XX市印刷大市场项目可行性研究报告

2参加编制人员前言 6 7 7 9二、项目建设的必要性 三、XX县房地产市场简析 三、湖南(XX)印刷业发展现状与前景 一、开发主题 二、市场定位 五、保障规划实施的建议 一、总体方案 二、建设场地及总图布置 五、给排水 一、环境保护措施 三、消防措施 一、项目优势 三、投资总额、方式及构成 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 一、经济效益评价 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 6印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着XX市国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对印刷产品的需求量迅速扩大，印刷行业已成为XX市新的经济增长点。预计，在今后5-10印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地印刷企业的充分对接，提高印刷质量和效率、降低印刷成本、全面提升XX印刷业的整体竞争力，XX温州商会决定建设XX市印刷大市场，使之成为立足湖南、辐射中部、影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化印刷市场。XX县黄花镇，XX地区最具发展潜力的地方之一。本文通过对XX县黄花镇黄花(空港)工业园500亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行商业地产开发经营的可能性。1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。8XX市印刷大市场项目位于XX县黄花镇长永高速黄花收费站南项目总建筑面积326625.9平方米，项目总投资6亿元，拟打造成为中黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门序号指标名称单位指标备注占地总面积2净用地面积3总建筑面积其中：培训中心研发中心产品展示中心7大交易区商务休闲区物流配套区4容积率5建筑密度%6绿化面积%9图1-1项目主要经济技术指标第一章概述负责对全市文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工协调县(市)、区新闻出版(文化)部门依法管理印刷复制企业。联系市印XX温州商会创办于2002年7月18日，现有会员500多位，联合了XX市4万多温州商人，主要分布在房地产、制造、电器及汽车配商品、眼镜、皮革鞋料、印刷、娱乐等200多个行业。XX温州商人的聚集目前XX市印刷行业整体发展状况良好，2007年印刷业总产值接近45亿元，占GDP的比重在2%左右，年增速达到13、实施“文化强省(市)”战略的必然选择非常重要的作用。建设XX市印刷大市场就是要在政府政策的2007年全国(内地)印刷业总产值约4400亿元，XX市的印刷产值为45拟建的XX市印刷大市场位于XX黄花(国际空港)工业区，与XX印刷未来XX投资15亿将黄花机场航站楼扩建近5倍，XX地铁、武广专线黄花工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门团结了在XX的4万多温州人，涉及了100多个行业。在过去几年时间里，目租赁、物业管理等年收入2500万元，上缴税金150万元。项目带动市场第二章房地产投资环境分析1997平方公里，总人口74万。作为湖南省会XX市的近郊县，从东、南、业小区位于长永高速、319国道交汇处，据黄花国际机场仅1.5公里。2003年黄花镇荣获XX县小城镇建设一等奖，黄花(国际空港)工业区荣获XX县招商引资一等奖和XX市工业园(区)唯一一个建设一等奖，今年国家副主中南印刷耗材配件城位于黄花镇的中心集镇，距XX火车站15公里、湘江航运码头20公里、京珠高速10公里、南连黄花国际机场。319国道、长霞凝新港★长沙县城长株潭印刷市场机二场一高黄花国际机场长沙市区浏阳市伍家岭火星大道图2-2黄花(空港)工业园交通区位图益阳益阳田月山株湘株洲具图2-3黄花镇周边主要公路交通现状1)地形地貌连云山余脉构成向西南倾斜；又因受北南两面的中低山脉向中间倾斜的影3)气候气象七月平均气温28～30℃,极端最高气温43℃,极端最低气温-12℃。历年平均降雨量1400mm,历年平均风速2.5m/s,历年最大风速24m/s,历年静风频率18%。常年主导风向为WN风，频率为24%,年均大风日数43.8天。年相对温度81%。年均雾日数21.2天，年均降雪日数7.1天，年均霜日数20.9天，年均日照时数1677小时，最大冻土深度5cm。4)水文5)生物资源动物，以家禽家畜为主。绿地覆盖率达40%以上(不含农田、菜地),附近地区生产总值年均增长15%左右，2010年达到358亿元，XX县将按照XX架，按县(区)城60平方公里规划，建设好东至东十二线，北至滨湖路，加快村级公路建设，力争到2010年通村公路硬化率85%以上。到2010年，全县通车里程达2921公里，路网密度达34.4公里/万人。详见下图：建成高理☆路在建将通公路“十二五”规划高速公路国道jǔ铁路(部分)示意图图2-4湖南省高速公路规划(部分)示意图2007年XX县GDP完成280亿元，连续4年平均增幅超过17%,人均工业总产值540亿元，增长28.8%,对GDP的贡献率达到70%,继续领先于全省各县(县级市)。2007年城镇居民人均可支配收入为14250元，年均增长9%,2010年达18460元；2007农村居民人均可支配收入5513元，年均增长9%,2010年达7140元。2007年新增城镇就业岗位4356个，城镇登记失业率控制在4%以内，年农村劳动力转移就业5017人。5年来固定资产投入达412亿元，年均增长30%。作和沿海地区产业转移的发展契机，以“1+6+3”经济核心圈为载体，全2012年，预计XX县的GDP将达到660亿元，人均GDP将翻一番，达到1万美元，年均增长19%左右。工业总产值将达到1500亿元，财政总收入将跨入80亿元大关。65位跃升到第53位，一年跃升了12位，两年跃升了20位。从近年的发展西部排名位居第4,与排名第1位的差距越来越小，领跑中西部的目标也有根据XX市房产局介绍，XX县现有房地产开发企业82家，在建项目30余个，在销项目25个，筹备项目30个，不乏一些大盘。2007年1-9月份，全县批准预售面积185.67万平方米，较上年同期增长34.3%,商品房均价2915元/平方米，比去年同期增长18.5%,房地产指数105.6,市场反映出XX到达广州只需3小时，沿途将影响20余个城市1亿多人口，新火车站大商规模位居国内130个机场的第13位，中部第一位，是中部其他5省年吞吐量之和的1.6倍，待扩建完成后，年旅客吞吐量达2000万人次，有望进入国内五大机场行列。轻轨通车后，黄花机场周边将拥有20分钟车程内500第三章产业环境分析2006年全国(内地)印刷业总产值约3600亿元，约合470亿美元，印刷设备产值150亿元、进口16.5亿美元、出口5.3亿美元；印刷器材产值200亿元、油墨、软片、版材进口约7亿美元、出口3.6亿美元；纸和纸板总产量6400万吨，进口455万吨，出口305万吨，总消耗量6550万吨，人均用纸50公斤。长三角、珠三角、京津周边地区已经形成我国三大印刷中心，特别是珠三角地区，已经占到全国印刷产值的2/3。将达到186种，人均年消费图书5.5册、期刊2.7册。这些预期目标都1)人均印刷消费量水平较低，只及发达国家1/10,要适应全面建设小3)科研开发基础比较薄弱，技术创新后劲不足；4)改革滞后，印刷市场化进展迟缓；尤其是产业配套不够充分。5)宏观管理不够有力，基础工作薄弱，缺乏统一信息数据，印刷市场说，在本世纪前20年纸媒体仍将会占有主流地位，传统媒体和电子媒体将设备、器材企业，到2010年我国约有5~6个企业达到年产值40、50亿元左品牌求实效，争取到2010年形成至少10个在国际上有影响力的著名品牌。2)器材配套。印刷器材是印刷生产的物质基础，经过20多年建设、特3)区域协调。区域印刷产业将逐步与本地区经济发展相适应，同时会特色，到2010年印刷出口产值占本地区印刷业产业1/3以上，成为外向型5)发展现代物流。印刷物资供应是产业发展的重要环节。建设现的2.5%;跻身于世界印刷大国之列，生产加工能力进入世界前列，成为世第一步是力争在2010年把中国建设成为全球重要的印刷生产基地之印刷实力很有限，至新中国成立止，全省仅有印刷厂300多家，约1300从是从1983年6月6日中共中央、国务院作出《关于加强出版工作的决定》大贡献，尤其是在快出书、出好书方面较为突出。早在80年代初期，湖南在95%以上。现在湖南有各种印刷企业近5000家，从业人员约8万，印刷企业发展数是建国初期的17倍，书报刊印刷能力已是建国初期的160多倍。为适应21世纪数字化网络技术的发展，面对印刷品市场要求快速、少量、多样、彩色、高质、价廉的发展趋势，按照“十五”印刷技术发展“28字方针”自动化程度较高的现代设备，尤其在书刊印刷国家定点企业和合资包装企量优良。湖南的印刷业已经有了一个比较良好的基础，可以预料，进入21南、广州等地，其印刷的《故事会》获得了2003年上海文艺出版社的最佳目前，XX市拥有印刷企业625家，注册总资本达到12.3亿元，从业人员2.53万人，2005年总产值34.2亿元，占全市文化产业总产值的29%,建设产业集群基地、印刷产业配套基地，改变XX印刷业“小、散、差”的据透露，目前投资4亿元、占地1200亩的XX印刷科技产业基地已全面启动建设，到目前，已入园印刷企业19家、纸业2家、油墨1家；已开工建厂的企业11家，投产企业4家；今年底将有10家印刷企业建成投产。该基地建成后，将引领XX印刷业发展成XX经济的支柱产业，为XX印刷业成四、国内印刷耗材配件市场分析及预测据国家统计局统计数字表明：我国纸张与纸板生产企业总数达3000余家，2006年，我国纸和纸板共生产了6804万吨，与2005年同比增长20%,其中，新闻纸比上一年增长了17%,书写印刷纸比上一年增长了34%。2006年进口纸和纸板441万吨，比上一年降低了16%,出口357万吨，比上一年增长了68%。。2003年进口量达到197万吨，较上一年增长约27%。但中、高档产品仍供不应求。造纸工业“十五”规划指出，到2005年全国纸张与纸板中、高档产品将达到总生产量的60%,在满足我国印刷业不断发预测，2020年我国纸张与纸板的消费量将达到1亿吨。届时纸张与纸板的进口量将为1000万吨，出口量为500万吨，总产量达到9500万吨。2、印刷油墨2万多，2006年我国油墨总生产量为33.5万吨，比2005年的29.7万吨，增长12.79%。油墨专业生产企业遍及国内20多个省、市、自治区，在沿海一带集中了全国70%以上的企业。其中不乏像天津油墨股份、天津东洋油近年来，我国油墨的年消费量保持在35万吨左右，并以10%的速度递产品的质量已接近或达到国外同类产品的水平。我国油墨自给力在不断增板的消费总量将达到6000万～6200万吨，如果以我国纸张与纸板单位面积油墨消耗量5.77公斤/吨计算，届时应有34.62万～35.77万吨的油墨与之年至2010年技术发展的“28字”方针的要求，为适应印刷用户的发展，预计到2008年底，我国印刷油墨消费总量除达到40万吨/年的水平外，产品性油墨等需求量将呈上升趋势；凸版印刷用油墨市场需求量将会大幅度下3、橡皮布2006年，我国印刷橡皮布产量为118万平方米，比2005年增长了26%;2006年全年销售额为3亿多元人民币，比上一年增长了21%。其中出口量较多，比上年增长了36%。近几年资料显示，近年我国印刷橡皮布年生产量均在100万平方米左右，最高年产量递增30%。年销售数量同比增长超过30%,销售量占当年印销售收入超过2亿元，同比增长25%左右。平均销售价格222.20元/平方米。其中，约20%的产品出口销售，出口创汇0.1亿美元左右，出口平均单价40上，气垫橡皮布与普通橡皮布需求量比例已为9:1。而且其大部分气垫橡近年来，国际上不断推出新型气垫橡皮布。如，海德堡(美国)公司生4、胶辊据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309,524万立方厘米，比2005年增长了14%以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8%以上。销售量为产量的97%左右，总销售额2.81亿元，平均销售单价0.091元/立方厘米。出口量10.85%,出口平均单价0.012美据有关资料报道，在我国印刷器材制造业中，生产印刷胶辊的企业达万元或500万元以上的企业仅占1%左右。具备自行研制开发能力的企业更全国之首，达10亿立方厘米以上，其中超过20%的产品在国际市场上出口途因结构而异。2006年，我国主要电化铝生产厂共生产电化铝392万卷，销售额4.14亿元人民币，接近于2005年的数据，出口量有所下降。据相基本无库存，销售收入为4亿～5亿元。化铝3000多吨，相当于我国电化铝年生产总量的30%,约占我国电化铝年另外，根据印刷器材分会对全国40多家PS版生产厂调查统计，2006年全国PS版(含CTP版)总生产量达18,063万平方米，比2005年的13,200万平方米增长了36.52%,全年销售额近50亿元人民币。其中，出口量增长幅度更大，达到4700万平方米，比上一年增长62%。可以看出，在版生产量为1847万平方米，比2005年增长了255%。2006年国内品牌的据对我国主要印刷胶辊生产厂的调查统计，2006年印刷胶辊产量为309,524万立方厘米，比2005年增长了14%以上，销售额3亿多元人民币，也比上一年增长了8%以上。量尚不及发达国家的1/20,纸张与纸板人均消费量尚不及美国的1/13,油墨人均占有量尚不及世界前三位平均水平的1/25,差距之大，恰恰表明我第四章项目定位值已达1000亿元人民币；2、XX市包装、印刷工业总产值已达到50亿元人民币，随着新型工业化进4、中国包装、印刷业的工业总产值每年以18%的快速递增，每年承担3万多亿元工农业产品和1000多亿美元出口商品的包装印刷任务；1、印刷成套设备区1)印前：计算机/扫描仪/雕刻机/打样机/晒版机/照排机/打印机/电雕机/光绘机/冲版机/CTP系统/烤版机/显影机/多功能一体机/制版机/输送带/烘版箱/供墨系统/喷绘机/张网机/绷网机/印花台板(印花生产线)/高效自动油墨搅拌机/丝印台/拉网机/菲林柜/写真机/复印机/手印台/菲林输出机/晒网机/印前辅助设备/其它未分类。2)印中：数码印刷机/轮转印刷机/商标印刷机/单色胶印机/双色胶印机/四色胶印机/票据印刷机/名片印刷机/多色印刷机/柔版印刷机/凹版印刷机/凸版印刷机/单色双头迷你移印机/移印机/丝网印刷机/滚印机/其它3)印后：切纸机/折页机/配页机/包本机/打码机/上光机/压纹机/锁线机/压光机/捆扎机/热封机/制袋机/压痕机/覆膜机/模切机切线机/喷码机/打孔机/烫金机/分切机/装订机/复合机/涂布机/平装胶订联动线/烙印机/凸码机/激光切割机/激光刀模机/号码烫印机/其它未分类。2、印刷耗材区1)印刷用纸：铜版纸/新闻纸/胶版纸/哑粉纸/字典纸/水印纸/邮票纸/艺术纸/拷贝纸/热敏纸/宣纸/白纸板/板纸/玻璃纸/不干胶纸/防油、防潮纸/硅油纸/灰纸板/白卡纸/淋膜纸/铝箔纸/蓝纸/牛皮纸/水松原纸/透明纸/瓦楞纸/瓦楞纸/板箱纸/板纸/袋纸/杯纸/转移用纸/烫画纸/凸版纸/特种纸/有光纸/打字纸/书写纸/铸涂纸/轻涂纸/蒙肯纸/无碳纸/其他印刷用纸。2)印刷油墨：平版油墨/凹版油墨/柔版油墨/网版油墨/凸版油墨/防伪油墨/水性油墨/专用油墨/塑料油墨/玻璃油墨/珠光油墨/环保油墨/油墨助剂/其他特种油墨。3)感光制版材料：水性感光胶/油性感光胶/水油两用感光胶/印刷版材/尼龙感光胶/厚版感光胶/感光胶片/感光材料/脱膜粉/热转印胶/冷转印胶/反光材料/显影液/溶剂/磨网胶/脱脂剂/除鬼影剂/PP水/防拉丝剂/PS版/CTP版/特种光源/照排片/修版液/PS版修膏/PS版修版笔/其它未分类。4)胶水类：万能胶/水性、油性台板胶/抗冻白乳胶/水性油性复膜胶/强力水基封口胶/纸箱胶粉胶水/粘网胶/单王胶/高速纸管胶其它未分类。5)其他：上光材料/烫金材料/覆膜材料/清洁剂/uv光油/水绒套/橡皮布/喷粉/冲洗套药/感光浆/网布/印刷胶布/色带/卡纸/印花胶浆/PVC印刷膜/珠光粉/移印胶头/国际色卡/转色膏/片材/涤纶基片/丝印刮胶/其他未3、印刷器材配件区印刷胶辊/供墨系统/各种刀片/各种光源/工业皮带/工业加湿器/号码机/变速电机/输纸机/真空泵/模具/水辊/压纸轮/电晕笔/移印钢板/放大镜/加湿器/马仔/导轨/张力计/刮斗/喷枪/钉枪/刮刀/调墨刀/刮墨刀/拉网钳/T形铁/刮条/红丝膜/搅墨棒/网纱/筛网/电化铝铝合金网框/烫金辊/其他4、印刷质量控制设备区色彩控制色差计/分光测色仪/测量仪/试验机/持粘性测试仪/条码检测仪/标冷器/印刷看样台/密度仪/比重计/定量器/光泽度计/显微镜/分光色度计/其他未分类。1)包装材料□塑胶包装材料：BOPP/BOPET/K-Resin/PE/PP/PET/PVC/发泡材料/废塑料材料/塑料中空板/塑料膜/树脂及聚合物塑料胶带/塑料片□金属包装材料：马口铁/铝箔/铝材/锡箔/钢带/塑钢带/PTP铝箔/其2)包装机械□包装设备：灌装机/旋盖机/封口机/膏药包装机/打包机/裹包机械/机/捆扎机械/集装机械/辅助包装设备/包装生产线/热收缩包装机/其他包装相关设备/定量包装机/全自动贴标机/饮料包装机械/全自动灌装机/全自五、目标客户定位第五章初步规划方案及建议处长担任专业指导、整合会展、加工、交易、办公、物流、仓储、休闲、设计，规划为12大功能中心：教育培训中心、研发中心、产品展示中6、绿地系统教育行政居住工交易通研四、功能分区规划(图片为想象图)品交易、信息交流的实体，分为6大力体范围(控制红线),建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”XX市印刷大市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是4、制定企业入驻条件第六章项目建设方案文地质条件也比较好，场地起伏不大，抗震设防烈度为9度，建筑场地类别根据本项目的特点及市场需求情况，拟定占地面积为500亩，建筑面积为326625.9平方米。本次规划将一次性完成土地征用和设计任务，一期将表6-1项目主要建设内容项目名称单位占地面积建筑面积培训中心研发中心产品展示中心印刷成套设备区印刷耗材区印刷器材配件区印刷质量控制设备区二手设备交易区物流配套区包装专项配件区包装专门耗材区平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米商务休闲区平方米1、建设地点项目位于XX县黄花镇黄花村，长永高速黄花收费站南侧，距离黄花机场1公里。北临长永高速、东临黄金大道，西、南为规划道路。2、园区平面布置原则本项目拟请国内实力较强的设计院来做项目的总平面及施工图设计，设计原则暂定为市场主入口二个和物流出入口分开，厂区内按消防部门规定设心层高为4.5米，层数为2层。会展中心为单层建筑，层高为12米，研发名称温度℃新风夏季冬季商场区和出租区仓库///办公区租赁区域1)通风系统设计交易区、仓库公共卫生间地下车库制冷机房变配电室水泵房1~2次/小时10次/小时6次/小时6次/小时8次/小时4次/小时1)空调风系统2)空调水系统A、根据负荷选用燃气溴化锂机组。夏季提供7℃~12℃冷冻水。冬季级达到难燃B1级。五、给排水系统吨，最大时70吨/时；商务休闲区最大日用水量800吨/日，最大时60吨/时；空调部分：最大日用水量800吨/日，最大时80吨/时；绿化、道路浇洒：45吨/日，最大时25吨/时；管路漏损、不可预见水量：按10%计量；合计最大日用水量2337.5吨/日，最大时235吨/时。六、电气备用电源的电压偏差不应大于±5%,设计中采用稳压电源装置供电予以保商铺、平均照度为300800LX(25W/M2);办公室平均照度为300LX(9W/M2);主要设备机房照度为1)保护、防静电接地2)防电磁干扰接地3)高频接地4)高电压保护接地5)测试接地对1)、4)种接地，采用与配电系统保护线(PE)线可靠连接的方式，接地电阻≤4Ω。对2)、3)、5)种接地，采用单独接地极的方式，接地电1)设通信网络系统。2)设建筑设备监控系统。3)设火灾自动报警系统。4)设安全防范系统。4)采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放第七章环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施二、职业安全卫生措施为10米，配消防卷盘。基地设室外消火栓系统，Q=30升/秒。间距不大于120米。管材、空调管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。易燃货物仓储中心第八章项目建设工期与进度安排序号进度项目名称123456789111212345678910123456789总平设计二总平勘测三地质勘察队伍招标、考察、选定地质资料成果四招标、考察合同签订五咨询单位招标、考察合同签订六察七1商品交易区招标、投标、施工开工、竣工2物流配套区方案设计施工单位考察招标、投标、施工合同签订施工开工、竣工3商务休闲区方案设计施工单位考察招标、投标、施工合同签订施工开工、竣工4展示区方案设计施工单位考察招标、投标、施工合同签订施工开工、竣工5培训中心方案设计施工单位考察招标、投标、施工合同签订施工开工、竣工6研发中心方案设计施工单位考察招标、投标、施工合同签订施工开工、竣工二、项目运营策略1)区域创新网络政府部门学习培训、研究机构开发机构)。这必然能保持商家创新能力的持续性。而且，创新网络中商家筹为主，银行贷款为辅的方式，其中自筹部分为4.5亿元，占投资总额的1)准政府的管委会体制2)园区与行政区管理合一的开发体制园区领导小组园区管委会长沙市印刷大市场园区管委会职能部门物流服务服务3、运行机制第十章财务效益分析一、项目销售计划施。预计于2008年6月动工，2009年10月完工。共有出售型房屋建筑面是150276.3平方米，预计2010年3月动工，2010年12月底完工，出租率1)研发中心：82248.9平方米×(0.2元/平方米)×365=600.4万元；2)培训中心：68027.4平方米×(0.2元/平方米)×365=497万元；4)商务休闲区：33271平方米×(0.3元/平方米)×365=364万元；5)物流配套区：40176平方米×(0.3元/平方米)×365=440万元；3)规划设计费：400万4)造价