不同类型物业的管理

第八章不同类型物业的管理

了解住宅小区的功能和特点，了解住宅小区管理的含义及目标，掌握住宅小区管理的任务及内容；了解并掌握高层住宅、售后住宅及服务性公寓管理的要点；熟悉收益性物业管理的特点和内容，掌握一些收益性物业如写字楼、通用厂房、购物中心等的管理技巧。掌握住宅小区管理的任务及内容；高层住宅及服务性公寓管理的要点；掌握一些收益性物业如写字楼、通用厂房、购物中心等的管理技巧。第一节住宅小区管理

本节主要掌握住宅小区管理的任务和内容。

教学重点一、住宅小区概述（一）住宅小区的功能（二）住宅小区的特点一、住宅小区概述（一）住宅小区的功能居住功能社会功能服务功能经济功能一、住宅小区概述（二）住宅小区的特点规划建设集中化，使用功能多样化楼宇结构整体化、公用设施系统化产权多元化，管理复杂化二、住宅小区管理概述（一）住宅小区管理的含义（二）住宅小区管理目标（三）住宅小区管理的主要任务（四）住宅小区管理的内容二、住宅小区管理概述（一）住宅小区管理的含义

区域管理+整个区域内居住行为的管理二、住宅小区管理概述（二）住宅小区管理目标

1、经济效益（1）物业管理企业通过服务与管理获得经济收入.（2）物业保值与增殖，实现了业主投资经济效益.

2、社会效益：良好的人际关系与社会公德的社会环境

3、环境效益：生态环境

4、心理效益：给人们满足幸福、享受的心理感受二、住宅小区管理概述（三）主要任务

筹措管理经费，提高经费的使用效果增强住宅功能，搞好配套设施建设，创造优美环境健全机构，加强小区物质文明与精神文明建设，创造良好的社会环境探索住宅小区管理新思路二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

1、房屋及房屋设备的管理（1）内容（2）实施途径二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

1、房屋及房屋设备的管理（1）内容房屋及房屋设备的使用管理房屋及房屋设备的维修管理二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

1、房屋及房屋设备的管理（2）实施途径制定房屋及房屋设备使用规则制度（包括加强对住/用户的宣传教育、与住户签订使用公约）建立报修制度及维修管理制度开展统一的专业维修管理二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

2、住宅小区环境的维护管理

（1）小区内违章建筑的管理（加强教育、监督检查，同时充分利用空间。不给违章建筑留余地）（2）公用市政设施的维护管理（3）小区内环境卫生的维护管理（4）小区内的绿化管理（5）小区内的治安管理（6）小区内的车辆交通管理二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

3、小区内的各种特约、便民日常服务和多种经营服务项目代付水电煤费接送小孩代请保姆绿化咨询服务户数需要（%）某小区对特约服务的需要调查表二、住宅小区管理概述（四）住宅小区管理的内容

4、创建文明住宅小区，开展精神文明建设

（1）遵守和维护公共秩序的管理（2）爱护公共财物的管理（3）行为文明的管理第二节其他住宅类物业的管理

主要掌握掌握高层住宅及高层住宅管理的特点，掌握售后住宅及售后住宅管理的特点，掌握服务性公寓管理要点。

教学重点一、高层住宅的管理（一）特点

1、建筑标准高、面积大、规模大2、住户多，居住人口集中、涉及面广3、设施设备多而复杂、专业化程度高（二）管理的特点

1、治安管理要求严格2、强化房屋及房屋设施设备管理3、有偿特色服务项目需求多二、售后住宅的管理（一）

售后住宅的概念

售后住宅是指现阶段，国家或企业投资建造出售给个人住用的房屋。一般有两种出售形式，一种是国家或企业投资建造的房屋出售给个人；另一种是由国家投资建造的房屋出售给企、事业、集体所有制单位。出售方法也有两种，一种是全额出售；另一种是作为过渡性的补贴出售。（二）

售后住宅的特点

1、产权多元化的特点2、房屋处置权具有限制性的特点3、具有公用设备运行维修费落实困难的特点二、售后住宅的管理（三）售后住宅管理的特点

1、售后住宅的业主管理委员会的构成由公房代表和私房代表组成，其中私房代表由购房的私房主推荐产生，公房代表由公房产权单位派出或由公房住用着推荐选举产生。且公私房业主代表比例根据公、私房建筑面积比例确定。2、住宅管理责任和范围要划清3、售后住宅的管理服务费较低三、服务性公寓管理（一）服务性公寓的服务项目（二）公寓和社区保洁服务（三）保安消防服务（四）公寓技术服务与工程维护服务（五）公寓社区俱乐部服务

假如业主拖欠物业管理费，物业服务公司能否以停水、停电的方式来解决?

目前物业服务公司的做法通常是断电、断水，但由于这种做法缺乏法律上的依据，往往会遭到拒交物业服务费的小业主的强烈反对，致使矛盾激化。对管理公司来说，使用这种方法也是百害而无一利，不仅会恶化与业主的关系，使问题得不到妥善解决，更使服务公司恶名远扬。

经验一：

北京育新花园小区以用磁卡买电、买水的方式来控制管理费及其他费用的交付，小业主如拒交管理费，其选择的是主动的断电，而不是被物业服务公司停电、停水，在这种情况下问题容易解决一些，实践证明是比较有效的方法。但这需要相应设施的配套。经验二：香港的做法香港也常发生的管理费拖欠的事。在香港，管理公司无权切断小业主的水、电供应。为了物业业主的公共利益，对于拖欠管理费的问题，香港的某些法律规定了物业管理公司可采取的手段。在治理业主欠缴管理费上，香港也有相应的追讨方式：一般大厦公约都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租，就算在租约上列明由住客支付管理费，管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之，业主有责任准时缴付管理费，管理公司亦有责任代表其他业主向欠缴管理费的业主追讨。

管理公司通常会采取以下途径：1、向住客及业主同时发出通告，详列所欠款项、清还期限及说明管理公司会采取什么行动；2、过期未付，管理公司可采取法律行动，假如所涉及的款项少于15000元港币，则可通过小额钱债审裁处解决；若款项超过此数，管理公司便需向地方法院提起诉讼。3、假若管理公司无法与欠缴管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度，管理公司可向田土厅登记，特别注明该单位所欠管理费总数。当该单位转让时业主必须先付清所欠的管理费，否则便不能将该单位转让。4、对于出租单位，如租约订明租金已包括管理费，但业主却不交管理费，那么管理公司可向法庭申请封租令，要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费，直接付与管理公司，剩余的租金才归还业主。第三节收益性物业的经营与管理

本节主要应熟悉收益性物业管理的特点和内容，掌握一些收益性物业如写字楼、通用厂房、购物中心等的管理技巧。

教学重点一、收益性物业管理概述（一）收益性物业的特点（二）收益性物业管理的内容一、收益性物业管理概述（一）收益性物业的特点

收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，包括写字楼、酒店、购物中心、工业厂房及货仓等不同类型和用途的物业。

具有商业特性：商业贸易和房屋出租为主，其他营业性经营为辅。价值不能库存具有不断保持设施先进的特点具有综合性一、收益性物业管理概述（二）收益性物业管理的内容收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。其管理特点与内容由收益性物业的特点和委托人的要求等分别确定。基本的管理内容有：1、制订管理计划并提出预算方案确定具体目标确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用制订租金方案和出租战略提出预算方案

2、签订物业管理合同3、制订市场宣传策略确定宣传主题选择宣传媒介，搞好宣传工作进行协调说明工作，促进租赁合约的签署4、制订租金收取办法制订收取租金的弹性策略采取奖励措施选择灵活的收租方式，确定合理的收租时间5、实施维修管理和其他管理服务6、建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道，注重租户客户关系管理7、对收益性物业管理进行记录、组织和控制二、一些收益性物业的管理（一）写字楼的管理（二）通用厂房的管理（三）购物中心（四）酒店物业管理二、一些收益性物业的管理（一）写字楼的管理

1、写字楼的概念广义：国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物；狭义：指用于出租的收益性物业2、写字楼的类型商住两用型单纯型综合型4、写字楼的日常管理营销管理前台管理安全保卫服务设备管理清洁卫生管理3、现代写字楼的特点位于经济中心城市之中心高档次和智能化功能齐全时效性强

5、高层写字楼的管理高层写字楼是指高度与层数超过有关规定，主要作办公用途的楼宇。

1972年国际高层建筑会议的意见，分为四类：

第一类高层建筑最高到50米，一般为9-16层；

第二类高层建筑最高到75米，一般为17-25层；

第三类高层建筑最高到100米，一般为26-40层；

第四类高层建筑高度为100米以上，一般为40层以上。

我国规定：10层或10层以上的住宅及高度超过24米的公共建筑为高层建筑。二、一些收益性物业的管理（二）通用厂房的管理

1、安全管理厂房管理比住宅管理的要求更高，既要开展定期检查，又要制定完善的日常管理制度，特别是对一些危险品的管理。2、注意仪表和形象3、环境清洁保洁工作4、开展多种服务，为业主创造良好的