郑州汝河小区项目建议书2010-02-26

郑州汝河小区规划及建筑设计项目建议书背景概况中房集团开发公司郑州分公司汝河小区原为建于上世纪80年代的老住宅小区，因受当时的住宅市场环境与住宅科技水平等历史条件限制，普遍存在楼群分散，规划布局欠合理，基础设施配套指标偏低等问题。四川汶川地震后，中央政府高度重视灾后重建工作，并出台了《汶川地震灾后恢复重建条例》，中央各部委也陆续出台了灾后重建相关配套政策，灾区危旧住区的重建工作正在按照中央部署，有力、有序、有效地展开。而80年代建设的汝河小区的建筑抗震安全问题，引起了老住区居民的担忧，也已经引起地方各级政府的思考，防患于未然，降低地震灾难损失，开展老住区科技改造与重建已成为当务之急。此外随着城市建设的快速发展，老住宅小区与新建小区形成了强烈的反差，地方政府每年需要投入大批维修资金才能维持，这已成为地方政府的负担。老住区居民对居住环境和居住条件极度不满，经常上访要求政府解决问题，由于老住区改造投入大、效益差，开发企业不愿参与，这已成为地方政府的一大难题。同时从老住宅小区居住对象看，以老年人、下岗待业人员及困难家庭居多，这些既不属于廉租住房保障对象，又没有能力进入商品房市场的“夹心层”居民，要求改造老住宅小区居住环境的呼声十分强烈。为了贯彻国家保障房建设和节约集约用地的文件精神，中房集团郑州分公司以改善中低收入“夹心层”居民的居住条件和居住环境为出发点，将对汝河小区进行重新开发，建成涵盖安置房、限价房、老年公寓、普通商品房等业态的高尚社区，希望探索一条将商品房开发与保障房建设相结合的住宅供应体系的新路径。汝河小区规划范围东起桐柏路、西至伏牛路、南临淮河路、北靠汝河路，总面积约为20.8公顷，区域内除汝河小区外还包括郑州第42中学、郑州电器装配总厂以及中原区大岗刘乡小岗刘村第五生产队。针对该区域进行规划及建筑设计，具体功能包括住宅和商业及其他相关配套。规划目标本项规划立足于该区域独有的环境特征与开发潜质，深入研究整体开发条件与项目配置，并充分借鉴国内外同类型开发的相关经验，进而在宏观上确立该区域总体开发定位与用地布局，对功能结构、道路交通系统、绿化景观系统、开发时序等进行整体规划，在中观上对地块开发容量和开发方式提出规划控制与引导，在微观上针对项目实施进行深化设计。拟将该区域建设成为配套功能齐全的、居住环境优质的新型住区。住宅开发定位中低端成本——严控项目成本以抵抗不确定的市场风险，提高项目综合竞争力和市场抗震空间。中端的品质——做足看得见的品质给客户以实惠（面积赠送等）户型细部打造品质空间。中高端形象——以部分高品质产品树立项目品质标杆，拉动普通产品走量。同时在不违背大的成本控制原则下做足看得见的品质，加强软性设计以加强中房集团郑州分公司的形象传达力。规划内容此次规划包含三个层次的内容：概念性规划研究对地块自然、历史、现状分析总结原有城市规划的实施情况原则确定地块发展目标、功能定位及项目策划提出用地布局的初步设想制订和实施城市规划重要举措，包括各项城市规划指标专题报告：对城市重大问题进行研究（报告内容视具体情况而定）修建性详细规划及建筑设计深化用地布局，完善规划方案建设生态绿化系统，完善地块生态和自然保护以及居住游憩职能提出分期实施计划提交相关报批资料（包括相关的规划和建筑设计内容，以国家规定的修详深度为准）统计技术经济指标方案施工图完成设计图纸的施工图阶段注：景观设计可与2、3项同时进行。合计5周合计7周合计5周合计7周5周3周3周1周2周2周1周合同签订现场踏勘形成初步方案完成概念性规划深化方案及建设完成修规及建设规划报审完成施工图设计1周总计合同签订后17周（不含中间甲方讨论时间）设计人员项目总设计师：陈伯清

匠人设计机构上海公司总建筑师国家一级注册建筑师高级建筑师（教授级）世界华人建筑师协会创会会员上海市建设和管理委员会专家

上海市政府采购咨询专家

上海市室内外环境设计委员会委员项目总建筑师：焦志鹏

匠人设计机构郑州公司执行董事、总经理国家一级注册建筑师高级工程师天津大学建筑硕士项目总规划师：陈雨林匠人设计机构郑州公司总规划师国家注册城市规划师教授级高级工程师享受国务院特殊津贴专家河南省规划委员会专家组成员项目规划总负责人：张目：匠人设计机构上海公司执行总监、副总裁国家注册城市规划师同济大学规划专业博士项目建筑总负责人：吴建匠人设计机构上海公司副总裁同济大学建筑学博士海南大学特聘教授项目结构总负责人：孙伟宾匠人设计机构上海公司副总裁国家一级注册结构工程师同济大学结构硕士项目景观总负责人：周志匠人设计机构上海公司景观部设计总监武汉大学景观硕士前泛亚易道景观公司设计部总监我们的优势是国家唯一以房地产开发为主业的中央企业—中国房地产开发集团核心设计机构，具有国家住房和建设部住宅试点工程成熟设计经验；本地设计师与海派设计师完美结合，充分尊重中原生活习惯与文化，彻底避免了当地设计单位创新不足和外地设计单位“水土不服”的缺陷。具有长期与境外设计单位合作的经验（德国ASA、美国纳德尔、美国STOA、美国CMC等），可根据项目需要随时展开与境外高水平设计公司的无缝对接与合作。国内为数不多的规划与建筑工程双甲级设计资质，承揽业务不受任何限制，便于项目报批。多年地产项目的设计经验，成本控制经济合理。含钢量控制：11层小高层住宅，一般标准层含钢量为35kg/m2，我们可控制到32kg/m2；15~18层住宅，一般标准层含钢量为36kg/m2，我们可控制到33kg/m2；26层高层住宅，一般标准层含钢量为38kg/m2，我们可控制到35kg/m2。整栋楼含地下室、底商及基础情况下含钢量比标准层是具体情况上浮5~8kg/m2。设计报价概念性规划研究：2万元/hm2（含规划及建筑单体单体方案设计）修建性详细规划及建筑设计:8元/m2施工图设计：18元/m2（小区内建筑单体施工图设计）小区竖向、道路及管网设计：2万元/hm2（管网综合深度）景观设计：20元/m2（含景观方案及施工图设计）服务承诺保证设计深度满足《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）及国家有关规定的深度要求。保证优先安排生产计划，35个日历日完成全部施工图设计任务。积极参加设计技术交底，积极参加图纸会审，参加验槽的现场技术服务。积极处理和解决在施工中出现的图纸上的问题，积极协助施工方处理各种技术问题，保证接到通知后立即派人解决或出发到达现场解决问题。承诺设备招标时协助编制招标文件的技术标部分。承诺所设计项目的技术经济指标的合理性，做到设计绝不浪费。考虑到与贵公司的合作关系，我们愿意提供最优惠的价格承接该项目，并力争将本次规划做成一个具全国影响力的精品之作。敬请领导复