物业公司投标书（技术方案）

××××××××物业管理有限公司三级资

质企业

目录

投标书前言...........................................................3

法人代表证明书.......................................................5

法人代表授权委托书...................................................6

法人代表身份证复印件.................................................7

投标人身份证复印件...................................................8

投标函.......................................................9

第一章公司情况及简介...............................................10

关于资格文件的声明函..............................................11

公司情况表.......................................................12

第二章项目早期介入管理方案..........................................16

第一节早期介入需求分析及整体设想...............................17

第二节早期介入服务的管理实施方案..............................32

第三章常规物业管理服务方案.........................................50

第一节服务水平的整体设想......................................51

一、项目调研.................................................51

二、服务水平整体设想.........................................55

三、项目管理服务质量指标.....................................61

第二节拟采取的管理方式和细则.....................................66

一、拟采取的管理方式...........................................66

二、具体实施方面...............................................71

(一)客户服务管理方式...................................71

(二)秩序维护服务管理方式...............................76

(三)消防服务管理方式...................................78

(四)卫生服务管理方式...................................81

(五)绿化养护服务管理方式...............................84

(六)设施设备管理方式...................................84

(七)房屋本体及共用部位日常维修养护方案.................97

“××××××”前期物业管理服务投标书业主至上服务第一

(八)物业档案的建立和管理.............................101

(九)各类突发事件的处理方式...........................106

第三节本项目人员的配备计划...................................121

第四节人员招聘及培训计划.....................................125

第五节物业管理规章制度.....................................130

第四章服务承诺函...............................................136

第五章拟派本物业项目管理人员表..................................141

第六章物业管理各项费用..........................................142

第一节早期介入物业管理服务费支出测算汇总表.................144

第二节前期开办费用支出测算汇总表............................147

第三节前期物业管理服务费支出测算表..........................167

第七章社保证明和纳税证明.......................................150

第八章结束语...................................................156

第九章相关证书资料.............................................158

“××××××”前期物业管理服务投标书前言

尊敬的各位专家评委：

你们好!

感谢您们认真阅读××××××××物业管理有限公司敬呈的

《“××××××”前期物业管理服务投标书》。我们确信，有了您们

的支持和关心，××××××物业将迎来更好的发展和更高层次的飞

跃!

我们将以精雕细琢的态度细心呵护“××××××”的一草一木、

一砖一石，营造出与“××××××”相匹配的高品位物业管理服务

氛围，对其实施专业化、规范化的物业管理。

我们将以专业化的素养精心维护“××××××”每一台先进的

设备和设施，使每一位入住的业主感到放心、舒心和安心。

我们将以个性化的服务悉心温暖着“××××××”的每一位业

主和客户，以贴心细致的服务为业主打造一个清洁、优美、舒适、温

馨的生活环境。

酒店式管理，星级式服务，是我们管理和服务“××××××”

的响亮口号。

我们深信，“××××××”通过我们的专业化管理服务，能使生

活、居住环境及秩序达到优质水准，实现物业优化，资源共享的战略

目的，同时在不影响服务目标、服务质量的前提下，尽量降低管理成

本，达到多赢共享的目的。我们将充分发挥自己的优势和专长，凭借

丰富的物业管理服务经验和综合能力，以为“××××××”创造一

个“安全、整洁、文明、健康、舒适、生态”的商务和居住环境为首

要目标，以创建优秀示范项目和形象工程为终极目标，管理服务好“×

×××××”物业，为项目树立积极健康的整体形象，为业主排忧解难，

为开发商增添光彩。因此，我公司经过多次对“××××××”招标资

料的仔细研究和现场调研，围绕项目的整体设计理念，分析未来项目

业主群体结构及需求，满足和提升各种配套设施的使用功能，对项目

的未来物业管理服务方案进行了认真策划，制定投标书。

我们认为；细节——决定成败。只有精微的细节服务，才能给每一

位“××××××”业主和物业使用人带来惊喜。

我们相信：超越——才能成功。只有不断地超越自己，超越业主

的期望，才能使“××××××”永驻辉煌。

××××××××物业管理

有限公司

2013年10月30日

法人代表证明书

法人代表授权书

致：××新之月物业招标代理有限公司

本授权书声明：我系××××××××物业管理有限公司的法定代表

人，现授权委托××××××××物业管理有限公司的为我公司全权代理

人(投标代表人),以本公司的名义参加××市新之月物业招标代理有限公司组织

实施的标号为WGC—X—2013—030号，项目名称为“××××××”的招标

活动。代理人在投标、开标、评标、合同签订和履行过程中所签署的一切文件和

处理与此有关的一切事物，我方均予以承认，对我方具有法律效力。

代理人在授权委托书有效期内签署的所有文件不因授权委托的撤销而失效，

除非有撤销授权委托的书面通知。本授权委托书自投标开始至合同履行完毕止有

效。

代理人无委托权。特此委托。

法定代表人签字：

投标人全称(公章):

日期：

委托代理人：

身份证号码：_

职务：

通讯地址：

邮编：412000

电话：

传真：

法人代表和被授权人的身份证复印件附后：

法人代表身份证复印件

投标代理人(被授权人)身份证复印件

投标函

致：××××××××房地产开发有限公司和××新之月物业招标代理有限公司：

我方在收到贵公司WGC—X—2013—030号招标文件，经仔细阅读和研究，

我方决定参加投标。兹声明：

1、我方参加的项目名称为：ℼ××××××”,编号为：WGC—X—2013

—030。

2、我方对该项目的报价如下：详细报价见《费用支出测算汇总表》

在审阅了所有的招标文件后，我方将按招标文件规定，做出本项目的报价(按

规划面积报价):

面积单价总价

费用项目备注

(m²)(元/m²·月)(元/年)

公寓住宅此报价不含建

公寓商铺筑垃圾处理费

合计(小写)

合计(大写)贰拾壹万叁仟叁佰叁拾伍元捌角整

前早期介入小写：14687元/月

期费用预算大写：壹万肆仟陆佰捌拾柒元整每月

费小写：28090元

开办费用

用大写：贰万捌任零玖拾元整

3、我方郑重承诺：我方同意招标人有权要求我方按照招标文件要求，提供投

标项目的全部服务。

4、我方郑重承诺：我方具有所投项目履约的能力，如果中标，绝不转包。

5、我方愿意提供招标方在招标文件中要求的所有资料，并保证其真实性。

6、我方郑重承诺：如果我方中标后未在规定时间内与招标人签订合同，可被

视为自动放弃中标。

7、我方愿意按招标文件的要求交纳壹万元的投标保证金。

投标单位(盖章):

法人代表人(盖章):

日期年月日

第一章

公司情况及简介

关于资格文件的声明函

××市新之月招标物业代理有限公司：

本公司愿就由贵公司组织实施的编号为WGC—X—2013—030

号的招标活动进行投标。本公司所提交的投标文件中所有关于投标资

格的文件、证明和陈述是真实的、准确的。若与真实情况不符，本公

司愿意承担由此而产生的一切后果。

投标人：××××××××物业管理有限公司

法定代表人或委托代理人签字：

年月日

公司情况表

公司名称：××××××××物业管理有限公司

法定代表人成立日期

企业地址××市注册资本万元

物业管理(以资质证为准);五金、交电、建材、装饰材料、电器机械及

经营范围

器材、化工产品(需专项审批的除外),农副产品批零兼营。

其中有：有中高级职称的

职工人数24人5人

人数

资产总计净资产

股东权益年收入

实现利润2012年万元

自有面积：万

管理面积万平方米其中：

承租面积：0

公司概况

××××××××物业管理有限公司成立于2003年12月，注册

资金50万元，系物业管理三级资质企业。

公司采取严谨、高效的组织架构，首先注重内部管理的规范及透

明，目前公司设有2室2处1部的构架，现有员工24人其中中级职称5

人，公司有7人获得了建设部管理上岗证书。

单位简历公司遵循“业主至上、服务第一”的宗旨，秉承“安全、高效、优

及内设机质”的服务准则。通过多年来的实践，公司在市场上取得了一席之地，

构情况在社会上树立了健康、完善的物业管理企业形象，创立了具有特色的物

业管理模式。

公司2006年度被评为“××市平安单位”并荣获“庆云地区2007

年度社会治安综合治理先进单位”称号。

公司作为××市物业行业的中坚力量，始终致力于满足并超越业主的

需求和公司品质的打造，为推动××市物业管理的发展而竭尽所能。

公司组织机构设置图

董事长

总经理

办公室主任财务室主任管理处经理工程部经理

xx×

x×

总

总

部

部

办

财

管

管

公

务

理

理

室室

处处

由于我公司从渊源上来说是隶属于××××××××房地产开发有

限公司，因而××××××房地产所开发的“××××××”项目属于

单位优势

自有物业范畴。正因如此，对该项目的周边环境以及该项目自身的熟悉

及特长

程度是其它物业公司所能比拟的，并且也有利于代表业主与开发商进行

沟通协调。

项目面积项目

近三年来完序号项目名称电话接管时间

(m²)负责人

成或正在进

1

行的重大合

2

同情况

3

最近几年内2006年度我丰园小区在××市芦淞区社会治安综合治理委员会评为

在经营过程

中受到何种“平安单位”

奖励或处分

2007年度我丰园小区在市芦淞区庆云街道办事处评为“先进单位”

最近3年内有无因售假、售无

劣或是其他原因被消费者

投诉或起诉的情况及说明

最近3年内主要负责人有无无

经济犯罪被司法机关追究

的情况及说明

其他需要说明的情况无

上年度会计报表：资产负债表与利润表

投标人(盖章):

法定代表人或委托代理人签字：

2013年月日

第二章

前期物业管理方案

第一节早期介入需求分析及整体设想

一、早期介入需求分析

根据开发单位要求，我们结合项目实际情况，拟对项目早期介入

物业管理需求做出如下分析：

1、早期介入的规范性：早期介入管理是物业管理工作的基础与重

点，开发单位在此时引入物业管理公司，体现出了谋略与远见。我公

司多年的管理服务实践证明，规范性、完整性、系统性的早期介入管

理，可以有效梳理物业管理各项事务的繁、乱、杂，可以有效避免管

理服务中的各类弊病，明辨好开发商、业主的双方权利，最大限度消

除开发单位与业主之间可能产生的各类纠纷隐患，不仅有利于实现两

者双赢的局面，而且为前期物业管理及后期物业管理的正规化打好坚

实基础，因此，加强对早期物业介入的整体指导，规范前期物管各项

工作，是开发商对于物业管理内容的基本与基础需求。

2、项目形象的提升性：做为商住二用项目，高品质的物业管理将

对项目形象的提升起到极大的促进作用。××××××物业将选拔气

质佳、专业性强的人员，通过科学规范的物业管理，不断提升项目服

务形象，为项目的形象树立、物业销售、开发商品牌宣传、美誉度与

知名度的提升锦上添花，最终实现双赢的局面。

3、建设的预见性：施工阶段的又一重点工作是项目建设的预见性，

物业管理公司须履行好职责，从物业管理角度出发，对项目施工提出

合理化建议，为日后业主对项目建设合理性的充分认同、进而推动房

屋销售奠定坚实基础。

二、早期介入整体设想

1、介入整体思路

为确保项目早期介入工作正常、有序开展，在早期介入期间，我

们将本着为业主、为开发商监督的负责的工作态度，遵循“专业管理、

科学运作、责任明确、全面协助”的工作原则，按照“运作一个流程、

组建一个小组、实施一个计划”的思路，做好早期介入各个阶段的物

业管理专业技术支持与物业咨询，促进物业的销售，为后期项目开发

奠定良好的基础。

2、整体运作流程

签订早期介选拔人员，按早期介入与接管验收

入服务合同组建介入小工作要求逐期有效长衔

组步实施接

3、组建工作小组

成立以经理为首的早期介入工作小组，经理任组长，全面负责早期

介入工作的决策指挥，项目负责人任执行组长，具体负责项目各项工

作的开展，另派驻工程技术人员，安全员等专业人员进驻，展开各项

管理服务工作。

4、早期介入工作计划

序号工作项目具体工作内容时间

1合同签订与开发公司签订《物业管理早期介入合同》按开发公司要求

组建早期介

2人员选拔：人员培训；人员上岗合同签订一周内

入工作小组

管理制度的根据项目实际情况以及早期介入工作特点，修正完

3合同签订一周内

修正完善善各岗位职责及管理

召开“项目相关单位座谈会”,与相关单位建立良好

4公共关系建立合同签订一周内

的合作关系。

后勤事务的

5落实早期介入所需的物资装备。人员进驻一周内

筹备

拟订各个阶拟定建设施工阶段的详细介入计划：包括土建施工、水电施工、

6段详细介入设施设备安装阶段详细介入计划；拟定房屋销售阶段的介入计根据物业施工进度

计划划；拟定物业竣工验收计划

1、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；

2、派专业技术人员进驻施工现场，熟悉各类管道、网线的布

介入各个阶局，并对整个施工过程跟踪检查确认，就施工过程中的施工质

7

段的工作量问题提出整改意见

3、从物业管理角度，提出合理化建议，以解决施工安装不合

理及存在的不足：

工程跟踪及1、各接管分项工作的管理、协调、保修项目跟踪。

各类资料的2、各接管专业设备的运行、协调、保修项目跟踪。

8根据工作进度

收集、档案的3、收集各类档案资料，进行科学分类。

建立4、资料初始建档。

1、对未解决的遗留问题进行最后确认，并要求最后整改；对

早期介入即将接管验收的前

9于未落实的问题，与房产公司协商沟通，做最后处理；

尾声工作一个月内

2、做好接管验收的衔接准备工作。

注：在早期介入工作计划中，我们本着严谨、务实的工作精神，

本着为广大业主、开发单位负责的服务态度，本着为接管验收打下坚

实的基础、确保验收顺利的前提，所有介入人员将严格按照工作流程、

计划、务实开展工作。在实际操作过程中，我们将根据开发单位要求，

立足项目实际需要，进行有效调整。

三、早期介入阶段管理内容及管理要点

项目早期介入大致分为四个阶段，即规划设计、施工建设、物业

销售、竣工验收阶段。各阶段划分如下图：

规划设计阶段

施工建设阶段

物业销售阶段

竣工验收阶段

1、规划设计阶段

目前，项目已经度过此阶段，进入施工建设阶段。

2、施工建设阶段

2.1电气设备安装跟进：

2.1.1熟悉各类安装施工图，监督施工单位是否按照设计要求进行

施工。

2.1.2审核电气设备的选型是否符合规划设计要求，提供机电安装

及能源分配的有关专业管理意见。

2.1.3对设备安装基础部分，尤其对隐蔽基础工程进行检查，发现

不符合设计要求应及时提出整改报告。

2.1.4对辅材进行质量检查，对不符合安装施工规范要求应及时提

出整改报告。

2.1.5对设备安装应提出管理时的方便维护保养的条件。

2.1.6对设备的变更方案要熟悉了解，并及时记录归档。

2.1.7由供货厂家技术人员进行设备调试的，将各项调试指标应记

录整理归档。

2.1.8参与设备验收交付前的试运行，试运行期间应做好记录工

作，并整理归档。

2.1.9设备在接管验收交付过程中，应收集相关技术资料：

2.1.9.1全套设备的安装图、电器线路图、原理图及各类说明书、

产品合格证。

2.1.9.2设备安装过程中的变更图及资料。

2.1.9.3主要材料、设备验收记录、说明书及质量保证书。

2.1.9.4设备调试记录及试运行记录。

2.1.9.5技术监督部门及卫生许可部门签字的检验合格证。

2.1.9.6以上资料应整理归档，由专人保管。

2.1.10设备安装早期介入过程中，设备技术人员必须定期参加工

程项目部监理例会，及时将介入过程中发现的问题向监理例会提出，

并整改落实，做好工作计划和月工作总结。

2.2建筑工程施工管理

2.2.1屋面施工中，应按施工工序、层次进行检验，合格后在隐蔽

验收记录表上签字。

2.2.2对屋面工程所采用的防水、保温隔热材料的产品合格证书和

二次检验报告，在使用前进行检查并签字。

2.2.3对已施工完毕的屋面防水层进行凿洞或破坏时，严格审查。

2.2.4屋面工程完工后，对细部构造、接缝、保护层等进行外观检

测，并对淋水或蓄水试验进行检查。对屋面泛水、变形缝及突出屋面

的管子、烟囱根部，落水管理漏斗与檐沟交接处等应淋水24小时试验

检查，并进行资料备案。

2.2.5对防水工程细部施工进行旁站并进行旁站记录。

2.2.6对屋面施工中进行抽检，完工后对屋面进行单独检查并进行

资料备案。

2.2.7对屋面保温层，隔气层在防水层施工前进行单独检查并进行

资料备案。

2.2.8对变形缝进行单独检查，并进行资料备案。

2.2.9对外墙渗水部位如外墙脚、窗台、窗套、檐口、装饰线、雨

篷、阳台和落水口、凸窗等墙面凹凸部位进行单项检查，对不合格项

分别记录，提交监理例会。

2.2.10对外墙面找平层、结合层、勾缝等，进行单项检查，对不

合格项分别记录，提交监理例会。

2.2.11对铺设找平层前，基层表面清理干净度、平整度、基层湿

润度、表面粘结程度，进行逐项检查，对不合格项记录提交监理例会。

2.2.12对隔离层采用的防水卷材，防水涂料进行原材料检查，对

不合格项记录并提交监理例会。

2.2.13参加厕所、厨房的蓄水试验，阳台地面的泼水试验，并对

检查结果签字确认。

2.2.14对有防水要求的楼地面，对立管、套管和地漏与楼板节点

进行密封处理检查，对不合格项并记录提交监理例会。

2.2.15对铺设防水隔离层时在管道穿过楼面时，进行防水检查。

2.3给排水施工跟进管理。

2.3.1熟悉施工图纸，监督施工单位是否按照规划设计要求进行施

工；

2.3.2对所有水电材料尤其是关键性材料的规格质量和物业附属

设备把好检验检查关，并记录存档；

2.3.3参与设备的安装调试，特别是消防设备，了解设备运行情况，

收集设备生产厂家资料等，并在施工现场做好日后需要特别注意维修、

养护的要点记录，图纸更改要点记录，并存档为以后的管理和维修养

护提供原始资料。

2.3.4每日对给水、排水施工部位进行巡视，熟悉给水、排水设备

安装情况，及时发现质量问题和隐患进行整改落实，并记录存档；

2.3.5对各类检查做到有据可查，并对发现、提出的问题追踪落实、

整改；

2.3.6每周定期参加监理例会，了解施工进度，提出意见和建议：

2.3.7每月底须向项目部、上级主管递交本月工作汇报和下月计划。

2.4室外道路、管线网、景观环境施工管理

2.4.1熟悉各类施工图纸，监督施工单位是否按照规划设计要求进

行施工。

2.4.2检查所有建筑材料尤其是关键性材料的规格，质量、配比工

艺并记录。

2.4.3检查道路施工的基础按规范要求并记录。

2.4.4检查电缆井、沉泥井、化粪池、管线网以及预埋设施质量，

作好相关书面记录，存档。

2.4.5参与隐蔽工程的签证。

2.4.6督促道路施工后期的路面养护。

2.4.7检查栏杆、灯柱、铁门等金属物、防腐、防锈工艺质量。

2.4.8对各类检查做到有据可查、并对发现、提出问题追踪落实，

限期整改。

2.4.9定期参加监理例会，了解施工进度，提出意见和建议。

2.4.10每月底向上级主管部门递交月工作汇报和下月工作计划。

3、物业销售阶段

3.1物业管理早期介入中定义的房产销售阶段一般是指从销售准

备到竣工验收的过程。目前，项目正处于施工建设与物业销售相并存

的阶段，因此，这一时期物业管理工作内容主要有：

3.1.1完成物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附

件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。

3.1.2对销售人员进行培训，主要内容有物业管理基本知识、相关

法律法规和本项目物业服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。

3.1.3选派物业管理咨询专员到销售现场，与客户进行充分沟通，

向客户岔绍今后物业管理服务模式、内容、标准和客户应当遵守的公

共管理制度，解客户的疑问，了解客户的期望、建议并及时向开发商

反馈。物业公司早期介入小组综合客户的意见后，继续向开发商提出

改进建议。

3.1.4选派形象好、气质佳的安全服务人员到销售现场，协助物业

管理咨询专员，做好客户沟通与接待，同时，树立起物业管理服务形

象，进而塑造展示项目的形象。

3.1.5负责销售现场、样板房等处的清洁、绿化、秩序维护、水电

维修、安全等工作，展示物业管理服务水平和员工风采。

3.1.6管理早期介入所收集和掌握的第一手资料，如图纸、合理化

建议、物业管理方案、业主公约备份、建议过程的重大相关事项及常

规资料未反映的内容记录等，初步建立起项目档案，为日后的正常管

理打下坚实的基础。

3.2物业销售阶段管理措施

3.2.1对项目存在的不足，尽早提出针对性的解决方案

对于无法消除或改善的可能成为日后管理难点的问题，在销售准备

阶段找到解决办法，以便开盘后将解决方法或要求明确告知业主。

3.2.2高标准挑选销售现场服务人员

我们对物业管理咨询专员的要求是：综合素质高、沟通应变能力

强、具有亲和力；对本公司企业文化有良好的感知力；对行业法律法

规和项目情况了如指掌：能与开发公司人员良好互动；不透露房产销

售信息，不介入销售行为；自律性强，言行能体现公司优秀员工的形

象。对现场一线员工的要求：形象好、责任感强，技术熟练，善于观

前顾后，处处为客户着想。

3.2.3做好现场与开发商的各项对接

在售楼员接待客户过程中有关物业服务问题的解答，事先设计好

工作流程，有条不紊，规范操作。

3.2.4关注开发商的销售宣传

密切关注售楼员、销售广告对客户做出的承诺。若发现为了销售

而夸大其词、不符合物业服务方案、今后无法实现的承诺，应及时指

出，要求予以纠正。这是早期介入中极其关键的环节，处理好了，可

以避免减少今后的纠纷。

3.2.5以各种方式全方位展示物业管理品牌

我们将通过销售现场文字、音像、口头交流、外部媒体等其他宣

传活动形式，立体化全方位向客户展示项目的企业品牌。如果尺度把

握准确，方法使用得当，会给销售工作带来很大的促进，成为项目销

售的一个亮点，给开发商带来较大的回报。

4、竣工验收阶段

竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求

和工程；质量好坏的重要环节。所有房地产开发项目都要按照国家建

设部颁发的《城镇住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。竣工验收

的主体是房地产开发企业和城市建设行政部门，其性质是政府行为，

是物业进入市场的凭证。

4.1竣工验收应提交的资料

在工程项目竣工验收前，承建单位将有关技术资料系统整理，分类

阅卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。

竣工验收时，所应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清

单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审

记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建(构)筑物的

使用注意事项：其它重要技术决定和文件。

4.2完善竣工验收的必要措施：

4.2.1反复验收

首先是开发、承建单位介绍情况，然后由参与部门分专业现场验收，

之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，

最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，

应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的

再次检查，直至完全整改完毕为止。

4.2.2意见及时

物业管理公司在合议时，应及时提出意见。

4.2.3全面验收

管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污

井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、

道路是否符合要求，避雷系统是否可用等等。

4.2.4科学验收

验收时应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的

应度流量，该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法，

对物业进行科学的验收。

4.2.4.1由物业管理经验丰富的物业管理工作人员参加设计院设

计的图纸进行评审：评审内容应包括：

4.2.4.1.1物业管理区域规划布局与配套设施的完善；物业总体布

局配套设施规划、绿化设计配置、公共活动场所、道路循环系统、垃

圾收集处理方式、户型功能与匹配比例、建筑内外装修标准、物业管

理用房等；

4.2.4.1.2建筑及设备设施使用和维修养护的需要：建筑材料的选

用；设备设施的合理选择配置，性能特点，使用效果，维修养护；水、

电、气、通讯等容量，分配及预留，管线布局，配置走向等；主要材

料、设备的防渗漏、抗腐蚀、耐磨损等合理化特性和经久耐用、便于

维修且费用合理等因素。

4.2.4.2安全保卫系统的设置和环境保洁的需要：中央监控室、设

备间、管理用房、大门等的设置与标准，人员通道、车辆进出和停放，

消防设施的配套设置，如隔离围墙、自控防盗报警系统等；垃圾容器

及垃圾堆放、清运点的设置，空调、雨棚、烟道、晾衣架等建筑外立

面附属物留设位置，孔洞以及阳台、窗户的外形设计。

4.3物业公司在开发商物业移交时应注意的交接事项：

物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，一般来说物业

公司接管验收时要注重以下几个关键：

4.3.1对在早期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对

尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案(包括物管用

房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。

4.3.2开发商应对所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装

工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、

工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

4.3.3验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：

包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、

倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、汽车

泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用

电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。

四、早期介入管理方式与运作程序

根据项目形象特性、物业使用人需求性、物业使用功能特性等特点，

我们拟将采取“建立一个组织架构、确立一个保障体系、确定两项流

程”的管理方式，全面、高效、平稳、系统地开展运作前期介入工作。

(一)管理方式整体图

项目物业管理方式

检查流程反馈整改流程

支持保障体系组织架构

(二)管理方式分解阐述

1、建立一个组织架构

实行直线管理制，项目主管为项目管理第一责任人，领导各专业

块人员，开展各项工作。

2、服务监督、保障体系

以早期介入工作小组为运作单位，以公司各职能部门为支持、指

导单位，以公司总经理办公会为监督单位，组织、运作、支持、监督

环环相扣，各部门科学分工、职责落实，形成一个服务监督、保障系

统

统。

工程检查流程

土建、水电工程师深入施工

当场向施工方提出，要求签字认可。

现场并按反馈、整改流程落实解决

合

格检查施工材料、设计、程序是否符合不合格

要求

做好记录

汇报组长

做好归档工作

工程质量问题反馈、整改流程

发现问题

做好记录，并要求当

事人签字认可

重大问题，管理处当天汇报项目

部，拿出解决方案，落实整改日

期。一般性问题，管理处汇总于

一周内递交项目部，限期整改

告知管理处

告知项目部，限期整改记录不合格原因，按规定落

实二次整改

合

格不合格

做好记录归档工作

第二节早期介入服务的管理实施方案

一、早期介入工作安排

工作内容完成时间落实部门

熟悉楼宇、设备图纸及设计方接管后根据工工程部

1案程进度展开早期工作组

设施设备隐蔽线路的熟悉与标接管后根据工工程部

2注程进度展开早期工作组

(一)

从物业管理角度向业主提供建接管后根据工工程部

早

3议程进度展开早期工作组

期

按工程合同承诺标准，编造验接管后根据工工程部

工4

收表格程进度展开早期工作组

程工程部

制定验收程序并接管物业设

5按工程进度

监施、初检遗漏工程早期工作组

工程部

督提供楼宇、设施设备保养维修

6按工程进度小区物业管

建议

理处

物业管理处架构制定及讨论审

接管后即展开

1定早期工作组

2员工招聘接管后即展开早期工作组

各级员工编制、职责、聘用条

接管后即展开早期工作组

3件及员工福利制度审批

人事管理制度、员工手册的讨

接管后即展开早期工作组

(二)4论审批

人

a公共招聘早期工作组早期工作组

事

b面试早期工作组早期工作组

C聘用及入职培训早期工作组早期工作组

熟悉物业管理处运作及在

d职培训早期工作组早期工作组

(三)工程部

1设立及装修物业管理处入场前1个月

设立早期工作组

小区2物资装备的准备入场前早期工作组

物业

现场清洁及布置小区物业管

管理3入场前

处理处

小区物业管

1管理规约制定及审批入驻前

(四)理处

管理小区物业管

各类文件、表格的制定及印刷

文件2入驻前理处

1小区各单项验收根据情况确定工程部

早期工作组

2公共地方的验收(道路、根据情况确定工程部

(五)管线等)早期工作组

物3设施设备测试及验收根据情况确定工程部

业早期工作组

验4遗漏工程跟进及监督验根据情况确定工程部

收收早期工作组

5绿化工程的验收根据情况确定工程部

早期工作组

(六)1整理资料及落实遗漏工按工程进度工程部

遗程跟进小区物业管理处

漏2维修后复检、通过业主方按工程进度工程部

工再次验收小区物业管理处

程3现场施工方的管理讨论工程部

跟小区物业管理处

进

1物业保险事宜之建议入场前1个月内小区物业管理处

物业管理部、

2检查物业管理人力资源入场前1个月内

(七)小区物业管理处

各3检查安防安排入场前1个月内小区物业管理处

服4检查清洁服务之安排入场前1个月内小区物业管理处

务

5工程部

检查维护保养服务之安排入场前1个月内

项小区物业管理处

目6检查处理客户投诉之程序入场前1个月内小区物业管理处

检工程部

7检查绿化保养之安排入场前1个月内

查小区物业管理处

8检查公共关系之安排入场前1个月内小区物业管理处

二、物业承接、查验工作方案

“××××××”工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑

质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助业主了解、发现

施工质量问题，并做好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工

管理方，并报开发商。

(一)准备工作

1、人员准备

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有

较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物

业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技

术人员参加。

2、计划准备

物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步

骤有计划地实施。

(1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排；

(2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图

纸、相关单项或综合验收证明材料；

(3)派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

3、资料准备

在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查

验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程

和记录表格。

(1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容

及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等：

(2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查

验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

4、设备、工具准备

在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的

质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

(二)物业查验的主要内容与方式

1、物业查验的主要内容

1.1物业资料

在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：

(1)竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地

下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(4)物业管理所必需的其他资料。

1.2物业共用部位

按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应

对物业共用部位进行查验。主要内容包括：

(1)主体结构及外墙、屋面；

(2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗；

(3)公共卫生间、阳台；

(4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

1.3共用设施设备

物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，

共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，

电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，

通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范

系统等。

1.4其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有：围墙、道路、停车场、

物业标识、信报箱等。

2、物业查验的方式

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工

验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以

及对物业共用部位、共用设施设备和其他公共配套设施的相关合格证

明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成

等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，还应

督促建设单位及时解决发现的问题。查验的相关资料由建设单位提供，

物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应督促建设单位

尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重

安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用人，物业管理企业可以

拒绝承接物业。

物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备等

情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方

法进行检查。

2.1观感查验

观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

2.2使用查验

使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质

量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和安全性等。

2.3检测查验

检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检

测其是否符合质量要求。

2.4试验查验

试验查验通过必要的试验方法(如通水、闭水试验)测试相关设施设

备的性能。

3、承接查验所发现问题的处理

发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合

理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不

合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建

设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验

中所发现的问题，一般的处理程序如下所示：

3.1收集整理存在问题

3.1.1收集所有的《物业查验记录表》;

3.1.2对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发

现问题登记造表；

3.1.3将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认

手续。

3.2处理方法

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工

作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的

整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由

施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建

设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负

责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、

运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，

改造或增补相应设施。

3.3跟踪验证

为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好

跟踪查验工作。

物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量

问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验

收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单

位处理。

三、项目交房入伙与装修管理实施方案

入伙是物业管理整个前期管理程序中非常重要的一个环节，它是

物业管理企业真正意义上第一次与业主的零距离接触，是物业管理企

业展示企业形象、服务水平、专业能力的最佳契机，同时对物业管理

企业的品牌建设和可持续发展有着深远的影响。装修管理是日常物业

管理的重要内容之一，同时装修管理也是物业管理的难题之一，之所

以说它是一个难题，因为它是比较容易与业主发生矛盾的管理项目之

一。为保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观，

为了全体业主的共同利益，必须规范装修行为，加强物业管理装修管

理工作。在工作实践中，对违章装修既要做到有据有理坚持原则，又

要尽量做劝告说服工作，晓之以理，尽可能减少与业主发生矛盾。作

为物业管理从业人员，尤其是装修管理人员，必须了解、掌握房屋建

筑的基本构造知识，这是做好本职工作的基本技术要求和技能。同时

应熟悉有关法律法规，明确有关人员的职责范围，做到知法依法，违

规必究。当然还应了解装修管理运作程序及熟悉装修施工中的常见问

题，防微杜渐，尽可能消除或减少违章装修引起的负面影响。

(一)整体思路

本着为业主负责的态度，遵照“交房与入伙高效快捷”、“灵活

与原则相结合”的原则，依据业主入住相关制度，按照“建立一个模

式、组建一个小组、制定一个计划、确定两项重点、编制一套文本、

设置两项流程、出台两个办法”的工作整体思路，全面、周到、细致、

顺利地做好业主入住与装修管理工作。

(二)思路具体阐述

1、建立一个模式——“抓好两点，实现三赢”

物业承接验收后，物业管理过度到交房入伙、装修管理阶段。在

此阶段，我们根据工作重点的转变以及项目需要，转移工作重心，实

施“抓好两点，实现三方共赢”的管理模式，即以交房为工作中心点，

以业主入住为落脚点，实现开发单位、业主、物业管理公司三方共赢。

2、组建一个小组

在业主交房入住阶段，组建交房小组，公司经理任组长，与开发

单位协调确定交房事宜，全面指挥交房工作和负责指导交房入住工作

组的开展；管理处经理为交房现场负责人，具体负责交房期间各项工

作；管理处技术人员、客服助理为组员，负责办理业主交房入住及装

修手续。

3、制订一个计划

我们根据此阶段的工作内容，拟订如下工作计划：

阶段工作项目主要工作内容时间

1、组建交房小组。

2、制定现场交房方案，合理设置手续办理流程和岗位。

第

3、筹备、制作各类交房文本资料(如物业管理合同、业主临时规与开发单位