弗布克房地产企业规范化管理系列-房地产企业关键业务流程设计

孙宗 编 第一 房地产企业业务流程设计三步 第一 现有流程诊 一、现有流程弊 二、流程诊断方 第二 选择关键流 一、理顺现有关键流 二、选择关键流程方 第三 流程再造设 一、流程再造准 二、流程再造方 三、流程图设计与绘 第二 项目开发与运作业务流程设 第一 项目开发关键业务流程设 一、项目可行性研究业务流程设 二、土地投标竞拍业务流程设 第二 项目运作关键业务流程设 一、项目招标业务流程设 二、建筑施工管理业务流程设 三、施工进度控制业务流程设 第三 工程技术与质量管理业务流程设 第一 工程技术管理关键业务流程设 一、工程技术管理业务流程设 二、图纸会审业务流程设 三、技术交底业务流程设 四、工程设计变更业务流程设 五、工程技术验收业务流程设 第二 工程质量管理关键业务流程设 一、工程质量管理业务流程设 二、工程质量监控业务流程设 三、工程质量检查业务流程设 第四 采购与供应管理业务流程设 第一 采购管理关键业务流程设 一、采购管理业务流程设 第二 供应商与质量管理关键业务流程设 一、供应商管理业务流程设 二、材料质量检验业务流程设 第五 工程预决算与财务管理业务流程设 第一 工程预决算关键业务流程设 一、工程预算编制业务流程设 二、工程竣工结算业务流程设 三、工程竣工决算业务流程设 第二 财务管理关键业务流程设 一、财务预算业务流程设 二、成本费用核算业务流程设 三、财务审计业务流程设 第六 市场与销售管理业务流程设 第一 市场管理关键业务流程设 一、市场分析业务流程设 二、市场定位业务流程设 三、项目定价业务流程设 四、市场推广业务流程设 五、营销费用控制业务流程设 第二 销售管理关键业务流程设 一、销售团队组建业务流程设 二、销售人员培训业务流程设 三、楼盘项目销售业务流程设 四、客户关系处理业务流程设 第七 投资与筹资管理业务流程设 第一 投资管理关键业务流程设 一、投资决策业务流程设 二、投资过程控制业务流程设 第二 筹资管理关键业务流程设 一、筹资决策业务流程设 二、筹资执行业务流程设 第八 行政与人事管理业务流程设 第一 行政管理关键业务流程设 一、合同管理业务流程设 二、车辆管理业务流程设 三、档案管理业务流程设 第二 人事管理关键业务流程设 一、招聘管理业务流程设 二、培训管理业务流程设 三、考核管理业务流程设 四、薪资管理业务流程设 五、离职管理业务流程设 第一 房地产企业业务流程设计三步第一 现有流程诊（一）1-1对其进行归纳、总结，并初步分析弊病产生的原因。图1-1（二）”现有活动的输入输出（信息、成果等)现有活动的输入输出（信息、成果等)现有活动是否考虑了下一环节（或顾客）图1-2（一）1-3所示。图1-3（二）1-4所示。图1-4（三）选择投入—产出、原因—Excel（四）时间动作分析法通常通过一张“时间动作研究表”1-表1-1（分钟时间合计（分钟1-2表1-2持续时间（分钟传递或等待时间（分钟 （五）基于活动的成本分析（ActivityBasedCostABC）法，是一种在全企业范围内通1-5所示。步骤步骤步骤步骤图1-5第二 选择关键流（一）（二）“（三）1-3表1-3（1）（2）（1）（3）（2）51（4）（3）（5）（4）（6）（7）（1）（1）（2）（2）（3）（3）（4）（4）（5）2（5）6（6）（6）（7）（7）（8）（8）（9）（9）（10）（1）（2）（3）（4）（5）（1）（6）（2）7（7）（3）（8）（4）（9）（10）（11）（12）（13）（1）（1）（2）（2）（3）（3）（4）（4）（5）（5）（6）（6）（7）（7）8（8）（8）（9）（9）（10）（10）（11）（11）（12）（12）（13）（14）（13）（14）（一）2101-4所示。表1-4因素因素因素因素因素1（二）绩效——1-6所示。1-6所示，右下角的五角星重要性高、绩绩 图1-6（三）成本——1-7所示。 对顾客的重要 图1-7利用成本—（四）风险——复杂性及风险低”1-8所示。实施复杂性及风险 图1-8利用风险—（五）1-9所示。人处理顾客的投诉？处理供应 员

否关键？重要程度如何？流程的运行是否有专人负咨询顾问是指对流程再造拥有专业理解的人或群体，他们研究、实践企业流程再造，

图1-9第三 流程再造设（一）（二）（三）（四）（一）1-10所示。图1-10（二）1-11所示。市场和客户高层管理者有效的培训图1-11（三）1-12所示。

图1-12（四）ESIA清除简化整合自动化（elininate（simplify清除简化整合自动化1-13ESIA（一）1-14所示。 流程的开始或结 2．具体作业任务或工 3．要决策、判断、审批的事

双向流程 6．两项工作跨越、不相

信息来 12．信息储存与输图1-145～6（二）1-5所示。表1-51-15、1-16所1-1- 图1-16上下流程图（样式图1-17责任人 责任部门或责任人 责任部门或责任人 责任部门或责任人（总流程）本流程可细分为×××流程、×××流程、×××（列示相关规范名称（列示相关工具名称（列示相关文本名称图1-18第二 项目开发与运作业务流程设第一 项目开发关键业务流程设（一）总 总裁 项目开发部经 项目开发 相关职能部 进行初步可行性研 资金实力技术审 初步可行性研究报出具详细的 从专业角度参组织评审，记录评审意见及内 可行性评（二） 第一章总则第一条第二条第三条适用范围。第四条管理职责。第五条名词解释。最后日：指投标截止日、竞买申请截止日（在没有独立的竞买申请日时即为拍卖日第二章投标、竞拍信息的获取第六条项目开发部应密切留意当地政府或其他权力机关指定发布公告的报刊或者其他媒介，以确保第七条项目开发部在获知公告或收到土地投标、竞拍邀请书的当天，及时领取标书格式、竞买申请第八条自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资发展部、造价管理部共同讨论，以第三章投标准备第十条初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织由投资发展部、第十一条对初步决定参加投标的地块，项目开发小组要及时进行现场勘察，核实三通一平等情况，第十二条初步决定参加投标后，项目开发小组应立即组织人员完成项目论证报告。论证报告包括但10日前确定是否参加投标、竞拍。第十四条确定参加投标、竞拍后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）第十五条×××第十六条第四章投标实施第十七条确定参加土地投标、竞拍后，项目开发部应通知财务部准备投标、竞拍所需的资金，并于第十八条项目开发部应在最后期限的两天前准备好保证金与参加投标、竞拍所需的文件，具体材料5第十九条对于决定参加投标、竞拍的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，如有违法现第二十条参加项目竞买的负责人应严格按照公司制定的价格策略执行，不得超出公司设定的价格区第二十一条中标或竞买成功的，项目开发部应按规定及时与招标人/土地管理部门签订《土地使用权第二十二条若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展第二十三条因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，第二十四条第五章附则第二十五条项目开发部负责本规定的制定、解释及修改工作，并有权根据公司发展和行业环境变化第二十六条本规范自年月第二 项目运作关键业务流程设（三） □勘察设 □施 □监 □材料、设□公开招 □邀请招□公开招 □邀请招1．本表由招标人或招标代理机构填写，一式两份，招标办一份，招标人一份。3（四） 对贵单位 日送达的《招标书》进行审查后，意见如下审查人 招标投标管理机构（公章备案审查人备案审查人 （三） 招标人（签章 中标人（签章 招标投标管理机构（公章 合同内容与招标文件和中标人投标书有实质性不符的，请在“备注”中标通知书（原件、合同副本（原件）（四） 致 监理单 园林行政主管部门批示文件（复印件施工组织设计（含主要管理人员和特殊工种资格证明承包单位名称 项目经理（签字监理工程师（签字 日期 □同 □不同 月（一）总工程 项目 施工管理人 施工单 审 提出消除偏差建执行、落 监审 编写进度控制报资料汇总、归 备案、归第三 工程技术与质量管理业务流程设第一 工程技术管理关键业务流程设（一）总工程 工程技术 项目 监理、施工等外部单审 施工技术文件审审 公司内部功能交组织图纸会 参与图纸会 审 可行（二） 第一条第二条第三条图纸会审会议的组织及程序分包单位）4第四条图纸会审的重点内容各类管沟、支吊架（墩）第五条第六条第七条（三）编号 日期 （建设单位公章 （一）总工程 预算 责任设计 项目 施工单 设计、监理单 有无 签发设审 重新造用调 变更通知分发项目 分发施工单×××× 本次隐蔽工程的验收人员为×××、×××、×××项目经理（签字 ×××× 日期 日期 ××××监理（建设） 日期 日期 日期 第二 工程质量管理关键业务流程设（二） 第一章总则第一条为加强对工程项目的质量管理，不断提高工程项目的质量管理水平，确保实现各个工程项目第二条第三条100%第四条公司工程项目的质量管理采用项目部经理领导下的质量工程师负责制。质量工程师作为工程第二章工程项目施工前的质量控制第五条在每个工程项目开始前，质量工程师应会同相关人员确定工程项目的质量目标，并制订相应第六条质量工程师应在施工单位进场前对相关人员进行质量方面的培训，使其了解、掌握工程项目第七条质量工程师需要会同相关人员事先检查工程项目中所使用的材料和设备，并填制检查记录，第八条第九条工程项目技术交底时，质量工程师应提出明确的质量目标、质量保证措施及要求，以及工程第十条第十一条在工程项目施工过程中，质量工程师应组织质量管理人员定期对工程项目进行质量检查，第十二条工程项目质量检验评定工作是实行工程项目质量控制、考核施工单位在施工质量方面的成第四章质量事故、汇报与验收第十三条凡在工程项目施工过程中由于责任过失造成工程项目质量不符合设计文件要求或达不到本第十四条工程项目质量事故按照公司规定的质量事故处理程序、权限划分处理，重大质量事故需要处理一切质量事故必须坚持“三不放过”第十五条在整个工程项目进行过程中，项目质量管理人员需要建立工程项目的质量台账，并填写工第十六条质量管理人员需要定期分析、总结工程项目的质量记录，并编制质量报告。质量报告中应第十七条（三）编号 日期 填写人 审核人 审核日期 （一）项目部经 质量 各专业工程 材料审 制定监控措施及标 确定处理措 采取纠正措 采取纠正措 （三）编号 日期 填制人员 项目经理（四）□返 □返日期 日期 日期 （五）工程质量负责人 日期 填写人 审核人（六）编号 日期 第四 采购与供应管理业务流程设第一 采购管理关键业务流程设（三）编号 请购日期 料号/□原料□物料□设备□□一次交货□（四）工程名称 制表日期 20092010（五）日期 日期 日期 日期 （六）编号 日期 第二 供应商与质量管理关键业务流程设（三）编号 填写日期 E- □国际标 □国家标 □行业标 □企业标 填表人 审核日期 （四）编号 年度 填表日期 评价人 评价日期 填写人 审核人 复核人（五）填写人 审核人 复核人（三）编号 日期 （四）编号 日期 填写人 审核人第五 工程预决算与财务管理业务流程设第一 工程预决算关键业务流程设（三）工程项目名称 编号（四）工程名称 工程编号 建筑面积 日期： 概、预算（元其中：人工（元（五）编号 日期 （三）编号 日期 填写人 审核人（四） 日期 日期 （五）编号 日期 填写人 审核人 批准人（六）编号 日期 填写人 审核人（一）总经 财务总 财务 造价管理 其他相关部 编制“财务决算报表 财务决算说明书 第二 财务管理关键业务流程设（一）总经 财务总 财务 预算执行部分解预算，拟 召开部并发布预算大 预算会 预算草 预算草审 总体修正预年度预算下 组织下达预算方 执行预审 审（三）编制单位 编制日期 单位：万 核准 审核 制表人（四）编制单位 编制日期 单位：万 核准 审核 制表人（五）编制单位 编制日期 单位：万1.2.3.4.5.核准 审核 制表人（五）编制单位 编制日期 单位：万 核准 审核 制表人（六）编制单位 编制日期 单位：万小小核准 审核 制表人（七）编制单位 编制日期 单位：万 核准 审核 制表人（三）编号 被审计部门 日期 填写人 审核人 财务部经理（四）编号 日期 （五） ×× ××房地产集团总公司财务中心审计部（公章 第六 市场与销售管理业务流程设第一 市场管理关键业务流程设（三） （四）□出 □出（一）总经 营销总 市场营销 相关部 目标消费群细 （一）总经 营销总 市场营销 相关部 审 策略，选择定价方 审 审（二） 第一章总则第一条第二条职责第三条适用范围第二章影响定价的因素分析第四条影响定价的外部因素分析第五条影响定价的内部因素分析第六条第三章定价工作实施管理第七条第八条利润（一般为总销售额的10%～适用于住宅和商11～12适用于商业楼的第九条编制“楼盘定价水平系数表”第十条确定销售价格第十一条召开会议讨论定价方案第十二条定价方案审批第四章附则第十三条本规范由市场营销部制定，经公司总经理审批签字后实施。第十四条本规范的解释权、修改权归市场营销部所有。第十五条（三）第1阶段 月 月第2阶段 月 月第3阶段 月 月第4阶段 月 月（五） 一、××（一） （二）××楼盘自然景观介绍（略（三）××楼盘设计师、建设团队介绍（略（四）如“××楼盘经济指标一览表”××（一）本地区楼盘销售状况分析（略同定位楼盘特点分析（略本地区楼盘售价分析（略（二）××SWOT××楼盘项目SWOT优势劣势机会威胁××本案所在地距著名旅游城市××1 幼儿 总户 月 处于该市“1小时交通圈”4（三）SWOT分析的结果，初步确定本案的广告投放市场包括以下两大类。2．第二目标市场：××市周边地区（如××市等具有潜在购买力的地区（四）××市本地人及在××周边地区（如××、××、××等地区）三、××（一）（二）20094人文气息。比邻××学院，同时这一区域将逐渐发展成为××市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的（一）（二）（三）（四）（五）××3月中旬7，1．预告开盘日期2设置在××20米×105080沿××7月底1010月底～××11×× （二） 第一章总则第一条第二条第三条第四条营销费用控制原则第二章营销费用范围与分类第五条第六条市场营销人员个人费用第七条营销业务费用的具体内容第八条注意事项第三章编制营销费用预算第九条 第十条第十一条预算编制第四章营销费用的使用控制第十二条第十三条90天内的营销费用累计投入比例不得超出同一时间内累计销售率。第十四条市场营销人员的人工费用使用与调整第十五条20%第十六条第十七条第十八条样板房的清洁、保安等费用，按 第十九条对市场营销部的营销费用按统一的业务标准和公司规定采取措施压缩费用、降低成本，如属人为因素造成的成本不合理增加，负责完成任务的部门负责人应负全部责任。第五章费用情况汇总与分析第二十条第二十一条费用使用效果分析第二十二条资料整理第六章附则第二十三条本规范由市场营销部制定，由市场营销部负责解释并监督执行。第二十四条本规范自发布之日起开始执行。（三）版面（时段第二 销售管理关键业务流程设（一）总经 营销总 人力资源提出人员需求计 审审 编制人员招聘方销售团队负责 售楼人审 审 作出初步录用决（三）申请部门 部门负责人□员工辞 □员工离 □新增楼盘项 □新设部（四）M-M-M-M-M-M-（二） 第一章总则第一条第二条第三条职责第二章销售人员培训需求分析第四条第五条明确培训需求第六条在明确了销售人员的培训需求后，人力资源部培训负责人应拟定一份《销售人员培训计划2要让销售人员对公司有更深热忱亲切的服务态度和敬业公司推广目标及发展目标（确立员工对公司的信心让销售人员对自身定位和在售楼盘项目有更深的了解和还要为购房者提供全方位的（主要卖点、周边环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展规划等物业管理培训（服务内容、管理准则、公共契约等第七条销售人员培训计划的执行（一）（二）第四章培训考核第八条第九条第五章档案、资料管理第十条第十一条第六章附则第十二条本规范由人力资源部制定，解释权归人力资源部所有。第十三条本规范自发布之日起开始执行。（三）参加人员名单（ 人（二） 第一章总则第一条第二条适用范围第二章销售准备第三条第四条准备销售资料、用具凡销售中涉及的纸张、表格、合同、DMVCD等均应采用统一、规范的形式。第五条销售人员培训回答客户提问业务手册（或统一口径资料）第三章寻找客户第六条第七条第八条第四章现场接待客户第九条每一个看见客户进门的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”第十条第十一条带看现场嘱咐客户带好安全帽（看期房）第五章购买洽谈第十二条2～3第十三条第十四条填写“客户资料表第十五条暂未成交时客户接待要求对于表示“尚需考虑”“和家人商量商量”第十六条客户追踪A、B2～3第七章成交签约第十七条第十八条签订合约在××第十九条换户第二十条退户第八章附则第二十一条本规范由公司市场营销部制定，解释权归市场营销部所有。第二十二条本规范自发布之日起开始执行。（六）说明：①——认购，√——（三）（四）编号 日期 年月□初 □预 □再次访□索取资 □看展示单 □进一步洽 □签约及交 □售后事□一室一 □两室一 □三室一 □三室二 □四室二□30～50 □50～80 □80～120 □120～126 □160～220□1 □2～3 □4～5 □6～9 □高□1 □2 □3 □4 □5人及以□一次性付 □分期付 □公积金、按揭组合贷□报纸广 □路牌广 □电视、电台广□朋友介 □随意经 □其 第七 投资与筹资管理业务流程设第一 投资管理关键业务流程设（一）董事 总经理办公 投资发展 相关部企业内外部资源分 提供信 初选投资项审 提交可行性分析报根据投资战 财务部进组织开展可行性研 投资预算分议 可行性评估、决策会（二） 第一章总则第一条第二条第三条责任权限第二章投资项目的组织与实施第四条公司投资发展部根据初选投资项目时收集的资料及其可行性分析报告，详细编制《投资项目第五条拟定《投资项目执行计划书》后，投资发展部应依据投资金额的大小和公司决策机构的权限第六条组织实施投资项目时，投资发展部应提前通知财务部备足投资所需的资金，并不得挪作他用。第七条投资项目在实施过程中，应保持独立、完整的会计记录。第八条投资实施过程中的重要事项，应保留完整的书面记录。重要事项包括但不限于：相关投资协第三章投资项目的跟踪与检查第九条投资进入实施阶段后，投资发展部负责对投资项目的实施情况进行跟踪、检查。检查内容包第十条投资项目实施单位负责人应通过了解、沟通、现场考察等多种方式，及时掌握项目进展情况，第十一条投资项目实施单位负责人除随时口头汇报投资项目的有关情况外，还应定期以跟踪报告的第十二条投资发展部负责对投资的进展情况和实施效果进行监督、检查和评估，对已实施但有迹象第十三条当投资出现实施进度与计划进度相比滞后、经营管理团队人员有异常动向、股东之间矛盾第十四条第四章投资项目的变更与结束第十五条投资项目的变更，包括发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、第十六条投资项目变更，由投资发展部主管该投资项目的负责人书面报告变更理由，按报批程序及第十七条主管该投资项目的负责人、投资项目实施单位的负责人在实施项目运作期如有工作变动，第十八条投资项目的中止或结束，投资发展部主管该项目的负责人、投资项目实施单位的负责人应第十九条对于公司中止或结束的投资项目，应按收回、转让、核销等处置方式分别处理，办理审核第二十条第二十一条第五章投资评价与奖惩第二十二条第二十三条投资奖惩第六章附则第二十四条本规范由公司投资发展部负责编制，解释权归投资发展部。第二十五条本规范自颁布之日起执行。第二 筹资管理关键业务流程设（三）项11．11．222．12．1．12．1．22．1．32．1．42．1．52．22．2．12．2．22．2．32．2．4（四） 123456789．本年资本（股本）10（五） （三）编号 填报日期 □工 □农 □商 □运 □其□银行贷 □合作开 □债 □股 □其 日起 日第八 行政与人事管理业务流程设第一 行政管理关键业务流程设（三）记录人 （四） 签字 （一）行政部经 车辆主 车管 司审 组织制定车辆管理制颁发、监督、执 执 车辆调度和使用监 车辆调度与使用管 按调度出 安全等综合事务处（二） 第一章总则第一条第二条12第三条档案的种类12123456789101112第二章档案的收集、立卷、归档第四条（1）第五条档案文件的鉴定第六条第七条立卷归档的时间第八条立卷应把上级文件与本公司文件（除请示、批复外）第三章档案维护与保管第九条档案保管工作应做到四“不”：不散（不使档案分散、不乱（不使档案互相混乱、不丢（档第十条档案保管工作应做好防火、防潮、防晒、防虫、防损、防盗、防尘工作，以提高档案的安全第四章档案的借阅与利用管理第十一条档案主要供本公司内部利用，一般不外借。如情况特殊，外单位人员须持介绍信并经公司第十二条第十三条档案的借阅者应负责档案的完整和完全，不得私自影印、复制、翻印，不得擅自拆散、调第十四条对珍贵或易损的档案，应制成复制品提供使用。复制可采用复印、照片、重印副本、摘录第十五条必要时，档案室应对所提供档案出具证明，证明材料写好后应仔细校对和审查，加盖档案10天，但必须经有关第十七条借阅档案须妥善保管，若有遗失，将根据档案的价值和数量报公司领导批准后，责令其赔第五章档案清理与销毁管理第十八条档案管理人员应及时擦拭档案架，保持档案清洁，以防虫蛀腐朽。每年更换时，依规定清第十九条对已失去作用的或超过保存期限的档案，由档案管理人