2024年房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考前冲刺必会试题库300题（含详解）

PAGEPAGE12024年房地产经纪人《房地产经纪业务操作》考前冲刺必会试题库300题（含详解）一、单选题1.房地产经纪人协助房屋交易双方签订交易合同时，错误的做法是（）。A、找出交易双方的异议B、审查交易双方的证件C、为交易双方讲解交易合同D、说服买受人承担所有税费答案：D解析：买卖合同签约时，房地产经纪有人要做的工作包括：①签约前的准备，例如，明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；②证件审查；③合同文本讲解；④签订不动产买卖交易合同。2.将拥有经营权的商业物业全部或分散交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营业额提成的招商模式是（）。A、商业物业B、连锁C、加盟D、并购答案：A解析：商业物业是商业物业管理商通过一定的渠道，以租赁或其他联营方式，将拥有经营权的商业物业全部或分散交给各个大小商户进行经营，以获取租金或营业额提成的招商模式。商业物业的收益直接通过招商收取租金或营业额提成来实现。招商作为商业地产定位落地的实现手段，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。3.抵押贷款时采取等额本息（月等额）还款方式的优点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额递减C、准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支D、每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清答案：C解析：等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支。4.由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集资房答案：D解析：集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。5.（）还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。A、双周供B、等额本息C、等额本金D、固定利率答案：B解析：存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等，不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群；③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。6.shoppingmall等大型购物中心的核心主力店一般放在（）。A、门口B、经营轴线（或线性步行街）的端点C、集中放置在中间D、人流量最大的地方答案：B解析：答案解析：在购物中心的设计布局中，核心主力店的位置是关键。它们通常被放置在能够吸引顾客深入购物中心内部，同时也有利于顾客流动线的设计位置。经营轴线（或线性步行街）的端点正是这样一个理想位置，它既能吸引顾客进入，也能引导他们沿着轴线深入购物中心。因此，选项B是正确的答案。7.有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（）。A、引导型B、试探型C、加强型D、成熟型答案：B解析：在市场营销和客户行为分析中，客户的购房意向和行为表现常被用来分类客户类型。试探型客户通常表现为对市场有一定了解，但还在初步探索阶段，他们可能会咨询市场行情以做出更明智的决策。根据题目描述，客户有意向在近期购房，但还需要前来咨询了解市场行情，这表明他们处于购房决策的初步阶段，符合试探型客户的特点。因此，选项B“试探型”是正确的答案。8.某项目固定总成本为50万元，总面积为200m2，销售税费率为15％，单位变动成本为4000元／m2，则目标销售价格为（）元／m2。A、5454B、6218C、6871D、7647答案：D解析：本题考察的是房地产定价中的目标售价计算。首先，需要计算总成本，包括固定总成本和变动成本。固定总成本为50万元，总面积为200m^2，单位变动成本为4000元/m^2，因此总成本为500000+4000×200=1300000元。接着，考虑到销售税费率为15%，则税费为1300000×15%=195000元。最后，目标销售价格需要覆盖总成本和税费，即(1300000+195000)/200=7475元/m^2，约等于7647元/m^2，对应选项D。9.王某在看房时，仅有一个缺陷是不满足其购房意愿的，此时房地产经纪人应采用（）引导客户做出购买决策。A、直接发B、重点突破法C、假设法D、对比法答案：B解析：在房地产销售中，面对客户王某仅有一个缺陷不满足其购房意愿的情况，经纪人需要采用有效的策略来引导客户做出购买决策。重点突破法是一种针对客户主要疑虑或障碍进行重点解释和说服的方法。在这种情况下，经纪人可以集中精力解释这一缺陷的影响并不大，或者提出解决方案来消除客户的顾虑，从而促使客户做出购买决定。因此，选项B“重点突破法”是正确的答案。10.个人住房贷款期限最长为（）年。A、25B、30C、35D、40答案：B解析：贷款期限由贷款人和借款人根据情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的适用年限（寿命）、借款人的年龄等对贷款期限做出限制，如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。11.新建商品房形象楼书的构成要素不包括（）。A、楼体形象B、完整的户型资料C、主力户型图D、整体规划平面图答案：B解析：形象楼书的主要构成要素：楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。12.要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。A、竞争者动态跟踪B、片区市场研究C、消费者构成及购买行为研究D、提炼推广主题答案：B解析：这道题考察的是房地产卖点挖掘的初步步骤。在房地产营销中，挖掘卖点是一个关键过程，它始于对特定片区市场的深入研究。通过对片区市场的分析，可以了解市场需求、竞争态势以及潜在客户的偏好，从而为后续的卖点提炼和推广策略制定提供基础。因此，正确答案是B，即“片区市场研究”。13.写字楼项目销售过程中，突出资源优势，强化高端产品；注重外围包装展示是对（）的销售解决方案。A、前期客户B、投资型客户C、本区域主流客户D、紧邻区域企业客户答案：C解析：针对本区域业主有效诉求点或销售解决方案为：①突出资源优势，强化高端产品；②注重外围包装展示；③强化商业资源及整体规模优势；④高端产品档次及区域标杆形象。14.折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等，体现的是写字楼项目现场展示（）的要点。A、外围包装B、看楼动线包装C、样板层展示D、现场物料准备答案：D解析：现场物料准备的要点是区域板块图、沙盘、模型、展板、灯箱、背景墙、工法展示、公示文件、折页与楼书、3D宣传片、销售物料等。外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围。看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。15.房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和（）之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。A、委托人B、代理人C、出租人D、贷款人答案：A解析：房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房尾出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。16.客源利用秘决中的“四十五规则”的含义是（）。A、45%的潜在客户将转和别人做生意B、45%的潜在客户一定会与本房地产经纪人做生意C、房地产经纪人要花45%的时间做客户维护工作D、房地产经纪人要花45%的时问做客源开拓的工作答案：A解析：“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中，经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%～25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。17.对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。A、《房屋所有权证》B、《房屋购买协议证书》C、《土地使用权证》D、《他项权利证书》答案：B解析：物业的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图等。18.新建商品房功能楼书的主要构成要素不包括（）。A、户型平面图B、规划说明C、小区交通组织D、小区配套设施答案：A解析：功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区公共配套、周边基础设施配套、交楼标准等方面，目标是增加客户对项目自身的全面了解。19.下列客户类型中，（）客户是房地产经纪人应重点培养的目标，属潜在顾客，其需求经常会发生变化，经纪人应定期追踪。A、类B、类C、类D、类答案：B解析：B类客户的特征包括：①有购房计划，但并不是十分迫切；②有一定的购买力，对物业品质要求较高。营销策略为：重点培养的目标，在跟进服务过程中，房地产经纪人应不断了解客户特征和需求。20.房地产市场上的房地产经纪机构，具有（）的作用，在房地产市场上十分活跃。A、促进交易行为B、市场调查C、提供信息D、阻碍交易行为答案：A解析：这道题考查对房地产经纪机构作用的理解。在房地产市场中，经纪机构能将买卖双方的需求有效匹配。促进交易行为是其主要作用，通过提供专业服务，加快信息流通，推动交易达成。B选项市场调查只是其部分工作，C选项提供信息不够全面，D选项阻碍交易行为与实际不符。所以答案选A。21.关于有效房源的说法，错误的是（）。A、有效房源应及时关注和访问B、有效房源可能从有效变成无效C、有效房源是指客户交纳定金后的房源D、有效房源应按成交难易程度分别对待答案：C解析：处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。22.研究消费者的消费行为、消费动机和消费方式是为了对房地产项目进行（）。(2007年真题)A、产品定位B、形象定位C、客户定位D、功效定位答案：C解析：客户定位包括：①消费者定位；②经营者定位；③投资者定位。其中，消费者定位要对项目地产商圈内的所有消费者或潜在消费者特征准确把握，需要对消费者特征进行研究，消费者特征有：①心理特征，包括消费追求的价值、消费时间等；②购买行为特征，包括消费金额、频次、消费半径等；③人口特征，包括年龄、性别、家庭组织构成、收入、职业、教育、可支配收入、出行状况、品牌喜好、媒体宣传促销的倾向等；④社会特征，包括对示范群体的追随，家庭结构及其主导权，消费者在社会的角色与地位。23.访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、（）、交易当时的状况和其他条件等。A、途径B、交易价格C、交易方法D、交易行为答案：B解析：这道题考察的是对房地产市场调查内容的理解。在访问地区市场上曾经发生过交易行为的买方或卖方时，需要收集的信息主要包括成交标的物的详细信息，以便进行市场分析和估价。其中，“位置、面积”是标的物的基本信息，而“交易当时的状况和其他条件”则涵盖了交易的环境和附加条件。在这些信息中，“交易价格”是核心的经济指标，对于评估市场价值和交易趋势至关重要。因此，正确答案是B，“交易价格”。24.盈亏平衡定价法属于（）。A、成本导向定价法B、需求导向定价法C、竞争导向定价法D、比较定价法答案：A解析：盈亏平衡定价法是基于企业的成本和收益来确定产品价格的定价策略。它主要关注的是企业为了达到盈亏平衡点所需要达到的销售量和销售收入，进而确定产品的价格。这种方法主要关注的是企业的内部成本和收益结构，因此它属于成本导向定价法。所以，答案是A。25.对销售人员进行模拟讲解培训，属于（）。A、项目培训B、项目本体分析C、公司背景培训D、宣传资料培训答案：B解析：对销售人员进行模拟讲解培训，其核心目的在于提升销售人员对产品或服务的理解和讲解能力，以便更好地向客户传达信息。这种培训方式侧重于对销售人员所销售的项目或产品的深入理解，包括其特性、优势、应用场景等，属于项目本体分析的一部分。通过模拟讲解，销售人员可以更好地掌握项目的核心要点，提高销售效果。因此，答案是B，即项目本体分析。26.业态组合定位需考虑的因素不包括（）。A、能聚集人气，形成商气B、要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况C、要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争D、要有利于企业发掘新的市场机会答案：D解析：业态组合是目前商业地产项目的基本要求，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利。业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争27.当客户看房结束后，对房子基本满意还要考虑，若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，房地产经纪人应采取的对策是（）。A、经纪人应及时找到问题的关键，及时进行解决B、及时了解客户在价格上的心理底线C、进一步明确客户的购房需求D、分析房源优缺点，确定客户的承受能力答案：A解析：购房客户看房结果根据客户态度可分为：①不满意；②基本满意还要考虑；房子满意，但嫌贵；满意。其中，对于“基本满意还要考虑”的顾客，房产经纪人的对策是若房子本身的问题或缺陷没能完全达到客户的要求，经纪人应及时找到问题的关键，逐一解决。28.销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为（）的价格依据。A、政府指导B、当期交易C、合理交易D、市场定价答案：B解析：销售的价目表有开发企业的有效盖章意味着其具有权威性和合法性，能明确标识出当时所售商品或服务的具体价格，以此可以作为当期交易的准确价格依据，确保交易双方在价格方面有明确的参照和标准。而选项A政府指导通常不是仅由开发企业盖章的价目表来确定的；选项C合理交易的价格依据较为宽泛；选项D市场定价过于笼统。所以正确答案是B。29.房源的动态性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其（）的变动。(2006年真题)A、产权状态B、使用状态C、物理状态D、租售状态答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，它是指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。30.在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、限制性公盘制答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。私盘制是指房源信息由业主委托的房地产经纪人独家掌握，其他房地产经纪人无法获取该房源信息。混合制是指公盘制和私盘制的结合，部分房源信息实行公盘制，部分房源信息实行私盘制。限制性公盘制是指在公盘制的基础上，对房源信息的共享范围进行限制，只有符合一定条件的房地产经纪人才能够获取房源信息。根据题目描述，所有房源信息完全共享，符合公盘制的特点。因此，正确答案是选项B。31.房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供（）。A、《住宅质量保证书》B、《住宅装修说明书》C、《住宅使用保证书》D、《住宅维修保证书》答案：A解析：房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案证明》。《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。合格的商品房应在住房城乡建设行政主管部门或者其他有关主管部门备案。只有具备建设工程竣工验收备案证明的住宅项目才可以入住。32.新建商品房销售筹备培训的内容不包括（）。A、项目情况培训B、公司发展目标培训C、广告运用培训D、公司背景培训答案：C解析：销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：①市场调研培训；②竞争项目分析；③购房客户分析；④项目本体分析，；⑤销售资料学习，包括公司背景的了解与培训；⑥其他培训内容。33.从某种程度上来讲，（）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。A、房源信息B、房地产产品价格C、房源地理位置D、房地产产品质量答案：A解析：房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪企业生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。34.房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销具有（）的特征。A、受区域影响大B、花费时间较长C、受消费者预测影响大D、受法规政策影响大答案：D解析：房地产市场营销的基本特征包括：①受区域环境影响很大；②消耗时间较长；③具有动态性；④受消费者心理预期影响较大；⑤受政策法律影响大。其中，受政策法律影响大主要表现为：①从法律角度看，房地产产权的流动过程和对流动行为的监控需要法律的保障。不同形态的产权转移，不同产权关系的变更，涉及的法律条款不同。②从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也会应随着市场政策环境的变化而变化。本题中，房地产经纪机构因政府加强宏观调控而改变市场营销策略，这说明房地产市场营销受政策法律影响大35.在房地产营销中，采取委托房地产经纪公司销售时，被广泛采用的渠道是（）分销渠道。A、密集型B、选择性C、独家D、集中型答案：C解析：在房地产营销中，选择销售渠道是一个重要的决策。考虑到房地产经纪公司的特点和营销需求，通常会选择一种能够有效控制销售过程并维护品牌形象的渠道。独家分销渠道意味着房地产开发商仅委托一家房地产经纪公司进行销售，这种方式有助于保持销售信息的一致性，更好地控制销售过程，并可能获得更专业的销售服务。因此，选项C“独家”是房地产营销中委托房地产经纪公司销售时被广泛采用的渠道。36.新建商品房销售中，最主要的宣传资料是项目楼书和（）。A、宣传展板B、销控表C、置业计划D、户型手册答案：D解析：宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售宣传资料一般有项目楼书、户型手册、折页、置业锦囊、宣传单张、影像资料、宣传片、网站等形式。其中最主要的是项目楼书和户型手册。37.要进行房地产卖点挖掘首先应进行（）。A、竞争者动态跟踪B、片区市场研究C、消费者构成及购买行为研究D、提炼推广主体答案：B解析：在进行房地产卖点挖掘时，首要步骤是深入理解目标市场的特性和需求。这要求对项目所在的片区市场进行深入研究，包括了解片区的发展规划、基础设施、教育资源、交通状况等，以便准确把握项目的市场定位和潜在价值。片区市场研究为后续的卖点提炼和推广策略制定提供了坚实的基础。因此，选项B“片区市场研究”是进行房地产卖点挖掘的首要步骤，是正确答案。38.现场勘查是商圈调查使用最多的方式，进行现场勘查的准备工作不包括（）。A、在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线B、要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具C、在进行商圈调查的时候不要询问，避免侵犯隐私D、在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便答案：C解析：在进行现场勘查前，需做好以下必要的准备工作：①在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线；②要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具，包括商圈调查表、草稿纸、铅笔、指南针、地图、公文包、防冻防暑用品等；③在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便，应穿运动鞋等；④在进行勘查时，勘查人员要做到“四多”，即多看、多走、多问、多记。39.下列关于写字楼项目开盘活动造势相关内容的表述，错误的是（）。A、写字楼项目开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办B、写字楼开盘活动应租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行C、商务感与高端属性是把握写字楼开盘活动调性的两大原则D、写字楼项目的开盘活动往往可以与产品发布会、封顶活动等相结合，增加开盘当日正向信息传递，提升客户信心答案：B解析：在通常情况下，若项目现场满足活动场地布置的需要，开盘活动往往在项目现场举办，这样有利于销售引导与客户决策；如果项目现场不具备条件，写字楼开盘活动可租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行，这种形式在卖方市场状态下较为适用。40.房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（）。A、权属信息查询费B、评估费C、代办服务费D、看房费答案：C解析：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。41.下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（）。A、抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种B、等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定C、等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清D、等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算答案：D解析：抵押贷款常用的还款方式主要包括等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法下，每月以相等的金额偿还借款本息，因此每月还款额是固定的。等额本金还款法则是每月以相等的金额偿还本金，而利息则是按照剩余本金逐月结清，所以每月的还款金额会逐渐减少。对于选项D，虽然等额本金还款方式下，每月的本金还款额是固定的，但由于利息是逐月减少的，所以总的还款额是逐月减少的，这使得借款人较难准确掌握长期的收支预算。因此，选项D的表述是错误的，答案是D。42.为实现最大利润的目标，房地产开发项目最为合理的价格和规模就是开发项目的边际收益等于（）时的价格和规模。(2007年真题)A、平均收益B、边际固定成本C、边际成本D、平均成本答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。43.相关配套设施达到生活方便程度通常是指（）。[2011年真题]A、500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市B、1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市C、500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学D、500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市答案：D解析：答案解析：在评估一个区域的生活方便程度时，通常考虑的是居民在日常生活中能够方便到达的基本设施。这些设施包括银行、学校（小学和中学）、邮局、医院和超市等。根据常见的城市规划和生活便利性评估标准，这些设施在特定半径范围内的分布是评估生活方便程度的重要依据。具体来说，500m半径范围内通常要求有银行、小学等基本设施，以确保居民的日常金融和教育需求得到满足；而1000m半径范围内则要求有中学、邮局、医院和超市等设施，以满足更广泛的生活需求。因此，选项D正确地描述了这种生活方便程度的评估标准。44.住房项目销售的最后阶段是（）。A、预交物业管理费B、预付费用C、房屋交付D、物业交付答案：D解析：物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。45.某项目土地总投资1000万元，单位建筑面积施工成本1800元/m2，若总建筑面积10000m2，预期利润720万元，则单位价格为（）元/m2。A、3000B、3520C、3150D、3750答案：B解析：本题考察的是房地产项目成本及定价计算。首先，计算总成本：土地总投资1000万元，单位建筑面积施工成本1800元/m2乘以总建筑面积10000m2，得到施工总成本1800万元。两者相加，总成本为2800万元。接着，计算单位价格：预期利润720万元加到总成本2800万元上，得到总收入3520万元。总收入除以总建筑面积10000m2，得到单位价格3520元/m2。因此，正确答案是B。46.为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（）。A、资金筹措渠道B、精致小礼品C、房源信息和专业服务D、房屋价格评估服务答案：C解析：房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。47.付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定的，不属于付款方式的是（）。A、一次性付款B、累计付款C、分期付款D、银行抵押贷款答案：B解析：付款方式通常根据购房者的经济状况和银行的贷款政策来确定，主要包括一次性付款、分期付款以及通过银行抵押贷款等方式。一次性付款即购房者一次性支付全部房款；分期付款则是购房者按照约定的时间表分批次支付房款；银行抵押贷款则是购房者通过向银行贷款来支付房款。而“累计付款”并不是一种常见的付款方式，它并没有明确描述支付的时间、方式或条件，因此在购房付款方式的常规分类中并不包含“累计付款”。所以，正确答案是B。48.下列客户类型中，（）客户是房地产经纪人应重点培养的目标，属潜在顾客，其需求经常会发生变化，经纪人应定期追踪。A、类B、类C、类D、类答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。B类客户的特征包括：①有购房计划，但并不是十分迫切；②有一定的购买力，对物业品质要求较高。营销策略为：重点培养的目标，在跟进服务过程中，房地产经纪人应不断了解客户特征和需求。49.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（）条件。A、封顶B、验收C、预售D、规划答案：C解析：房地产项目进入市场预售，首要条件是需要符合预售条件。目前，全国各地对项目预售的规定有所不同。商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理法》及地方有关房地产转让及预售的规定执行。50.房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的（）。(2011年真题)A、舒适性B、适用性C、经济性D、真实性答案：D解析：房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护，保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护，才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。51.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。52.突出经济一体化背景下的更便捷商务区口岸价值是针对写字楼项目客户中（）所采取的销售策略。A、本区域主流客户B、紧邻区域企业客户C、投资型客户D、海外客户答案：D解析：针对海外客户的有效诉求点或销售解决方案为：突出经济一体化背景下的更便捷商务区口岸价值；突出区域成为地区经济一体化的核心枢纽。53.集中销售的方式适用的楼盘是（）。A、常规楼盘B、产品、客户均少的楼盘C、对性质要求较高的楼盘D、客户少的楼盘答案：A解析：集中销售指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售适用的楼盘是常规楼盘。54.房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是（）。(2010年真题)A、确定较高的房价B、扩大开发的规模C、寻求合适的房价和开发规模D、制定合适的促销策略答案：C解析：最大利润目标即房地产企业以获取最大限度的利润为定价目标。利润最大化取决于合理价格所推动的销售规模。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。55.住宅按（）来分类，可以分成普通住宅、公寓、别墅三种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别D、使用期限答案：C解析：住宅的分类可以根据多种维度进行，本题考察的是按照使用类别来划分。根据常见的房地产分类标准，住宅按照使用类别可以分为普通住宅、公寓和别墅。这三种类型代表了不同的居住形式和使用功能，其中普通住宅是最常见的居住形式，公寓通常指多层或高层建筑中的居住单元，而别墅则是更高档次的独立住宅。因此，根据使用类别的划分，选项C是正确的答案。56.房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（）。(2012年真题)A、提取现金返还买受人B、暂时保管买受人资金C、将资金转入买受人银行账户D、为买受人断开银行账户并存入资金答案：C解析：在每次经纪业务中，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。57.某项目总投资10万元，建筑投资500元/m2，若总建筑面积1000m2，预期利润6万元，则单位价格为（）元/m2。A、350B、420C、500D、660答案：D解析：单位价格的计算公式为：单位价格＝单位可变成本费用＋单位贡献量；其中，单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。本题中，单位价格＝500＋（100000＋60000）÷1000＝660（元/m2）。58.根据顾客的比率或距离的范围，商圈由（）三个层次构成。A、重要商圈、次级商圈、竞争商圈B、核心商圈、中级商圈、竞争商圈C、核心商圈、中级商圈、次级商圈D、核心商圈、次级商圈、边缘商圈答案：D解析：商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈三个层次构成。59.若经纪人作为买方独家代理人，一天与购房者看房最多为（）套。A、5B、8C、10D、12答案：A60.下列不属于房源分类的原则的是（）。A、按级分类原则B、简单实用原则C、主次分明原则D、优劣性原则答案：D解析：房源分类原则有：①按级分类原则，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类等。②简单实用原则，房源分类管理应该结合房地产经纪企业和房地产经纪人的实际情况，分类简单容易理解，实用方便操作。③主次分明原则，根据房源的优质等级、紧急程度等划分，有主有次、有先有后地进行维护和营销推广。61.每一套住房都具有自己独特的使用价值，这说明房源具有（）。(2012年真题)A、法律属性B、社会属性C、物理属性D、心理属性答案：C解析：房屋价格受多种因素的共同影响。从房源的物理特征来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋，房地产产品具有显著的个别性。62.风险与（）是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。A、损失B、不确定性C、高收益D、高额成本答案：A解析：风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。风险可以理解为客观存在的，在特定情况下、特定时期内，某一事件导致的最终损失的不确定性。风险与损失是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。63.对按揭房屋进行财产保险是防范（）的关键措施，对银行与购房者都非常必要。A、利率变化风险B、房屋贬值风险C、无力继续偿还贷款本息风险D、购房者房屋处置风险答案：B解析：导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。因此，对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施，对银行与购房者都非常必要。64.房地产经纪人与客户看房时最好能提前看房时间（）分钟到达约定地点，以方便带其先了解周边环境。A、5～10B、10～15C、15～30D、30～60答案：B解析：这道题考查房地产经纪人看房的时间安排常识。提前到达约定地点能让客户有更好的体验。在实际工作中，提前10-15分钟到达较为合适，既能有充足时间熟悉周边环境，又不会让等待时间过长。A选项5-10分钟可能稍显仓促；C选项15-30分钟过长，可能浪费经纪人时间；D选项30-60分钟则过长，影响工作效率。所以答案选B。65.客源的挖掘和建立是为了（），赚取服务佣金。A、保证供给B、真实意愿C、满意服务D、促成交易答案：D解析：客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用客户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。66.房地产经纪人在带领客户看房前应设计好看房路线，其目的是（）。A、展示房源的品质B、展示房源周边设施C、深入了解客户需求D、加深与客户的感情答案：B解析：房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。67.房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（）。A、权属信息查询费B、评估费C、代办服务费D、看房费答案：C解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。68.商铺投资合理的年投资回报率一般为（）。A、8%～10%B、10%～12%C、8%～12%D、10%～14%答案：C解析：这道题考查对商铺投资年回报率的了解。在商业投资领域，综合市场情况和风险因素，商铺投资合理的年回报率通常在8%至12%之间。A选项范围较窄，B和D选项的范围超出了一般合理范围，所以C选项8%-12%是较为合理的。69.建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中（）的内容。A、产品档次B、供应量C、产品类型D、竞争项目分析答案：A解析：区域写字楼市场供应状况分析项目的具体内容如表8-2所示。由表可知，建筑设计合理性属于区域写字楼市场供应状况分析项目中产品档次分析的内容。表8-2区域写字楼市场供应状况分析项目70.购房者通过销售人员的介绍，选定自己购买的房屋单元后，需要以缴纳定金并签订（）的形式，来确定对房号的认购权、成交价格等事项。A、《前期物业管理服务合同》B、《房地产买卖合同》C、《临时业主公约》D、《房地产认购协议书》答案：D解析：购房者通过销售人员的介绍，对所购物业全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。71.下列不属于房屋租赁托管业务出租委托流程的是（）。A、出租客户接待B、实地查看房屋C、租金价格谈判D、发布客源广告答案：D解析：房屋租赁托管业务出租委托业务流程一般包括：①出租客户接待；②实地查看房屋；③租金价格谈判；④签订《出租房屋委托代理合同》；⑤物业交验（交房）；⑥支付租金；⑦标准化装修装饰；⑧发布房源广告72.在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、单元号、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。73.房屋共有可分为共同共有和（）A、按份共有B、按需共有C、夫妻共有D、多人共有答案：A解析：在售房人资格审查时，房地产经纪人要审查房屋产权人是否存在房屋共有权人。房屋共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房屋的权利和应承担的义务。房屋共有可分为共同共有和按份共有两种。74.业种组合的模式不包括（）。A、并列式B、互补式C、衍生式D、综合式答案：A解析：业种组合的模式主要涉及到不同业种之间的关系和互动方式。在这个问题中，我们需要识别哪一种模式不属于常见的业种组合方式。B选项“互补式”指的是不同业种之间相互补充，共同满足消费者需求，这是一种常见的组合模式。C选项“衍生式”指的是从一个主要业种衍生出其他相关业种，形成业种间的关联和扩展，也是业种组合的一种方式。D选项“综合式”则指的是多个业种综合在一起，形成一个多元化的业态，同样属于业种组合的一种模式。相比之下，A选项“并列式”并不特指一种业种组合的模式，它仅仅表示业种间的并列关系，并不涉及业种间的互动和组合方式。因此，根据业种组合的定义和常见模式，可以确定A选项“并列式”不属于业种组合的模式，是正确答案。75.在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且（）的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。A、已申请注销B、未申请注销C、已公证D、未提交授权委托书答案：B解析：房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。76.在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（）。A、交易金额的大小写B、由谁交付佣金C、合同的签约日期D、合同的生效日期答案：B解析：签订房地产买卖交易合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意以下细节：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。77.为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。A、相似性B、动态性C、可代替性D、可操作性答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。78.对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（）。A、客源开拓B、客源分析C、客源利用D、客源信息管理答案：D解析：客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。79.目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（）达到房源信息共享的目的。A、私盘制B、公盘制C、信息公开制D、混合制答案：B解析：在房地产经纪行业中，为了促进房源信息的有效流通和共享，不同的公司可能会采用不同的制度。考虑到房源信息共享的目的，我们可以分析各个选项：A.私盘制通常指的是房源信息由个人或小组独占，不利于公司内部的信息共享。B.公盘制则是指房源信息在公司内部公开，所有成员都可以访问，这有助于达到房源信息共享的目的。C.信息公开制虽然听起来与信息共享相关，但在房地产经纪行业的语境中，它通常指的是对外公开信息，而不是公司内部共享。D.混合制可能包含多种信息处理方式，但不一定特指公司内部房源信息的共享。根据以上分析，以及房地产经纪行业的常规做法，公盘制是最有可能被用来在公司内部实现房源信息共享的制度。因此，答案是B。80.下列选项中，（）在房地产产品和服务的营销策略中起到关键性作用，关系到房地产的产权人能否将产品转移到最终顾客，并实现收益。A、营销计划B、营销组织C、营销渠道D、营销方式答案：B解析：答案解析：在房地产产品和服务的营销策略中，营销组织起到构建和管理整个营销体系的作用，它负责确保营销策略的有效实施，包括产品从产权人转移到最终顾客的过程。营销组织涵盖了人员、结构和流程，这些都是实现营销策略和收益的关键要素。因此，虽然营销计划、营销渠道和营销方式都是重要的，但在此题的上下文中，营销组织的作用更为关键，因为它直接关联到房地产的产权人能否成功将产品转移到最终顾客，并实现收益。所以，正确答案是B。81.根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于（）的项目定位模式。A、项目既定市场定位B、物业产权分散性C、市场实操案例反馈D、客户体验点答案：B解析：基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。根据市场经验，单一产权物业即开发企业持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。82.根据选择销售零售商的数量，分销强度可以依次分为密集分销、选择分销和独家分销，其中选择分销是（）。A、通过尽可能多的中间商形成的销售渠道B、按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道C、按照一定条件选择若干不同类中间商经销自己产品的渠道D、仅选择一个中间商的渠道答案：B解析：密集分销是通过尽可能多的中间商来销售产品；选择分销是按照一定条件选择若干同类中间商经销自己产品的渠道，这种分销策略可以在保证市场覆盖的同时，对中间商进行一定的筛选和控制；独家分销则是仅选择一个中间商的渠道。所以选项B正确。83.某项目固定总成本为50万元，总面积为200m2，销售税费率为15%，单位变动成本为4000元/m2，则目标销售价格为（）元/m2。A、5454B、6218C、6871D、7647答案：D解析：目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）可变为，单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1－销售费率）＝[（500000÷200）＋4000]÷（1－15%）＝7647（元/m2）。84.正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由（）负责修复。A、出租人B、承租人C、房地产经纪人D、房地产经纪机构答案：A解析：房屋和室内设施的安全性，是承租人最为关心的问题之一。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。反之，正常使用环境下，房屋和设施发生毁坏，则由出租人负责修复。另外，在正常使用的情况下，发生了因设施设备在使用过程中造成人员、财产损失的，由出租人承担相应责任。85.房地产交易合同属于（），一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。A、实践合同B、专业合同C、特殊合同D、单务合同答案：B解析：房地产交易合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义；简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款86.房地产产品目标客户需求定位法的步骤，不包括（）。A、目标客户特征分析B、内部资源分析C、确定目标客户D、设计产品并进行营销策划和组织实施答案：B解析：这道题考查对房地产产品目标客户需求定位法步骤的掌握。目标客户需求定位法通常先确定目标客户，再分析其特征，然后设计产品并组织实施营销策划。而内部资源分析并非该定位法的步骤之一，它与直接针对目标客户的需求定位关联不大。87.在客户信息开发策略中，用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户，是以（）为中心的营销手段A、客户B、广告C、自我宣传D、市场答案：A解析：在客户信息开发策略中，直接回应的拓展方法是一种针对特定客户群体，通过直接互动和反馈来吸引和保留客户的方式。这种方法强调与客户的直接沟通和满足客户的具体需求，因此其核心是围绕客户进行的。选项A“客户”正是这一策略的中心，而其他选项如B“广告”、C“自我宣传”和D“市场”虽然是营销活动的相关方面，但并不是这种直接回应策略的中心。因此，正确答案是A。88.若是空房，业主可以不陪同看房，只需与经纪人签订（）。A、房地产经纪服务合同B、存量房房屋代理协议C、钥匙委托协议D、独家委托协议答案：C解析：在看房过程中，售房业主最好能安静地等在一旁，给购房者以充足的时间查验房产；如果是空房，业主则不必亲自陪同看房，签署钥匙委托协议后，由房地产经纪人负责即可。售房业主应该充分相信和尊重房地产经纪人的职业道德和业务水平，同时，房地产经纪人也应该竭尽全力为售房业主提供最优质的服务。89.运用SWOT分析法对房地产产品进行定位时，企业着重考虑优势因素和机会因素的对策是（）。A、WT对策B、WO对策C、ST对策D、SO对策答案：D解析：根据SWOT分析制定出的行动对策有四种：①最小与最小对策（WT对策），即考虑劣势因素和威胁因素；②最小与最大对策（WO对策），即着重考虑劣势因素和机会因素；③最大与最小对策（ST对策），即着重考虑优势因素和威胁因素；④最大与最大对策（SO对策），即着重考虑优势因素和机会因素。90.写字楼项目的销售策略中，适用于项目本身具有独特性且面对较为成熟的商务客户群体的情况的方式是（）。A、以目标客户需求为主导的销售策略制定B、以项目差异化特点为主导的销售策略制定C、以活动营销核心为主导的销售策略制定D、以市场竞争优势为主导的销售策略制定答案：B解析：在写字楼项目的销售策略选择中，需考虑项目特性和目标客户群体。若项目本身具有独特性且目标客户为成熟的商务客户，则应突出项目的独特优势，吸引这类对品质和服务有较高要求的客户。因此，以项目差异化特点为主导的销售策略制定更为合适，能够直接展示项目的独特价值，满足客户的特定需求。所以，选项B是正确的答案。91.房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是（）。A、实现利润最大化B、提高市场占有率C、稳定所售商品房价格D、快速收回资金成本答案：C解析：房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。92.开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（）。A、应缴纳3％的房屋验收费B、应缴纳5％的房屋验收费C、应缴纳10％的房屋验收费D、无需交付任何费用答案：D解析：房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。93.在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。(2009年真题)A、参与工程施工和监理B、就施工和销售现场的协调提出建议C、制定价目表D、制订销售方案答案：B解析：房地产经纪人在产品设计与规划阶段开始全程介入，主要工作是确定项目的市场定位（简称“项目定位”）。项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。94.适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（）。A、项目楼书B、宣传单张C、置业锦囊D、户型模型答案：B解析：房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。95.在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。A、参与工程施工和监理B、就施工和销售现场的协调提出建议C、制定价目表D、制订销售方案答案：B解析：房地产经纪人在产品设计与规划阶段开始全程介入，主要工作是确定项目的市场定位（简称“项目定位”）。项目的市场定位是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能、客户人群等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但可以就施工现场和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。96.市场营销过程中的最后一个步骤是（）。A、设计客户导向的营销战略B、理解市场和客户的需求、欲望C、建立营销性的关系和创造客户愉悦D、从客户处获得价值以创造利润和客户价值答案：D解析：市场营销过程通常包含多个步骤，从理解市场和客户的需求开始，到设计客户导向的营销战略，再到建立营销性的关系和创造客户愉悦。然而，这些步骤都是为了实现最终的目标——从客户处获得价值以创造利润和客户价值。这是市场营销过程中的最后一个步骤，也是最重要的目标。因此，选项D是正确的答案。97.在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A、不能作为当期交易的价格依据B、需要房地产开发企业盖章C、体现了不同房号的销售情况D、由房地产经纪人内部掌握答案：B解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。98.为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不断与委托人联系，这表明房源具有（）的特征。A、相似性B、动态性C、可替代性D、可操作性答案：B解析：房源的动态性主要包括两个方面，一是物业交易价格的变动，二是物业使用状态的变动。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新。99.客源的构成要素包括客户及其（）。A、出租要求B、卖房要求C、意向需求D、委托书答案：C解析：客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。100.针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。(2012年真题)A、长期培养B、重点跟踪C、保持一般性沟通D、不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。101.将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的（）。(2012年真题)A、客户定位B、形象定位C、属性定位D、区域定位答案：C解析：写字楼项目的形象定位包括：①项目属性定位；②目标客户定位；③项目形象定位。其中，项目属性定位，界定项目在当前写字楼市场的档次定位与特色属性，可以依据项目的产品特点和内外部资源优势，例如，“CBD首席商务综合体”、“亚太封面商务群”、“花园CBD”等都很好地表达了项目的属性定位。102.房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户（）。A、收入水平B、工作单位C、对房屋售价的期望值D、职业答案：C解析：业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。103.下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（）。A、幕墙材质B、公共空间尺度C、标准层设计D、建筑结构答案：A解析：除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知KPI外，写字楼的物业发展建议还需要考虑外部形态、内部空间、硬件配置、支持设备等因素，影响写字楼项目物业发展建议的专业要素的具体内容如表7-5所示。表7-5影响写字楼项目物业发展建议的专业要素一览表104.以一个客户去匹配多套房源的配对方法，是以______为基础，以______为标准，房地产经纪人围绕客户需求将多套房源逐一与之相匹配的过程。（）A、客源需求、房源B、房源、客源需求C、客源、房源需求D、房源需求、客源答案：B解析：在交易配对过程中，配对的方法基本存在两种：①以房源为基础，以客源需求为标准，房地产经纪人围绕客户需求将多套房源逐一与之相匹配的过程（即一个客户去匹配多套房源）。②以客源为基础，以房源特性为标准，房地产经纪人围绕房源特性将多个客源逐一与之相匹配的过程（即一套房源去匹配多个客户）。105.住宅项目价格制定过程中，（）阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。A、价目表形成及验证B、推售安排C、市场调研D、确定价格策略及方法答案：C解析：在住宅项目价格制定过程中，市场调研是一个关键步骤，用于收集和分析市场数据以辅助决策。其中，特定阶段的市场调研会侧重于收集竞争项目的销售与价格信息，包括价格表、各房号之间的价格平面差与垂直差等。这些信息对于制定有效的价格策略至关重要。选项A“价目表形成及验证”更侧重于价目表的编制和验证过程，而非市场调研；选项B“推售安排”关注的是销售计划的制定，同样不涉及市场调研；选项D“确定价格策略及方法”则是基于市场调研结果来制定价格策略，是市场调研的后续步骤。因此，根据题目描述，侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表等信息的市场调研阶段应对应选项C“市场调研”。106.“商圈”是指具有一定辐射范围的（）。A、销售商圈B、商业集聚地C、地域商圈D、中央商务区答案：B解析：“商圈”通常是指一个地理区域，在这个区域内有许多商业企业聚集在一起，形成了一个商业中心。这些商业企业包括零售店、餐馆、咖啡店、超市、电影院等，它们共同吸引着消费者前来购物、娱乐和消费。商业集聚地的形成可以带来许多好处，例如：1.提高消费者的购物便利性：消费者可以在一个地方找到各种不同类型的商店和服务，无需四处奔波。2.增加商业企业的竞争力：商业集聚地可以吸引更多的消费者，提高商业企业的销售额和利润。3.促进经济发展：商业集聚地可以创造就业机会，促进当地经济的发展。4.提高城市的形象和吸引力：一个繁荣的商业集聚地可以提高城市的形象和吸引力，吸引更多的人前来居住和工作。因此，“商圈”是指具有一定辐射范围的商业集聚地，选项B是正确的答案。107.针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是（）。A、帮助客户制定购房方案B、提供最符合客户要求的房源C、提供专业咨询以便建立长期联系D、展示不同房源以便引导客户意向答案：C解析：试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。108.针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是（）。(2011年真题)A、帮助客户制定购房方案B、提供最符合客户要求的房源C、提供专业咨询以便建立长期联系D、展示不同房源以便引导客户意向答案：C解析：试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。109.房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题不包括（）。A、房源信息B、客户信息C、工作效率D、成交几率答案：D解析：房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题：①房源信息（Listings），即要掌握大量可靠的房源信息；②客户信息（Leads），指要了解客户的需求信息；③工作效率（Leverage），指房地产经纪人为客户寻找房源和为业主提供客户要及时，通常称为三个“L”。110.（）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。A、独家委托B、普通委托C、书面委托D、口头委托答案：A解析：独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。111.判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注，是指（）。A、景观资源分析B、项目四至分析C、路网情况判断D、区域属性判断答案：B解析：项目四至分析是分析地块周边的现状情况、未来发展情况，同时寻找地块的主昭示面，判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注。A项，景观资源分析是判断地块周边视觉范围可达的景观价值；C项，路网情况判断是判断地块位置是否紧邻城市主要干道或高速公路人口，地块附近地铁站点或其他公共交通站点设置状况，同时需要细致考虑步行或车行进入项目地块的人流动线与车行动线的便捷程度；D项，区域性判断是判断地块所属区域的商务属性，即地块位置是否归属于城市核心商务区、次级商务区、非主流商务区，或区域根本无商务氛围等。112.为了探索生活形态变化与都市发展之间的关系，应进行（）调查。A、收入水平B、消费水平C、购买水平D、家庭结构答案：D解析：消费者行为是指人们购买和使用产品或服务时，为了满足需求，所表现出对产品、服务的寻求、购买、使用评价等决策行为。调查内容主要有：①人口结构；②家庭结构；③收入水平；④消费水平；⑤购买行为。其中，家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。113.由于写字楼主流客户群的购买用途为企业办公场地使用，因此企业经营状况直接影响企业主或企业购置物业的面积需求与资金实力，体现的是写字楼项目代理销售的（）。A、客户非个体属性B、产品技术性C、与宏观经济正相关性D、销售商务性答案：C解析：主流客户群购买写字楼用于企业办公，因此企业经营状况直接影响企业主或企业的资金实力和购置物业面积的需求。企业作为市场经济活动的主体，其经营状况与国家宏观经济走势密切相关，通常具有一定的正相关性。当国家宏观经济状况良好时，企业购买或租赁写字楼的需求较为旺盛，相反，需求变弱。因此，写字楼销售市场发展走势与国家宏观经济形势基本保持同向变化。114.贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具（），并与借款人签订房地产抵押合同。A、贷款期限说明B、购房合同证明C、贷款办理程序说明D、贷款承诺书答案：D解析：在借款人贷款资格预审过程中，借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》，并提交下列材料：①借款人的身份证、户口本；②购买住房的商品房认购书或其他证明文件；③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证；④贷款银行要求的其他证明材料。贷款银行对借款人的贷款申请及各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书。借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与房地产开发企业签订商品房买卖合同，确定付款方式和房款总额。115.自然销售新建商品住宅，其优点是（）。A、客户诚意度高B、市场关注度高C、前期积累的客户多D、客户满意度高答案：B解析：销售方式分为：①集中销售，指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。其优点是客户满意度高，易于把握；②自然销售，指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高。116.一般推荐方式下，卖方代理与买方代理房地产经纪人合作完成业务，卖方代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的（）。(2011年真题)A、20%B、50%C、60%D、80%答案：A解析：一般推荐是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。117.抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（）。A、可节省整体利息支出B、每月还款额保持不变C、每月还款额递减D、利息按本金余额逐月计算答案：B解析：等额本息还款法（等额法）其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。等额本金还款法（递减法）其特点为：每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。118.房地产经纪人向购房客户推荐房源时，错误的做法是（）。(2010年真题)A、介绍房源基本信息B、指出房源优点C、掩盖房源重大缺陷D、提出对房源的专业观点答案：C解析：房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下几个技术要点：①对房源信息进行列表。在表格中显示符合委托人需求的地理位置、商圈、户型、面积、楼层、房价、小区环境、交通条件等各项信息，提供给委托人以备挑选。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。119.下列条款中，属于《购房须知》风险提示条款的是（）。A、楼盘紧邻集贸市场B、楼盘南侧100m为城市主干道C、楼盘东侧100m有一座加油站D、楼盘北侧500m有一所小学答案：C解析：为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。120.写字楼项目自销售推广至销售完成的过程中，（）阶段由于涉及形象导入与推广、集中开盘销售等重要环节，成为写字楼项目销售执行的重中之重。A、进场期、蓄客期、开盘期B、进场期、开盘期、稳定消化期C、蓄