XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报-44-

录 7 7 7 8 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 14 15 16 17 18 18 20 21 21 22 23 23 25 25 26 26 30 30 32 34 35 35 36 39 39 40注：数据统计时间说明：数据来源说明：数据来源于南阳市房管局主办南阳市房地产信息网、南阳市商品房信息网及南阳市产权交易中心、中国土地交易网、监控部等单位及部门。——————————————————————卷首语—————————————————————如果说2009年是中国楼市令人大跌眼镜的一年，那么2010年给人的应该是一种“山穷水复疑无路”的无奈与惊喜。全球金融危接踵而至的调控政策敲响警钟，及至2010年4月新政横空出台，中国楼市一夜之间似乎进入“万马齐喑”的时代。然而，短暂的休整我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品，从土地源头进行计划性控制、从土地价格走市场化运作，从商品房项目审批走计划经济路线、从商品房开发销售走市场化路线，从信贷资金监管走计划路线、从资金运作走市场化路线，在这种市场经济与计划经济年中国房地产业任他政策密集、楼市依然故我，呈现出“他强任他强，清风拂山岗”的尴尬局面。然将从规范市场与加大保障两条线路大幅发力。该保障的保障、该市场的市场，这种“分家”的背后，其实也是中国国情之下的唯一的一条阳光大道。2011年，商品房市场将从规范土地市场、加强信贷监管出台（2011年将兴建1000万套保障性住房，将近2009年的两倍）“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”，这句话对于南阳的部分开发企业和购房客群来说，最是恰当市房地产正在掀起一场轰轰烈烈的楼市运动，名盘迭起、群雄逐鹿。在市场经济环境优化、城镇化建设加快的基础之上，农运会适时前，南阳楼市无论是价格、供应消化量将以气贯长虹之势一路上扬，在这种大利好的背景下，阶段性供过于求、结构单一等隐患暂时被雪藏起来，2012年之后农运会后楼市经济效应将逐一得到证实，潮退领之下，南阳楼市在全省17个同级地市（不将郑州纳入参照范畴）中已经取得发展先机。达成行观点：虽然宏观环境及楼市政策在2011年依然具有各种不确定性，但南阳楼市本身受其影响有限，在农运会利好大背景之下，条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在2010年3月10号，国土资源部下风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年7月12号，银监会发文，针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2.50％；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31％提高到％；2010年11月3日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规比例不得低于50严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年4月2号，财政部下发通知，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年4月20号，住建部下发通知，对未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。房地产业的关键问题是在市场经济轨道中运行，还是在计划经济轨道中运行。我国房地产业是市场经济和计划经济的共生品。根据国家需要一手是计划经济，一手是市场经济。土地供应——计划经济，土地价格——市场经济；公租房与廉租房项目济，公租房与廉租房建设——市场经济；商品房项目——计划经济，商品房开发建设——市场经济，商品房销售价格——市场经济共存，从房地产业的发展可以清楚的看到：我国经济改革开放的步伐越走越难，同时折射了我国改革开放的艰难程度。对一二线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对三四线城市房地产管理维持现状。房地产业在国家严管政策下：中小房地产企业由于资金压力或逐步退出，或被大房地产企业兼并，房地产府的推动下形成，国企房地产商与民营房地产商新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。国家有可能对土地供应进行适量调整，特别是对一线城市土地供应量会进行适度经济考验。目进行适度干预，资金永远向实力倾斜。公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012年上市；三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，在国家政策调整过程中房求不会变，公租房与廉租房落实的总体数量是缓解压力的关键，商品房必须按市场经济规律来管。房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中走上正轨2005年，南阳市成为河南省第三个GDP过千亿元的经济大市，从此南阳市的国民经济进入了一个快速发展机遇期，全市经济保事业的高速前进，作为支柱性产业的房地产行业也进入了前所未有的高速发展期。南阳市近年GDP走势图00增长率元13.30%11.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%南阳市近年人均GDP走势图0元居民的人均可支配收入稳步增长。而居民收入的增长，为消费市场的进一步扩大提供了坚实的经济基础，同时为房地产的发展带来良好的契机。078318913078318913元南阳作为传统的农业大市、工业强市，一二产业长期以来占据主导地位。自2007年，第三产业历史上首次超过第一产业后，南阳成功实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，产业结构的优化直接带动南阳经济稳步向前发展，从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略发展，这些外向型经济的发展必然带来大量的人口需求，而人口的增加、经济的成熟，必然会给楼市发展提供良好的环境。2009年2008年2007年2006年2005年南阳市产业结构比例图w第三产业u第二产业 第一产业20.60%20.60%29.00%50.40%26.60%21.10%52.30%23.90%23.90%25.30%50.80%24.40%24.60%51.00%26.20%26.20%23.70%50.10%近年来南阳市消费品零售总额保持了快速增长的势头，批发零售、住宿餐饮等行业的迅速发展，推动了商业市场的繁荣，而商业、服务业的兴起则直观的说明了南阳市居民消费购买力的增强，这些稳步增长的消费性支出为房地产消费奠定了坚实的基础。南阳市社会消费品零售总额0零售总额增长率23.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%近五年以来，南阳市固定资产投资连续保持快速上升的态势，2005—2009年，上涨了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地产在内的固定资产投资规模不断增大，投资额不断增长。0南阳市全社会固定资产投资 房地产投资伴随南阳市房地产投资开发的持续增加，近年来商品房竣工面积持续走高，2007年即环境对南阳房地产市场开发具有一定的影响。南阳市历年商品房竣工面积0商品房竣工面积商品房竣工面积方公里，城市人口180万，实现区域性中心城市、全省次中心城市和生态宜居城市的目标。空间布局————“一心、两轴、五板块”及跨区域合作的主要通道。3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集空间结构———“一河两岸、四组团”“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；空间发展：————“东延南拓”中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的），王村河东河东河南中心城区界定：规划确定的中心城区范围，东至许南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括宁西铁路南阳南站两侧用地，西至二广高速公路，北到二广高速公路连接线，总面积441.6平方公里。万0城镇人口城镇化率2006年314.712007万0城镇人口城镇化率2006年314.712007年331.442008年381.952009年401.55420.2外老城区拆迁改造、旧房改造量也不少；而伴随近年来南阳市国民经济快速发展，城镇居民收入稳定增加，生活水平不断提高，以改善性需求为主导的中档住宅需求不断增加；而鉴于南阳与郑州的地理距离，本地到省会购房客户相对较少，这也为本土地产市场的发展提供了坚实的客户资源。以上种种支撑起目前南阳房地产开发持续快速发展、市场需求持续保持旺盛。国土部门的统计数据进一步说明了国家供地的充足：从2004-2009年全国土地供应数据情况上看，土地供应总量一直保持着28%~34%用于房地产开发用地，房地产开发用地又保持着70.8%～75.2%用于住宅用地。092月16865月4092月16865月487月99850南阳市2010年1—11月份，土地交易共计91宗，包含挂牌、拍卖、划拨、协议出让等形式，总体量共计4614.55亩，土地供应DD加大保障性住房的力度。（亩）（万元）（元/㎡）南阳市中达房地产侧建业住宅集团南阳市万事达房地南阳三杰房地产开南阳市康泰置业有限公司从2009年至2010年，大幅住宅土地多集中在滨河路、张衡路版块，这与南阳市近期内“东移北扩”的发展方向不谋而合，在一定控的影响，发展速度有所放缓，逐渐趋于平稳发展的态势；而受城市化进程的加快、农运会的举办等利好因素的影响，导致热点板块不断涌现、入住人口不断增长，未来五年内将成为南阳快速发展的黄金时间；2005年以来，南阳房地产市场发展大致分为以下几个热点阶段：09年至今——独山大道、张衡路区域伴随农运会及（万㎡）积达142万㎡，市场销售速度虽然也保持着快速发展的地产投资开发势头火热、超过市场容量，另一方面作为1100万的人口大市，一定程度上说明市场需求未完全释放。截止到2010年12月27日，南阳市商品住宅销售面积达125.45万㎡，已远超过2009年74万㎡，成交套均面积面积、成交均价来看，2010年的南阳楼市都呈现出勃勃的生机。（套）（万㎡）（万元）（元/㎡）（万元）截止到2010年12月27日，南阳市三大区域去化量排名依然保持不变，卧龙区共销售面积54.99万㎡，成交面积与套数头地位，而成交均价受区域诸多高品质楼盘的推动，高新区超越卧龙区成为榜首。住宅用房（三）住宅成交量价走势2010年，南阳市商品住宅成交价格保持着平稳震荡的态势，受部分高品质楼盘开售的拉动，2010年11月份住宅销售均通区域楼盘价格保持小幅上扬。20501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月350030002500200050002010年，南阳市区住宅成交总额大幅上升，由2009年的16.36亿元直接上升到31.9亿元，销售总额翻了将近一倍，是突破单月销售5亿元大关，这与房地产春秋两季旺销基本保持一致。020256.（五）住宅供应量按正常商品住宅批准预售一至两年内消化完毕来粗略计算，自2009年以来，南阳市商品住宅供销剩余量达到157.54万㎡。截止到2010年12月份，南阳商品住宅静态库存量达场的商品住宅完全去化，需要15个月左右，市场需要大量的扩容客户，达到快速去化产品的目的。从成交量来看，卧龙区2月份受春节影响，销售面积大幅度下滑；而同样作为销售淡季的1月份则成井喷性爆发，与南趋势基本吻合，说明春节前段时间是外出务工人员集中返乡期，此阶段是四五线市场楼市销售的逆向旺季，值得把握。需要注意的是，2010年4月份以后，卧龙区整体市场交易量均较为低迷，这一方面与期间市场供应量有关市场还是受到一定程度的政策调控影响，客户对区域价值缺乏长远预期。作为老城区，市场价值比较稳定，受外在因素干扰不大。伴随老城区改造力度的加大，未来几年宛城区的开发量将不断扩大，而受区域成熟的生活配套价值和地缘性客户的影响，量价均有较稳的上涨空间。作为南阳市以高新技术产业发展为职能的新区，高新区自1996年正式运行以来，房地产发展一直处于边缘地位，而伴业的不断发展、入住人口与区域环境都有了极大的提升，这都为房地产发展提供了良好的发展背景，中远期来看具备极大的潜力与空间。年，资金充裕的开发企业、理智观看的购房客群，都促使市场竞争从价格转移到产品本身上来，2010年的南阳同样也不例在四、五线城市，由于居住习惯的影响，实用型中小户型往往不受住习惯的弱化，南阳房地产市场上中小户型产品明显增多，特别是在老城区成熟地段。低首付、低月供也成为诸多年轻客群首次置业的不二之选。在南阳市场中，市中心区域基本告别多层产品时代，全市多为高层项目。在这些高层产品中，板式楼较为少见，多为两梯三户、两梯四户及部分改良型塔式高层，在提高土地价值的同时，难免导致居住密度相对较大，在一定程度上降低了产应的剧增，想要在市场上领秀全城，那么此类产品无论是园林景观的打造、新型建筑材料的运用还是科技智能化大项目附加值的竞争砝码。中景门·国贸、290余亩的尚城国际还是总占地达480亩的建业地块，南阳向东、向北强建筑形态建业森林半岛玫景天城都市春天二期根据规模及市场影响力，在选取的15个新推楼盘中，14个配备高层产品，12个为纯高层项目，高层产品将绝对性主导市场供给格局，对南阳都市化意向起到了良好的硬件支撑；但同时也使得购房客群可选择的余地不大，那么开发最大化的同时，如何打造精品高层满足客户需求，在产品细节、营销操盘上赢得市场，将是未来楼市竞争的主要发力点。0285在近期新推的15个楼盘当中，5万㎡以下的小规模项目为零，5-10万㎡中等规模的项目共2个，10-30万平方米较大规模最多，高南阳房地产市场产品品质。新盘区域分布13%40%47%40%卧龙区宛城区高新区在2010年新入市的楼盘中，依然集中分布在卧龙区、宛城区，由于区域未来3-5年发展方向主要向东和向北，独山大道以东河板块将是未来几年楼市重点发力区域。未来中国房地产市场上，将出现两种明显的现象：实力客群可在商品房市场上追逐居住享受与经济利润，者有其屋的和谐民生，即市场有序、保障合理。部现金流有所改善，