上半年安徽省房地产估价师制度与政策规划红线管理考试题

2016年上半年安徽省房地产估价师《制度与政策》：规划红线管理考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某仓库房地产土地面积为1000㎡,容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可.假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元.

A：93.75

B:115

C:293.75

D:315

E：工业用地的监测点评估价格2、现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为。

A:存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C：存量+新开发量+空置房量一拆毁量

D：存量+新增竣工量一拆毁量

E:工业用地的监测点评估价格3、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日起算）,计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1。5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（)万元。

A．3939.61

B．4433.88

C．4768。50

D．5652。094、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

A．①②③④⑤⑥⑦

B．②①③⑤④⑥⑦

C．①③②④⑥⑤⑦

D．②①③④⑤⑥⑦5、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于元／㎡。

A：3816

B:3899

C：4087

D:4920

E：工业用地的监测点评估价格6、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费__万元。

A．3。2

B．4.8

C．6.4

D．87、企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于__.

A．财产损失保险

B．责任保险

C．意外伤害保险

D．保证保险8、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。

A：半

B:一

C:二

D：三

E:执行层的组织协调9、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断10、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金.当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元.

A:13。2

B：15。9

C:19.5

D：20.4

E：借款合同

11、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括__.

A．个人所有的居住房屋及院落用地

B．免税单位职工家属的宿舍用地

C．集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

D．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地12、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74。7、76。7、85。0、89.2、92。5、98。1（以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为__元/m2.

A．1376

B．2308

C．2558

D．105513、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡,后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为m.

A:22

B：28

C:38

D：50

E：工业用地的监测点评估价格14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】

A：536万元

B:549万元

C：557万元

D：816万元

E：工业用地的监测点评估价格15、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是。

A:毛租金乘数法

B：潜在毛收入乘数法

C：有效毛收入乘数法

D:净收益乘数法

E：工业用地的监测点评估价格16、下列不属于无偿收回土地条件的是.

A:城市规划区范围内

B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外

C:以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地

D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的

E：房地产估价机构必须加盖公章17、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3。5％，房地产投资的风险相关系统数为0。5.那么，当前房地产投资的折现率为（)。

A．3。5％

B．5.17％

C．7.75％

D．8.59%18、设临街深度价格修正率见下表．另设，旁街对街角地的影响深度以4．5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40％、20％和10%,则下图的宗地B的单价为．【2007年考题】

A：6400元／㎡

B：6800元／㎡

C：6960元／㎡

D:7600元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格19、《房地产开发企业资质管理规定》规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。

A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书20、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。

A．银行汇票

B．支票

C．信用卡

D．银行券21、导致酸雨形成的主要污染物是。（2008年房地产经纪人相关知识试题）

A：一氧化碳

B:二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调22、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月,H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时,需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当.

A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿

B:根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿

C:产权调换

D：货币补偿

E：房地产估价机构必须加盖公章23、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D．存货周转率24、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2,建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。

A：3700

B：4040

C：4250

D：5300

E：工业用地的监测点评估价格25、在边际产量处于递减阶段时,设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加

B．一定减少

C．不受影响

D．可能增加、减少或不变二、多项选择题（共25题，每题2分,每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0。5分)1、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有.

A：税收政策

B：城市规划调整

C：环境状况

D：城市基础设施状况

E:汇率2、印花税的税率形式有税率。

A：定额

B:差额

C：累进

D：差额累进

E：比例3、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是.

A:施工图中的轴线是施工中定位的重要依据

B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号

E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号,垂直方向阿拉伯数字由下而上编号4、目前我国的社会保险主要有等。

A:政策性保险

B：出口信用保险

C：社会养老保险

D：劳动工伤保险

E:失业保险5、权益状况比较、调整的主要内容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出让方式

C．城市规划限制条件

D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度6、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置

B．平衡点的设置

C．同定成本的设置

D．产销售量的不同7、在估价中，测算开发利润时应注意__.

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值8、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同,就中标项目向招标人承担连带责任

C：投标人可以以低于成本的报价竞标

D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：投标人可以以他人的名义投标9、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为__。

A．还本付息比率

B．抵押收益率

C．权益投资收益率

D．项目收益率10、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D:人格权关系

E：身份权关系

11、下列关于电梯,表述正确的是。

A：高层建筑应设消防电梯

B:一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯

C：一般来说,住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯

D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等

E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成12、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是__。

A．空间直线距离

B．交通路线距离

C．交通时间距离

D．经济距离13、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。

A：空置量

B：房地产价格指数

C：平均建设周期

D:吸纳率

E：失业率14、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失15、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用__的地形图。

A．1:500

B．1：1000

C．1:2000

D．1:300016、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度.

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国宪法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》17、城市规划的批后管理主要是.

A:对建设项目选址审批核发项目选址意见书

B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证

C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证

D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作

E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作18、承租人__，出租人有权终止合同.

A．将承租的房屋擅自转租

B．故意损坏承租的房屋

C．无正当理由拖欠房租3个月

D．无正当理由闲置承租房屋

E．擅自改变房屋用途19、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲。其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3314

B．3347

C．3380

D．303320、证券可分三类.

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E:资本证券21、下列关于潜在毛租金收入,说法正确的是.

A：物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入

B：它等于物业內全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积

C：能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化

D:它代表物业实际获取的收入

E:实际租金收入与潜在毛租金收入相等22、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12%,银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是()。

A．3.57％

B．4。00％

C．6。56％

D．10。56%23、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。

A：说明估价报告的合法性、真实性

B：说明估价的独立、客观、公正性

C：规避估价风险

D：保护估价报告使用