产市场的重视与关注，厦门新建房地产2021年9月已达到37,211元/㎡的价格，而2011年每平方米仅为8885元，同比增长了319%，在全国的房地产水平中涨幅也是靠前的，而每套房地产的价格总额与2021年达到412万元相比，2011年仅为108万元，涨幅也是成倍增加的，下表为厦门市2011年至2021年间房价的基本走势：图5厦门市2011年至2021年的房价走势数据来源：厦门市房地产联合网2021年间，厦门市二手房价格变动较小，但新房的价格波动变化情况较大，总体来说是持续波动上涨的，2021年厦门的房地产价格走势如下图所示：图62021年全年厦门市房价走势数据来源：厦门市房地产联合网在厦门市所有行政区域中，不同区域的房屋价格涨幅也不同，其中涨幅最高的是集美区，10年内涨幅506%。2011与2021年的房价涨幅对比图如下所示：表1厦门2011年对比2021年的房价涨幅情况数据来源：厦门市房地产联合网区域2011年2021年1-9月均价涨幅套均总价涨幅成交均价/元㎡套均总价/万元成交均价/元㎡套均总价/万元湖里区11454165659971064476%546%思明12915183587541391355%660%集美区61706537411421506%544%海沧区71278433080329364%294%翔安区69355531765297358%436%同安区46464727859285500%501%从上表可以看到厦门市房价涨幅前三的地区有涨幅506％的集美区，涨幅为500%的同安区和476%的湖里区，而每套房屋总价涨幅靠前的三位是思明区，涨幅为660%，湖里区，涨幅为546%和集美区，涨幅为544％。四、厦门市房地产市场经济发展存在的问题（一）市场供求不均衡近些年来，厦门市的土地面积成交量中集美区与同安区的土地市场最大，2016~2021年厦门市的成交土地面积具体增长情况如下图所示：图72016-2021年厦门市土地成交面积增长情况数据来源：厦门市房地产联合网厦门市的土地成交面积于2018~2019年同比大幅下跌，而2019~2021年间，土地供应量大量减少，但成交的建筑面积却不断提高，因此土地供应量相比成交的建筑面积来说是远远紧缺的。总体来看，厦门市住宅房屋市场供不应求，因此未来的一段时间内，商品住宅的需求量与供应量也是极不平衡的。（二）房地产投资略显不足房地产业能否实现健康稳定发展的一个重要衡量指标是房地产当前的投资状况，通过研究厦门市相关统计资料，发现目前厦门市房地产投资对经济增长贡献的弹性系数高于全国0.58的平均水平，弹性系数为0.64，而武汉已达到0.81，北京的弹性系数则为0.76，2020年厦门市GDP总量中房地产的贡献率仅占5.4%，说明厦门市的房地产业仍有较大的发展潜力与发展空间，对经济增长有着一定的推动作用。但从数据显示中也可以发现，目前厦门市房地产投资对当地GDP贡献的增速比与固定资产投资中房地产投资的比重相对我国的平均水平来说较低，这也说明了当前厦门市房地产投资的力度较少，无法满足房地产开发需求，也无法促进当地的房地产形成新的经济增长点，促进当地经济持续健康向好发展。这主要也归结于厦门市的土地供应量远远不足，尤其在市区大部分闲置土地均以开发完成的情况下，周围城中村，棚户村也进行了大部分开发与改造，政府可提供的土地数量大大减少，限制了房地产业的投资进程。由于厦门市房地产投资政策中对外国的投资者有着明显的限制要求，也制约了厦门市房地产投资的发展，使得房地产业的投资无法对当地经济形成强而有力的推动作用。（三）房地产价格偏高从厦门市商品房的价格变化情况来看，房地产价格普遍过高会造成房地产企业价格虚高，也会对国民经济的稳定发展造成威胁，尽管商品房的价格增长率总的来说符合地方经济增长速度的要求，但房屋价格要高于国际公认的比值率，因此居民的购买力远远不足。比如2021年厦门市的房地产房价已高达37,111元，这种过高的房价严重制约了居民进行房屋购买，同时由于近些年来厦门市房地产的价格持续飙高，涨幅均为5%~10%的区间也对厦门市的金融秩序造成威胁，影响了其他消费点的增长，也制约了厦门市居民进行储蓄。在房地产价格升高的原因背后是由于房屋的供不应求，土地供应明显紧张，而厦门市人口较多，需要房屋的数量较多，因此土地交易方式的转变也导致价格不断升高，增加了房地产的前期开发成本。而原材料价格随着经济增长不断上涨，增加了房地产的前期投入成本，同时由于近些年来厦门市化率不断提高，农村人口大量涌入城市，住房需求大大增加，部分开发商除需承担房屋开发费用外，也需承担配套设施的建设费用，为了追求更多利润，房地产开发商也会哄抬价格。（四）政府调控效果不显著厦门市政府为了维持当地房地产市场的健康运行，采取了一系列的宏观调控措施，同时中央政府也与地方政府共同出台了一系列政策来调控目前厦门市房地产业出现的威胁与风险，由于全国炒房热潮的出现，厦门市地方政府为了保障居民的购房需求，出台与细化了许多房地产政策，希望提供更多的居民自助型消费与保障性住房供给，但是尽管中央政府与地方政府共同调整应对炒房热潮，但房产价格依然出现了波动上涨的情况，一是因为土地的紧缺带动了土地成交价格的上涨，间接影响了房价的提高;二是因为厦门市地方政府对房地产市场的调控力度不够，尽管出台了许多房地产政策，但却未有效落实和实施这些政策方针，没有形成对房地产市场的制约与调控，效果不够良好，归根溯源是因为地方政府是土地供应环节的利益所得方，地价的大幅提高可以增加地方政府的收益，因此地方政府无法完全客观的去执行国家与地方的房地产调控与政策，导致对厦门市的房地产行业出现的许多问题视而不见，这种情况使得房地产市场无法得到有效调控，商品房价格不断上涨严重干扰了房地产秩序的有效运行，因此国家既需要出台更有力的政策进行房地产调控，也需要地方政府加大相关政策的执行力度，保证房地产市场的公平透明与健康发展。五、厦门市房地产市场经济发展的对策建议 （一）改善市场供求关系减少厦门市房屋的空置量，提高闲置房屋的入住率可以构建较为成熟的住房供应体系。首先政府要加大宏观调控力度，引导房地产企业按照厦门市城市规划进行房地产开发与建设，同时了解居民的住房需求与当前住房的供应情况，有效提高房屋的供应率;要支持企业及时变动销售策略，通过配置物业或价格优势进行销售活动降低房屋库存的空置率，此外需要完善普通商品房如中小型户型房屋的供应量，减少大型公寓或别墅等高价商品房的开发与供应，将其作为补充房型，满足居民对住房的不同需求;还要促进厦门市不同区域房地产的协调发展，使不同区域内的住房能够保持平衡状态;要加大对现代建筑业的完善与发展，重视住宅开发与装修质量，在质量保证的同时扩大房屋供应规模，运用市场机制合理定价。为了调控厦门市房地产的供需状况，厦门市政府需要采取适当调控手段进行市场干预，根据供需矛盾的基本特点解决厦门市房地产发展过程中出现的问题。加大运用政策手段进行干预的力度，提高干预的有效性，增加普通商品房的开发，为了应对当前厦门市房地产供需不平衡导致的房价大幅上涨情况，需要合理规划商品房的开发建设，或降低商品住宅的出售价格。厦门市为了进一步提高商品房的供应率，使商品房的供应与需求处于平衡状态，需要解决现存的供需矛盾，按照不同区域的不同规律因地制宜的出台土地政策，加大对土地利用的限制力度。增加土地政策的开发力度，是为了建设更多的中小户型商品房，更好的解决现存的供需矛盾，同时厦门市房地产市场需要制定适宜的土地规划与房地产年度供应计划，按照市场供需情况调整供应结构，严格把控别墅或公寓等高价位商品房的供应，增加对中小型商品房的供应率。（二）加大房地产投资力度，优化投资结构由于厦门市行政范围较小，当地人口数量丰富，但土地资源相对较为稀缺，而土地是不可再生，因此厦门市的土地资源非常紧张，厦门市政府为了更好的调控土地价格，适当的运用市场机制对土地价格进行调控，原先的划分转让变为现在土地的“招、拍、挂”。但由于厦门市城市规划不断完善，土地资源越发紧张，供不应求的状态下，价格飞速上涨，土地价值的增加使得政府部门成了最大的受益方，但与之带来的是房地产市场价格都不断哄抬，因此政府需要完善土地市场，对房地产行业加大资金投入力度，通过出台政策优化资源的合理配置，减少圈地、滥占土地的现象，同时要将挂牌出让作为政府进行经营性建设的主要手段，构建完善的挂牌出让体系。厦门市的经济发展态势良好，因此居民对房产的购买力较大，房地产的需求量也较大，对于房地产行业的前期投资来说，政府需要出台帮助房地产开发商进行融资的政策，引导开发商吸引投资，引入外地投资者不但可以应对房地产市场持续扩大的状况，增加房产供应也可以实现消费市场的供需平衡。除此以外，厦门市政府需要对房屋建设加以引导，根据房地产市场状况加大对中小型房屋及中低价格住房的开发力度。，将高档住房作为房型的补充形式，满足大部分普通家庭购买房屋的需求，同时合理界定中小商品房、经济适用房、廉价租赁房及限价房地产的规模大小与数量比例，合理引导对高档住宅及商业地产的建设与投资。为了解决收入较低家庭或进城务工人员的住房问题，厦门市政府需要构建成熟的住房保障体系，这也是保障民生和促进社会和谐的重要手段，厦门市经济增长速度的不断提高与城市发展水平的不断完善，使得厦门市对住房保障体系的建设重视程度不断提高，同时目前厦门市房地产行业加大了对经济适用房的开发力度，但为了保证房地产业的供需平衡，需要合理规划经济适用房的建设规模，对销售对象及房屋的审批流程加以控制。为了保证低收入家庭的住房需求，在普通房与经济适用房价格差距较小的情况下，可以适当发放补贴。（三）协调厦门房价收入比，抑制房地产价格过快上涨由于目前厦门是土地供应量紧张，厦门市房价有不降反升趋势，因此为了应对房价持续上涨的情况，保障人民的房屋购买力与改善居民居住条件，需要合理调整居民收入与房价的比例关系，具体有以下几点：（1）保持城镇居民可支配收入的持续增长目前居民可支配收入的增长速度远远赶不上厦门市房价的上涨速度，因此为了应对当前房价持续上涨的现象，需要提高居民的可支配收入，这也是调节房价与收入比的重要手段，提高居民收入的主要方式是提供更多就业渠道，这就需要政府出台更多政策缩小不同收入者之间的收入差距，扩大中等收入者的比重，引导不同产业共同发展改善。此外政府可以加大税收的改革力度，通过完善分配制度缩小居民收入的差距，提高社会福利制度与保障制度，增加居民的可支配收入。（2）稳定和控制商品住宅价格过快上涨为了应对当前房价增长速度过快的情况，需要解决目前房屋的供需矛盾，即保障普通住房及商品住房的供给率，推动经济适用房及限价房的开发与建设，通过提高房屋的供应量及不同区域的供应率来稳定房产价格。对厦门市来说，由于原先的老旧城区面积较小，无法满足居民对房屋的需求，需要通过扩展周边郊区土地面积进行开发与建设来应对房屋供应量不足的问题，扩大原先的老旧城区面积，此外这也可以解决房地产市场出现的投机倒把行为，合理控制居民对房地产的需求，政府也需要加强对闲置土地的管理，通过征收不动产税收解决房地产开发商捂盘惜售的情况，使其能按要求进行房地产开发，避免土地的闲置。（3）大力发展房地产三级市场由于房屋出售价格较高，因此房地产的三级市场发展状况不容乐观，目前厦门市二手市场上出售的楼盘多为新型楼盘，但由于相对新房来说二手房价格不低反高，因此成交量并不大，三级市场的房屋成交率也相对较低。因此为了提高二手房的成交量与成交率，政府需要加强对三级市场的引导，适当的控制房价，不但可以为有住房需求的居民提供更多可以选择的房屋类型也可以增加对住房的供给，解决供需不平衡的状况，减缓房价上涨的速度，改善民生的同时提高居民的获得感与幸福感，也减少房地产二级市场的压力。（四）加大政府的宏观调控力度（1）减轻公众购房的压力由于厦门市的房价相对较高，因此刚毕业没有经济基础的大学生和收入较低的进城务工人员购买房屋的压力较大，在购房压力下，可能会导致厦门市出现大量的人才流失现象，为了应对这种情况，可以制定一系列措施解决这些人群的压力，比如：可以提供给进城务工人员及毕业应届生与低收入人群廉租房，此外要加紧建设更多的公租房，应对当前房地产市场供需失衡的情况，既帮助厦门市部分人群解决住房困难的问题，也帮助其解除人才流失的威胁。厦门市不断加大对公租房的建设，也可以应对当前的社会矛盾，促进社会治安的稳定与和谐民生的建设。（2）完善房地产政策和制度为了保障厦门市居民的合法权利，厦门市政府也需要制定更加合理的房地产政策，在保证房地产健康发展的同时出台更多的税收政策与金融政策维护居民的权益与利益。但是由于中央政府出台的许多应对房地产市场发展的政策没有严格的法律保护，因此厦门政府