第三部分 物业管理企业实操参考资料

第三部分验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。验收小组根据发展商提供的竣工图纸,设备的实物验收, 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期总平面布置图（包括综合系统图建筑施（竣）结构施（竣）给排水、消防施（竣）电气施（竣）空调施（竣）智能化系统施（竣）通讯施（竣）二、前期施工全同（协议）；分项、分部、单位工 蓄水箱（池 评喷淋头/消防水池（箱 评公共广播/ID 评1.2.3.4.5.6.7.8. 编号施工有无调试人员（签字员（签字施工单位负责人（签字验收时间 有/有/有/有/合格/基本合格部位/有/有/有/喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/全充满系统/全充满/低倍/高倍//全充满固定/固定/半固定/移动全充满分部（或单位装箱 合格 说明 设备 建设单 代 月 代 建设单 代 年月施工单 代 年月试验压力系统总面积试验总面积风量（m³量（m³试验压力建设单 代 年月施工单 代 年月分布（或单位）允许漏风率工作压力测试压力实际漏风量建设单 代 年月施工单 代 年月分布（或单位）建设单 代 年月施工单 代 年月分布（位）定压时间定压时间建设单 代 年月施工单 代 年月分布（或单位）建设单 代 年月施工单 代 年月项 横管道、纵横方向弯曲管径和尺量检管径全长（米以上管径管径立管垂直度吊线和尺全长(5米以上 管径用外卡钳和尺量检管径折皱不平度管径管径注：Dmax,Dmin项要0.1Mpa做水压试验,同使用钢管及复合管的系统1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作使用塑料管的系统应在试1h内压力降不大0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力0.03Mpa同时各0.4Mpa使用塑料管的热水0.2Mpa做水压试验,同时0.4Mpa使用复合管的热水试压合格后,对系统进行冲分布（或单位年 年 建设单 代 年月施工单 代 年月单位工程名称 分项工程名称分部工程名称 分项工程性质检 内单位工程名称 分项工程名称分部工程名称 分项工程性质实测值防水材料出厂合格证、试（检）房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。(2)1m处。(3)6层设检查口，在最冷月平均气温低于-13℃地区，立管还应在最高层离0.5m处设检查口。0.02～0.025）:571116距离1112①立管管径≥110mm0.3m。（拱顶1地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）1（1湿渍的现象:(宽度小于0.2)产生,在混凝土表面肉眼可见的明显色泽变化的潮湿斑。一般在人工通风条件下可消失，即蒸发量大于渗入量的状态。在加强人工通风的条件下也不会消失,)对防水混凝土结构的细部构造渗漏水检测,尚应按本条内容执行,若发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收。10%；连接牢固；管螺纹根部有外露螺纹；镀锌碳素钢管无焊接口。10水平管道纵25用水平尺直25255吊线和尺量55在同一平面上间 离心式水联轴器同在联轴器互相垂直的四个25%55%520m1处，但不5处。 全长（25米以上米以上全长（25米以上全长（25米以上全长（25米以上全长（25米以上全长（25米以上 二、IKV及以下配线工程电气线路与管道间最小距离在管线稀少、地形简单的地段可为1：1000；平行敷设的电缆线路，宜合用一张图纸。图上(1)72h。2h，并记录电机的空载电流。施工单位检查项目专业质量检查 监理工程师（建设单位项目专业技术负责人 监理（建设）年月 单位 允许偏差2m用2m10m（10计数（后塞口四、各层表面与水平面或设计坡度的允许偏差，为房间相应尺寸的0.2%，但最大偏差应为允许偏差八、面层中板块行列（接缝）5m长度内，其直线度的允许偏差应符合下表的规定。允许偏差2m直尺检查，当为斜面时，应采用水平尺或样2m允许偏差五、玻璃幕墙观感检验应符合下列要求幕墙材料的色彩应与设计相符,并应均匀,装饰压板表面应平整,不应有肉眼可察觉的变形, 0.1～0.3mm100mm8500mm2 2擦伤总面积划伤总长度 60m3m幕墙横向构件水3m①1～5项按抽样根数检查，64 竖缝及墙面垂3mm3mm3mm拼缝宽度（与设计值比①抽样的样品，11根构件或拼缝；1根横向构件1根构件或拼缝。(1)4m20m1处（3延长米3处。(2)10%10延长米，礼堂、厂房等大间可按两轴线13间。

3m3m3m（含拼樘料（含拼樘料≤2＞2100N10延为3间。检查允许偏差无机纤2m楔形塞尺检接缝拉5m线检5m压条接缝用直尺和楔压条10%,10延长米，礼堂、厂房等大间按两轴线3间。项允许偏差2m2m5m线检查,5m室外,4m左右高为一检查层,20m1处(3延长米),3室内,10%,10米延长,13允许偏差5m线检足5通线室内,按有代表性的自然间(10米延长,1间)10%,3 装饰线、分色拉通线检查偏差不大于偏差不大于 颜色一致，疏密 水泥系复合成树脂乳硅溶胶类大面和小面明显光亮光滑均匀一面允许偏差2mm（5m线检查，不足5m拉通线检偏差不大于颜色一致刷纹通检查数量按有代表性的自然间（101间）10%31.5m处正视，不4m20m1处（3延长米310%1013 2m正视喷点均匀，刷纹通1.5m正视喷点1m正视喷点均匀、（5m线检查，不5m拉通线检查410%1013(2)10mm。(5)15绿地面积（平方米树木成活率花卉成活率草坪覆盖率1,2345678912345612345123456723456123456134（如：采购的服务、采购的物资等）实施控制，对供方评价5612345612345（或客户）进行沟通，参与物业项目的招投标，代表公司法人对6782345678123567812345（劳务协议）12345（劳务协议）123456第一节（1）（2）（3）前期介入有利于优化设计，完善设计细节。对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅物业管理前期介入有利于促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管01（示范文本》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2、物业共有设施设备的维共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务（三）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、（大厦）的宪法，节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物199771日发布的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体（一）（二）常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验（三）（四）（五）22（六）36条规定5符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，（七）（八）（一）以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途15、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门（二）35所以，规范前期物业管理服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻1、根据〈合同法〉的规定和〈条例〉的精神，建设单位与选聘物业管理企业，应当签2服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；3、签订物业服务合同要4（三）（开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联第二节于零，社区的安全才会得到居民的认可。因除了优越的地理位置外，物业管理的前期介入也起到了非常积极的作用。发展商明确规108项，收到了优化设计、完善细节的作用。345关系;系。第四节为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。第三节前期物业管理培训的筹备工作1.12您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗？您会计算房屋面积吗？您会看建筑图纸70年到期后归谁所有吗？如果3456课：房屋的接管验收及其注意事项怎样把好验收关？验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益？机电设备安装调试药”到病”除。123课：装修管理4课：房屋机电设备管理技巧561课：有效培训与考核%2345现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,1996物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更,施工环节多,施工单位参差不齐,,质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,,问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设,特别是高层物业建设,,,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难,从业主的角度监督施工单位的各项工作从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。 前言………… 物业管理要点…………………一、一种模式……………二、二种承诺……………三、三个重点…………四、四项措施……………第二章拟采用的管理模式…………一、物业管理架构……… 第三章员工招聘 三、物业管理 四、工程管理部…………五、安全管理部…………六、财务管理部……………………第四章物业管理人员培训 五章物业管理所需物质条件 第六章物业管理工作岗位职责 七章物业管理费预算 一、物业管理开支分类预算 第八章物业管理规章制度和档案的建立和管理 第九章各项专业管理工作方案……………… 六、清洁管 物业简（略第一 1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到第二 拟采用的管理模151名，要求具有多年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工12名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的由1名物业经理 清洁班由名员工组成，分白班和夜班。白班热负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班人，负责全面清洁（3）员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成，上班时间 业户服务员名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、由1名安全管理经理 11位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体133333436由1名工程管理部经理 1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运 由1名财务主管 名第三 员工招13年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能52年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强责任心和积极大学本科以上学历（工科专业62年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操2年以上工作经验。33年以上工作经验，业45年以上工作经验，55年以上工作经验，有大型设备的管理经验，业务熟练，有较6175CM以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，175CM165CM1.5，品行财经类专业学历，3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强2大专以上学历（会计专业3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意3大专以上学历（会计专业2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律物业管理方案标准范例第四 物业管理人员培11522次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理第五 物业管理所需物质条112㎡2（工程）㎡2由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内（5分钟内到达）安排物业安全序号名称及规格单价（元绝缘值测试表（500V~1000卷尺：15钢尺：31水平尺：600角尺：3001550500耳塞：100耳筒：500安全过滤口罩：100护镜（1000铝梯：11.54高空工作台：10M150200300450菊花板身：3MM~36组合式板身：4MM~45C形夹：100150150六角起子（0.5MM~16管子钳：200300450600螺丝起子：平嘴形100 4150 6200 8250 400 10平嘴形：100 3175 4.5250 6350 电线护套管钳：100A800A45015060025011.5电池式手电钻：0mm~12 手提 手提7460A物业管理方案标准范例垃圾筒（楼层及大堂用//打印机（/针打各一台6第六 物业管理工作岗位职1ISO9000ISO14000224h正常运行，5min内将发电机电2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，6、定时、不定时（1次）对各岗位值勤人员的工作进行798%。第七 物业管理费预号/ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡序号支出项目名称 算式 支出金额（人民币元）月支出 一管理部员工薪金/二三物业管理方案标准范例四物业管理清洁费五绿化租用、管理费六固定资产折旧费七1F19F八九物业管理开支费第八 物业管理规章制度和档案的建立与管741220321012第九 各项管理工作方224给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水124h2h巡视一遍，并记录安全情况及消1min~3min内到达现场进行支援。24h2h巡视一遍，并填写《消防安全检36124h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、31211215abcde23390abcdeabb490a——《住户家庭安装/bcd/ef——《住户家庭安装/gab590fb690bISO9002abb760ab890bc（重点加强粤语方面的培训b9（电梯、值班电工等）应有计划地选送员工 培训记录应妥善保存，各类培训计划《培训记录表》保存期为3年《员工培123123a4ab 测量尺寸用（类型符号测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率cde56区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人789一 目二 适用范 10 机电维修部负责所辖小区的各类设备的日常管理工作 1 设备档案的建立要机电维修部应将管辖范围内的所有设备建立台账（见附表3abcd2、3 设备的购置管4、a300mm*150mm*3mm（长*宽*厚）bc5 设备的停用和封a 多余设备，含服务提供有再需要的设备b 设备功能已不能满足提供服务需要的设备6 设备的报7 红旗机房评五 记1 《设备台账2 《设备卡3 《采购设备验收表4 一 目 的四-1条款。2 维修员注意事 b、3 基本维修方a 有无虚焊、松脱、烧焦的元器件b 有无异常的声音c 观察图象效果a、短路电阻测量法；b、电流测量判断法；c、4 天线系统维a 检查输入输出插头是否松弛氧化生绣如是则应整修或更换插头 检查输入信号，一般应为90db，如相差太大（15db以上）则应通知广 （90db，a 检查输入、输出插头是否脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头b 检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少 b 检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少 检查插座输入与输出信号如果输出信号较输入信号减少2db以上则 检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ，线间绝缘电阻应大于10MΩ； 检查馈线100米内的信号衰减应不超过10db，否则应更换馈线。5 电话线维（烫锡处理检查电话线有无断线，如有则应更换一要电话线（有两根备用线6 楼层防盗对讲机维a 检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更抵达按钮开关b 检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理 a 检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接b 检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换c 检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除a 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油 a 检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管b 检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器7 可视对讲机维 ； 路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除a 检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接b、c、5-389310、 一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修（收费）通知单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《机电维修部制作维修项目收费规定向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。11 一 目 1 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场（值班人员和电梯工10分钟内；分包公司30分钟内。2 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置3 根据不同的故障，进行相应的处理4 一般常见机械故障及处理措施 b 选层器故障：一般有以下几种c、制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更d、限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换a、轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门b、c、开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置（开门刀；d、导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道e、导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导f、安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹a、补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应b、 5 电梯一般常见的电气故障及维修处理方法a 保险丝故障b（3）abc二 目 2 机电维修部主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施 2 根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置3 轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救4 轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方使轿厢逐步移动，直至最接近厅门（0.5米左右）为止。0.5米远左右位置时，其救援方法按四-35、6、六、记录123123abc4ababc567810、（１）（２）（３）（４）（５）（６）（１）a（含外墙、外门窗、阳台等bdef（２）abcef（３）abcdefg（４）abcd（５）（６）（７）（１）（２）2（３）（４）（５）（１）ab（３）（４）（５）（3天书（７）（８）对违规住户的处罚工作，只能由管理处经理或服务中心主管依据本规程处（９）5年。

3 电梯管理员负责电梯的日常维修保养4 服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况1a b c a b c d 3 电梯维修保养安全操a 在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌 a b cd、e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切f36V以下的安全灯。最好使用手g 底坑深度超过1.5M的应使用梯子上下禁止攀附随线和轿底其他部位上下。 j k 4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作（清洁、润滑、调整、测5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑（着重对各安全60。C。应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2—5-8MM，运行中门刀不能碰 理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。1/2500±50MM，超过规定的应4MM5-8MM。50-70MM。150-200MM。检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ0.25MΩ4MΩ以上，如果7888、对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 10、电梯停用管理 12六 记七 相关支持文231215ab、给排水设备设施运行状况（故障隐患；c（避开节假日、特殊活动日等。abcd23（DN100）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内bcdeabdeadebabbcdabac6abcd（明装）abcabcabcd7检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小进， 11 12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修部主 215分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、在《住户报修记录表》上签收，将《住户家庭安装/（第二、三、a15分钟内带齐工具备件到过维修现场；b5分钟带好维修工具、备件到达维修c认后将《住户家庭安装/（第三联）25日前月结2设备安装/（一式四联大5分钟内通知机电维修部前来领10分3ab/4//维修费用统计表》3年。51211215ad24abc（万用表d（如额定电压、额定电流或承载能力等e18号检查每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人5b（小件的）公用工具使用注意事项外还1/2一 目 三 职1 机电维修部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业规程》的执行情况 1 启动水泵（潜水泵）前的检 检查水泵（潜水泵） 排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话 （２）（潜水泵）（３）33（６）将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。 （１）（潜水泵）（２）（潜水泵）控制柜（箱）电源开半（如果需要（３）（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要。二 目 1 1 巡视监bdePC（4.5kgf/cm2；fghijk2、（１）abcde（用正常供水压力f（２）（３）bdf3 水泵房管 （４）定期打扫水泵房的卫生，清洁水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天（５）（６）水泵房应当做到随时上锁，钥匙由机电维修部主管统一保管，其他管理员4、管理员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在〈给排水设备设施运行日记〉表内，于每月的3六、记录七、相关支持文件1、2、一 目二、适用范围三、职责1、机电维修部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况，负责住户家庭安2、机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。四、程序要点1、（１）（２）水电维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：a、b、不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长，请（３）（４）（５）155（特殊情况除外。（６）（3，如无门铃时可用手（７）（８）2、家庭维修（１）a、b、 d 检查日光管管脚是否接触良好否则应整修日光管理管座整修后达 维修工作完成后应开灯试验日光管闪烁应不超过3次就能点亮否则（２） ， （３）a、b、c、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松坳，注意进、出线的正确接法；d、安装完毕后进行通电实验，电表应转动灵活，无异常噪音；e、（４）a 关掉水咀、闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀 ，d （５）a 关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表b （６）煤气热水器维修： b、；——打开煤气瓶阀六。开机点火正常，反复试3-5次。 d 先导阀门控制的煤气热水器维修（７）煤气灶维修： c 漏煤气（８）a 水箱浮球阀漏水b 水箱出水胶塞位置（９）电热水器维修：a 开关跳制 d 检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器 a 询问住户关于空调器的故障情况 制冷剂不够此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除然后再充注制冷剂f、g、 用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于0.4MPa，则说明空调器有泄漏此时应查找出故障部位并排除空调器正常时的高低压C 3 给水管的安（２） ； （３） c e 给水管每两米及拐弯处应加管码固定 4、安装/维修工作完成后，水电维修员应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑5、全部工作完成后，水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看，实验次数不6、确认一切正常后，水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》7、8、水电维修员回到机电维修部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维9、10、公共场及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施，完工后由水电五、记录1、2、《公共设备设施维修（制作）3、《维修整改工作单登记表》六、相关支持文件11（2（１）5（用水桶倒水试坐厕是否去水顺畅，3-（2）步骤进行。（２）abcd、反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；f63（１）（２）（３）5（１）（２）（包括坐厕水箱，查看水表是否转动，如不转动则（３）9（４）（５）（６）55（１）（２）（３）（４）（５）（６）（5%的坡度坡向排水排污立（７）ac（三次以上）排水排污横管是否漏6（１）（２）1：1（３）（４）1：1（５）50mm15mm7（２）（３）（５）（６）abd（７）ac（８），248（１）（２）（３）（４）（５）装固定孔，插入〆8-10mm（６）9（１）（２）（５）将洗面器安装孔对墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立（６）10 每年油漆一次明装排水排污管11 及时维修好住宅天台门12 每两年疏通一次小区内主排水排污管道13、公共设施维修员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作志地的清洁卫14、搞完卫生后，公共设施维修员应把移动了的物品归加原们，拆除标示牌、围栏15、如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，维修员应请住户（如住户在16、公共设施维修员回到机电维修部后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包17、对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电维修部安装/18、机电维修部做好安装/维修通知单登记工作。适用于物业管理处辖区内水池（箱）11（１）5（箱（２）2（箱）（２）（４）（箱）时应把紧扶手、踩稳钢梯，严防跌落。3（箱）清洗消毒前的准备工作（１）1：100（２）（３）4（箱）清洗消毒程序（１）a（箱）水位用到接近消防（２）a——铲出水池（箱）——用扫把或泥龙刷从水池（箱）b——用清水冲洗一遍整个水池（箱c5（２）（３）（箱）6（箱）312120ab15ab完好。abcde2153；bcdefgabc4abc121cefghijkl、开关门有无异常（顺畅，轿厢内应急灯是否可靠；m、底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；n、补偿链是否有异响；2ab1211灭火器灭火控制火势蔓延；abe（温度不能太高、34ace53号一 目二 职1 公司人事部经理负责员工入职手续办理的监督工作2 用人部门负责员工试用期间的督导工作3 公司人事部文员负责员工入职手续的具体办理工作三、程序要点1、新员工按约定时间带齐有关证件（身份证、毕业证、职称证、务工/失业证、彩2、3 （３）公司人事部于员工入职一周内应组织员工参加新员工入职培训，考试合格（４） 用人部门按绩效考评管理运作规程有关规定将员工试用期间表现及时记录本在《员工日检／周检／月检记录表》内，作为其转正的依据。 （ 五、员工因病（凭医生证明、因事需要请假，需经部门经理批准，权限两天；５天以上 二 工作证不得伪造、涂改及转借三 工作证可以旧换新室外工作人员３个月及室内工作人员６个月可更换一次不到四 员工调职或调整职位时，须及时更换工作证五 工作证不得遗失，否则在职人员扣款１０元，离职员工扣款２０元1 目的2 职责3、 3 司机绩效考评的日检、周检、月检、抽检评分均按百分制进行具体的构4 司机扣分则3-56-20 每人每月拿出200元工资作为浮动考评工资；6 7 奖的98％分；70-79分者发年终奖的95％；60-69分者发年终奖的92％。一 目二 职 ３ 公司总经理负责员工离职、内部调职工作的审批 （１） 辞职：员工依据《劳动法》及公司有关标准作业规程向公司提出书面解除劳动关系并经公司同意的一种行为。一般试用期员工无须提前通知公自动离职：员工违反公司规定连续旷工３天（含）以上视为自动离 给公司造成较大损失或较大不良影响，公司依据《劳动法》及有关标准公司不给予工资以外的任何经济补偿。如员工要求，公司可以提供《离（２）——劝退、解雇、自动离职工作的复核：依据《行政奖罚运作程序》向公司并将《奖罚单》附后报公司人事部。（３）公司人事部复核。公司人事部接到《员工离职表》后，在一日内按以下方（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１２）２ 员工内部调（１）员工内部调职用人部门内部调岗，由用人部门内部调配，只需用人部门内（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）调动的员工按批准的调动日期办理交接：部门之间调动，只须办理工作交（９）公司人事部引导内部调职员工熟悉调入单位的打卡、餐厅及宿舍位置；公司人事部月底将内部调职员工工资及扣款情况报公司财务部计发工资。（１０）所有员工的内部调职，其工资支出计入接收单位当月工资（１１）四、记录（１）adefg（２）abc（１）a；b；c（１）（２）（３）（４） 12312（１）a121512251225cd（２）ab2728cd3（１）de（２）cd——工作计划的完成情况（附统计数据4（１）abcd（２）5（１）（２）a1b2c4（３）abc6（２）78（１）（２）5（３）2（４）52612125mm，不盖耳，34105（保安专用（6/（保安专用要主动帮忙，住户表示谢意时，用“不用谢或不客气、没关系”回答。当遇到熟悉的住户回来时，应说“××先生///178910 与顾客同乘电梯4511 保安员检查出租屋12 保安员检查工地13 保安员对车辆管理14 当值时接到投诉、咨询的处15、16 保安员敬对公司副总经理以上领导的车辆敬礼（不论车内有无领导3-5 一 目二 职12三 程序要1 3 四 记500元以上的按下列程序办理：2345500234 1231（１）612（２）abc（３）2（１）（２）abcde（３）以上文体活动计划与实施方案应报管理处经理通过审核后汇入管理处年度3（１）社区文化主管根据审批过的文体活动计划于每次活动前半个月制定出一个详（２）（３）10（４）社区文化管理员应提前一个星期将举办文体活动通知以海报形式张贴在社（５）abcd（６）2-3（７）（８）4（１）（２）（３）（４）（５）（６）10：005（１）（２）（３）31211（１）（２）（３）23（１）bc（２）ab1231cde（３）acde（４）4（１）abc（２）acd（３）abcd1.4ef5（１）（３）（４）（５）（６）6（１）c（２）abc（３）abcd（４）7（１）（２）凡欲进入图书阅览室学习的住户需在规定的开放时间内持相关的有效证件（３）（４）（６）8（１）（２）（３）（６）9（１）（２）123（１）（２）6：00—（３）abc（４）abc（５）acde（６）ab（８）3年。（１）5abc（２）15分钟将公物摆放整齐有序，桌面、桌椅干净无abcd（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９） 根据档案盒（夹） 是由组织机构、名称组成，如： （夹3cm位置上，（１）ab（２）业主档案跟踪管理：由服务中心副主管负责每季度进行一次家庭情况的普15天跟踪一次。 abcdef abcd abc abcde据）管理员应特别向业主说明本管理处不承担为业主保管家庭财产的责栏签名确认。

（１）管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时，由服务中（２）办理钥匙退还手续时，管理员应在核对钥匙数量后，在《借用（３）服务中心主管应安排管理员根据各类登记表的记录检查钥匙的（４）要求记录事件经过并报告服务中心主管；服务中心主管与房地产开发商／业主联系，征得同意后，采取补配钥匙或抵达锁措施确保遗失钥匙单位的安全，管理员将处理结果记录在《钥匙管理备忘录》中。（５）业主或业主指定的领钥匙人前来领取钥匙时，管理员凭《业主12ada（严禁上锁bcdebcdeabcb、检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；c、检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；dbcabcdabcdac对巡查中发现的重大问题，服务中心主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。1212521231日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计e341检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当ada（严禁上锁bcdefghidefe、检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；fgefefghefghac对巡查中发现的重大问题，服务中心主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。

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