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专项债收购存量用地研究系列——01：政策目标和效应执笔人：上海易居房地产研究院副院长严跃进邮箱：fudan-2007@163.com微信：138177822441 2 3 4 42专项债收购存量用地：政策目标和效应于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通土地、企业和市场四个层面进行分析。传统依赖房企资金来化解存量土地的模式，已切换到“房企+政府”的新模式。期表现看，2015-2021年属持续改善的阶段，但2022年开始持续恶化。资金状况的下行，和房屋销售市场下行周期高度吻合（即20图1：全国房地产开发企业到位资金（2024年为预估值）3对于存量土地的理解，有两个维度。1）土地闲置或低效利用的原因。观察其是在房企债务问题叠加的情况下更是如此。2）此类土地初始交易的时间。其中很大一部分源于2021年及之前的购地。相关地块购地成本高、体量大、配建或自持约束性高。另外一部分则是2022年以后购置的土地，该阶段购地不多，债政策工具落实，有助于真正盘活各阶段的存量土地和优化存图2：全国房地产开发企业土地购置面积4付票据、寻找下家、扣除违约金等方式进行，和专2024年9月中央政治局会议明确，促进房地产市场止跌回稳。这也是各项5朝着供求关系再均衡的方向发展。这也就意味着，在2023年房地产供求关系发生重大变化的情况下，2025年房地产供求关系有再次平衡的机

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