《房地产估价类岗位培训》检测试题

第3页共8页《房地产估价类岗位培训》检测试题一．问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）(一)某一委估房地产,其设计用途为商业,结构等级为钢混结构,水电卫齐全,总建筑面积为1632.5m2,该大楼共三十层,现一层为甲公司营业大厅,二层为办公用房,委估地产位于一、二层,现产权所有人为乙公司,该房屋欲租给甲公司十年,所有的装修费用由甲公司独立承担,经调查该地区房地产交易活跃,而且该房屋在相当繁华的地区。1.该房屋的估价主要技术路线是什么?2.应该搜集哪些估价资料?(二)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问:1.这样的做法有哪些错误?2.若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?(三)某饮料厂位于某市的商业中心,所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地,该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂,欲将其全部房地产售子某食品有限公司,要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线,即:首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值,后运用成本法评估土地的价格，最后,将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的总价格。你认为这样做合适吗?为什么?二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）(一)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,假定报酬率为6%。1.上述该宗房地产的合理经营期限为()年。A.11.5B.12C.13.5D.142.该宗房地产第14年的净收益为()万元。A.1B.2C.-1D.143.该宗房地产的收益价格为()元。A.129.28B.128.28C.127.28D.126.28(二)预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元,此后每年的净收益会在上一-年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益,如果报酬率为6%。4.该宗房地产的合理经营期限为()年。A.12B.12.5C.13D.13.55.该宗房地产第13年的净收益为()万元。A.1B.-1C.2D.-26.该宗房地产的收益价格为()元。A.125B.125.98C.129.28D.1507.运用收益法估价-般不需求取()。A.报酬率B.可比系数C.资本化率D.收益乘数(三)某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2,现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。8.该宗房地产2007年10月1日的价格为()元/m2。A.2300.22B.2401.22C.2502.22D.2302.229.在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果以某个固定的时期作为基期的话,则为()。A.环比价格指数B.定基价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数10、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用()的市场汇价进行换算。A、估价作业日期B、成交日期C、估价时点D、交易日期修正后三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）XX商务楼估价报告报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)估价结果报告一、委托方xxxX商贸有限公司，法定代表:XxX，住所:Xx市XX路Xx号。二、估价方.XXXX房地产估价有限公司，法定代表:xXX，住所:XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:X级。三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至XXXX，属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得xx商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2，总用地面积2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据(略)八、估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。九、估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整)，单价为人民币2544元/m2(大写:每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整)。十、估价人员(略)十一、估价作业期203年3月10日~3月20日。十二.估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1.估算年有效毛收入根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中:1~6层建筑面积各1000m2，7层建筑面积410m2，8层建筑面积201m2。1~2层、3~6层、7~8层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75、1:0.70。.估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为:1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7~8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为:1~3层10%，4~6层15%，7~8层20%。根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下:➊1层年有效毛收入:A=1000X100X0.8X12=96.00(万元)②2层年有效毛收入:B=1000X80X0.8X12X90%=69.12(万元)③3层年有效毛收入:C=1000X60X0.75X12=63.00(万元)④4层年有效毛收入:D=1000X60X0.75X12X85%=45.90(万元)⑤5层年有效毛收入:E=1000X40X0.75X12X85%=30.60(万元)⑥6层年有效毛收入:F=1000X30X12X85%=36.00(万元)⑦7、8层年有效毛收入:G=(410+201)X20X0.7X12X85%=8.21(万元)年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(万元)2.估算年运营费用①年土地使用费:根据XX市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/m2的标准缴纳士地使用费。则:年土地使用费=293X2560=75.01(万元)②年管理费:根据XX市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则:年管理费=343.43X5%=17.17(万元)③年维修费:按年租金收入的8%计支维修费。则:年维修费=343.43X8%=27.47(万元)④年保险费:按年租金收入的2%计算。则:年保险费=343.43X2%=0.69(万元)⑤年税费:根据XX市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中:房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则:年税费=343.43X(12%+5.5%)=60.10(万元)年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44(万元)3.估算年净收入年净收入=年有效毛收入-年运营费用=343.43-180.44=162.99(万元)4.确定资本化率资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。3.估算估价对象房地产的价格估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值=640.64+824.39=1465.03(万元)(三)估价结果的确定.以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即:估价对象房地产总价=(1899.58+1465.03)/2=1682(万元)(已职整)估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611=2544(元/m2)(已职整)七、估价结果经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元(大写:人民币壹仟陆佰.捌拾贰万元整)。附件(略)四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。当地2003年1月~8月房地产价格定基指数为:1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051比准价格计算:-、交易日期修正系数:1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%二、求取比准价格:1.比准价格A=6000✕99.7%✕100/100✕100/98✕100/97✕100/98✕100/100✕100/100✕100/99✕100/99✕101/100=6617(元/m2)2.比准价格B=6800✕100/100✕100/1