2010南京市房地产市场研究报告-完整版

抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级目 1 6 6 1.研究背景说明 2.抉策地产研究指标体系说明 三、延伸服务 摘要 第一节市场容量分析 (一)2003年的商品房市场容量 三级抉策地产研究中心常规研究报告三级 23二、2003年南京房地产市场交易状况分析 1.2003年商品房已实现需求状况 2.商品房交易量的历年增长情况 三、2003年需求结构分析 271.各片区的结构比例及季度变化情况 2.楼型层次及季度比例变化分析 3.商品房价格档次及季度变化情况 第二节产品结构分析 一、2003年市场供给总量 1.商品房开发持续增长 2.土地资源的供给状况 二、2003年房地产供应结构以及供需分析 3.价格层次供需结构分析 4.楼型供需结构分析 三、2004年南京市商品房供给总量分析 三级抉策地产研究中心常规研究报告三级 3.片区状况分析 第三节价格研究 1.抉策南京市70典型楼盘价格指数 5.存量房(即二手房)价格水平分析 第3页三级抉策地产研究中心常规研究报告三级2.2004年市场环境及房价趋势 3.研究指标 1.年龄结构分析 2.学历分析 3.收入结构分析 2.收入与可承受价位交叉分析 3.套型选择 第五节生活指数评价 三级抉策地产研究中心常规研究报告三级 1.区域生活指数模型 2.应用与测评结果 2.楼盘项目前期定位研究 第六节广告监测与研究 1.投放量排名 2.投放频率排名 3.分区域投放量统计 4.物业类广告投放量统计 第5页三级抉策地产研究中心常规研究报告三级2.2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览 五、从购房者相关特征分析媒体影响度 2.媒体广告对购房者决策的影响分析 设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在2003年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的总量尺度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过消费结构将向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现2003年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。抉策地产研究中心本着四年房地产市场研究、经纪服务的经验，纵观2003年房地产市商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久房地产市场目前远未成熟，产品(商品房)又是相当复杂的特殊商品，相关影响因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的预测依据进行市场预测是不可取供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深入研究微观经济走势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极具意义的，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场发展变化的原因，通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建2003年最具影响力的“一对”文件，即中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)和9月国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文),121文件自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。18号文肯定房地产是国民经济的支柱产业，强调“对符合条件的房地产开发企业价格的因素是比较复杂的，目前房地产市场还处在初级阶段，高增长的同时，存在着这样那样的不成熟和不规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长发展，这些不规范和不成熟会逐步消失。对于这样一个高成长中的初级市场，政府应该在逐渐规范的同时关怀和扶持，创造公平、公正的市场环境，使它能够健康的成长，18号文正是体现了国家的这种精神。本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供结合宏观经济、政策形势和发展态势及消费者调查、媒体监测数据分析研究了2003年南京市房地产市场，以期从市场研究的角度为消费者、房地产相关企业提二、研究方法简介1.研究背景说明随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产研究、咨询服务机构的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行(1)购房会员俱乐部会员数据库：抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于2001年中，截至2003年底已经拥有会员13585名，这些会员共同具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。所抉策地产研究中心常规研究报告有的会员资料都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员资料。在所有会员中，26-45岁中青年人群占到会员总数的2/3,70%的会员家庭年收入在3-8万元之间，大专以上学历会员超过60%,会员资料中涉及会员的家庭基本情况(如：基本收入、人口结构、现有住房情况等),购房意向情况(如：意向购房区域、楼购房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主观判断等),数据库现有数据量14余万条，每月更新量26%。(2)南京70典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。收录楼盘数据近300家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近100家。每家数据收集项目近100项。抉策地产研究中心将在2004年构建较为全面的长三角地区重点城市楼盘数据库系统，并对全国范围内具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立项抉策地产研究中心常规研究报告模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监测范围包括报纸、电视、网络媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30项。2.抉策地产研究指标体系说明本研究报告研究范围为南京房地产市场七大片区：城研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市品房)的市场地位及竞争力，分析市场的未来发展趋市场容量——即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，根据抉策地产研究中心TEL购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。产品结构——主要分析南京房地产市场的开发状况、存量房、经济适用房供应状况、土地供应状况、房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。价格指数——以抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据，监测南京房地产市场的价格走势、总体均价、各片区均价、分物业均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因。消费者调查——通过对会员数据进行抽样统计，在了解购房会员即准购房者的基本特征的基础上，分析消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。生活指数——抉策地产研究中心区域及典型楼盘抉策地产研究中心TEL密级别：三级抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级生活指数评价系统，就影响商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。媒体监测——通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、投放频率、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、媒体偏好、消费者决策影响等某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明市场的全貌，必须经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场三、延伸服务本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，比较浅显。我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房抉策地产研究中心TEL地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系；宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购买力及消费特征/区域准购房者销售周期预计与销售进度控制。库系统获得基础数据/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐部跟踪消费者(准购房者)动态特征，帮助开发者在项 抉策地产研究中心常规研究报告施、社会环境专项市场调查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。深度市场调研：项目可行性方案包括产品定位、财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。1、房地产需求上升势头强劲2003年南京市的房地产市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%,居民拆迁购房需求具抉策地产研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%,全年的比例为17%,这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%,加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅14%,涨幅最高的河西片区房价上涨23%(详见土3-3),各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料上涨行情6、商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米2003年底南京商品房均价达到4537元/平方米；商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各主要城市中排第一节市场容量分析产品(商品房)需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得市场容量分析是房地产市场研究的基础，总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足保密级别：三级抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级一、2003年南京市房地产市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房(开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房)和存量房(包括二手房、上市公房等)。抉策地产研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商图1—12003年全年购房动因构成图抉策地产研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地产研究中心常规研究报告(一)2003年的商品房市场容量1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米计算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。2.投资者比例波动较大较快实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%,2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平3.结婚购房比例比较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%~70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。4.改善居住环境群体需求比例变化较小因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。5.城市化进程等购房需求目前，南京的城市化水平约为45%,按照规划，南京每年城市化水平要增长2%,每年城市人口将增三级三级加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。(二)存量商品房市场容量抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者对商品房和存量房的需求比图1-2商品房类型需求比例构成图以城中为例，超过70%的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在50—80平方米/套，的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方米。二、2003年南京房地产市场交易状况分析1.2003年商品房已实现需求状况达到739万平方米，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%,创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。2003年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为2.4万户，而全年建成经济适用房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003年商铺成为南比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于年全市办公楼开发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之图1-31996年—2003年商品房成交面积和增长率示意图200从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来1—2年内仍具有较大的市场发展前景。3.2003年未实现需求状况分析2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房91.76抉策地产研究中心TEL策地产研究中心常规研究报告万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。三、2003年需求结构分析1.各片区的结构比例及季度变化情况购房者对区域的选择比例及变化如图1—4所示：图1-42003年各季度片区市场容量比较图米一河西城东城中城南城北第一季度第二季度第三季度第四季度米一河西一城东城中一城南城北图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均价已经超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离(见第二章图2—3),因此河西地区需求份城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需2.楼型层次及季度比例变化分析一一房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层一一多层小高层高层别墅一季度二季度三季度四季度多层小高层高层别墅和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统图1-52003年南京市楼型需求比例对比图可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以了需求，开发商占主导地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。相对而言，多抉策地产研究中心常规研究报告层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是3.商品房价格档次及季度变化情况价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南京购房者的期望价格区间图1-6购房者期望价格对比图(单位：元/平米)第一季度第二季度第三季度第四季度42.15%由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对抉策地产研究中心TEL:025-86633983500元/平米以下的期望比例趋于下降。第二节产品结构分析产品(商品房)从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产品的供给情况。一、2003年市场供给总量1.商品房开发持续增长房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，尤其是近几年房地产市场2003年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录，2003年房地产开发投资额为183.8亿元，比2002年增长33.6%。房地产开发投资中，2003年住宅投资129.33亿元，同比增长33.9%;商业营业用房投资13.69亿元，同比增长25.2%;办公楼投资13.27亿元，同比下降16.1%。2003年全市房地产施工面积1556.85万平方米，其中新开工面积780万平米，商品房竣工面积392.82万平方米，与2002年相比下降了10%。2003全市批准上市商品房面积为598万平方米(包括江宁、江北和六合),其中城中城地区为368万平方与2002年数据持平。表2—11995—2003年房地产开发投资、面积等指标一览表份固定资产投资(亿元)房地产开发投住宅开发投资(亿房地产施工面(万工面积房地产竣工面住宅竣工面积(万住宅交易面积(万/从表中可以看出：2000年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持在24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定资产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办公楼投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至出现投资下滑现象。历年房地产开发投资、面积增长率示意图特别是从1999年以来，投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长速度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率与2001年之前差不多，竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳，维持在10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自99年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。开发投资从99年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度，表明2004年的商品房供给将会有大的增速。抉策地产研究中心常规研究报告2.土地资源的供给状况南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是2003年南京土地市场圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀缺，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨市区已经基本没有空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自2000年以来，南京房地产市场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百姓对不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的供应量。2003年经营性项目土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地1386.41公顷，其中市区(不含江宁、浦口和六合)转让面积62幅，共658.4公顷，成交金额113.56亿元，几乎是前三年转让土地的三倍。表2—22000年—2003年南京城区土地转让面积和抉策地产研究中心TEL年份转让面积增长率转让金额(亿/3.2003年存量房供应状况从整个房地产市场来看，存量房(即二手房)市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交易共5.9万件，交易金额118.4亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%,交易面积达到429万平方米，存价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的供应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了2003年底，存量房供需形势发生逆转，整个存量抉策地产研究中心常规研究报告房市场供大于求。供需比也从上半年的0.54逐渐缩小到1.12,相应存量房的交易量不断上升，2003年存量房交易面积、件数均超过了商品房。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根据发达其商品房、存量房市场的交易量大致为1:3到1:4,4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐南京城镇居民的2003人均可支配年收入刚刚超过万元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均价在4000以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够购买因为关系到社会稳定，普通老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的支柱同时也有力的拉动了居民的消费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比较好的方设速度在2003年骤然加快，2002年全市仅仅开工建设20万平方米经济适用房，到2003年底竣工包括6个项目91.76平方米经济适用房，安置了12900户低收入家庭。除此以外，2003年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到370万平方米近4.8万套住房，将有效的缓解部分无法满足市场的需要，2003年拆迁2.4万多居民，预计2004年拆迁量将达到4万户。除了经济适用房的建二、2003年房地产供应结构以及供需分析1.2003年南京市房地产市场总体供需分析2003年商品房的市场容量为850平方米，存量房的市场容量为550万平方米左右，本常规研究报告仅经济适用房供应91.76万平方米，整个商品房市场需抉策地产研究中心TEL133抉策地产研究中心常规研究报告尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市场存在着供大于求的现存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及2003年土地的放量上2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加，2.各区域供需结构分析在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较判断各片区的供需状况。片区容量供需比：该片区内1,说明该区域市场供不应求，数值大于1说明该区域市场供给过剩。2003年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资根据决策地产研究中心的70典型楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监测资料，结合我中心会员数据库购房需求数据，得出2003年南京市各片区商品房供需一供需比一供需比城东图2-22003年各片区供需结构比例图抉策地产研究中心数据显示，2003年各片区房地城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的供供大于求。而供需差距比较大的片区为江宁和河西片区。江宁片区由于前几年土地供应比较充足，商品房供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高27%;尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003年能够上市表现为供给的仍占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需抉策地产研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)求份额仅能满足需求的44%。随着供应的增加，河西片区的供需矛盾突出状况在2003年发生了一些变化，图2-3:2003年河西片区全年供需比走势图2003年底，河西土地供应大幅上升，同时奥体供给有所增加，也影响了消费心理，致使供给紧张状3.价格层次供需结构分析毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的价格层次容量供需比是该价位 数值小于1,说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。根据抉策地产研抉策地产研究中心常规研究报告一供需比一供需比3500以下7000以上图2-4价格层次供需结构图(单位：元/平米)抉策地产研究中心数据显示，中低档价位区间商品房供不应求，3500元以下/平米价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%;5000元以上/平米价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/平米区间价位段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，我们就会发现更多问题。下面以3500—5000抉策地产研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)图2—53500—5000元/平米价位区间区域供需尽管总体3500—5000元/平米价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结4.楼型供需结构分析利用抉策地产研究中心数据对楼型供需结构进行分析。这里所引用的楼型容量供需比是该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1,说明该楼型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数楼型供需结构图保密级别：三级抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级可以看出，多层的楼型需求非常旺盛，供给仅能满足需求的62%,预示多层楼型的价格将要继续坚挺；在高层区域中，表现为市场供给过剩，这部分楼盘的销售压力将会比较大；别墅区供给稍微过剩；小高层区域供需基本达到均衡。由于土地资源非常稀缺，地价在商品房成本构成中比例较高，只有建设高层建筑，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用。因此高层、小高层楼型的市场供给较多，特别是在城中一些地价很高的区域，这与消费者的消费习惯心理有些差距，导致供需不平衡。5.商品房总价与区域供需交叉分析消费者在购买商品房的时候，单价是重要的因素，但毫无疑问，消费者的选择还要受到总价的制约。消费者对于不同区域所能接受的总价是不同的，因此即使某个总价区间上总体供不应求，如果结合区域进一步进行交叉分析，就会发现市场的结构性过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数抉策地产研究中心TEL13327820758、83312471(FAX)抉策地产研究中心常规研究报告图2—7商品房总价与区域交叉供需比例图(总价单位：万元/套)如图所示，□30万以下■30-60万市场中单套总价30万以下的商品房基本供不应求，其中河西片区供需差距比较大，除了单身公寓和公寓式酒店之外基本没有其他类型供给；单套总价30-60万区间上的商品房江宁片区供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；单套总价60万以上的商品房区间四个区域都供大于求，其中江宁地区供给三、2004年南京市商品房供给总量分析1.商品房2003年南京房地产施工面积为1255万平方米，比2002年增长38%,而竣工面积仅为392.82万平方工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004积1000万平方米，按照南京市2004年城市规划，将估计将达到900万平方米。2.经济适用房房改造，共约26片，50万平方米。继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等6片经济适用房，2004年底将竣工面积120万平方米以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等中低价商品房，当年完成90万平方米。这样2004年的经济适用房和中低价商品房的供给量将达到210万平方米，按照户均75平方米计算，可以解决2.8万户居民的住房问题。2005年的“十运会”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，2004年河西特别是奥体中心附近将会出现楼盘放量供应的现象。规模达到41万平方米的超级大盘金马郦城已经开始发售，占地100公顷的奥体新城也将在04年春开盘，除此之外，2004年河西上市的项目包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润项目、四季仁恒、万达项目等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。2004年河西仅奥体中心附近推出的住宅体量就将达到120万平方米以上，预计2004年河西商品房上市面积150万平方米，在2003以建筑面积达到75万平方米新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。此外一些老盘如30万平方米明月港湾、66万平方米天地新城、40万平方米21世纪现代城、80万平方米武夷绿洲等项目也会一期期地开发建设上市。预计江宁在2004年的供应面积将超过200万平方米。第三节价格研究本期价格研究根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘价格指数系统，我们对年度南京市70家典型楼盘销售状况进行连续性跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究2003年南京市商品房2003年12月抉策70典型楼盘价格指数、2003年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房和经济适用房价格水平分析，2003年价格走势分析，2003年南京市商品房价格成因分析。一、供应价格水平分析1.抉策南京市70典型楼盘价格指数2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余个房地产项目与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从2003年8月起每月提供一次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中心的70楼盘数据库，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘指数报告》中。注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售进程、空置比例、出租行情及相关市场动态行情都是重要的参考项目。相关研究详情将公布在抉策南京70我们把2003年8月份第一期70指数值定为100,根据2003年10月份公布的第一期抉策地产南京70典型指数数据，运用系统模型得到2003年第二期抉策(1)总指数表发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2003年12月111个2003年10月106个2003年8月(2)分区指数表发布时间分区域指数城北城东城南城中河西江宁2003年12月110个2003年10月106个107个106个105个109个105个2003年8月(3)分物业指数表发布时间住宅商住写字楼别墅2003年12月115个108个2003年10月108个105个2003年8月从本期抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数分析，各项变化表明，2003年10至12月南京市房地产产品市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了3至7个点，与2003年8至10月涨幅基本相当。2003年，南京市商品房市场前三个季度呈现的供目前供应结构性失衡还是南京市房价的主导决定统计，2003年11、12月度的70指数各项数据全线上据国家发展改革委、国家统计局对全国35个大中抉策地产研究中心常规研究报告城市房地产市场调查显示，2003年四季度与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%,土地交易价格上涨8.9%,房屋租赁价格上涨2.2%,涨幅均高于三季度。比较全国水平，根据国家统计局2003年11月份“国房景气指数”公布，全国房地产开发景气指数为106.45,开发及投资都保持上扬势头；2003年1-10月我国房地产总投资额增长25%,全国商品房平均销售价格同比上涨5%,再比较其它一线及重要二线城市房价，2003年四季度与前年同季相比，全国房屋销售价格上涨5.1%,比三季度涨幅增加1个百分点，其中，涨幅排名前四位的上海、青岛、沈阳、南京上涨幅度分别为29.1%、17.6%、15.8%和13.4%,涨幅比三季度分别增加7.6、1.7、6.4和4.5个百分点，南京市2003年房价涨幅居全国第四的位置。2003年，南京市共办理房地产交易登记9.14万件，实现房地产交易额249亿元，分别比上年增长71.1%和105%。参考近期中房指数公布的北京、上海、重庆等7大城市住宅综合指数数据(见下表)从涨跌点数上比较，全国平均涨幅较低，南京市属于城市发展速度领先、涨幅较大的城市，比较抉策地产南京市70指数的行情，说抉策地产研究中心TEL密级别：三级抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级明南京是2003年第四季度的长三角地区房地产市场数据显示2003年南京市主要经济指标创十年来最好水平，2003年以来南京市人均GDP增长超过15%、城镇居民人均可支配支出增长了12%以上，社会消费品零售总额增长15.3%,房地产投资总额比去年同期增长47%,房贷方面，2003年全市个人购房贷款量及个人购房按揭登记件数比上年增长29.9%和79.8%。2003年，南京市房地产的几个重要指标水平如销售金额等均比2002年超过了60%。而房价的年度涨幅接近2003年南京市在目前中国长三角经济圈的重要地位都是平稳健康的。2004年，南京市城市建设总投资规模将超过400亿元，重点建设16个单项投资在20亿元以上的大项目，新开工住宅将达1000万平方米，建成500万平方米，全年人均住宅建筑面积要达到24房地产基金、债券上市为特征的新型的房地产投资途抉策地产研究中心TEL参考数据：中房11月典型城市房地产综合指数地区11月综合指数升降北京7上海南京3广州天津0重庆1成都22.商品房价格水平分析图3-12003年10月至2003年12月商品房价格走0总均价城北城东城南城中河西江宁江北□2003年10月网2003年12月势图(单位：元/平米)根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据和2003年12月70典型价格指数，以南京市七大片区参考得出南京市2003年12月商品房平均价格为为每平米4537元/平米，七大片区均价如上图所示。比较10月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都2003年10月至2003年12月商品房分区均□2003年8月-10月增长率□2003年8月-10月增长率8%6%4%2%■2003年10-12月增长率(%)江宁城中城东城南河西江北本期数据显示，城中、城北、江宁、城东片区价格上涨幅度基本与8至10月涨幅接近，本期70典型楼盘指数各片区入选项目中商住写字楼项目比例较上期低10%左右，从而从总体涨幅统计上看，城南、城涨幅较平稳在5%-9%之间；江北片区涨幅较为明显超过10%,以旭日华庭为代表的江北片区项目的价格上涨形势是南京沿江经济全面启动的一个信号；河西片区也是沿江大开发的直接受益范围，迎接十运会、打造新市区的节奏明显加快，河西区价位的上涨在情理之中；城北片区继续受到消费者的追捧，两个月内均价上涨超过200元/平米。平均根据70家典型楼盘提供的历史数据，与2003年上半年的价格数据相比，2003年下半年，各片区楼盘价格普遍上涨300-600元上涨近1000元/平米。房价涨幅超过居民收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经图3-31999至2003年南京市房价年度涨幅比较图1999年2000年2001年2002年2003年一城中一河西一城北0—城东日一城南江宁3.商品住宅价格水平分析根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年10月至12月商品住宅价格走势统计如图3-42003年10月至12月商品住宅价格走势□2003年10月■2003年12月0□2003年10月可以看出，2003年12月南京七大片区总体均价为每平米4378元/平米，与10月份比较上涨216元/平米，在近3个月里，月均上涨近70元/平米，涨幅较上季度增快，高于商品房总均价的涨幅，住宅均价接近在每平米6000元/平米以上的是城中区域达到5850元/平米的高位，值得关注的是均价从每平米3000至4000元/平米价位段越升至4000至5000元/平米价位段的片区有城北、城南两个片区，江宁片区近期住宅均价总体涨幅较小，而江宁片区几个优势大盘的涨势近三个月来上涨200元以上/平米。从2003年全年来看，南京市商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘数不胜数，各片区房价普遍上涨1000元/平米左右，领涨片区是城中、河西、城东和江宁，城北、城南，江北在下半年涨幅提升也较为明显，2003年商品住宅价格飞涨的主导因素是供求关系的力量拉升和楼盘品质化倾向的提升。下表为2000年到2003年时间段，南京市商品住宅典型大盘价格走势。表3-1南京市大盘2000-2003年价格走势分析年度2000年(及2000年以年年2003年项目名称所属片区售价(元/平米)武夷花园江宁3300(别墅式公寓)明月花园江宁明月港湾：3380湖滨世纪花园江宁太阳城城东//天地新城江宁云锦美地河西一期：4200;二期：4600;三期：5200。有关70典型楼盘各项目的销售跟踪详情及相关研究，详见2004年1月底发布的《抉策南京市70典型楼盘价格指数报告》(2003年12月),报告详细分析了2003你那10-12月南京市各片区商品房、商品住宅的价格走势及销售状况，并给予多角度的相关性4.分物业商品房价格水平分析根据抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数数据库数据统计。2003年10月至12月南京市分物业商分物业商品房均价比较图(单位：元/0住宅别墅及公寓均价2003年10月0住宅别墅及公寓均价2003年10月写字楼、商住楼□2003年12月□2003年12月2003年10月□2003年12月本期70指数写字楼均价为每平米6026元，略高于城中住宅均价。近期南京市酒店式公寓销售状况良好，供给量加大，12月别墅及公寓均价为每平米5988元，这个价格基本代表了城区公寓住宅及郊区中档别墅的价格面貌，与写字楼、商住楼项目相比，小户型的城区公寓项目尤其热销，有的项目3个月内价格涨幅达20%以上，但鉴于物业管理费用较高等因素，小户型公寓项目与城中区优质住宅项目的比较优势还不2003年南京市场近郊别墅项目的销售状况良好，很多是业主在已有两至三处房产的情况下以休闲度假、第二居所为目的进行的长期投资行为，这在一定程度上说明消费者对经济的长期乐观预期，并有对南本期70指数项目跟踪的南京市典型商铺销售状况平稳，一方面说明市场对接受投资型产权商铺的模式有一定的等待期，一方面也说明近期炒商铺的大笔游资没有冲击南京商铺市场。但值得关注的是江宁区商铺供应面积大大超过市场需求，如果区域经济发展预期继续滞后，除个别规划设计合理的项目，江宁片区从2003年全年来说，南京市分物业商品房价格走势的明显特点是，商铺价格涨幅最大，并出现了产权式零售商铺热销的情况，承诺高额投资回报的销售方式促进了商铺价格的进一步上涨，与商铺价格走势比较，2003年南京市住宅价格涨幅较平稳，季度涨幅较为平均。2003年南京市别墅、写字楼价格走势比较理性，上涨幅度较小，高附加值的产品供给较多。5.存量房(即二手房)价格水平分析根据抉策地产研究中心对南京房地产市场2003年11、12月二手房价格监测数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价仍然遥遥领先，均在4000元/平米以上，较上半年，河西二手房价格上涨约200元/平米，二手房均价在3500-4000元/平米区间内有城南、城北两个片区，城北地区价位升幅较大且成交活跃，主导因素是地铁通车在即，江宁片区是目前南京市二手房均价盆底区域，仅为2960元/平米。图3-62003年10月至12月二手房分区均价比较图(单位：元/平米)0城北城东城南城中河西江宁2003年10月2003年12月四2003年10月□2003年12月步对12月商品住宅和二手房价格做对比分析：图3-72003年12月二手房与商品住宅分区均价比较图(单位：元/平米)0城北城东城南城中河西江宁□03年12月二手房均价□03年12月商品住宅均价抉策地产研究中心常规研究报告较2003年10月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅均价。拆迁新法的公布刺激了原先持币观望的人群，拆迁均价的上调及城区众多地块的“升级”现象，让大部分期望淘到价格低廉的二手房的观望者下决心实施购买行为，但这一部分需求被年末新开盘的商品住宅项目分流，所以导致了二手房价格上升幅度放缓，这并不代表目前南京市二手房2003年全年，南京市二手房交易登记5.9万件，交易额118.4亿元，分别比上年增长90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易价格涨幅基本与新商品房价格涨幅同步，对于城中生活品质较高的某些地段设施完善的二手房价格在过去一年里上涨了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房的供给受市场价格走势影响较大，2003年下半年，南京市二手房的供给总量较上半年增多，市场状态由明6.经济适用房、中低价商品房价格水平分析南京市2003年度供应市场的经济适用房价格普遍在每平米1600-1800元左右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市整体房价没有体现出下拉效应。经济适用房虽然解决了一部分低收入人群、被拆迁户的居住需求，但因全年供应量只有90万平而住房已成为居民生活的第一必需品，让很多中低收2004年南京市中低价商品房和经济适用房新开工规模将达到210万平方米，全年将完成180万平方米，将解决2.8万多户困难家庭及中低收入家庭的住房问题，总量几乎是2003年的3倍，也就是说，2004年中低收入家庭和拆迁户家庭购得中低价商品房、经济适用房的比例将大大增加，形成二手房价格与新商品房价格的这一主要压力源将在2004年有所缓解。2004年南京市经济适用房价格：由于经济适用房旨在解决低收入家庭和拆迁困难家庭的住房问题，因此上浮的幅度不会太大，预估应在每平方米150元左右。近期正式拉开申购序幕的南营湾地块楼盘售价采用了每平方米2600元的政府定价，而南京保障拆迁补偿款在20万元以下、住房困难家庭的第二幅中低价商品房用地——幕府西路地块顺利挂牌出让，市场限价为3100元/平米。2003年南京中低价商品房楼盘的可售面积平均价格标准确定在每平方米2600-3200元。这个价格水平在目前选址的地块附近大约有500-8007.土地价格水平分析表3-2年份成交均价(万元/亩)281万元。2003年，南京市土地供应量较上两年加大地1386.41公顷，是2002年的8倍，虽然土地供应量的楼面地价水平较2002年上涨约12.1%。图3-82002、2003年南京市各片区楼面地价比较02002年■2002年□2003年7215根据相关数据资料，2003年南京市土地出让楼面均价达2124元，比2003年上涨近150元/平米。2003楼面地价平均值有所下降，而城中、河西区的天价地块较大幅度拉升了两个片区2003年均价，城中拍卖地块由于商业用地比例较高所以楼面地价较高，总体上2003年南京市拍卖地块中住宅用地比例较高楼面地8.房地产三级市场——租赁市场价格水平分析从房屋售价和租价比来看南京市房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平较低，此项数据对房地产投资有一定参考意义。目前南京市市区住宅租赁价格约20-30元/平米/月，商住写字楼租金水平比较稳定约为40-80元/平米/月，别墅和商铺的租赁水平因地域抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级位置与实际品质影响，差异较大，但总体投资收益偏参考数据：地区住宅房价租金比统计地区商品房均价(元/平房价租金比北京上海广州南京与全国各地租赁市场类似，南京市房屋租赁市场小户型、中低档产品供不应求，抉策地产研究中心将在2004年开始分物业类型月度租赁行情监测，详情将公布在我中心月度监测报告中。二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因图3-92003年度南京市商品住宅期望单价份额与实际供给份额比较图抉策地产研究中心TEL策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级□需求比例米10%圈供给比例供需结构性失调主要表现在市场供应的商品房的单价、总价、区域供给与实际价位、区位需求之间的本期抉策地产研究中心消费者调查数据显示，居民对房价的期望值与市场价差距甚远。调查总体对每平方米的价格预期如下：需求每平方米3500元以下价位段的占46.2%,严重供不应求，需求3500-5000元/平米价位段的占40%,供求基本平衡，但区域供给结构失衡，需求5000元以上/平米价位段的仅占总量的7.1%,而实际供给比例达34.2%,属于严重供大于求。结合片区实际供给，2003年全年，南京市商品房价格供应的结构性失调现象较为突出，在需求量较大的区域，单价普遍高于消费者期望水平，消费者不得不购抉策地产研究中心TEL策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级供需结构性失调也表现为总价供应与需求的结构性矛盾，2003年南京市二手房、经济适用房、中低价商品房的供应严重不足，在新建商品房中，由于楼盘项目中大套型、单套面积在120平米以上的产品比例较高，造成单价低而总价高的商品房供应较多，在有的区域存在供应大于需求，而大多数单价较高的商品房总价更高，个别单价高、套型小、总价相对较低的酒店式公寓项目日前受到市场的追捧，例如许多购房者不得不舍弃近郊价优，但总价较高的大套型新商品房而购买总价较低的市区小套型二手存量房，二手房价格由此攀升强劲，甚至直追新商品房单价，诸多表现说明，目前南京市商品房市场的价格攀升形式与总另外，2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现还有，市场供应的商品房与消费者对楼盘学习、生活品质等的需求不合，在城区学区好的地段，新建商2.经济增长及消费者信心——价格支撑面之一2003年我国GDP的增长率为8.5%,同时，国内市场的迅速扩张和以城市为中心的消费变革正在进行中。据有关国际机构调查，目前消费者信心指数达到历史较高水平，反映了中国经济的强大动力。消费者抉策地产研究中心TEL活质量的信心。近几年南京的恩格尔系数已达40%以变革的小康阶段。2000年至2003年，南京市实现商品住宅的销售额以年平均30%左右的速度递增，商品新大三件耐用消费品(电脑、轿车、商品住宅)时代一个地区城市化水平达到40%以上，该地区的住宅产业将会快速发展，而南京现在城市化水平约为45%。800美元之间时，住宅产业将也进入高速增长阶段；达到1300美元时，进入稳定的快速发展阶段；超过直接的后果是收入增长，购、换房成为可能与时尚，3.投资拉动——价格支撑面之二投资型物业形成——南京市2003年上市的投资小户型回收比较稳定风险较小，市场对小户型住宅、商住两用型商品房的需求越来越大。商铺、商住两用楼、小户型酒店式公寓是2003年投资型物业的市场重点，产权式固定回报率返租模式成为2003年推广较为广泛的模式，而旅游型房产也有升温迹象。由于有各类特色产品的供给，2003年是南京市房地产市场投资投资型购房比例的增长——统计数据表明，2003年全市个人购房贷款量大幅度上升，共办理个人购房按揭登记3.4万件，担保债务价值102.2亿元，分别比上年增长29.9%和79.8%。其中个人住房贷款余额与年初相比增幅为55%。抉策地产研究中心数据显示，2003年四季度购置新商品房的投资型业主占总量的20%以上，购置二手房的投资型业主占总量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特别值得注意的是其中外地购房者的比例约为40%左右，这个比例说明城市化进程在吸引投资方面的效应显现，南京沿江经济带的辐射及影响吸引了大批外来置业人群，在本地普通中抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级低收入者买不起房，短期内供需结构性失调状况尚未改观之前，投资型购房比例的增长是2003年房价上涨的重要支撑面。投资消费心理的形成机制——受到高额投资回报的诱惑以及其它投资回报风险加大的影响，居民进行物业投资的心理日趋成熟，随着房地产市场服务业务的推陈出新，通过卖旧买新、押旧买新、租旧养新以及转按揭买新等方式，通过银行商业贷款的多种投资理财形式、购置第二套住房作为投资的观念兴起已为越来越多的普通市民所认可。4.商品房直接成本的上升带动房价上涨土地成本——以2003年南京市实际出让土地楼面地价计算，商品房开发中土地成本已占商品房总价的50%左右，土地价格涨幅较大是带动2003年房价上升的直接动力。2003年以来土地供应量逐步上升将在一定程度上缓解了房地产市场土地供求关系紧张的问题，对平抑房价有一定的作用，但另一方面只要一二级市场存在供求矛盾，在市场大势平稳的状态，房价将与土地价格同时上行，因为土地是稀缺资源，城市化进程中将消耗大量的土地，很长一段时期南京市土地资源仍将处在供不应求阶段。建材大涨价——2003年建筑原材料上涨行情一抉策地产研究中心TEL策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级直持续，价格普遍上涨20%-40%,按建筑原材料涨幅至少二成计算，建筑原材料上涨导致建设成本提高20%,将导致总成本增长7%。如某种建筑用钢材上涨1200元/吨，达到3400元/吨，增长幅度超过50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有盖楼用得着的建筑施工原材料价格全部上涨。建安成本提高使得开发商被迫升价，建材原料价格的上涨是导致楼价上涨的直接因素，建材成本的提高，使房屋开发的成本每平方米增加100-200元，开发商成本压力增大，会导致楼价合理性上升，但2003年8月以前开发的商品房没有受建材涨价的影响，因此开发商不会对其大幅度提价，而8月以后开发的产品也不会在春节前后上市，根据抉策地产研究中心数据监测，2003年春节前后楼价上调的幅度不会太大。另外，楼盘景观设计费用和营销造费用比重增加较快已达到300-400元/平米的5.城市化战略与房价水平——地区中心效应显现南京市正积极推进城市化进程，到2005年，南京城市化率将达到65%,意味着需要大量新建住宅；随着交通规划的逐步落实，南京都市圈的形成，中心型城市地位将得到进一步巩固，中心城市地位拉动房价上涨；随着京沪高速铁路的修成，上海、南京、杭州抉策地产研究中心TEL形成的三小时的经济圈，是世界制造业的中心。长江经济圈的地理位置决定了南京市未来城市发展的速度将会更快。近期沿江大开发战略已直接拉动南京市河西、江北、城北等片区房价上涨。2003年后，南京市6.开发商保利因素——楼盘品质化倾向随着房地产的金融政策的变化，对开发商运作项目的实力要求有提升趋势，为了保持较高的利润，开发商在提升楼盘品质的同时提升房价已成为普遍做7.拆迁新法等政策影响拆迁新法的直接效应在于地级的跃升，导致2003年四季度直接拉动了南京市二手房均价200元左右/平米，可以预见在2004年，这一政策对新建商品房开以上对影响近期南京市房价的相关因素分析，是目前的各项相关数据显示，短期内南京市房价的变动抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级三、南京市房价展望1.2003年房价总体特征2.2004年市场环境及房价趋势基本判断：(1)从微观市场表现分析，2004年商抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级持续平稳增长；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显；从城市发展阶段性规划来说，住宅人均面积达到小康化标准是各地政府的追求。(3)房地产产品品质化与多元化时代到来。(4)2004年二手房市场将继续繁荣，房价理性发展的可能性增大。2004年商品房供求关系不会发生根本性转折——南京已公布的2004年拆迁量可见，整体数量超过2003年，今年将出现更多的购房者；南京作为长江中下游区域中心城市，对外有一定的辐射及影响力，这就决定了南京会吸引大批外来创业者，而这部分人群就构成了2004年南京房地产市场的潜在购房者；自去年开始，市政府为解决贫困户及收入较低的拆迁户居住问题，启动了“三房”工程，中低收入阶层住房问房”的总体供应量不会少于200万平方米，中高档商品房所占比例会下降，经济适用房所占比例会上升；南京市2004年将达到人均住宅建筑面积24平方米。土资源部45文件、央行121文件、国务院18号文)抉策地产研究中心TEL抉策地产研究中心常规研究报告保密级别：三级出台会导致房地产价格会继续上涨。首先政策面对房地产行业规范化的要求将使房地产产品的实际供给减少，因为进入房地产开发行业的门槛提升了，所以2004年房地产的价格下行可能性很小；其次房地产市消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。随着居民消费观念的变化，换购住房的需求逐年增长且增幅较大；第三，城市发展带来的需求，拆迁安置、城市危旧住房改造、城市基础设施建设产生的购房需求量将保持稳定的增长；第四，政府在200