2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案(典型题)

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案

（典型题）

单选题（共40题）

1、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期经济寿命、残值率

C.已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

【答案】B

2、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

【答案】C

3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个行政规划区

B.同处在同一供求范围内的类似地区

C.同处于一个相对稳定的环境

D.同处于公平竞争的地区

【答案】B

4、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运

用（）进行估价。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

【答案】D

5、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2,2012年9月的市场价格

为4654元/成。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平

均环比月上涨率为（）。

A.1.07%

B.1.11%

C.1.20%

D.1.25%

【答案】C

6、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万

元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,

投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】B

7、某住宅的建筑面积为120m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分

两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承

担。己知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付

合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%,则对其建立

比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.113.77

D.124.15

【答案】C

8、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收

益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%〜5%。估

价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。

A.年净收益为1500万元,报酬率为4%

B.年净收益为1500万元,报酬率为5%

C.年净收益为1550万元,报酬率为5%

D.年净收益为1600万元,报酬率为5%

【答案】B

9、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在

上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】C

10、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元

/m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的

现值为（）万元。

A.10.2万元

B.11.0万元

C.11.3万元

D.11.5万元

【答案】C

11、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。

A.他项权利设立情况

B.房屋所有权状况

C.出租或占用情况

D.土地利用现状

【答案】B

12、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限

B.独一无二和价值量大

C.流动性大和价值量大

D.不可移动和用途多样

【答案】B

13、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是

A.共产主义者同盟

B.德国社会民主工党

C.俄国社会民主工党（布）

D.中国共产党

【答案】B

14、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。

A.实用价值

B.有效价值

C.折算价值

D.时间价值

【答案】D

15、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物

重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化

率为8玳假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为

（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

16、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办

公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月

可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为10000m2,运营费用

率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%,其他条件

保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19

B.558.15

C.567.39

D.675.40

【答案】C

17、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

【答案】D

18、收益法中所指的收益是（）。

A.价值时点前一年的收益

B.价值时点前若f年的平均收益

C.价值时点以后的未来预期正常收益

D.价值时点前最高盈利年份的收益

【答案】C

19、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以

也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权

B.土地承包经营权

C.建设用地使用权

D.土地租赁权

【答案】C

20、大面积烧伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，毛发枯槁，手足震颤，肌肉喝动,

舌光红无苔或少苔，是指

A.亡阴

B.亡阳

C.脱液

D.伤津

【答案】C

21、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数

B.实际经过年数

C.剩余经过年数

D.自然经过年数

【答案】A

22、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本+建设成本

B.开发完成后的房地产价值

C.土地成本+建设成本+管理费用

D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

【答案】D

23、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所

有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.难以确定

【答案】A

24、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改

造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地

产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

A.技术上可能

B.财务上可行

C.价值最大化

D.法律上允许

【答案】D

25、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利

润的公式为：开发利润=（）X直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息

C.土地成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.土地成本+开发成本

【答案】D

26、某成片荒地面积lkm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成

本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%,开发经营期为1

年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应

计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】C

27、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属

于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

【答案】D

28、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供求

B.价格

C.供给

D.市场

【答案】C

29、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。

A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动

B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

C.房地产市场是一个全球性的市场

D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】C

30、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为

8000元/m2,装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2）,因位

置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10册若不考虑其他因素，则

通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

【答案】B

31、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价格最低的

B.效用最小而价格最低

C.效用最大而价格最高的

D.效用最小而价格最高的

【答案】A

32、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通

常依次为（）。

A.东北角、西南角、东南角、西北角

B.西北角、西南角、东北角、东南角

C.西北角、西南角、东南角、东北角

D.西北角、东北角、西南角、东南角

【答案】D

33、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也

会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）。

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

【答案】B

34、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。

A.实体、权益、区位

B.实物、权益、区位

C.实物、权利、位置

D.实物、权益、位置

【答案】B

35、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了

A.阴阳互根

B.阴阳互用

C.阴阳对立制约

D.阴阳相互转化

【答案】B

36、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属

于（）方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

【答案】D

37、土地价值不包含地上（）的价值。

A.装修工程

B.物业

C.建筑物

D.物产

【答案】C

38、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A.区分实际成本和客观成本

B.正确估计正常花费和实际花费

C.同时考虑升值与贬值因素

D.考虑功能折旧

【答案】A

39、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。

A.实用价值

B.有效价值

C.折算价值

D.时间价值

【答案】D

40、创“戾气”说的温病学家是

A.吴鞠通

B.叶香岩

C.薛雪

D.吴有性

【答案】D

多选题（共20题）

1、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）°

A.物质缺乏项目

B.物质落后项目

C.物质过剩项目

D.可修复项目

E.不可修复项目

【答案】D

2、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利

润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

【答案】AC

3、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】BD

4、【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的

房地产来估价的有Oo

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

5、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（）,

A.分栏式报告

B.文字式报告

C.叙述式报告

D.表格式报告

E.分步式报告

【答案】CD

6、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估

价有（）。

A.挂牌底价

B.招标底价

C.协议价格

D.保留价

E.竞买人可承受的最高价

【答案】ABCD

7、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【答案】AC

8、有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。

A.价值是内在的.客观的和相对稳定的

B.房地产的价值是房地产真实所值

C.房地产的价格围绕其价值上下波动

D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况

E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

【答案】ABCD

9、以下属于非正常交易的情况有（）。

A.相邻房地产的合并交易

B.建设用地使用权出让拍卖

C.被迫购买的交易

D.房地产涉案拍卖

E.卖方负担补交土地使用权出让金

【答案】ACD

10、保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。

A.估价报告

B.估价委托书

C.估价中的不同意见记录

D.外部专业帮助和的专业意见

E.内部专业帮助和专业意见

【答案】ABCD

11、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B,都需要进行市场状况调整

C,都需要进行交易情况修正

D,都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】AD

12、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的财产

D.被依法监管的财产

E.乡镇企业厂房房地产

【答案】ABCD

13、房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房

屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价

对象内部状况的合理假定

E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

【答案】ABCD

14、由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。

A.保值增值

B.价值量大

C.不可移动

D.寿命长久

E.独一无二

【答案】ABCD

15、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】AC

16、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（）。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则E应急原则

【答案】ABCD

17、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑结构

C.容积率

D.土地使用权来源

E.土地用途

【答案】AC

18、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）,

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已火失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】AC

19、估价对象为一宗熟地，定可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包

括的内容有（）。

A.地役权设立情况

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.临街状况

【答案】ABD

20、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有

()O

A.上位法优先于下位法

B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法

C.特别法优先于普通法

D.法律文本优先于法律解释

E.强行法优先于任意法

【答案】ACD

大题(共10题)

一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3初改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500X/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X（1-25%）=1300.86（万元）开发完成后的价值Vl=

A/（Y-g）[1-（1+g）n/（1+Y）n]/（1+15%）+Vt/（1+R）n=1300.86/

（7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售）补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

二、某幢写字楼，土地面积4000nf,总建筑面积为9000nf,建成于2002年

10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目〜2047年10月1日。现在获

得类似的40余年土地使用权价格为5000元/肝，建筑物重建成本为3000元/

m2,建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）

门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更

换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万

元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8

万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数

为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字

楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投

产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失

为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%,土地报酬

率为8%。(5)假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10

月1日的折旧总额和现值。

【答案】

三、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得

40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每

平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该

费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10年持

有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7乐房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地

价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条

件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为

4000元/m2；容积率每增加0.L商业用地楼面地价下降5队居民用地楼面地

价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上

述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年挣租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能转售)补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元报课咨询电话：

站契税=(补地价+旧厂房价值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建设成本及管理费用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

四、某旧厂房的建筑面积26400成，占地面积12500m2,经分析，有下列两种可

能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，

取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用

为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费

用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租

金3元/m2•天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5乐批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转

售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴

地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600x2；预计改造期为

1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完

成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3枷改造完

成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积

率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价

为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面

地价下降2机补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为

15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根

据上述资料，求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第2—11

年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值

VI=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n

1300.86/(7.5%-

2.5%)X[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11

年后才能转售。）补地价=4500X26400—1500X12500=10005万元

契税=（补地价+旧厂房价值VO）X4%=400.2+0.04V0改造建设成本及

管理费用=1000X26400/（1+15%）0.5=2461.81万元营销费用=

1300.86X0.5/（1+15%）0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39

-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83

（万元）

五、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8乳

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

六、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10月1日起

计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万

元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿

还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得

知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、

560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报

酬率为8机请计算该商场20：3年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件

下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购

买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购

买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的市场价值一已抵押担保的债权数额一其他法定优先受偿款=未

设立法定优先受偿权下的市场价值一（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）一

其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计

值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年

偿还额600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押

价值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（万元）

七、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方

式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命

为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同

类建筑物重置价格是1000元加2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等

可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设

备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8吼

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为

30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造

该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/成（含装修、设备费），

专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的

3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年，建筑安装

费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内

均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该

建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，

平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10

年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,

月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电

梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出

租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，

使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由

于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率

为8虬请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价

①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理费用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④销售费用：CX3%；

⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥销

售税费：CX6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，计算总价①建安成本：1200X30000=3600（万元）；

②专业费用：3600X8%=288（万元）；

九、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓