深圳中心区域写字楼市场调研报告

3 31.22004年上半年经济发展情况 6 2.2迅速发展期 2.3市场淡静期 2.4市场复苏期 4.1经典写字楼项目概况 5.1写字楼大势趋旺 5.4区域定位促成市场热点 5.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强 5.7写字楼开发与营销亮点纷呈 第三部分中心区写字楼市场调查分析 1.片区概况 1.1中心区范围界定 1.2片区性质和目标 1.3片区规划分析 2.1片区优势分析 2.2片区劣势分析 2.3片区机会点分析 2.4片区威胁点分析 3.1中心区写字楼市场案例调研 3.2车公庙写字楼市场案例调研 4.1中心区写字楼供应量分析 4.2中心区目标客户分析 4.3中心区写字楼价格水平 4.4中心区写字楼产品分析 4.5中心区写字楼销售推广方式与方法 第四部分中心区写字楼市场调研总结 1.中心区写字楼市场总结 2.中心区写字楼供求关系预测 3.中心区写字楼价格趋势预测 4.中心区写字楼产品发展预测 5.中心区写字楼市场机会点或空白点分析 第一部分深圳市宏观市场环境1.2003年经济发展情况1.12003年全市综合情况2003年全市实现国内生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%,创近8在深圳市生产总值中，第一产业增加值为18.16亿元，同比下降6.0%;第二产业增加值为1685.37亿元，同比增长22.4%;第三产业增加值为1156.98亿元，同比增长10.7%。工业比重进一步提高，由2002年的49.7%上升为52.4%。2003年，深圳三大产业的比工业企业新增总产值(现价)突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制亿元(现价),工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29%,是最近8年的最高增速。工业对深圳GDP增长的贡献率为69.7%,拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7%提高到52.4%,工业已占据深圳经济的一大半，表明深圳的工业化水平有了质的提2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%,增速和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%,房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%,增速比去年回落11.8个百深圳的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.3:22.8:76.9。从资金来源看，非国有经济投资539.50亿元，占总投资的57%,其中港澳台及外资166.54亿元，同比建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3%。商品房竣工面积1020.31万平方米。商品房销售面积(含预售，下同)899.89万平方米，增长12.0%;商品接投资36.23亿美元，增长13.6%,占实际利用外资的比重71.9%。全年签订利2003年深圳市消费品市场销售持续畅旺。全市实现社会消费品零售总额2003年深圳人均GDP达到5.39万元，增长7.5%;居民年平均可支配收入在岗职工年平均工资30611元，增长8.5%,扣除物价因素，实际增长7.7%。就业者经营净收入增长24%;此外，由于房屋租金收入、利息及股息增加，人均财产收入在2003年增长31.4%。2003年深圳居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%,食品、交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消费支出的前3位。2003年恩格尔系数为27.9%。2003年末居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。长15.8%(略低于GDP增速)。地方财政一般预算支出348.95亿元，增长13.4%。2003年，全市金融机构人民币各项存款余额6079.48亿元，比年初增加1126.15亿元，增长22.7%;全市金融机构人民币各项贷款余额4525.05亿元，亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9%,其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90亿元。1.22004年上半年经济发展情况今年上半年，深圳市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增17.4%,高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了19961.2.1固定资产投资持续增长，增速小于去年今年上半年，全社会固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%。与去年同期相比，增速下降3.3个百分点。其中，基本建设投资累计完成189.86亿元，同比增长27.6%,增速比去年同期提高9.7个百分点；房地产开发投资额累计完成195.58亿元，同比增长7.9%,增速比去年同期下降2.2个百分点。从投资的内部构成看，基本建设的投资力度加大，增速比去上半年累计完成房地产开发投资195.58亿元，增长7.9%,相比去年同期长8.4%;其中，新开工面积614.22万平方米，同比下降0.3%;竣工面积324.18实际销售及预售额344.48亿元，同比增长55.6%。自2003年国家实施一系列1.2.2上半年消费品市场增长较快今年上半年，社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%,累计增幅与去年同期持平。从今年上半年的各月表现来看，社会消费品零售总额累计增幅始终保持在14.6%至16.1%之间，反映市场消费平稳增1.2.3外贸进出口总额持续快速增长今年1-6月，我市累计实现进出口总值639.65亿美元，同比增长26.8%。其中，出口324.40亿美元，同比增长22.0%;进口315.25亿美元，同比增长32.1%;进出口顺差9.15亿美元。1.2.4财金保持稳定，存差略有扩大15.9%,其中，各项税收134.53亿元，同比增长12.2%;地方财政一般预算支出累计158.76亿元，同比增长20.2%,其中，基本建设支出52.20亿元，同比增长31.9%。金融机构人民币存款余额6月末为6581.63亿元，比年初增长8.3%,其中，储蓄存款2389.50亿元，比年初增长8.6%;金融机构人民币贷款余额6月末为4859.49亿元，比年初增长7.7%;月末存贷差1722.14亿元，比年初的存贷差增多156.59亿元。今年上半年，居民消费价格累计平均总指数为100.7%,比去年同期上升提高24.50和4.30个点，与去年同期相比，分别提高40.83和15.38个点。1.33亿港元，占全国总额的77.3%,实际免征关税733万元人民币。1.2.89+2的实施加快区域经济发展第一，2004年1月1日CEPA的正式实施，将带来港资进入深圳的第二次第二，国务院2004年1月31日公布的《关于推进资本市场改革开放和稳的走势预计，调查了91个国家(包括中国)1204位经济专家关于当前经济发展现状、未来走势及其他相关问题的意见，经济学家预期2004年全球91个国家(包括中国)GDP平均增长3.4%。这一结果预示着今年的全球经济将比去年为3312.20亿元以上，同比增长13.4%,其中，工业增加值为1837.81亿元，同比增长19.5%;规模以上工业总产值为6141.00亿元，同比增长19.5%;全社会固定资产投资总额为1088.00亿元，同比增长14.6%;社会消费品零售总额为906.00亿元，同比增长13.0%;外贸进出口总额为1370.00亿美元，同比增长16.7%,其中，出口总额为690.00亿美元，同比增长10.1%,进口总额为680.00亿美元，同比增长24.9%;累计居民消费价格总指数为101.2%,同比增加1.3城市发展特色1.3.1总体区域概况1.3.2城市发展战略1.3.3政务环境改善促进经济发展一轮行政审批制度改革，将现有395个审批事项再减30%,审批时限缩短30%,1.3.4投融资体制改革加快“移交-运营-移交”(TOT)、“资产-抵押-证券化”(ABS)等多种融资形式，多渠从2004年1月1日起，香港273种税目的商品零关税进入内地、18个服财、港式保险和港式各项服务。随着深港经济进一步融合，深港社会融合1.3.6大力发展资本市场2004年6月，中小企业板块登陆深圳市场，7月，深圳市出台了《关于加强发展资本市场工作的意见》,明确提出了力争用3至5年的时间，使资本市场1.3.7文化立市战略将提升深圳文化品位1.3.8宝安、龙岗两区城市化，结束深圳二元社会结构2002年10月30日，深圳市委市政府启动宝安、龙岗的农村城市化，决定到2004年12月，撤销两区的镇和村居民委员会，设立街道办事处和居民委员1.3.9会展业的大力发展1999年10月，国家对外贸易经济合作部、科学技术部、信息产业部、中下，深圳展览业发展势头迅猛，2000年共举办各种展览189次，其中览96次，总成交额折合人民币1215亿元，比1999年的总成交额猛增90%。25亿元、占地22万平方米、总计建筑面积28万平方米的深圳会议展览中心将于2004年竣工，新的会展中心设计有总容量为6000个国际标准展位的展厅8个，最大的展厅面积为30000平方米。在硬件设施不断改善的同时，会展业的2002年，深圳共举办各类商业性展览69个，参展商现场成交额达1706.5香港会展业的深度合作，深圳将在不太长的时间内进入中国会展业的“四强”第二部分深圳市写字楼市场调研2.2迅速发展期过1995年和1996年的“软着陆”,也进入一个平稳发展期，深圳写字楼市场一1997年，深圳市写字楼土地出让跌至1993年以来的最低点，全年写字楼用地出让仅10.89万平方米。自1998年，深圳市写字楼市场逐步复苏，出让的写字楼用地也基本恢复至1993年的水平。但特区内由于1994年至1996年写字让量仅占全市写字楼出让量的20.4%,为1993年以来的最低水平。自1997年以来，深圳市场上出售的写字楼多在1997年以前即开工兴建的2.4市场复苏期码时代等，延续了2001年国际商会大厦(A座)的辉煌，并都取得了十分理想总结：由于入世的进一步加深，CEPA于今年1月1日的正式实施，和深港3.1.1新增供给量明显上升1996-2003年深圳写字楼批准预售面积分析(单1996-2003年深圳写字楼批准预售面积分析(单位：万平方米)0从上图深圳历年办公楼批准预售面积走势可以看出，1996-1997年这段时b)由于当时写字楼(尤其是高档写字楼)的价格与租金高昂，众多开发深圳的写字楼供应市场从2000开始逐步回归到理性的轨道上来。从2002年开本市上半年写字楼销售排行本市第三季度写字楼销售排行1深圳中央商务大厦1时代金融中心2中国有色大厦2深圳国际商会中心3兴业银行大厦3深圳中央商务大厦4天安数码时代大厦4本元大厦5现代之窗大厦5兴业银行大厦占全市写字楼总成交额的66.4%占全市写字楼总成交金额的89%创展中心、中国有色大厦、本元大厦、喜年中心、英龙展业大厦、大庆大厦、绩。与中心区写字楼项目相似，该片区的部分写字楼项目开发速度也十分快，35万平方米以上。在近年来没有太多的供应量，2001年到2002年两年间，只有世界金融中心、3.1.3产品供给类型3.1.4供给品质的提升3.2深圳市写字楼市场需求及特征分析3.2.1销售量见底回升1996-2003年深圳写字楼销售面积分析(单位：万平方米)从1999年开始，写字楼销售一路下滑，2000年成交总量为12.19万m²,同比1999年减少18.84%,2001年成交跌至最低点达11.01万m²,同比2000年3.2.2区域需求差异明显，华强北写字楼人气旺盛100%。统建楼，虽然建成时间较长，但出租率也达到90%。此外桑达大厦、赛心达到98%的高出租率以外，其他有代表性的写字楼，如深圳发展中心、国贸大厦和天安国际大厦的出租率分别为95%、90%和88%。但也应该看到，随着地王大厦、嘉里中心写字楼大面积出租的成交和出租率到达90%以上，反映了现括自用)都达到95%以上，中心区尚未入伙的写字楼也有大量的客户来咨询租时代等，有60%以上的购买者是自用，预计出租率(包括自用)也十分乐观。信息产业有限公司、西风信息科技有限公司、用友软件(深圳)公司等，新时3.2.4甲级写字楼需求旺盛的物业管理获得平均租金约120元/平方米和98%出租率的出租水资者等，平均租金125元/平方米/月，出租率已达到90%。江苏大厦销售率已达至95%,出租率100%,平均租金约90元/平方米/月。出售率仅达到50%,入驻率仅有30%,租金也处于70元/平方米的低位水平。赛深圳市写字楼客户行业分布表行业罗湖福田南山金融、证券、保险顾问、咨询、服务电子广告、影视、设计投资、贸易科研开发工业制造食品、制药、医疗交通运输其他合计2.行业分类方法根据市场调研资料总结而得，并不代表普遍分类标准罗湖区写字楼行业分布罗湖区写字楼行业分布从行业来说，各区均以投资贸易最多，罗湖区更达到33%;居次位的为顾问咨询服务行业占12%,金融证券占11%,IT占10%;其他行业均占较小比重。福田写字楼行业分布福田写字楼行业分布0.90%-福田区投资贸易仍占最多，但比例明显小于罗湖，仅占21%;电子行业以15%居次，这与福田区电子交易市场发展较成熟有关；顾问咨询占11%;广告影视南山写字楼行业分布南山写字楼行业分布其他2.50%-南山区投资贸易占30%;科研开发占11%,主要得益于科技工业园的启动；行业类型地王大厦嘉里中心国际文化大厦创展中心投资大厦金融、证券、保险顾问、咨询、服务4.1%电子广告、影视、设计投资贸易26.1%科研开发4.1%工业制造4.1%食品、制药、医疗4.1%交通运输4.1%4.1%其他合计而顾问咨询服务占13.2%。市每年新增企业约10%,且大都集中在电脑、网络等新兴行业及投资贸易，这自用：1)注重位置，倾向于选择交通较为方便的地区。2)物业管理的品质好坏3)注重单位是否方正实用，要求楼宇吊顶较高。4)注重大厦形象、档次、注重大堂装修档次及层高。5)注重视野开阔，要求景观资源比较丰富。6)对管理费较为关注，且最好每层有独立的空调控制系统。7)一些小公司倾向于选择100平方米以内的小面积写字楼，而中小型企业则倾向于选择200---500平方米的较大面积的写字楼。1)注重投资回报率，及未来升值潜力。2)倾向于选择可以任意间隔的写字楼。3)倾向于选择面积较小的写字楼，一来动用资金较少，二来转租容易。4、深圳市经典写字楼案例调查行研究。其中，抽取罗湖区3个，福田区3个为样本。物业名称：地王大厦地王大厦所属区域罗湖区地理位置深南路北，宝安南路西等级评定甲级香港建设(控股)有限公司(兼有其他小型发展商)建筑面积138075平方米戴德梁行建筑层高建筑层数1入伙时间90年代中期使用年限50年出租率分割面积以大开间单位为主过道宽敞度好过道采光度高租金均价平均110元/M²/月知名度高付款方式四成首期，六成20年按揭销售率车位价格车位租金640元/月停车场地下2层物业管理公司戴德梁行(含空调费)水平较高市价开放时间电梯品牌日本三菱数量(单栋)40台，其中货梯2台载重空调中央空调洗手间独立洗手间保安系统火灾自动报警、闭路监控、电话系统电信电话到户网络系统2002年开通光纤通讯装修状况内部装修大堂：高度29米，地面和墙身大理石，造型天花公共走道：石膏板吊顶、地面和墙身大理石外立面装修绿色玻璃幕墙及铝质嵌板内部配套高级商场、工商银行营业部、肯德基等用餐点外部景观南面深南大道街景；北面为荔枝公园，视野较开阔周边办公环境周边多个写字楼，办公气氛较好租户性质证券、金融、咨询公司为主项目小结1、临深南大道，交通较方便2、深圳最为高档的写字楼，甲级写字楼的典范3、是深圳市外资公司最多的写字楼，用户的规模、知名度高4、大堂气派，29米的大堂层高，至今在深圳无写字楼可与之匹敌5、管理服务到位，管理费亦高昂物业名称：嘉里中心嘉里中心所属区域罗湖区国贸商圈地理位置嘉宾路南，人民南路西等级评定甲级嘉里建设有限公司、深圳市键中实业发展公司建筑面积建筑层数6-35层入伙时间1998年使用年限50年分割面积比例开盘时间1997年销售率均价(元/M²)15590(98年)租金出租率二手均价付款方式4成首期，6成10年按揭停车场车位车位租金500元/月物业管理25元/M².月空调中央空调空调费洗手间公用洗手间电梯品牌进口高速电梯数量(单栋)载重(公斤)保安系统网络系统宽带网，每户设有专线高速上网端口消防系统红外线火灾监控，烟感报警，自动喷淋通信系统装修公共部分大堂、电梯厅及公共走道：地面铺大理石、墙面贴花岗岩、天花吊顶外立面玻璃幕墙和金属板项目小结1、出租率高，为罗湖国贸商圈少有的高档写字楼2、实用率高，达75%,间隔极为方正实用3、物业管理水平高，在细致处体现对客户的周到服务4、交通方便，但目前有塞车之苦5、多个大型公司入驻6、由嘉里建设开发之物业，实力雄厚，为香港公司所青睐发展银行大厦所属区域罗湖区地理位置深南大道南，地王斜对面等级评定甲级深圳发展银行建筑面积一建筑层高建筑层数入伙时间90年代中期使用年限50年出租率分割面积较大面积(100平方米以上)分割过道宽敞度宽敞过道采光度人工采光租金均价110元/M².月售价知名度较高付款方式首期4成，6成8年按揭销售率车位价格车位租金地下600元/月停车场地下3层物业管理公司中海物管调费)水平高市价包在管理费内开放时间8个月电梯品牌三菱数量(单栋)6台，其中2台消防电梯载重空调中央空调洗手间独立洗手间保安系统火灾自动报警、闭路监控、电话系统网络系统宽带网装修状况内部装修电梯厅：大理石地面、墙面、吊顶公共走道：大理石地面、墙面、石膏板吊顶内部：不同装修外立面装修大理石、玻璃幕墙、金属板内部配套顶层会所外部景观深南大道街景；高层可观荔枝公园园景周边办公环境周边多个甲级写字楼，办公气氛好租户性质证券、金融、咨询公司为主项目小结1、知名度高2、建筑设计特别，独有斜三角形玫瑰红色外立面及空中花园，办公氛围怡人3、地处蔡屋围商务中心区，办公环境好4、多个大型公司入驻赛格广场(11-48层)所属区域福田区华强北地理位置华强路东，深南中路北等级评定甲级深圳市赛格集团有限公司建筑面积建筑层数14-48层(含3层避难层)入伙时间2001年上半年使用年限50年出租率分割面积租金水平70元/M.月比例开盘时间2000年销售率均价(元/M²)付款方式一次性付款90折，一年内付款92折，5成8年按揭98折停车场地下4层500个车位车位租金(露天)300元/月(室内)500元/月物业管理赛格物业管理公司13元/M².月空调中央空调空调费9元/m²/月洗手间公用洗手间电梯品牌数量(单栋)载重保安系统网络系统赛格宽带网，每户设有专线高速上网端口消防系统美国EDWARDS智能探头通信系统4套卫星接收系统，无线通信中续系统装修单位内部毛坯房公共部分外立面玻璃幕墙和金属板周边办公环境项目小结1、层高3.7米2、多种智能设备3、无线通信中继站解决了超高层建筑的无线信号问题4、办公环境一流，地处深圳的商务中心地区一华强北5、大厦用途多样化，1-8层为电子市场，9-13层为餐饮美食，14-48层为写字楼，49-68层为酒店6、钢管结构，各单位内无柱。现代中心(现代之窗写字楼)所属区域福田区华强北地理位置华强路东等级评定甲级深圳市赛格达声有限公司建筑面积建筑层数25层入伙时间2001年9月使用年限70年发展商自售分割面积比例—开盘时间2001年7月18日销售率均价(元/M²)付款方式1、5成8年按揭2、首付3成，2成1年内付清，5成按揭出租率租金水平95元/M².月停车场地下2层，附楼地上停车场5层车位租金280元/月/个物业管理赛格达声物业管理公司25元/M²/月(包空调费)空调进口中央空调洗手间公用洗手间电梯品牌进口三菱电梯数量(单栋)9载重保安系统电梯、停车场、大厦出入口、大堂等设有监视系统，并具有自动摄录功能消防系统进口消防报警、自动喷洒系统、防排烟及消防广播系统网络系统综合布线系统装修单位内部毛坯房公共部分大堂和电梯厅：花岗岩地面、大理石墙面；过道天花吊顶，地面铺花岗岩，墙面大理石；洗手间：地面地砖，墙面面砖至顶，高级卫、洁具外立面玻璃幕墙、金属板和花岗岩周边办公环境华强北商务办公区中心地区，附近大量厂房改作写字楼项目小结1、目标客户以大型集团为主，共196个单位2、装修和设备较为考究3、停车场足够，地下2层为大厦专用，地上5层与商务公寓合用4、办公环境较好，交通方便名称电子科技大厦(一、二期)等级评定甲级地理位置深南大道北建筑层数一期38层，二期47层中电投资发展有限公司建筑面积入伙时间二期2000年使用年限出租率分割面积240-1000平方米过道宽敞度宽敞过道采光度佳租金均价80元/平方米二期均价9600元/平方米车位租金5元/天停车场地下2层物业管理公司中海物业12元/M²/月水平较佳电梯品牌三菱数量(单栋)一期12部，二期18台载重空调约克中央空调洗手间公用保安系统中央闭路监控网络系统宽频上网通迅系统光纤到户装修状况内部装修电梯、公共道大理石地面，铝扣板吊顶外立面装修玻璃幕墙，铝合金复合板外部景观周边环境写字楼多，周边办公环境好，处华强北商务中心租户性质自用部分，IT公司和证券金融投资公司为主项目小结物业档次高，内部设施齐全，交通便利，外部景观好，但入驻企业较为杂散4.2经典写字楼项目租售情况(选取6个项目)4.2.1租售汇总表售价出售率租金平均水平占用率地王大厦9500-15000元/m²不等110-120元/m²嘉里中心15590元/m²120元/m²发展银行大厦均价10000元/m²100元/m²赛格广场11500元/m²65-70元/m²现代之窗10000元/m²95元/m²电子科技大厦9600元/m²(二期)80元/m²4.2.2租售情况分析：租赁价格：深房广场等租金水平只维持在35-60元/平方米的水平，空置率平均达到40%价都不约而同地下调约10-25个百分点，介乎从以上分析可知，在政府大力催谷之下，深圳商业办公中心于未来5-105、深圳市写字楼市场前景预测据统计资料显示，至2003年10月止，深圳市写字楼现楼空置仍达22.94万平方米，罗湖区的写字楼占用率一般在60%,距占用率75%的合理水平仍有一将新增100多万平方米的供应量，新增供应量之大，供应如此密集，这对于目写字楼的发展潜力已经受到了严重的制约。而位于福田区的深圳中央商务区 步完善，据深圳市交通规划，至2010年，深圳市内出行时间将控制在25分钟有舆论将2003年定位为“写字楼年”,原因除了2003年将有多个写字楼面第三部分中心区写字楼市场调查分析1.片区概况1.3片区规划分析中心区规划总建筑面积750万平方米，其中南片区520万平方米，北片区230万平方米，规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。★北区用地指标规划用地性质用地面积(公顷)建设面积(平方商业、商务办公行政办公文化娱乐医疗卫生教育科研略居住及配套绿化及广场略道路略其他略总计★南区用地指标规划用地性质用地面积(公顷)建设面积(平方商业、办公商务办公旅馆商业、旅馆、办公社区公园行政办公教育科研居住及配套发展备用地4绿化及广场道路略岗厦综合改造区略其他略总计其中南区：商业居住用地约11381m²,建筑面积约56906m²;商业十办公十居住用地约80569m²,建筑面积约11510m²;商业十旅馆用地约3723m²,建筑面积约26064m²;商业十旅馆十办公用地约5734m²,建筑面积约34402m²。建筑规模及容积率29.58公顷，约106万m²,容积率主要为3.1,局部为14.420.96公顷，约68万m²,容积率主要为2.5-3周边氛围比较文化艺术、市民共享广场、行政办公、休闲商业金融气息，繁华而繁忙的都市氛围、信息交流周边环境比较北面为莲花山公园，东面为莲花村住宅区，西面为景田新住宅区。南面为石厦新旧住区，西面为新洲村旧区，东面为岗厦改造区地铁交通比较地铁4号线经过，目前开到水晶岛站地铁1、4号线交汇，益田站、金田站、彩田站规划配套设施一览表序号规划数量北区南区1教育幼托54小学21中学112医疗卫生医院10社区健康服务中心543文娱体育文化活动站42老年人活动站23体育活动场地644行政管理居委会97社区服务管理机构205邮电邮电支局11邮电所236商业综合市场237环境卫生公共厕所64垃圾收集站458道路交通社会公共停车场所34公交枢纽站219电力变电站33电信电话机楼11中路、金田路、益田路。深圳地铁规划由1号线的岗厦、金田、益田站和4于2004年建成通车。1.6调研小结：中心区在1990年实施“七通一平”的开发，至98年道路、给水、排水、看，91年至93年共出让116759.15平方米土地，94年至96年共出让74110.5平方米土地，98年至今共出让土地445750平方米。包括已建住宅及写字楼物业，截止到2002年中，中心区总建设规模已达100万平方米，占商品房规划建筑规模627万平方米的16%,尚有84%的商品房将陆续推出。中心区所处2.1片区优势分析的罗湖区，由于原规划的遗憾，楼盘过于密集，绿化率低，作为开发速度很快，新楼盘涌现，毕竟存在一个心理差距，而福田中心区域却2.1.1位处城市中央，交通便利由于中心区主线——深南大道与滨海大道横贯深圳东西向，无论到罗2.1.2规划井然有序中心区由规划至动工达10年之久，期间聘请进行细致的规划，完会按21世纪面向世界的大都会CBD的要求进行设计。2.1.3政府大力支持政府于政策上，对中心区进行了大力的支持在道路的兴建、违章建筑的迁拆、土地的拍卖、2.1.4配套设施齐全的有机组合令中心区成为一个可真正代表深圳的中央区域。另外，附近的学价15000-20000元/平方米)至价格适中的中银大厦(均价7000元),面积从2.1.6抗跌力强2.2片区劣势分析完成。2.3片区机会点分析2.3.1入世进一步加深地房产交易中心成功挂牌出让。最终由星河实业(深圳)有限公司以1.8亿2.4.1长江三角洲的强势2.4.2车公庙片区的供应量放大套现时来说比中心区更为完善，其间隔的灵及泰然工业区的用家客户优势，将会分流一部分2.4.3地铁开通后罗湖区及福田旧区剩余写字楼的转机随罗湖区及福田旧区剩余写字楼在2004年地铁开通，在交通因素与中3中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析物业名称：江苏大厦地理位置益田路与福中路交汇处发展商深圳市江飞实业开发有限公司物业性质写字楼物业管理公司世邦魏理仕物业顾问(中国)有限公司土地年限50年建筑面积88294m²(写字楼3万多平方)开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价12000元/m’销售率管理费1-17层18元/月/m²租金90元/月/m²楼层建筑层数51层布局地下2层停车场，1-5层商场，6-17层层写字楼标准层开间面积公寓47-86平方米，写字楼175-321平方米停车位数量车位收费电梯品牌日本原装三菱电梯，德国蒂森数量共12部，主楼9部高速电梯，观光电梯两部(德国蒂森)载重13人公用和独立空调品牌日本大金VRV中央空调系统空调费开放时间装修内部装修高级花岗岩地面、墙壁面外立面装修高档金属和银灰色镀膜玻璃幕墙交通状况交通比较便捷景观资源可观看中心区和莲花山景色办公商业氛围办公氛围暂时不是很浓厚内部配套第16层设健康会所，32层设会议厅客户客户性质证券，投资知名客户进驻太平洋保险，招商证券项目小结周边环境优美，规划起点高，交通方便，32层设会议厅，适合大型公司进驻物业名称；邮电信息枢纽大厦地理位置福田中心区五洲广场的西南角，益田路和福华路交汇处发展商深圳市电信局物业性质写字楼土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期2001年11月交付使用与否已交付使用(11-27层出租，其他自用)销售均价只租不售占用率管理费租金80元/月/m²楼层建筑层数主楼46层，副楼22层布局裙房地下2层，地上8层；副塔楼地下2层，地上22层；主塔楼地下3层，地上46层标准层开间面积停车位数量车位收费元/月电梯品牌数量35部高速电梯分区，20部扶梯载重公用空调品牌空调费已经包括在管理费中开放时间装修内部装修电梯间，公共走道，大理石地面外立面装修玻璃幕墙，铝合金复合板交通状况交通比较便捷景观资源正临中心区绿化区，景色十分好办公商业氛围办公氛围比较浓厚客户客户性质以通信产业、中小型网络、电子及咨询顾问等行业为主知名客户进驻项目小结物业档次高，内部设施齐全；交通便利，外部景观好；周边为购物公园及其他两个大型商业项目，商业氛围浓；高智能化与高档次的设备；电信公司重要基地，有品牌吸引力。物业名称；时代金融中心地理位置福田深南大道与益田路交汇处发展商深圳市中铁城实业发展有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否己经交付使用销售均价15000元/m²销售率管理费12.5元/月/m²租金楼层建筑层数布局园，5-10层银行办公区，11-28写字楼停车位数量车位收费电梯品牌瑞士原装进口迅达数量8部载重公用空调品牌特灵空调费开放时间24小时装修大堂装修地面高档花岗岩，墙面花岗岩外立面装修交通状况深南大道旁，交通便捷景观资源景观资源十分丰富办公商业氛围办公氛围暂时不是很浓厚内部配套3000多平方米的阳光休闲空中花园和多功能休闲会所客户客户性质保险、基金、投资、担保公司等大型机构和知名上市公司知名客户进驻民生银行项目小结物业档次高，内部设施齐全，交通便利，外部景观好地理位置福田福田中心区福华一路与新洲路交汇处发展商深圳市荣超房地产开发有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行物业管理顾问土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价销售率管理费10元/月/m²租金楼层建筑层数29层布局1-4层裙楼，地下2层为车库，其余写字楼标准层开间面积电梯品牌三菱名厂电梯数量高区4台，低区2台，另消防梯1台载重12人空调裙楼为中央空调，楼层为分体式空调，随楼赠送装修大堂装修大堂地面为花岗石，大堂墙面为大理石，大堂电梯厅地面为花岗石，墙面为大理石外立面装修裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级面砖交通状况交通不方便办公商业氛围周围高档写字楼林立，办公氛围浓厚内部配套3层设提供会务功能、商务中心和休闲中心功能的1000m²的商务会所客户客户性质金融、地产知名客户进驻广东证券，深圳发展银行，鄂尔多斯金融机构项目小结1、装修档次，成本不高，价格合理；2、距深南路有约100米距离，且北面还有写字楼将建，位置缺限；地理位置福田福田中心区福华一路发展商深圳市荣超房地产开发有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行物业管理顾问土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价11000元/m²销售率管理费10元/月/m²租金楼层建筑层数布局标准层开间面积车位收费室外300元/月,室外500元/月电梯品牌三菱名厂电梯数量高区4台，低区2台，另消防梯1台载重空调裙楼为中央空调，主楼为分体式空调装修大堂装修大堂地面为抛光花岗石，大堂墙面为抛光大理石外立面装修裙楼外墙为大理石，主楼外墙为高级仿石砖交通状况不算方便景观资源周围被建筑群遮挡办公商业氛围地处已开发完毕的CBD西北角，办公氛围浓厚内部配套设有商务中心、商务餐厅、网吧、书吧、健身中心等完善的自身配套设施物业名称；福建兴业银行大厦地理位置深南大道南，民田路西发展商深圳市正先投资有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行(顾问)土地年限建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价12000元/m²销售率管理费10元/月/m²租金楼层建筑层数27层布局地下3层停车库，1-2层裙楼，3层空中花园，4-10层小开间写字楼，11-16层，兴业银行办公区，17-27层可自由分隔写字楼标准层开间面积4-10层；带独立洗手间的小开间，11-22层；1098m²,24-27层：可自由分割的开间)停车位数量215个车位收费电梯品牌日立数量6载重13人公用，独立空调开放时间24小时计时收费装修大堂装修地面为天然花岗石，大理石，墙面高级磨光面砖，吊顶天花外立面装修铝金龙骨，镀膜浅反射灰色条柜隔音玻璃交通状况交通便捷景观资源北面看深南大道和高交会馆办公商业氛围办公氛围浓厚内部配套3层设空中花园客户性质银行、证券、金融投资公司以及其他大型公司为主项目小结物业档次高，内部设施齐全，交通便利，外部景观好√规模比时代金融中心小，但也以金融为营销主题；√采用了国内首创的搭接柱技术，可提供9×1√采用了宽扁梁技术使梁高仅50cm,增加了室内的空间高度：√建筑技术创新是本项目的亮点；√3层裙楼为整体空中花园，设立了商务会所和娱乐健身中心；√低层采用带独立卫生间的小开间户型，高层为整层可自由分割的大开间户物业名称；中央商务大厦地理位置深南大道北、民田路西发展商金宝维实业发展(深圳)有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行(顾问)土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价11500元/m²销售率管理费10元/月/m²租金楼层建筑层数地下2层停车库，1-3层商场，4层空中园林会所，5-25层办公标准层开间面积5-9层：115-198m²,10-18层：74-167m²,19-25层：96-150m²停车位数量228个车位收费电梯品牌原装进口OTIS宽敞型豪华电梯数量8部载重公共洗手间加豪华董事长洗手间空调品牌开利开放时间24小时装修大堂装修墙面进口大理石外立面装修高级铝合金玻璃墙，中空玻璃交通状况交通还算便捷办公商业氛围处于写字楼群中央，整体办公环境好内部配套4层3800m²空中园林会所客户客户性质金融、证券与投资公司、贸易公司等知名客户进驻天威视讯项目小结地处中心区中央，周边办公氛围好，楼盘装修档次低，硬件设施良好，楼宇内办公环境好，但视角被遮挡地理位置深南大道南、民田路交汇处发展商深圳市投资管理公司物业性质写字楼物业管理公司深投物管土地年限50年报建筑面积开盘日期1997年入伙日期1997年交付使用与否已交付使用销售均价只租不售销售率管理费包括在租金里租金150元/月/m²楼层建筑层数标准层开间面积50-200m²可打通停车位数量车位收费500元/月电梯品牌三菱数量8部载重独立空调空调费已经包括在管理费中开放时间周一至周五7:30分～19:30装修内部装修电梯间，公共走道，大理石地面、墙面外立面装修玻璃幕墙，铝合金复合板交通状况交通十分便捷景观资源俯视高交会馆和水晶岛大片绿地办公商业氛围办公氛围比较浓厚客户客户性质金融、证券、高科技、贸易、房地产知名客户进驻项目小结地理位置好，交通便利。√作为中心南区(真正意义上的深圳写字楼商务区)的首个写字楼项目，正年份项目名称发展商预计建面销售状态工程进度预计开盘时间大中华国际交易广场(写字楼部分)大中华国际实业(深圳)有限公司部分单位内部认购接近封顶2004年底特美思广场烟草公司和红塔山集团未开始销售1/3外墙2004年底华融大厦工大集团未开始销售已经封顶2004年9月免税大厦国有免税商品(集团)有限公司未开始发售未出地面2005年底新世界中心深圳市新世界集团有限公司未开始发售已出地面2005年深圳地铁大厦深圳地铁有限公司未开始发售2005年3月中铁建大厦中铁建投资有限公司未开始发售2005年底小计物业名称：国际商会中心国际商会中心所属区域福田中心区地理位置福田益田路与福华三路交汇等级评定甲级深圳市荣超房地产开发有限公司深圳世界贸易中心会占地面积建筑面积世联地产建筑层高建筑层数共58层，地下3层，地上55层发售时间使用年限50年入伙时间面积分割(每商业面积办公面积过道宽敞度一般过道采光度较差售价均价16000元/M²销售率起价12000元/M²最高价30000元/M²付款方式按揭、一次性付款、分期付款停车位地下2层500个物业管理第一太平戴维斯电梯25部三菱空调费分户计费空调日本原装变频多体中央空调是否有独立卫生间有网络系统聚友宽频网装修状况内部装修大堂、走廊、电梯厅仿大理石地面，仿大理石面砖墙面，内部毛坯房外立面装修裙楼外墙大理石，主楼外墙高级面砖内部配套3楼高商务会所，有大小会议室，多功能演示中心，书库等。外部景观北面对高交会馆，东面观购物公园，水晶岛大片绿地业主性质跨国外资企业、高科技公司、咨询公司、投资公司联系电话物业名称：安联大厦安联大厦所属区域中心区地理位置福田中心区市民中心东侧等级评定甲级深圳市安联投资有限公司建筑面积同致行建筑层高建筑层数35层入伙时间使用年限50年出租率%分割面积1000～2000,整层约2000m²过道宽敞度过道采光度销售均价12000~-14000元/M知名度一般付款方式按揭、一次性销售率%车位价格车位租金元/月停车场413个物业管理公司第一太平戴维斯市价元/M²月电费开放时间24小时电梯品牌进口日本三菱数量16部载重空调中央空调+预留室外空调机位洗手间独立洗手间保安系统自动报警系统电话系统大容量电话线预留，综合布线系统网络系统宽带接入，IDD,有限电视接入装修状况内部装修外立面内部配套1-5层商业裙楼(规划银行、证券、餐饮、会议室等),28个空中花园与2000平方米屋顶花园外部景观莲花山公园，市民广场等项目小结周边环境优美，宣扬健康办公，活体建筑物业名称：航天大厦航天大厦所属区域福田中心区地理位置深南大道与新洲路交汇处等级评定甲级深圳市航天大厦投资发有限公司占地面积建筑面积同致行地产建筑层高3.8米建筑层数商业4层裙楼25层写字楼发售时间使用年限50年入伙时间商业面积办公面积约40000M售价均价13000元/M销售率起价12000元/M最高价14000元/M付款方式按揭、一次性付款、分期付款停车位240个物业管理公司中海物业顾问未定电梯7部帝森空调费分户计费空调中央空调是否有独立卫生间有装修状况内部装修防滑地砖、外立面装修内部配套14米高办公大堂、700平米生态阳光内广场外部景观北面对高交会馆，部分西向高尔夫远景联系电话物业名称：九州创展大厦九州创展大厦所属区域福田中心区地理位置福田中心区南区，民田路西侧等级评定甲级深圳市连九洲实物流网络有限公司※中铁五局(集团)有限公司占地面积建筑面积戴德梁行建筑层高建筑层数26层发售时间04年6月使用年限50年入伙时间面积分割(每过道采光度较差售价销售率起价9800元/M最高价14000元/M付款方式按揭、一次性付款、分期付款停车位210个物业管理戴德梁行物业顾问10元/M/月电梯9部日立空调费分户计费空调中央空调是否有独立卫生间无装修状况内部装修花岗岩地面及墙面；铝(塑)板天花，大理石或玻璃盥洗台面、防滑地砖、墙砖拼花外立面装修幕墙、铝板复合幕墙内部配套豪华大堂外部景观北面对高交会馆，东面观购物公园，西眺高尔夫远景业主性质高科技公司、咨询公司、投资公司联系电话物业名称；喜年中心地理位置位于深南大道与泰然九路交汇处发展商深圳市花样年投资发展有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行(顾问)土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已经交付使用销售均价9500元/m²销售率管理费8元/月/m²租金楼层建筑层数28层布局地下2层地下停车场，1-3层商场，4标准层开间面积A栋60-1300平方米，B栋700平方米停车位数量236个电梯品牌数量共9部高速电梯，高速分区，液晶显示载重13人公共与独立洗手间空调品牌美国麦克维尔空调费分户计量开放时间装修内部装修高级花岗岩地面、墙壁面外立面装修交通状况交通便捷景观资源正对深南大道办公商业氛围沿深南大道有多个高档写字楼，办公环境好内部配套第十六层设健康会所，顶层设观光台客户知名客户进驻深圳燃气集团、蓝津科技股份、迈高电子科技、杰科电子、味千拉面项目小结成功型公司进驻物业名称；本元大厦地理位置福田车公庙，深南大道旁发展商深圳市锦龙德投资发展有限公司物业性质写字楼物业管理公司戴德梁行(顾问)土地年限建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否未交付使用销售均价12000元/m²销售率管理费10元/m²/月租金楼层建筑层数布局每层两户，每三层送空中花园标准层开间面积400-500m²(大开间)停车位数量103个车位收费600元/月电梯品牌数量5部客梯，1部观光电梯载重13人公用空调品牌离心式冷水机组与螺杆式冷水机组组合运行的中央空调空调费分户计费开放时间24小时装修大堂装修外立面装修交通状况交通便捷景观资源北看深南大道，招商银行大厦办公商业氛围办公氛围比较浓厚内部配套室内每层设小花园，每三层设大平台空中花园项目小结引进直饮水系统，为新亮点物业名称；中国有色大厦地理位置福田车公庙泰然工业区发展商深圳康发发展公司物业性质写字楼物业管理公司发展商自管土地年限50年建筑面积写字楼建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已交付使用销售均价8500元/m²销售率管理费9元/月/m²租金75元/月/m²楼层建筑层数26层布局地下停车场，1-4层商场，5-6会所，其余写字楼标准层开间面积整层1500m²,13层以上最小400m³停车位数量400个车位收费电梯品牌德国原厂进口蒂森数量8台公用和独立空调品牌空调费分户计量开放时间装修大堂装修外立面装修交通状况交通便捷景观资源正对深南大道办公商业氛围沿深南大道有多个写字楼，办公环境好内部配套客户客户性质知名客户进驻项目小结周边环境优美，规划起点高，交通方便，项目外立面有特色，硬件设施好，适合成功型公司进驻√设计了空中花园(或空中露台)概念；物业名称；财富广场地理位置位于深南大道与香密湖路交汇处发展商深圳市福浩铭实业有限公司物业性质商住物业管理公司福昌物业管理公司土地年限建筑面积开盘日期入伙日期2003年中交付使用与否已交付使用销售均价7500元/m²销售率管理费租金楼层建筑层数A栋28层，B栋25层布局标准层开间面积停车位数量230个车位收费500元/月电梯品牌原装进口德国蒂森数量区，液晶显示，并设有观光电梯载重独立洗手间空调无中央空调，用户自己安装分体空调装修大堂装修外立面装修镀膜玻璃幕墙，复合铝板幕墙，部分花岗石墙身交通状况交通便捷景观资源正对深南大道，设前后7500m²大型广场，并分为万国广场和生态广场，景观优美办公商业氛围沿深南大道两侧有多个高档写字楼，办公环境好内部配套有会议中心、展示厅等商务配套以及休闲娱乐配套项目小结周边环境优美，规划起点高，交通方便，项目外立面有特色，硬件设施好，面积分割适合小型或创业型公司进驻物业名称：天安数码时代大厦地理位置天安数码城内发展商深圳天安数码城有限公司物业性质写字楼物业管理公司深圳天安物业管理有限公司土地年限50年建筑面积开盘日期入伙日期2003年底交付使用与否已交付使用销售均价8500元/m²销售率管理费6.5元/m²租金60-80元/m²楼层建筑层数布局4层商铺，主楼26层，附楼9层标准层开间面积停车位数量420个车位收费250元/月电梯品牌富士达电梯，奥迪斯观光梯数量主楼7部客梯，2部观光梯，1部货梯载重独立空调写字楼客户可自行安装空调(预留位),商业裙楼部分集中式空调装修内部装修入口大堂及首层电梯间：抛光大理石地面，高级装修墙面。单元户内：水泥抹平地面，白色高级乳胶漆外立面装修交通状况便捷景观资源高尔夫景观办公商业氛围周边均为办公大楼内部配套有会议中心、展示厅等商务配套以及休闲娱乐配套，并配套大型商业项目，数码会议中心具备了远程会议电视系统、视讯会议室、大屏幕数码影视服务等功能1、主要卖点：(1)深圳首个高尔夫全景观办公空间；(2)天安数码城的自身优势；(3)人文、绿色、科技、商务的四维商务空间。2、位于天安科技园的次入口区，楼下有华润超市、公共室内停车场，生活便利；3、每户设独立洗手间，管道预留到位：4、柱距：8.4x8.4m,可任意间隔空间物业名称；英龙展业中心地理位置位于深南大道旁，世贸中心对面发展商深圳市英龙建安有限公司物业性质商住物业管理公司英龙物业管理公司土地年限70年建筑面积开盘日期入伙日期2004年4月交付使用与否未交付使用销售均价8000元/m²销售率管理费7.8元/m²租金楼层建筑层数26层布局标准层开间面积54-260平方米，以小面积分割为主停车位数量180个车位收费电梯品牌富士达电梯数量液晶显示载重13人少量单位独立洗手间，并设立公共洗手间空调写字楼区域无中央空调，用户自己安装分体空调装修大堂装修外立面装修涂料交通状况交通便捷景观资源深南大道旁，正对世贸大厦办公商业氛围沿深南大道两侧有多个高档写字楼，处于世贸商务圈内，将来办公环境好内部配套设大小两间多功能数码会议厅，并配套功能齐全的商务会所项目小结周边环境优美，规划起点高，交通方便，项目外立面一般，硬件设施一般，面积分割适合已经有一定规模的中小型公司进驻。√创新设计6米层高的楼层，对艺术、设计类的企业有吸引力，并有打造设物业名称：招商银行大厦(世贸中心)地理位置发展商招商银行物业性质写字楼物业管理公司深圳市汇勤物业管理公司土地年限建筑面积开盘日期入伙日期2001年10月交付使用与否已经交付使用销售均价只租不售占用率管理费28元/月/m²租金150元/月/m²楼层建筑层数布局地下3层，地上53层停车位数量360个车位收费500元/月电梯品牌原装三菱数量载重15人公用空调品牌空调费开放时间8:00-18:00,加班400元/小时装修大堂装修全大理石，水幕墙外立面装修交通状况交通便捷景观资源看东海花园，香谢里花园和深南大道办公商业氛围客户客户性质基金、证券、银行知名客户进驻招行总部，联通公司，大成基金，江西证券物业名称；银座国际地理位置福田深南大道与香蜜湖路交汇发展商深圳市高尔夫开发设计管理有限公司物业性质商住物业管理公司戴德梁行(顾问)土地年限70年建筑面积开盘日期入伙日期交付使用与否已交付使用销售均价9000元销售率管理费7.8元/月/m²租金楼层建筑层数28层(地下2层，地上28层)布局3、10、22和26楼空中花园，28楼高尔夫练习场标准层开间面积68-1134m²任意间隔停车位数量180个车位收费300元/月电梯品牌原装进口三菱数量5部客梯，1部日立消防梯载重洗手间配置公用空调大堂、一二层裙楼中央空调，部分采用独立式空调装修大堂装修美国巴顿玻璃幕墙外立面装修金属架构式玻璃幕墙交通状况交通便捷办公商业氛围比较浓厚内部配套一二层商务配套，4层商务会所，28层健康会所4中心区写字楼市场特征分析年份物业名称建筑面积当年合计面积1997年投资大厦2000年江苏大厦2001年国际商会大厦A座邮电信息枢纽中心(11-27层出租)约24000m'2002年国际商会大厦B座中央商务大厦2003年时代金融中心福建兴业银行大厦卓越大厦2004年国际商会中心(总：133595m²,办公：大中华国际交易广场(写字楼部分)特美思广场中国联通大厦九州创展大厦华融大厦安联大厦航天大厦2005年免税大厦新世界中心深圳地铁大厦中铁建大厦祁年酒店(写字楼部分)约40000m²2000-2005年中心区写字楼市场供应量分析(单2000-2005年中心区写字楼市场供应量分析(单4.2中心区目标客户分析主要是自用，而且严密的保安措施(国家重点信息机密场所)和整个楼宇的形按行业分客户类型信息平台要求智能化面积特点周边商服配套金融证券保险区域核心重要有独特要求高档高大面积好好国际贸易类区域核心重要高高档高大、中好好国内贸易类一般一般高、中档高、中档都有一般IT与电子一般特色高高档高档都有好一般电讯与电信一般重要高高档高档都有好一般咨询顾问无明显特点重要高、中档中高档中、小一般投资类无明显特点无明显特点中高档都有一般》对物业管理的要求大都还停留在卫生与整洁、安全等，对物业管理要求能提供24小时商务条件；项目名称目标客户信息枢纽大厦邮电局自用，其余以电讯、电子等为主国际商会大厦A座企业为主中银大厦租售不理想投资大厦以证券、投资、房地产、贸易等行业为主丰立大厦市政府自用中海大厦中海公司自用福建兴业银行大厦大中企业为主，福建兴业银行进驻占6层，其他目标客户以金融、证券与投资等相关行业为主中央