桂林丽园项目可行性分析报告(正式版)

1第一部分项目背景第一章项目名称及承建单位一、项目名称桂林阳光壹佰置业有限公司，成立于2007年4月11日，营业执照注册号置业集团有限公司出资300万元(占股30%),经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。2007年5月8日，经公司股东达住宅配套有限公司出资2100万元(占股70%)、阳光壹佰置业有限公司出资900万元(占股30%),经桂林桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证21、阳光100置业集团简介阳光100是中国TOP10房地产企业，创建于1992年。2000年在北京成功开发阳光100国际公寓创立阳光100品牌，目前在全国12大城市实现了18个项2005年获得世界品牌实验室“中国500最具价值品牌”房地产业第二名。入围“2005房地产百强企业TOP10”、“精瑞住宅科技奖住宅产业领军企业”等荣2000年以来，阳光100面向中国经济快速增长的中心城市，面向迅速成长3公司的产品定位于“新兴白领”和“新兴中产阶级”,通过提供“阳光100国际新城”和“阳光100城市广场”两大主流产品，实现“让中国人住世界上性2、阳光100置业集团发展历程1998年进军北京房地产，成功投资北京现代城1号公寓楼。2000年成功开发北京阳光100国际公寓，创立阳光100品牌。项目占地面积57亩，建筑面积21万平米。同年开发柳州阳光100经典时代，占地196亩，建筑面积18万平米。2001年开发济南阳光100国际新城，占地1500亩，建筑面积200万平米，42002年北京阳光100香山别墅项目设计国际招标。南宁阳光100城市广场大型城市建筑综合体，一期开盘即售磬。项目占地57亩，建筑面积20万平米。2003年开发天津阳光100国际新城，占地670亩，建筑面积75万平米，6月开盘热销。开发重庆阳光100国际新城，占地800亩，建筑面积120万平米，建成后将成为新重庆的标志。南宁青秀山高尚山地住宅阳光100半山丽园4月开盘热销。项目占地面积142亩，建筑面积9万平米。北京阳光100国际公寓三期新艺术空间小型写字楼开盘热销。开发长沙阳光100国际新城，项目占地990亩，建筑面积126万平米。开发桂林阳朔阳光100商业街，项目占地120亩，建筑面积6万平米。2004年开发重庆阳光100城市广场，占地面积83亩，建筑面积30万平米。开发沈阳阳光100国际新城，占地1050亩，建筑面积180万平米。2005年开发烟台阳光100城市广场，占地面积98亩，建筑面积52万平米。开发成都阳光100国际新城，项目占地面积4200亩，规划建筑面积706万平米开发长沙大托半山丽园，占地530亩，建筑面积31万平米。2006年开发南宁阳光100上东国际，占地68亩，建筑面积18.7万平米；开发柳州阳光100东区国际，占地21亩，建筑面积6.5万平米；开发柳州阳光100城市广场，占地242亩，建筑面积72万平米；开发山东东营阳光100城市5丽园，占地540亩，建筑面积46万平米。2007年开发无锡阳光100国际新城，作为集团进入长三角的首个项目，项目占地2400亩，建筑面积250万平米。开发长沙阳光100武广国际，占地800亩，建筑面积130万平米。2008年与全球酒店业连锁集团卡尔森签约，计划在未来的3-5年内，打3、阳光100置业集团所获主要奖项2008年继续蝉联世界品牌实验室的“中国品牌500强”,排名105名，价值58亿元。第二章项目建设的背景及提出一、项目的来由本项目用地系经桂林市人民政府批准，以协议出让方式与空军95285部队67亿元2005年2006年2007年2008年对GDP贡献值0入增长比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游总收入元来计，2005年游客人均消费480.9元，2006年游客人均消费528.8元，2007年游客人均消费557.4元，2008年游客人均消费616.3元。考虑历年CPI涨幅、市人口自然增幅都在6%左右，每年约3~4万人，这与桂林保护自然资源、控制8阳光100集团基于多年的房产经验和对桂林市场的了解及经验，在经过深入的区域及行业调研后，结合企业在桂林的发展策略，决定在桂林启动阳光东背景，阳光100品牌在全国范围内具有较高的知名度和美誉度，阳光100阳9商——阳光100在桂林具有较高的知名度和美誉度，具有阳光100阳朔西街项第二部分项目概况第一章项目开发背景阳光100·桂林丽园位于桂林主城以南约12公里处，占地约1000亩，将依一体的大规模复合型高端地产。该项目是阳光100置业集团继开发阳朔西街广第二章项目概况属象山区二塘乡。北距桂林市中心约12公里，南距阳朔约50公里，桂阳公路西向2.5公里处；桂林大学城雁山新区北端，泛临桂新城区的东端。的小气候，附近地区夏天气温低于市区3℃,冬天高于市区2℃。优良空气质量简缩编，该用地已闲置多年。2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与952854、项目建设规模项目用地面积625003平米(约937.5亩),其中山体占地151001平米(约226.5亩),净用地面积474002平方米，(约711亩),项目控制性规划要求总建规划总用地面积净用地面积山体面积计算容积率总建筑面积其商业用地内建筑面积中居住用地内建筑面积文化娱乐用地内建筑面积(民间藏旅馆业用地内建筑面积(产权休闲酒市政设施用地内建筑面积垃圾处理用地内建筑面积建筑占地面积建筑密度(不含山体)容积率(不含山体)绿化率(不含山体)项目总平面图和两Nan0基h7和两Nan0基h70*幅*年u要目一回由植市目(1)产品构成雅，中国元素与现代元素相互融合，以大量的园林绿化突出桂林山水、中国文(2)产品结构形式(3)建筑风格：6、项目规划分期整个地块分6期建设：(1)一期规划用地9.24公顷，规划总建筑面积40170平方米；(2)二期规划用地8.29公顷，规划总建筑面积49300平方米；(3)三期规划用地6.60公顷，规划总建筑面积40700平方米；(4)四期规划用地5.97公顷，规划总建筑面积41040平方米；(5)五期规划用地8.32公顷，规划总建筑面积39050平方米；(6)六期规划用地4.11公顷，规划总建筑面积24660平方米；7、项目建设工期本项目于2009年9月正式开工建设。项目建设周期如下表：备注阳光100·桂林丽园项前期准备一期工程建设二期工程建设三期工程建设四期工程建设五期工程建设六期工程建设第三部分项目土地利用及选址分析第一章项目土地利用可行性分析项目地处象山区，原为空军95285部队原后勤及家属生活区，由于部队精简缩编，该用地已闲置多年。2005年11月桂林阳光壹佰置业有限公司与95285部队签订了《军用土地使用权转让合同书》,2006年8月获得总后勤部《军用土地补办出让手续许可证》,2007年6月桂林市人民政府下文批准土地转让，2007年7月在桂林市国土资源局办理获得《国有土地使用权证》,无须额外考虑拆迁安置及土地补偿问题。项目所在地为水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占总用地的60.3%,不占用基本农田。本项目建成后，可以充分利用现有土地，改变杂草丛生的局面，可以很好的改善当地景观，并带来很好的经济效益和社会效益。增加绿化面积，大量种植草地、树林，所有建筑风格将与环境融合在一起，使人文风景和自然风光完美合一。第二章项目选址合理性分析(1)水环境(2)环境空气(3)噪声环境桂林市噪声功能区划，评价区为2类环境功能区。根据声环境质量现状监(4)环境相容性分析第四部分项目生态与环境分析第一章项目环境与生态现状第二章项目生态环境影响分析草、三通一平、基桩工程(土方开挖、填方、打桩)、主体工程(砼板、架梁、柱及砖砌墙体等)、装修(外墙和室内装修、水电安装)、道路建设、绿化等其本项目是房地产开发项目，营运期的主要污染源是居民、旅游休闲娱乐人员及交通车辆。主要污染物是污水、生活垃圾、噪声和汽车尾气。第三章项目生态环境保护措施1、施工期生态环境保护措施施工期对生态环境的影响主要为施工地表扰动引发的水土流失以及植被破坏，施工污水排放等对周围生态环境的影响。针对以上影响，拟采取污染防治(1)水土保持采取分区分期防治，工程建设前期以工程防护措施为主，因地制宜，辅以生物防护措施相结合，以快速有效地遏制水土流失，后期主要以植物防护措施为主，防止水土流失，改善生态环境。具体措施包括：①尽量缩小开挖面积，降低开挖面坡度。②填方时随运随压，减少松土储量。③尽量争取充分利用拆迁建筑垃圾，减少建筑垃圾外运造成新的水土流失。④在选址区四周设置排水沟渠沉淀池，施工污水经初步隔油、沉淀处理，沉淀时间不少于2小时，并实施监测，达标排放。(2)绿化措施2、运营期生态环境保护措施营运期该项目排放的污水主要有生活污水，垃圾在临时存放存放过程中产生的少量渗滤液，景观水体运行过程中产生的一定量的尾水。项目生活污水其污染物浓度分别为BOD5121mg/L,COD212mg/L,NH3-N25mg/L,SS171mg/L,均计划总投资6483万元，建造一座处理能力为2万吨/日的污水处理厂(远期建设达到8万吨/日)及配套污水收集管网23.3公里。其中，配套主管网分两期建设，一期管网主要解决广西师大雁山校区和漓江学院雁山校区的污水排放，二期管网主要解决桂林工学院、雁山镇和旅专的污水排放。而该项目所需的污水雁山污水处理厂一期5000吨/日的应急处理设施建设已完工，主要处理广西师范大学雁山校区及漓江学院雁山校区的生活污水，暂时还无法接纳其他污水。须待二期2万吨/日项目完成后才可能接纳本项目污水。目前二期工程已完成前期工作，进入招标阶段，短期内不可能竣工投产。因此，在雁山污水处理厂接纳本项目污水之前，项目必须经自设的污水处理站处理达标后才能排放。近期，项目规划于区域的东北角建设一座污水处理站，规模为1000m3/d,污水收集至污水处理站，经过处理达标后，排入附近的佛殿桥溪。远期将污水处理站改为污水泵站，污水经过提升，接入桂阳公路市政污水管网，最终接入雁山污水处理厂。第四章环保投资及效益分析1、项目环保投资测算根据测算，项目必要环保投资为15500万元，补充环保投资为130万元，总费用为15630万元。环保投资估算表内容金额(万元)金额(万水土保持费用水土流失防治工程、护坡等0污水三级处理构筑物(中水回30施工降尘营运期泵房、1施工期废水处理沉沙池等营运期污水处理污水处理站0营运期固体废弃物处理垃圾中转站、垃圾箱等0营运期废气、油烟处理宾馆油烟净化器、0小区生态建设、植被恢复、绿化、室内外排水管道雨、污水管网环境影响评价文件编制及“三同时”验收文件编制费预留资金01(1)环境效益(2)经济效益车和浇洒地面的新鲜水量33.7万吨左右，每年可节约60万元。(3)社会效益第五部分项目设计及节能措施第一章项目景观设计通过现场踏勘，确定需保留大树，于规划布局时予以充分考虑，减少绿化成本，并有利于再建设初期形成明显景观效果。植物配置上以生态保护为基本原则。充分利用现状植物，并充分利用当地乡土树种，尽量模拟自然生态进行植物种植，适当配置乌柏、银杏、枫香、红枫、紫叶李等园林树种，注意选用能表现岭南风光的亚热带树种，以常绿阔叶树为主，进行植物配置，并组织春夏秋冬各季景观主题，丰富园区景观特色。第二章项目节能设计1、节能设计说明(1)规划节能设计即从建筑选址、分区、建筑方位朝向、建筑体型、建筑间距、冬季季风主导风向、太阳辐射等方面考虑，以优化建筑的微气候环境，利于节能。如居住建筑应尽可能布置在避风、向阳地段，尽量减少遮挡；建筑物体型系数高层和中高层应控制在0.3以下，多层住宅不宜超过0.35,低层住宅不宜超过0.45;建筑布局时，应尽可能使道路走向平行于当地主导风向。(2)墙体节能设计墙体是外围护结构主体，推广应用新型墙体材料或复合墙体(3)门窗节能技术在建筑外围护结构中，门窗的保温隔热能力较差，门窗缝隙还是冷风渗透的主要通道，改善门窗的绝热性能是节能工作的一个重点。首先要控制窗墙比，北向、(东、西)向、南向窗墙比应分别控制在0.2、0.3、0.35;其次，要提高门窗气密性，减少冷风渗透，加强户门、阳台门的保温，改善窗户保温效果，如增加窗玻璃层数、加膜或采用各种新型建材节能窗等。(4)屋面节能技术(1)合理选择冷热源系统(2)合理选择采暖、通风与空调系统(3)空调系统运行的节能措施(4)建筑中的热回收(5)除以上节能措施外，以下措施也是实现节能的有效途径：3、节能效果分析第三章环保设计3、其它环保设计措施本工程属于民用建筑，没有工业污染源及污染物。其他环境可能产生影响(2)污水处理：本工程排水系统采用雨污分流制，室内污废水合流。小区(3)生活垃圾收集：生活固体垃圾装袋，区内设垃圾收集箱，及时清运。第六部分项目基础设施建设与投资第一章电力工程规划1、设计原则2、现状概述桂林丽园位于桂林市南郊、象山区九美桥产业园西面，原空军95285部队约5.5公里，目前规划区内用电量不大，基本为村庄用电，电源采用10kV架空市政设施、居住用地按40W/m2;文化娱乐、商业用地按50W/m2;旅馆业用地按60W/m2;停车场、公共绿地按5--8W/m2。(1)根据负荷预测及由桂林市供电局提供的110kV大化变电站现状用电负提供10kV电源(距离约3.0公里)。(1)《桂林市总体规划(2001-2010年)》(2)“十一五”桂林电网规划(桂林供电局)第二章电信工程规划2、现状概述居住用地按1门/200m2;商业、娱乐用地按1门/250m2;旅馆业用地按1门/100m2;市政设施用地按1门/250m2。(1)在06-5地块设置电信交接接入小间，附设在旅馆建筑内的二楼作为机房，内设1500对的程控交换机，电信交接间需建筑面积约20--30平方米。(2)规划区内人口密度约6300人/km2,邮政服务网点(所)服务半径规(3)规划区内按每500户、服务半径1km设置一个有线电视光节点。所有规划道路的电信管道管孔分配如下：电信公司3~4孔，广电公司1孔、移动公司1孔、联通公司1孔、规划区管理1孔。6规划依据(1)《桂林市总体规划(2001-2010年)》第四章给水工程规划(一)负荷预测2、规划原则(1)严格执行给水工程、水源工程各项技术指标及规范。(2)全面规划，分期实施，使工程具有可操作性，发挥其最佳效益。(3)在用水标准选择上，要结合本区实际情况，做到既节约用水，又确保3、用水量预测需水量的预测，是确定供水规模、工程投资及水资源分配的依据。需水量预测应根据规划区域内的用地布局、规划人口等各因素综合考虑而定。本规划根据《城市给水工程规划规范》(GB50282-98),结合自来水公司提供的资料及(1)人均综合生活用水量预测法给水量预测表一分类水量积m2/人口(人)用水量指标给水量综合生活给水量3000人浇洒道路、绿地用水量36管网漏损量及未预见水量5(2)用地指标预测法名称给水量(m3/d)给水量(m3/d)(3)规划给水量的确定给水量备注(二)给水工程规划(1)近期沿规划二级路，新建一条给水管DN200,与桂阳公路市政给水管(1)新建桂雁公路给水引入管，DN200。并与万福路给水管、职教园区给(2)根据建设时序，完善本规划区内给水管网，达到环状供水要求。本规划区域与桂阳公路的连接点处给水管网水压偏低，局部5~6层以上的给水水压可能不能满足要求，需要局部加压。具体水压数据与规划地面高程、第五章排水工程规划1、污水系统规划(1)污水设施现状概况本规划区域周边无市政污水管网及设施。距离规划区域、沿桂阳公路向南约7km处(旅游专科学校雁山新校区)处，设有一座市政污水泵站。(在建)(2)污水量预测规划污水量表城区污水量(m3/d)备注最高日给水量合计取值1400根据给水水量的预测，按0.85折减系数计算污水量。(3)污水工程规划根据桂林市总体规划及相关规范要求，本规划区域与桂林市采用同样的排2、规划原则(1)污水系统将根据发展规划统一布局，分期实施；(2)充分考虑和利用现状设施；4、远期实施规划(1)实施规划区域外围管线，即规划区域——规划二级路——桂阳公入(2)在规划区域内建设一座污水泵站，装机容量近期达到1500m3/d。(2)建设一座污水处理站，规模为1000m3/d。第六章雨水工程规划有现状排水渠道，自西北向东南流。渠道宽约2~4米，深度约1~1.5米。现状其中P=1—33、节水与中水回用4、规划依据(12)桂林及雁山给排水现状资料。第七章基础设施投资估算序号项目名称单位工程量单价(元)合价(元)备注市政高压电投资项1详见桂林电气工程安装公司编制概算书(35KV)市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政桥涵工程(九美桥)项四市政给水工程(DN200管)M五市政消防栓设备个六市政雨水管工程直径1000MMMMM市政截洪沟M七市政污水工程DN400M暂建的污水处理站项八规划路路灯工程套建安小计九设计费用十市政道路征地费亩十一其它因素20%(5000万*20%)总计第七部分项目市场支持分析第一章项目产品的构成2、面向旅游市场：特色酒店(会议旅游)、产权休闲酒店(休闲度假旅游)第二章桂林住宅市场分析从2005年至2008年，桂林市固定资产投资以每年30%的速度递增，房地产12005年2006年2007年2008年由上图中可以看到，2005年房地产投资完成44.27亿元，2006、2007分别完成51.3亿元、53.55亿元，增幅虽没有像2005年那么明显，但到2008年猛增到83.71亿元，增幅达到56.3%,2006、2007年桂林市房地产开发投资并没年均增长率为24.8%,年均销售面积为250万平方米，销售面积增长比例反超过桂林市房地产销售面积仍达到265.55万平方米，仅比2007年减少22.9万平方2005年2006年2007年2008年平平局面。2005年桂林市商品房销售面积就达到246万平方米，而柳州市同期商品房销售面积为115万平米，超过近100%,随后3年的商品房销售面积均在255万平米左右，在2008年受宏观经济影响销售面积也达到了265.55万平米，显用、城市规划、人口增长是有限的，不可能建设过多过大的普通居住社区，因其中城区内高端地产主要集中在漓江、桃花江板块，郊区高端集中在东郊板块(桂磨路),其余板块为居民社区居多。4、桂林2008高端房产市场主力价格分析从4亿和7亿的销售量看，桂林2008年高端房产销售占全部房地产销售收入的16%~18%,接近20%,随金融危机的影响这一比例在2009、2010年将有所另外，郊区高端地产销售7亿，占全部高端地产销售的64%,这与城市中心区江景资源的稀缺，郊区资源的开拓有关系，在未来的高端房产市场，郊区高端地产的销售比例还将大大增加，郊区高端地产将在品质、设计、规模上全面超越城市中心地产，产品的内在价值的提高是超越城市中心地产的主要原因。5、项目市场分析未来桂林市高端房地产的发展将成为城市地产开发的主力，而郊区高端地产的发展又将成为桂林市高端地产发展的主力。项目产品中的景观住宅，具有得天独厚的自然景观资源，并具备高起点的规划设计及高水平的运营团队参与运作，具有良好的市场前景。第三章桂林旅游市场分析1、桂林旅游业整体发展情况桂林是国务院首批公布的国家重点风景游览城市和历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，世界旅游组织首推的中国四大旅游目的地城市。“桂林山水甲天下”,以山青、水秀、洞奇、石美“四绝”美誉世界，是中国自然风光的桂林旅游业1973年在全国率先起步，已走过了三十多年的辉煌历程，接待了美国前总统尼克松、克林顿，日本前首相海部俊树等在内的130多位外国国家元首、政要到桂林考察旅游。改革开放以来，桂林旅游得到了长足发展，形游观光。2005年，接待入境旅游者已首次突破百万人次大关，成为全国第8个桂林市年接待游客情况(万人)桂林市年接待游客情况(万人)12005年2006年2007年2008年2008年，桂林全市接待游客总人数超过1600万人次，同比增长5.5%;旅游总收入超过100亿元，同比增加近18%,4年内旅游总收入翻了一番。2009年，桂林预计接待国内外游客1700万人次，实现旅游收入120亿元；2010年游客接待量达到1800万人次，其中，接待入境旅游者达到150万人次；旅游就业岗位达到25万人。酒店、桂林宾馆、桂湖饭店、榕湖饭店等10家。非星级酒店有30多家。社会旅馆、个体旅馆、招待所等有100多家。这些酒店主要分布于滨江路、四湖风旅游市场，契合了桂林市旅游产业的发展方向，阳光100集团针对以上两种酒店品种的开发，携手国际著名酒店业品牌进行管理，为后期的招商工作奠定了第四章艺术品、收藏品市场分析中国正在以空前的速度向艺术品投资和收藏时代挺进。据统计，目前我国艺术品收藏爱好者和投资者达7000万人，占全国总人口的6%,年交易额近200亿元。参与人员和成交额还在以每年10%—20%的速度递增。艺术品拍卖市场上一个屡见不鲜的词。各拍卖公司的成交额和成交率达到历史2、项目市场分析“家有藏品弦富，室无藏品不雅”的现代收藏价值观体现了悠闲雅致的生随着中国社会经济的发展，人们在追求财富的同时，越来越注重对精神层次的追求。项目产品中的民间藏馆作为阳光100集团“与大师对话”计划的一个延续和补充(注：“与大师对话”指阳光100携手世界著名建筑大师进行项目规划、设计),吸引国内外知名的艺术家、收藏家入驻，在项目内进行艺术创作、作品及藏品展示，在满足项目高端客户的精神需求的同时，还将大大的提升了项目的人文内涵与品质。第八部分项目的销售与经营第一章项目经营模式概述针对项目开发而产生的不同物业产品及设施，按房地产惯例设定其经营模1、采取销售模式的物业(1)景观住宅(2)产权休闲酒店(3)商业街(1)星级特色酒店(2)民间藏馆第二章项目价格定位桂林丽园定位全国范畴内的高品质楼盘，阳光100集团依托桂林世界旅游名城的城市价值，携手世界顶尖的建筑规划设计、一流的酒店运营管理团队结合地块内优越的自然景观环境，将建筑产品打造为国内最高水准级别，达到桂林史无前例的高度。成为桂林集观光、度假、休闲、娱乐、文化、会议、居住为一体化的综合功能的大型高档复合型社区。因此项目预期的整体价格将略高第三章项目目标客户群描述桂林城市规模较小，目前城市总人口约为60万人，未来10年内人口预计控制在75万人左右(据桂林市城市总体规划),市场容量小，消费力有限。而(6)主力目标客户年龄为40-50岁项目知名度。距桂林——阳朔黄金旅游通道仅2公里，南接市政规划当中的雁(5)品牌优势：阳光100为中国知名房地产开发企业，知名度高，拥有全 (阳朔)有成功开发运营经验。(1)交通劣势(2)市政、公共配套劣势(3)开发劣势(1)交通机遇●毗邻项目的桂林一雁山公路(建委尚未有明确拟建计划)的规划修建从●绕城快速路(部分路段已开通)的开通，正在修建的桂梧高速公路，贯需2个多小时)(2)区域机遇(3)市场机遇(1)市场威胁●购房者(投资者)逐渐成熟，变得越来越理性。●桂林房地产市场竞争已趋于白热化，众多外地知名品牌(新疆广汇、厦(2)政策威胁通过以上分析，我们对项目有了比较系统全面的了解认识，项目的优第五章景观住宅产品定位景观住宅在项目中建筑面积约8.85万m²,预计销售均价为15000元/m²,整体销售额预计为132750万元。采取本地销售与异地销售相结合的销售模式，异地销售即利用阳光100遍第六章商业街产品概况商业街在项目中建筑面积约3.4685万m²,预计销售均价为12000元/m²,整体销售额预计为41622万元。采取本地销售与异地销售相结合的销售模式，异地销售即利用阳光100遍第七章产权休闲酒店定位及运作有产权证)分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出(1)地点要求(2)经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免(3)投资收益巨大(4)运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低得多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝(1)名牌酒店管理公司管理2008年，阳光100集团与全球酒店业连锁集团卡尔森签约，计划在未来的3-5年内，打造不少于10座高标准酒店建筑，全部由卡尔森全球酒店集团负根据这一协议，项目产权休闲酒店建成后将委托全球酒店业连锁集团卡尔(2)业主委托经营(3)业主权益保障(4)利润多元化(5)连锁经营阳光100集团凭借自身实力，利用项目遍布全国各主要城市的优势，建立按其价值折合成阳光100旗下开发的如北京、成都、长沙等地酒店的消费权，(6)销售模式采取本地销售与异地销售相结合的销售模式，异地销售即利用阳光100遍产权休闲酒店在项目中建筑面积约3.439万m²,预计销售均价为18000元/m²,整体销售额预计为61902万元。第八章特色星级酒店产品运作平方米，占地面积：8855平方米，客房400间，每间65平方米，其他配套4360(1)投资房地产的特点是：●资金周转时间短，一般3到4年。(2)投资酒店业的特点是：(3)投资酒店的资金结构要求(4)投资者的目的和心态(5)投资成本桂林部分星级酒店一览表酒店名称级房间类型门市价前台现付价桂林喜来登饭店五星标准房1高级房1豪华房1行政房2桂林漓江大瀑布酒店五星标准房1江景房1豪华房1桂林帝苑酒店五星标准房1大床房1高级房1桂林桂湖饭店四星标准房9大床房1桂林宾馆四星标准房1湖景房1糊景豪华房1桂林榕湖饭店四星普通房6行政房7从上表可知，桂林五星级酒店前台现付价在700-800区间，四星级酒店前台现付价在300-400区间。(1)客房营业收入近年来，桂林酒店业市场十分火暴，三星级及三星级以上的酒店平均开房率为70%,旅游旺季更是达到100%,为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。项目400间客房的按前台现付价700元/日计算。平均开房率按60%计，计每天的营业收入为：700元×400间×60%=168000元每年的营业收入为：5040000元/月×12月=60480000元(2)客房设备折旧通常星级酒店客房的设备折旧为营业收入的8%元/月×10%=504000元/月(3)酒店管理公司提成通常为营业额的10%,即5040000元/月×10%=504000元/月(4)客房营业费用●工资：客房人员配备=客房总数量(400间)×0.4=160人，人均工资按2000元/月计算，每月工资总额为160人×2000元=320000元●广告费：按营业收入的2%计为100800元/月●维护保养费：按营业收入的2%计为100800元/月●培训费：每年50万元，合41666元/月●服装费：每年20万元，合16666元/月●办公差旅费：按营业收入的1%计为50400元/月●招待费：按营业收入的2%计为100800元/月●绿化费：按营业收入的0.5%计为25200元/月●酒店公司管理费：按营业收入的2%计为100800元/月●保险费：20000元/月●其他费用：按营业收入的2%计为100800元/月●税项：营业税及附加5.5%,计277200元/月，●建造成本：按20年分摊，计831105元/月客房营业费用总计为2,338,237.00元(5)利润核算毛利润=月营业总收入一设备折旧一酒店公司提成一营业费用=1,693,763.00元/月年税前利润为1,693,763.00元/月×12月=20,325,156.00元/年企业所得税20,325,156.00元×25%=5,081,289.00元税后利润20,325,156.00元-5,081,289.00元=15,243,867.00元第九章民间藏馆的构想及运作(1)项目总体设计格调高雅，注重中国元素与现代元素的相互融合，并以大量的园林绿化突出桂林山水、中国文化。项目古香古色的建筑风格为建立民(2)项目周边的愚自乐园，通过展示世界范围内收集的雕塑艺术品，以中国的传统美学精神涵融西方的现代视觉艺术，并配合桂林得天独厚的自然资源优势，创造自然与人文高度结合的视觉地景工程。愚自乐园的成功为民间藏馆(3)随着市场经济的不断发展，一方面人们的生活水平不断提高，他们愿投资范围的不断扩展，越来越多的人在收藏投资中尝到了甜头。如今，在全国(4)根据调查，现有的民间收藏馆通常都是民间私人行为，由于个人财力2、民间藏馆的经营构想(1)项目无偿提供民间藏馆5-10年的使用权，以吸引全国各地的有实力(3)利用阳光100遍布全国的销售网络，对项目的民间藏馆进行推介。对(3)规模化的民间收藏博览群落的形成，有助于民间收藏业的学术交流与(4)项目对民间藏馆进行统一的经营、维护、推介，通过门票收入、艺术藏品推介到具有国际影响力的拍卖会上进行拍卖，有利于提高民间收藏业的影(5)综上所述，民间藏馆产品对于扶持民间收藏业，提升桂林市的文化影第九部分项目投资估算与资金筹措第一章投资估算(1)、不可预见费按建筑安装工程费用、土地成本和其他费用之和的15%(2)、营业税税率为5%,城建税和教育附加分别为营业税的7%和3%。土地(累计贷款总额),年贷款利率为6.94%。(6)、土地成本按实际成本8.44万元/亩(暂估，不含山体226.5亩，建设面积711亩，含山体为6.4万元/亩)计算。表1:总投资成本费用估算汇总表序号项目名称估算投资额建筑安装工程费用见表2土地成本126.52元其他费用2,485.14见表3环保费用见表4不可预见费(1+2+3)*15%计算销售费用销售收入的2%计算管理费用销售收入的2%计算财务费用总投资额表2:建筑安装工程费用估算明细表项目名称计算基数单价估算投资额1.住宅1.1景观住宅8.85万m23570元/2.商业2.1商业街3.4685万3570元/2.2产权式酒店3570元/2.3酒店6570元/2.4文化收藏馆2.79万m23570元/3.水体景观工程3.1水体面积6.44万m23.2红线内总平工程21.962万3.3配套设施0.3785万3570元/项目名称估算投资额1.施工图审查费21.962万平方米×1.8元/平方米21.962万平方米×2元/平方米3.勘察设计费按建筑安装工程费用的2%4.工程监理费按建筑安装工程费用的0.18%5.招标费按建筑安装工程费用的0.12%2,485.14表4:环保投资估算表内容金额水土保持费用水土流失防治工程、护坡等0污水三级处理构筑物(中水回用)30施工降尘1施工期废水处理沉沙池等营运期污水处理污水处理站0营运期固体废弃物处理垃圾中转站、垃圾箱等0营运期废气、油烟处理宾馆油烟净化器、0小区生态建设、植被恢复、绿化、室内外排水管道雨、污水管网环境影响评价文件编制及“三同时”验收文件编制费预留资金01序号项目名称单位工程量单价(元)合价(元)备注市政高压电投资项1详见桂林电气工程安装公司编制概算书(35KV)二市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政桥涵工程(九美桥)项1四市政给水工程(DN200管)M五市政消防栓设备个六市政雨水管工程直径1000MMM市政雨水管工程直径500MMMM市政截洪沟M七市政污水工程DN400M暂建的污水处理站项八规划路路灯工程套建安小计九设计费用十市政道路征地费亩十一其它因素20%(5000万*20%)总计第二章资金筹措及使用计划单位自筹54,199.26万元，销售回款15,000万元。本项目建设期6年，根据实施进度计划，确定分年度安排资金使用。资金号6总投资资金筹措1银行融资02自筹资金3销售回款0第三章效益分析销售价格如下：景观住宅销售均价为约15000元/平方米，商业街销售均价约12000元/平方米，产权式酒店18000元/平方米。(1)销售面积(2)销售收入号(元/m2)计算基数(m2)预计销售入(万元)1景观住宅8.85万m²2商业街3.4685万3产权式酒店3.439万m²合计15.7575万增值税。营业税税率为5%,城建税和教育附加分别为营业税的7%和3%。土地增本项目总成本费用，由项目开发建设成本投资和运营费用构成。(1)项目开发建设成本投资为149,748.30万元。项目开发建设成本为项目建设过程中的各项支出，包括建安成本、土地成本、财务费用(资本化)及其他相关费用。(2)运营费用为项目开发经营期间发生的房屋交易费、销售费用、管理费销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括管理人员工资、办公费、差旅费、业务招待费等，按销售收入的2%计算。财务费用为开发该项目向银行