盛茂商业项目可行性报告

盛茂广场调研报告 —————--34 ———————————94 一个管理区，6个街道办事处，3个省级开发区，858个行政村，97个居委会，总面积1392平方公里，总人口66、54万人。2005年底，全市完成国内生产总值355.34亿元，财政收入24、8亿元，其中地方财政收入14亿元。2005年荣成市年鉴显示：城乡居民储蓄余额达到156、7719亿元，人均存款余额18388元同比增长11、8%。区10多条货运航线。05年实际利用外资3、8亿美元，外贸进出口总值11、8亿美元，其中对日、韩贸易额分别达到2、8亿美元和4、3亿美元。家海洋课题研发任务。05年水产品总产量125万吨，渔业总收入300亿元，连续25年名列全国县级第一。业为主导的制造业板块。05年全市规模以上工企业达到500多家，完成工业增加值216、13亿元、工业销售收入799、6亿元。1荣成地理位置荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇、一个管理区，6个街道办事处，3个省级开发区，858个行政村，97个居委会，总面积1392平方公里，总人口66、54万人。●渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县(市)●2005年第二产业增加值219、42亿元，第三产业日益繁荣，各类09亿元，列全省县(市)第一位。●荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；●城市集中供热率达93%,居民小区管道液化气普及率为62%,城市污水处理率为60%,城市绿化率为39.6%;●全年利用外资项目231个，同比增长18.5%;实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%;合同利用外资99923万美元，同比增长116.2%;出口创汇51640万美元，同比增长29.5%;年内劳务输出人数达431人，第二章；宏观经济时间国内生196.8亿220.66亿264.16亿产总值亿亿亿增长率05年357亿元，2000年—2005年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,052、荣成历年各产业完成增加值情况(单位：元):时间05(预计)第一产业35.14亿35.5亿36.36亿36.86亿37.45亿35亿第二产业91.3亿103.73亿121.28亿151.22亿184.84亿亿第三产业49.06亿57.57亿63.02亿76.08亿89.46亿亿集第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%,比上年增长1.6%;第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%;第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%,其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%,按可比口径增长53.4%。时间25.8亿31.1亿51.8亿103.9亿亿188、7亿增长率万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。03-05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，(04-05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。)序号项目名称投资总额(万元)当年投资(万元)主办单位开工时间间1荣成北大科技园成山集团2胎及钢帘线扩建成山集团成山集团3海山机械工业园斥山水产集团4华泰汽车扩建华泰汽车有限公司华泰汽车有限公司5高温汽冷堆核电一期工程清华大学中国华能集团争取2005年上半年国家发改委批复核工业建设集团6国电荣成电厂一期工程寻山水产集团靖海实业集团争取2005年国家发改委批复7华力电机工业园华力集团8锻压机床工业园锻压机床有限公司9小王子汽车工业园东风汽车(荣成)有限公司序号项目名称投资总额(万元)当年投资(万元)主办单位开工时间间发电厂、热电厂山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团荣能热电有限公司华鹏玻璃斥山热电厂高虹电力集团威海海都食品高虹电力集团好当家造纸工业园好当家集团梅林食品工业园泓达罐头食品公司黄海船舶修造黄海造船有限公司双丰海产品加工双丰食品有限公司特种防伪纸生产线改造凯丽纸业股份有限公司15万吨干船坞及配套设施改造海达造船有限公司争取2005年国家有关部门批复双橡集团搬迁双橡集团序号项目名称投资总额(万元)当年投资(万元)主办单位开工时间威海六毛搬迁威海建威纺织威海二毛搬迁威海华绮纺织金滩食品工业园威海供销社西霞口船舶修造西霞口集团1三丰生物工程荣成三丰生物技术有限公司惠合食品威海德和永贸易公司泰祥食品工业园扩建泰祥食品有限公司水供华东保税库水产供销集团加乘包装加乘包装公司朱口轿车活络模具朱口渔业公司户数无记录0.9万1.15万1.15万1、16万1、37万47.1亿50.3亿元55.96亿元59.84亿67.89亿元增长率从历年个体工商户增长情况来看，00—03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20%,而人次170万人次200万人次230万人次220万次275万人次360万人次完成总收入10.3亿12.3亿14.6亿12亿15.6亿23亿增长率收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2005年荣成市旅游创收23亿元，全年共有360万人次来游，增长31%,作目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。序号项目名称建设内容投资总额(万元)当年投资(万元)主办单位开工时间间1凤凰湖综合开发斥山水产集团2锥山旅游开发建设观光索道、国际会议中心、五2005年建设观光索道和低密度别德州宾海房地产开发有限公司3闻涛度假村建设海上游乐园、农业生态观光园等，年内建成钓鱼台及新上游艇项好当家集团4福文化基地四座福文化大殿内部装修及海上西霞口集团5国际游艇俱乐部王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附加拿大威顿公司6槎山旅游开发建槎山寺1处，并对清凉顶景区进靖海实业集团院介实业集团7法华院续建工程完成景点配套、道路等附属设施的斥山水产集团旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共U05年储蓄余额70.4亿81.9亿89.9亿101.4亿110亿156、8亿较上年增加3.7亿8.1亿7.8亿11.5亿8.5亿46、8亿同比增长2003年2002年市区文登市荣成市乳山市2003年威海分市区总户数和人口数(户籍人口)年末总户数(户)总人口(人)非农业人口(人)年平均人口数(人)合计男性女性文登市荣成市乳山市7、荣成历年在岗职工平均工资：(单位：元)平均工资4人均储蓄06工资增长率增长，最高04年涨幅高达37%,工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发8、荣成历年城镇居民人均居住面积(单位：平方米)民民从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅，03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59%,这反映了近年荣成住宅夫才行。总额47.1亿元50.3亿元55.96亿元59.84亿元，67.89亿元73、1亿元增长率彩电134台136台112台124台摩托车77辆78辆70辆68辆电冰箱69台69台73台74台82台饮水机\72台84台洗衣机52台56台58台59台60台计算机\1台28台40台1辆4辆10辆手机(含小灵168部2005年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有10%的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，市民消费存在外流(威海、青岛)现象，与民间调查年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部，05年每百户达到10部汽车，有房出生率死亡率自然增长率-2.13%-4.12%年末总人口比上年减少676人1896人4166人4362人2136人在校学生9.42万10.6万10.3万9.8万人9、28万人中专学校1669人3828人3826人3828人4480人职业中学1942人3305人4979人5973人6306人中学生4.86万人5.88万人5.53万人5.14万人4、6万人小学生4.2万人4.01万人3.83万人3.73万人3、62万人学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%,达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%,达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%,达到106.5亿元。规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现，在06年初显成效。1、目前自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，1.1界定范围：气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98%,其中绝大多数以零散个体目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20%,且约60%的均为40平米以下的小型店面；即积50-60平米，二层房屋售价4000元/m²,三层房屋3000元/m²租金3万元/年，单位租金0.5元/m²·天。B、目前有数个铺面空置，直观空置率占了一定比率，因此判断该项目最高销售率不超过为70%。1.7沿河步行街整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的70-80%,而临街店面数量仅为20间，与第二章：主干道商业调研2.1调研思路：城市主要居住区域内的、交通主干道上商业较为集中的路段。2.2界定范围：文化中路、成山大道中路、观海中路、南山中路2.4文化中路商业调研2.5、成山大道调研共有各类店铺159间2.6.1观海中路2.7、南山南路、中路山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米)。前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近3-4家通讯店有意转手。荣成的商业市场的特征★住宅调研说明★内容行业有限责任公司户数投资人数雇用人数注册资本房地产业41户房产经营开发28户资料出处；05年荣成年鉴计划总投资累计完成投资计划投资完成投资商业房投次土地开发投资资料出处：05年荣成年鉴住宅投资经济适用别墅公寓面积资料出处：05年荣成年鉴2005年，荣成市住宅建设共完成投资8.3亿无06年全市有意向的开发面积近200万平方米，而05年全市共销售商品房28万平方米，两者相差巨大。售了14万平方。项目名称桃园德润居十里河花园成山嘉苑杏林新都佳怡苑惠丰小区华宇园怡心园锦绣苑金力家园新三环小区成山大道中段与崖头河交汇十里河附近南山中路米向伟东面成山人道与彩石路长途车站西原第一木器(26中对过小车站对面刘家小区(交警成山路与佳兴成山大道与开发商四家发展商成山集团方圆地产城建、蒲头市建集团策划代理商自主营销自主/代理自主营销自主销售自主营销龙泰地产自住营销自主销售项目概况物业类型多层、高层高层多层多层多层多层小高层、9楼多层多层占地面积建筑面积绿化率总套数737套3425套136套150套360套230套80多100多户310套60户3525套开盘日期05年8月06年3月06年交工日期06年8月05年06年06年906年5月05年(元/平米)开盘起价方方方元/平方米2300元/平住宅：1980元/米开盘最高价方3980元/平方方2380元/平方米2700元/平住：2430元/平米米现在均价行按揭3500元/平方次付清方生商业场无商业离商业街器城利群购物一般长江超市市一般活配套金融少无银行多家银行中国银行附近没有农业应行农业银行农业银行较少人民医院、无一般由诊教育较好、有人26中学有中学教育配套齐全卫生所民医院人民医院民、中医院多餐饮无无便利便利便利便利便利一般般一般不理想客户定位高端高端人群一般群体工薪工薪单位工薪工薪、事企单位区规划佳院、学校近首付多优惠多方近站靠广场车站短、户型适中惠价格高差周边配套差价格较高音音有橡胶厂离市街区陈旧小车站环境差远商业不够总占地27公顷(405亩),规划总建筑面积42.35万平方米，总居住户数3425户。和东西飘窗离地90CM,外飘60CM。厨房：上下水(包括冷、热水)管道接至预留位置，安装管堵。封闭阳台：该项目南临拥有37公顷的荣成市最大的人工湖——绿岛湖；东南是投资5亿元建筑面积达6万平方米的荣成发展商：4家开发商联合开发：A:桃园.浅水湾(桃园房地产开发有限公司)开盘：05年7月小高层未售C:丰荟房地产卡发有限公司多层：7层带电梯精装修太阳能空调地暖框架结构D:鑫鑫房地产开发有限公司门市房：一层：5700元一二层连体；4500元开发商：城建开发公司蒲头建筑公司联手奉献。销售价格：1458起价(阁楼)总套数：5栋楼200多户销售情况：销售60%开盘时间：2006年5月项目地址：利群购物中心东100米(原老中医院)开盘时间：2005年8月总套数：4栋楼100户，目前业已销售90%开盘时间：2006年3月7、佳怡苑(佳华福泉苑)(福泉苑)占地面积8000平方写字楼建筑面积8000平方米住宅面积：5200平方米价格：2250元/平方米(均价)一次性付清优惠11%项目概述：小区水、电、暖、广电、电讯等配套...主力户型：3室2厅、3室1厅地理位置：位于荣成市广播电视大楼北，1、2、5、路公交车从小区经过，交通便利。该项目占地面积为455亩，规划建筑面积为25。64万平方米，规划总居住户数为2227户，其中经济适用房占地85。66亩，规划建筑面积为5。34万平方米，规划居住户为600户。销售商：威海君正房地产营销策划有限公司绿化率：41。28%容积率：0。887户型面积：75——120价格：2450元(均价)项目概况：108套房子，已销售78套户型面积：85----162平方米阁楼可独售项目地址：位于荣成市崖头市政府旧址，新华书店南20米南山北路(成山集团)荣成市中心4栋19层的高层建筑群，总占地面积：7954平方米，建筑面积：2万平方米，绿化率为32.4%,每栋单共有住宅136套，面积148-180平米，起家2980元/m²,现在均价3500元/m²,楼层差价100元；目前仅销售了10%-15%。目前的购买群体主要以公务员、成山集团中高层干部，以及荣成高收入人群为主。生活配套：商业、家家悦超市、王华商城、易发商贸城、金融、教育卫生配套较好。共有住宅底商18套，上下两层联体结构，面积120-160平米，价格4980-6680元/m²,销售情况较好。开工日期：05年2月交工日期：06年8月30入住日期：06年8月30占地10000平米，建筑面积12000平米，住宅200余套，面积在88-150平米，车库22个，面积18-25平米，北面向伟电器城50米，据长途汽车站不足100米。小区向南200米就是荣成市第二实验小学、二小幼儿园及第二实验赠送太阳能热水器，实现24小时热水供应；小区实行封闭管理，24小时保安服务，充分保证您居住舒适、安有空间项目概况：物业类型：多层/6、项目总占地面积为4.7万m²、建筑面积(万方):5.1万m²、绿化率50%开工日期02年1月、交工日期02年6月、入住日期05年9月30日、价格(元/平米)开盘起价1800三、荣成市区23个生活小区基本信息一览表表一：项目名称福地小区虹桥南区青阳小区国泰小区青山小区曙光小区刘家小区新庄北区新庄南区高阳小区杏林西区利群北杨桥街文化东路橡胶厂东体育场北市政府南台上刘家台上南街北台上南街南人民医院南人民医院东开发商桃园房地产城建城建等23楚家村金成公司家策划代理商自主销售自主销售自主销售自主销售自主销售自主/代理自主销售自主销售自主销售金成公司自主销售项日概况多层/5多层/5多层多层/5多层/5多层/5多层/6多层/6多层/5多层/5绿化率总套数(160套310套280套210套3100多套330套780套504套360套1056套开工日期02年1月03年1月2001年12月2002年1月1991年1月1997年1月2003年1月交工日期02年11月03年11月2002年12月2002年10月1991年12月997年12月2003年122002年6月月入住日期05年04年2003年1992年1998年2004年8月2002年12价格(元/平米)开盘价开盘最高价现均价2250元生商业利群超市蔬菜超市家家悦、长江糖洒超市悦超市齐荣糖洒超市鸿鑫糖酒超市活配套金融中国银行中信、工商结算厅信贷营业厅教育卫生幼儿园、完幼儿园、实两所中学楚家幼儿蓝天幼儿二小，实验二小，实验小、幸福小十六中崖头学二十六实里学，实验人民医院。人民医院卫生所。医院验二中中学餐饮酒店青岭酒店小吃，饭店小肥羊小吃店油条店，水果店等离体育场职工购买。小客站体身。环境较好项目配套好地理位置多价格优惠劣势购物不方离橡胶厂近适合居住附表二项目名称双泊小区黎明小区荷塘北区丹霞小区荣华家园和兴小区幸福北区老挝桥区商云小区青阳山庄新世纪花园观海中路与楚祥南街交界处人民医院利群东长途车站附近成山大道中段利群商场西雨相巷与幸福街交界处杨桥街易发商贸街青阳-华侨新城区，成山大道北开发商丰荟房产蒲头建筑产崖头建筑环宇公司城建城建等8家策划代理商自主销售自主销售自主销售荣泰房产产自主销售自主销售自主销售环宇公司自主销售自主销售项日概况物业类型多层/5多层/5多层/6多层/5多层/6多层/5多层/5多层/3多层/5多层/5多层占地面积18.76万m²建筑面积总套数3680套18套1836套开工日期1992年8月1991年2003年3月2005年3月1992年1997年1977年1992年1995年1999年交工日期1994年12月1992年1992年2004年4月2006年3月1993年1998年1978年1993年1996年(元/平米)价开盘最高价现均价生活配套商业天祥超市江超市利群广场向伟商场市利群，客佳、吉兴市家家悦超市金融工商银行用社工商银行卫生园，实验二实验幼儿明天幼儿院实验中堂。院工业幼儿园，实验小、一中验一小、院餐饮小吃部小饭店东晨饭馆宾馆吃工薪阶层工薪阶层住宅为主单位分房住宅为主工薪阶层住宅项目优势华商业街附近小户型靠近车站使利劣势房少没车位，坡底调研组采取集中访谈问卷调查共采集样本300份，主要调研荣成市区300份[实际有效问卷298份]、其中市区部分又是主要以附近采样、设立集中市调点、对荣成市区23个生活社区居住人群进行了客观的调查，行业涉及公务员、政府官员、企业中层干部、工性别情况：年龄情况：20岁以下50-70岁分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在20-30岁之间占到总数的51%,30--50岁年龄段1000-2000元□2000-5000元□5000元以上口工薪阶层口私营企业主口职业经理人口公务员政府官员■企业中层干部共占到总数87%,此次消费者调查当中，职业一般为工薪阶层，其中工薪阶层占了62%,经营个体占了27%,其月收入主要集中在1000元以下，政府公务员、事业单位与私营企业主[自己开店经营者]等在1000-2000元之间，居住第二部分消费者消费习惯第二部分消费者消费习惯投资商铺□休闲娱乐居民手中有部分资金有36%的选择存入银行，其次乐于投资商铺的也占29%,愿意投资住宅的有21%,这也不是一有生值价值的人群占了近20%,这些还都可以归为理性投资者。口服务质量高口价格合理口娱乐场所集中■交通方便邻近上班或居住较近的地方目前主要居民还是因为房产价格不断走高，而产生对其次现在城市居民对住宅的地理环境、发展商的服务、交通的便利认为是影响购买的主要因素。环境和交通费别占了21%和20%。这就说明现在的居住群体开始倾向于对一些影响居住的硬件还是比较重视。特别是环境，在人们解决了普遍的居住之后开始关心居住的一些软件设施了再次由于本次调研主要是对荣成整个市区生活区进行调研，所以居民