连锁企业门店开发与设计门店商业区域选择

门店商业区域选择训练2024/10/42一、学习目标（一）能力目标能够总结提炼商业区域分析指标；能够设计商业区域选择调研方案；能够结合企业现状确定合适区域。（二）知识目标熟悉商业区域的类型及不同类型的特点；熟悉商业区域人口、购买力及购买欲望；熟悉商业区域管理及发展规划带来的影响。（三）方法目标掌握门店在商业区域中借势的方法；掌握商业区域评估指标汇总的方法。2024/10/43二、训练任务假设女装品牌only计划在南京市江宁区附近开一家旗舰店，备选的商业区域有四个，第一个为新近开业的百货——万尚商城（中高档），第二个是欧尚购物广场一楼外租区，第三个是传统的步行街——东山步行街，第四个是位于江宁大学城的文鼎广场奥特莱斯，请学生以only女装拓展人员的身份对这四个商业区域进行分析，从中选出一个合适only旗舰店入驻的商业区域，并撰写分析报告。注：各位授课老师可以自己选定一个具体的品牌公司，并指定几个离学校较近、学生相对熟悉的商业区域（一定要包括不同类型的商业区域），让学生进行该项目训练。2024/10/44三、学生自主学习情况常见问题点评对各种类型商业区域的特征的把握不到位；对具体项目商业区域指标评估体系的提炼不够到位；调研方案中多种指标如何进行汇总还有待条理化。2024/10/45商业区域的分类；商业区域评估指标体系；商业区域评估方法。四、问题点讲解2024/10/46（一）商业区域的分类

商业区；大型商业网点；特定消费片区。2024/10/47商业区

第一、按照功能聚集程度进行的分类：市级商业区；区级商业区；社区（街道）商业区。第二、按照商业区的商品、服务综合程度进行的分类：综合商业区；专业商业区；第三、按照商业区形成的整体特色进行的分类：传统商业区；现代商业区。

2024/10/48大型商业网点

大型商业网点主要是指规模较大、能引进企业品牌独立设立专柜的零售网点。进驻大型商业网点。设立专柜也是门店选址的一个重要途径，代表性的大型商业网点有城市综合体、购物中心、百货公司、大型综合超市（外围百货部）等。这些大型商业网点都可以直接引进品牌设立独立的销售专柜，企业以供应商的身份与之签订合同，设立的专柜及专柜销售人员受商业网点公司的双重管理，企业按照合同条件与商业网点公司进行利润分成。2024/10/49特定消费片区

住宅区；工业区；商业区；行政办公区。文教区名胜区；混合区。

2024/10/410（二）商业区域评估的指标体系

第一个是确保门店生存利润的因素。即确保门店在开设后能获取足够的赢利以支撑门店的生存。这个方向下，选址人员有需要对商业区区域的人潮、顾客购买能力、交通道路格局、顾客消费习惯以及同行业竞争状况这五个核心问题作出考评。第二个是如何借助商业区域业已形成的优势（借势）。借助商业区域的优势是指门店凭供借商业区域外在环境业已形成的有利条件，达到减少门店长远运营风险和增加隐性收益的目的。主要考察的项目有商业区域分类等级特性、商业区域异业聚集状况、商业区域的管理和商业区域发展规划。2024/10/411商业区域交通道路格局

道路的车道数量；车道是主干道、次干道还是便道；通达商业区域的公共交通路线数量及线路的辐射区域；能达商业区域的公交线路的辐射区域内分布有哪些成片的居民区；商业区域内和周边交通站点的位置、停靠的公交路线；沿公交线路是否有交通管制，商业区域内行人通道是否有交通管制，商业区域内行人通道是否有阻碍设施，如禁止行人通行的路口、交通隔离带、天桥等。2024/10/412商业区域人潮

消费者的出行方式；人潮的性别比例；人潮的年龄层次；人潮的行进状态；人潮的聚集点；人潮的流量和数量。2024/10/413商业区域顾客购买能力

第一种是对竞争店及备选店址周边商店的整体观察；第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。选址人员可以将这两种方法结合起来使用，以便相互印证。2024/10/414商业区域顾客消费习惯

顾客对设定商品、服务的看法和评价。该方面的信息可以用来推测本店所提供的类似商品、服务可能在顾客印象中的整个形象。顾客购买设定商品、服务的频率。该信息可以用来分析和测算顾客在多大程度上会对本店商品、服务产生需求。顾客购买设定商品、服务的动机。该信息可以用来了解顾客真正的购买意图，为日后开店工作提供指导。顾客在门店中购买商品、服务的行为，如购买次数、购买用途、门店逗留时间等，选址人员可以将这些信息作为顾客日后在本门店中的类比消费行为进行分析，预测这些消费行为会对门店交易次数和客单价的形成产生何种影响。2024/10/415商业区域同行竞争状况

第一、商业区域饱和指数；第二、竞争店情况分析：竞争店的基本信息；竞争店的地理信息；竞争店的商品信息；竞争店的业绩状况；顾客在竞争店内的消费行为及评价。

2024/10/416借助商业区域已形成的优势商业区域分类等级及特性；商业区域异业聚集状况；商业区域管理；商业区域发展规划。

2024/10/417商业区域分类等级及特性商业区域是商业区、特定消费片区、还是其他形式是零售聚集地，或者根本就不是商业聚集区，而是单体开店；如果考察的商业区域在分类上属于商业区，那么它在整个城市商业格局中处于何种等级位置，即被考察的商业区域是市级商业区、区级商业区还是街道商业区；如果考察的商业区域在分类上属于特定消费片区，那么它具体针对的是哪一类的消费群体；如果考虑的商业区域在分类上属于单体经规划的商业地产项目，那么这个商业地产项目在整个城市的商业格局中处于何种地位，其实力和业内认同程度如何；商业区域的综合化或专业化程度如何？商业区域的成熟程度如何？商业区域整体针对的客户层次是什么类型；商业区域中整体的商品路线是走高档为主，还是以大众化路线为主，或者二者兼而有之；商业区域整体的购物环境和风格给消费者留下的最鲜明的特点是什么。

2024/10/418商业区域异业聚集状况

商业区域中有哪些娱乐休闲场所或设施，这些娱乐休闲场所或设施的聚客能力如何？它们吸引过来的人潮特点是什么；商业区域中有哪些零售业态分布，其中代表的门店是哪些；商业区域中按照不同功能划分都有哪些门店？其中最大和最知名的几个布点的位置在哪里；商业区域中规模最大的几个门店对旁边的中小型门店产生何种影响。

2024/10/419商业区域管理

商业区域管理是指商业区域的专门管理机构对各门店业主在经营秩序、物业维护等方面进行的管理，以杜绝不良恶性竞争，保护业主合法、正常的经营秩序不受干扰。良好的商业经营秩序有利于门店经营环境的健康发展，缺乏良好管理的商业区域必定经营秩序混乱，使门店无法长期良好地运营。这样的情况下自然也就没有什么长远发展可言了。选址人员通过业主走访或向商业区域内专门管理机构咨询，获取有关的商业区域管理条例和办法，然后对其作出评价。

2024/10/420商业区域发展规划

城市地理分布变化导致新的商业区域出现；城市重心转移引起的商业区域地位改变；城市发展导致商业区域功能发生变化；城市发展导致商业区域之间的重新组合。

2024/10/421（三）商业区域评估的方法1.评估项目的设定；2.考评分值及得分方法的设定；3.权重的设定。

2024/10/422五、辅助训练项目

选择一家百货公司或者其他类型的门店如家电专业店进行该项目的课后练习。

2024/10/423假设服装品牌圣迪奥计划在南京市江宁区开设一家折扣店，通过前期的市场调