存量房交易常见业务税收政策解析

存量房交易常见业务税收政策解析20221存量房地产交易流程2影响税费因素3常见业务税费解析4案例解析目录CONTENTS1234纳税人纳税申报税务局审核收件税务局计税税务局征收、开票不动产销售网签备案合同房地产权利证书交易双方身份证明房屋原值扣除凭证共性提交资料1存量房地产交易流程2影响税费因素3常见业务税费解析4案例解析目录CONTENTS增值税所得税土地增值税附加税（费）印花税契税涉及

税费040605住宅、非住宅010203多种税费是否含税价购买、继承、受赠、自建原取得的时间是否满五、满二有无取得成本相关凭证住宅面积90平米房以上，90平方米以下是否为家庭唯一住房房屋性质销售价格取得方式取得时间、成本房产面积家庭住房情况不动产房产住宅1存量房地产交易流程2影响税费因素3常见业务税费解析4案例解析目录CONTENTS（一）增值税其他个人转让购买取得的，以取得的全部价款和价外费用扣除房产购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率向房产所在地主管税务机关申报缴纳增值税。（国家税务总局公告2016年第14号）计算公式：应缴税款=（全部价款和价外费用-房产购置原价）/（1+5%）*5%（一）增值税——税收优惠其他个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（财税〔2016〕36号）（二）城建税、教育费附加、地方教育费附加城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在石岐区、东区、西区、南区、五桂山、火炬高技术产业开发区的的，税率为7%；纳税人所在地在其余镇区的，税率为5%；教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计费依据，费率为3%。地方教育附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计费依据，费率为2%。（二）城建税、教育费附加、地方教育费附加-优惠政策由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号）（三）个人所得税《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让房屋，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”

缴纳个人所得税，税率为20%。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。(一)房屋原值具体为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。(二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税费。(三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。（三）个人所得税纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。(国税发〔2006〕108号)我市核定征收率为3%。“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。（国税发〔2007〕33号）

（三）个人所得税——税收优惠对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（财税字〔1999〕278号）（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定：以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期：以销售发票上注明的时间为准。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。（国税发〔2007〕33号）（四）土地增值税——计算公式土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。即转让房地产取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额。应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=房产转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定适用税率，税率表如下：（四）土地增值税——转让收入及扣除项目转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入计征土地增值税。销售旧房及建筑物的扣除项目：1.取得土地使用权所支付的金额。2.旧房及建筑物的评估价格。具体是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地的税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。3.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。”4.与转让房地产有关的税金。转让房产有关的税金指转让房产时按规定缴纳的营业税，城建税，教育费附加，地方教育附加，印花税。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。（四）土地增值税——税收优惠政策财税[2008]137号:个人销售住房暂免征收土地增值税（五）印花税按“产权转移书据”税目依万分之五税率征收（交易双方均须缴纳）。不动产管理部门发放的不动产权利证照按“权利许可证照”，按件贴花5元，纳税人为领受人。★对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（财税[2008]137号）（六）契税1.对单位和个人购买房屋，根据成交价格按3%税率缴纳契税。《中华人民共和国契税暂行条例》《广东省契税实施办法》2.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（财税[2016]23号）（一）增值税

转让受赠（继承）取得的房产增值税处理与转让购买取得的房产增值税处理一致。原住房来源为自建的，受赠（继承）人将其转让时，不适用于“个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税”及“个人销售自建自用住房免征增值税”优惠政策。”其他个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。（国税发〔2005〕172号）（二）个人所得税受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。（财税[2009]78号）

（二）个人所得税-税收优惠个人将通过受赠方式取得的住房对外销售，适用个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税的规定。购房时间界定：个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系和直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。（国税发〔2006〕144号）（一）增值税单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。（财税〔2016〕36号）因为视同销售，同样适用满二免征待遇。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，属于增值税列明免税项目。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。（财税〔2016〕36号）（二）个人所得税一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（财税〔2009〕78号）（二）个人所得税除上述规定情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。（财政部税务总局公告2019年第74号）（三）土地增值税1.个人无偿赠与住房暂免征收土地增值税。2.个人无偿赠与非住宅（如商铺、厂房、办公楼等）给直系亲属或承担直接赡养义务的人，不征土地增值税；个人无偿赠与非住宅给其他人员的，视同销售行为，按照规定征收土地增值税。3.单位和个人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征土地增值税。4.个人继承房屋不征土地增值税。5.上述情形以外的其他赠与行为均视同销售征收土地增值税。（四）契税对单位和个人受赠房屋，根据房产赠与合同上标明的赠与房屋价值按3%税率缴纳契税。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，可依据受赠房屋的市场评估价格确定受赠人的应纳税所得额。对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税（国税发[2006]144号）

法定继承人继承房产不属于契税征收范围，非法定继承人承受房产应按照规定缴纳契税。1存量房地产交易流程2影响税费因素3常见业务税费解析4案例解析目录CONTENTS案例1：李某于2013年3月8日与开发商签订商品房购买合同，以40万元购入东区一套面积为70平方米的住房，并于2013年3月17日缴纳契税6000元，取得契税完税凭证。房产证登记日期2019年1月6日。2019年8月，李某将该套住房以105万元转让给王某。该套住房为李某家庭唯一住房，王某名下无住房。转让时，李某和王某各需缴纳税费？李某：增值税：免征个人所得税：免征王某：契税：105万*1%=10500元

案例2：李某于2013年3月8日与开发商签订商品房购买合同，以40万元购入东区一套面积为70平方米的住房。李某于2018年11月17日缴纳契税6000元，取得契税完税凭证。房产证登记日期2019年1月6日。2019年8月，李某将该套住房以105万元转让给王某。该套住房为李某家庭唯一住房，王某名下无住房。转让时，李某和王某各需缴纳税费？李某：增值税：105万/1.05*5%=5万元城建税：5万*7%*50%=0.175万元教育费附加：5万*3%*50%=0.075万元地方教育附加：5万*2%*50%=0.05万元个人所得税：（105/1.05-40-0.6-0.175-0.075-0.05）*20%=11.82万王某：契税：105万/1.05*1%=10000元早缴纳契税，享受优惠政策！案例3：2014年1月，小刘以60万元价格购入一套89㎡住房，2016年12月，小刘将该套房产赠送给母亲，赠与合同注明房产价值80万元，当月取得契税完税证明和房产证。2019年9月，小刘母亲将该房产以120万元的价格转让给小陈，小陈原无住房。那么受赠行为和转让行为各方应如何纳税？

赠与受赠：小刘：增值税：涉及家庭财产分割，免征印花税：80万*0.05%=0.04万小刘母亲：契税：全额征收80万*3%=2.4万印花税：80万*0.05%=0.04万转让行为：小刘母亲：增值税：满两年免征个人所得税：（120万-60万-2.4万-0.04万）*20%=

11.51万小陈：契税：120万*1%=1.2万案例4：2014年1月，小刘以60万元价格购入一套89㎡住房，2016年12月，小刘将该套住房赠送给朋友小张，赠与合同注明房产价值80万元，小张原无住房，当月取得契税完税证明和房产证。2019年9月，小张将该房产以120万元的价格转让给小陈，小陈原无住房。那么受赠行为和转让行为各方应如何纳税？

赠与受赠：小刘：增值税：视同销售，但满两年免征

个人所得税：赠与人未取得收入，无须缴纳个人所得税

印花税：80万*0.05%=0.04万小张：个人所得税：偶然所得（80万-2.4万-0.04万）*20%=15.51万印花税：80万*0.05%=0.04万契税：全额征收80万*3%=2.4万（属其他受赠方式，原购房时间为2016年12月）转让行为：小张：增值税：满两年免征个人所得税：（120万-80万-2.4万-0.04万）*20%=

7.51万小