不良资产处置方案探讨：抵债资产的盘活之路

不良资产处置方案探讨：抵债资产的盘活之路无论是司法抵债还是协议抵债，所涉抵债资产一般均存在处置难的问题。司法抵债是在司法拍卖流拍后，债权人申请抵债，该流拍事实已经检验了抵债资产市场接受度较低、成交价与预期差距较大等客观事实。同样在协议抵债中，虽然抵债资产并未经过司法拍卖，但是如果拟抵债资产处置前景较好，无论是债权人还是债务人都会协商推进以处置资产所得价款归还债务，而非采用以物抵债的方式偿债。所以一般情况下，抵债资产在当下确实存在处置难度较高、处置折损较大的问题。对于债权人，接受抵债后，短期内依然无法顺利处置抵债资产，所以盘活抵债资产以减少损失、弥补资本耗用意义重大。一、盘活方式之一为出租财政部印发的《银行抵债资产管理办法》第二十条规定“抵债资产收取后原则上不能对外出租。因受客观条件限制，在规定时间内确实无法处置的抵债资产，为避免资产闲置造成更大损失，在租赁关系的确立不影响资产处置的情况下，可在处置时限内暂时出租”，故在符合前述条件的情况下，债权人商业银行可以将抵债资产短暂出租。（一）对于专业厂房或生产线可考虑出租给原经营方1.案例某农商行向客户A建材有限公司提供保证贷款150万元，厂房抵押贷款75万元，机器设备抵押贷款78万元，最终该建材公司无力归还形成不良贷款本金290万元及利息。双方协商一致后将抵押房产作价40万元、机器设备作价26万元以物抵债。抵债后，银行又将抵债资产以20万元/年的租金返租给原经营者继续经营，通过此种方式收回贷款本金14万元。因该建材公司主营业务使用高能耗、污染大、低效益的落后生产工艺，存在被关停的风险。于是债权人银行主动联系镇政府、企业所在村二委、该企业负责人等相关人员，经多次商讨协商后，对该建材公司公开招标承包经营者。所招标的承保经营者投入1000万元完成技术升级换代，保障其不被关停；同时，债权人银行将抵债资产以68万元的价格出售给建材公司，保障其具备正常运营的硬件设备。经营承包人每年向该建材公司支付80万元承包费，其中每月将4万元承包款支付至银行指定账户用于归还建材公司所欠不良贷款，最终以此种方式收回全部贷款。2.启示当产生不良贷款时，尤其对于中小型企业，基本已经丧失造血能力。如果将其赖以生产的厂房和机器设备以物抵债，基本等同于“杀鸡取卵”，剩余未归还的不良贷款本金及利息丧失了还款可能性。如果判断抵债资产的存在可以维持债务人的运营并可产生还款来源，不妨将抵债资产返租给债务人，以“授人以渔”的方式获得还款来源。尤其对于专用厂房和机器设备，其专用性越强，用途更为受限，市场受众越少，处置难度越大，抵债后处置亏损的可能性越大。返租给原债务人，更有利于专用厂房和机器设备正常发挥其产能，也有利于债务人维系经营。前面提及“尤其对于中小型企业，基本已经丧失造血能力”，故如果想要整体盘活资产，存在需要引进新的投资人、经营人的可能性，债权人商业银行在此方面也可有所作为，正如案例中某农商行前后沟通协调，引进承包经营者，为借款人“输血”和“造血”。但这非常考验债权人商业银行的整体操盘能力、人力资源配置和投入。不得不强调的是，为保障合规性，商业银行必须考虑返租租金的公允性。（二）拍卖租赁权拍卖租赁权实际与公开招商并无实质性差别，只是租赁权以公开拍卖的方式，更有利于交易的公允性和合规性。大多商业银行作为国有金融企业，对资产招商招租、线下签约等具有严格的流程规定，通过拍卖租赁权的方式有效避免了线下较为严苛、繁琐的业务流程，提高效率，同时保障了公允性及合规性。1.案例中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司就位于郑州市东太康路28号、36号、38号大上海城共计26套房产的抵债资产的租赁权在阿里拍卖平台挂牌出售，经过15轮的竞价，竞买人以140万元/月的租金，拍下42708.31平方米的26套商铺的租赁权，平均租金为32.89元/㎡。本次要求承租人满足的附加条件包括：①有大型商超的运营经验与资质；②有能力入场管理（出租方不负责房产的交接工作）；③承租方成功竞得26处房产的整体租赁资格后，每年应基于租赁场所年净收益[1]按照不低于7：3的比例分成（出租方不低于70%），同时设定保底租金，保底金额为挂牌成交价的70%。最终出租方的租金收入按照分成金额与保底金额孰高的原则确定。承租人需向出租方提供其租金收入账户明细的查询权。承租方第一年以自然月度为周期向出租方支付租金，需在每月10日前向出租方支付当月租金。第一年租期内每期租金金额，由承租方暂按租赁场所当期的净收益（未经审计）确定。自租赁场所开业第二年起，每年4月15日前，承租方按照审计后确认的年净收益结算租赁场所租金，多退少补。如出租方对承租方确认的年净收益有异议，则出租方有权委托审计机构进行审计，承租方应无条件予以配合，并以审计结果为准。任何情况下审计费用都由承租方承担。租赁期间内，承租方系租赁场所的实际管理人，负责租赁场所的日常管理和维护工作，租赁场所建筑及设施设备维护与检修所需费用作为扣除项；若租赁场所所在建筑物任何部分受到损坏，需对租赁场所建筑结构进行改造或重建的，双方应就改造或重建方案及费用承担另行协商确定后执行。所需费用超过5万（含）的，确定为大额维修事项。租赁场所如涉及大额维修事项，需经出租方审批通过后方可执行。其中影响租赁场所招商与运营的应立即进行维修，所需费用作为扣除项。租赁场所内发生的所有安全事故、意外事故的全部法律责任（包括民事、行政和刑事责任）均由承租方承担；承租方需为租赁场所购买财产保险（受益人为出租方）。租赁期间内产生的税费由双方依法各自承担，租赁场所范围内公共区域及承租方自用区域实际发生的水、电、燃气、通信等费用均由承租方承担，不作为计算净收益的扣除项。租赁期间由承租方全权负责租赁场所的招商、对外租赁、营运、广告推广、物业及停车位管理工作。租赁期间承租方对租赁场所享有完整的租赁权和使用权。若承租方对外转租，需经出租方就转租事项审批通过，并在转租协议签署后10个工作日内向出租方报备。租赁期限为1+1年，自《租赁合同》（以实际为准）签订日起算，满一年后出租方可根据情况同意承租方按照原租赁条件续租。2.启示首先，根据《瑕疵风险提示函》中披露的“当前标的资产存在部分被占用的情况，承租人需有能力入场管理，我分公司不负责标的资产交接”、“承租人须在本合同签订90日内完成对租赁场所的现场接管工作，并与已入驻商户签订转租及物业管理协议”，可以看出抵债资产当前未清场且可能存在租赁关系复杂的情况，承租人必须具备入场接管的能力和成熟的运营经验。对于债权人来讲，如果存在此类抵债资产，反倒可以通过拍卖租赁权，引入经验丰富的承租人，协助解决接管和入场的难题。其次，《瑕疵风险提示函》中披露“由于该标的资产系抵债财产，出租人对租赁物的所有权是居于郑州市中级人民法院下达的编号为（2021）豫01执回392号执行裁定书所确认，出租人对相关权证的办理情况不保证，可能存在使用功能的缺陷，进而影响承租人合同目的的实现”，说明当前该抵债资产尚未办理过户手续，后续如因未办理过户手续而产生使用中的权利瑕疵，承租人需要自行承担该风险。对于债权人来讲，法院的裁定具有物权效力，在取得物权后，为盘活抵债资产，可先行招租。再次，租金计算方式可根据抵债资产的情况确定。例如可以约定固定的租金，也可以按照保底+抽成的方式约定租金，也可采用纯抽成的方式约定租金。对于有抽成的，抽成的比例和基数的确定方式需要明确，例如本案例关于净收益的计算和以及引入审计保障真实性的做法，便提供了很好的思路。最后，对于出租的期限，不宜过长，以满足监管要求的“短暂出租”。本案例便采用1+1的模式，满一年后出租方可根据情况同意承租方按照原租赁条件续租。租赁期限没有超出处置期限，并且采用1+1的模式更具有灵活性，避免对抵债资产的处置产生障碍。二、盘活方式之二转为自用资产根据财政部印发的《银行抵债资产管理办法》第二十一条规定“银行不得擅自使用抵债资产。确因经营管理需要将抵债资产转为自用的，视同新购固定资产办理相应的固定资产购建审批手续”，抵债资产可以转为自用的固定资产，从财务报表中的“抵债资产”科目调整至“固定资产”科目，但是需要办理固定资产采购的审批手续。1.案例某城商行贷款项下一商业店面（两层）经过两轮拍卖流拍后，申请司法抵债，法院出具抵债裁定后该商业银行持有抵债裁定办理了产权过户手续。因该抵债资产地处繁华地段，符合分支机构网点建设需要，最终经履行审批手续后，将该抵债资产转为固定资产，用于开立分支机构。2.启示首先，从监管层面上，允许抵债资产转为固定资产，如果抵债资产对于商业银行来说，转为固定资产可以有效利用其价值，例如商业类的抵债资产可以作为新设分支机构的营业网点或者培训教育基地、住宅类的固定资产可以作为员工宿舍等，一方面可以降低商业银行在市场上寻找购买所需物业的成本或者因租赁物业产生的支出，另一方面又化解不良资产，具有双赢的效果。其次，有利于减少资本占用。根据《商业银行资本管理办法》第七十三条规定“商业银行自用不动产的风险权重为100%，商业银行非自用不动产的风险权重为400%。商业银行因行使抵押权等方式而持有的非自用不动产在法律规定处分期限内的风险权重为100%”，所以抵债资产转自用后，就降低了处置期之后资本风险权重提升至400%的风险。三、小结抵债资产只能短期内降低闲置带来的资源浪费和损失扩大，抵债资产转为