注册会计师会计第五章投资性房地产含解析

注册会计师会计第五章投资性房地产含解析

一、单项选择题

1.下列关于企业投资性房地产的说法中，正确的是（）。A.投资性房地产的租金收入应作为企业的营业外收入B.企业将自身的办公楼用于出租后应作为投资性房地产核算C.房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算D.企业将自身房地产出租给职工住宿，收取租金，应作为投资性房地产核算

2.甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税税率为9％，2×19年4月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后准备继续建造。董事会已作出书面决议，该房地产建成后将立即对外出租。5月1日实际支付不含税价款10000万元（不考虑土地使用权），并取得增值税专用发票，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。6月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成实际发生建造成本为不含税价款20000万元，甲公司取得增值税专用发票并支付了款项。甲公司2×19年相关会计处理的表述中，不正确的是（）。A.5月1日实际支付价款10000万元记入“在建工程”科目B.5月1日实际支付价款10000万元记入“投资性房地产——在建”科目C.实际建造成本为20000万元记入“投资性房地产——在建”科目D.12月31日建造完成确认投资性房地产的成本为30000万元

3.下列各项中关于投资性房地产的后续计量表述中不正确的是（）。A.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提折旧或摊销B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产应计提折旧或摊销C.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业如果第一次取得的一项非在建投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对其采用成本模式进行后续计量直至处置，并假定无残值D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的公允价值变动计入其他综合收益

4.关于投资性房地产的后续计量方法，下列表述中不正确的是（）。A.同一企业不能同时采用成本模式与公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B.已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量C.成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理D.满足一定条件的情况下对某项投资性房地产可以成本模式与公允价值模式相互变换

5.2×19年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值的金额为5500万元。2×19年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。2×20年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司2×20年度损益的影响金额为（）。A.500万元B.6000万元C.6100万元D.7000万元

6.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2018年1月1日，甲公司将其持有的一项投资性房地产进行处置，取得价款6000万元，出售时投资性房地产的账面价值为5500万元（其中成本5000万元，公允价值变动500万元）。该项投资性房地产最初由企业的自用房地产转换而来，转换时公允价值比其账面价值高200万元。不考虑相关税费的因素。甲公司处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额是（）。A.1200万元B.700万元C.1000万元D.500万元

7.乙公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，乙公司拥有一项自用房产，原值5400万元，预计使用年限为20年，预计净残值400万元，采用年限平均法计提折旧，该项资产在2×14年6月达到可使用状态。2×18年12月预计可收回额为4200万元，2×19年12月31日乙公司该项房产停止自用开始用于出租，当日该项房产公允价值为3800万元，2×20年12月31日该项房产公允价值为3700万元，该项房产每月租金收入40万元。假设不考虑其他税费，2×20年该项投资性房地产对损益的影响金额为（）万元。A.412.74B.514.84C.480D.380

8.2×20年6月30日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合同，约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业。2×20年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出300万元，当日起按照租赁合同出租给乙企业。甲企业取得该厂房时初始确认金额为2000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，截至2×20年6月30日该厂房已经确认公允价值累计损失的金额为400万元。不考虑其他因素，以下表述不正确的是（）。A.改造期间该厂房在资产负债表上列示为投资性房地产B.改造期间该厂房在资产负债表上列示为在建工程C.2×20年6月30日该投资性房地产账面价值为1600万元D.2×20年12月31日该投资性房地产账面价值为1900万元

9.丙公司为房地产开发企业，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该公司2×20年1月1日将一项账面原值5000万元、已经计提存货跌价准备200万元的待售商品房转为经营性出租，当日公允价值为5200万元，2×20年12月31日其公允价值为5100万元。不考虑其他因素，2×20年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益为（）万元。A.300B.－100C.200D.－300

10.下列关于投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末计提的折旧费用计入管理费用B.采用成本模式计量的投资性房地产，不得再转为公允价值模式计量C.按国家规定认定的闲置土地，不应确认为投资性房地产D.企业可以根据需要改变其投资性房地产的计量模式，但应在会计报表附注中披露

11.甲公司从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×20年1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为13000万元，计提的跌价准备为1000万元，公允价值为12500万元。2×20年12月31日出租商品房的公允价值为11700万元。不考虑其他因素，下列有关甲公司投资性房地产会计处理的表述中，说法错误的是（）。A.商品房改为出租用房时按照公允价值12500万元作为投资性房地产的入账价值B.出租的商品房在2×20年12月31日资产负债表中的列报金额为11700万元C.上述交易事项对甲公司2×20年度其他综合收益的影响金额为500万元D.上述交易事项对甲公司2×20年度损益的影响金额为－300万元

12.甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2×18年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为3000万元，已计提折旧1500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3500万元。甲公司按净利润的10％计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额为（）。A.2025万元B.2250万元C.0万元D.1800万元

13.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×18年6月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，将一闲置办公楼用于出租。租赁期为自2×18年7月1日起2年，年租金为360万元，甲公司按月平均确认租金收入。租赁当日，该办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元。办公楼2×18年12月31日的公允价值为2600万元，2×19年12月31日的公允价值为2640万元。2×20年7月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。不考虑其他因素，甲公司上述交易事项对2×20年度营业利润的影响金额为（）。A.1640万元B.1880万元C.1460万元D.1700万元

14.2×20年3月1月，甲公司外购一栋写字楼直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的买价为3000万元；2×20年12月31日，该写字楼的公允价值为3200万元。假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司2×20年度利润总额的影响金额为（）万元。A.180B.200C.350D.380

15.甲公司2×20年1月10日以公允价值2800万元取得一项处于建设中的房产，甲公司在取得后继续建造期间发生建造和装修支出1000万元，发生应予以资本化的借款利息200万元，该房产于2×20年6月20日达到预定可使用状态。考虑自身生产经营需要，甲公司董事会已经决议将该房产40％留作自用办公楼，另外60％与A企业签订了长期租赁合同。合同规定租赁期开始日为2×20年6月30日，年租金180万元。该项房产预计使用年限为20年，预计净残值为0，甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，2×20年甲公司以上业务对利润总额的影响金额为（）万元。A.80B.－10C.30D.－100

16.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后计。自2×19年12月31日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至出租时已使用10年，累计折旧3000万元。2×20年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2×20年利润总额的影响金额为（）万元。A.250B.350C.450D.650

17.某企业采用成本模式计量其持有的投资性房地产。2×08年1月末购入一幢建筑物作为投资性房地产核算并于当期出租，该建筑物的成本为920万元，预计使用年限为5年，预计净残值20万元，采用年数总和法计提折旧。2×09年该投资性房地产应计提的折旧额是（）。A.240万元B.245万元C.250万元D.300万元

18.2×19年12月31日甲公司购入一栋办公楼作为投资性房地产核算，实际支付价款6000万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。2×22年1月1日，该投资性房地产满足了公允价值模式计量的条件，甲公司决定改按公允价值模式对该投资性房地产进行后续计量。2×20年12月31日和2×21年12月31日，该投资性房地产的公允价值分别为6400万元和6700万元（与2×22年1月1日公允价值相同）。甲公司按照净利润的10%提取盈余公积，不考虑2×22年1月份的折旧以及所得税等因素。下列关于该投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的会计处理表述中，错误的有（）。A.应调整增加投资性房地产的账面价值1100万元B.应调整增加投资性房地产的账面价值800万元C.应调增盈余公积110万元D.应调增未分配利润990万元

19.（2020年）某公司为商业地产开发公司，主营业务为开发销售商铺。2×19年10月成立商业地产租赁部门，决定将已开发和拟出售的商铺全部出租。该公司将这批店铺作为存货核算，账面成本为3000万元，已计提存货跌价准备300万元。该公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。转换日该批商铺的公允价值为3500万元。该公司上述转换对年度损益影响金额是（）。A.0B.800万元C.500万元D.300万元

20.下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。A.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值B.采用成本计量模式，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值C.采用公允价值计量模式，期末投资性房地产的公允价值高于账面余额D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于原账面价值

21.2×21年4月1日，甲企业将一栋租赁期满的写字楼收回作为本企业管理用办公楼。2×21年4月1日该写字楼的公允价值为5000万元，该写字楼原取得成本为4000万元，在转换前采用公允价值模式计量，公允价值变动收益600万元。不考虑其他因素，2×21年4月1日甲企业投资性房地产转换为固定资产时影响损益的金额为（）万元.A.600B.400C.1000D.0

22.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

23.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入资本公积（其他资本公积）D.计入公允价值变动损益

24.2020年6月20日，甲公司购买一块土地使用权，不含税买价为1800万元，支付相关手续费30万元，契税50万元，差旅费30万元，款项全部以银行存款支付。企业购买后用于对外出租。不考虑其他因素，则该项投资性房地产的初始入账价值为（）。A.1800万元B.1830万元C.1880万元D.1910万元

25.20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（）。A.20×9年3月8日B.20×9年4月30日C.20×9年6月1日D.20×9年5月25目

26.甲公司采用成本模式计量投资性房地产。有关资料下：①甲公司2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，转换日该固定资产公允价值为25000万元，“固定资产”科目余额为22000万元，“累计折旧”科目余额为1000万元，“固定资产减值准备”科目余额为100万元。②甲公司2×20年12月31日将上述投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产公允价值为30000万元，“投资性房地产累计折旧”科目余额为2000万元，投资性房地产持有期间未发生减值。下列转换日的处理不正确的是（）。A.2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，年末资产负债表中“投资性房地产”项目列示金额为20900万元B.2×18年12月31日将自用固定资产转为投资性房地产，不影响损益C.2×20年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，年末资产负债表中“固定资产”项目的列示金额为30000万元D.2×20年12月31日将投资性房地产转为自用固定资产，不影响损益

27.甲公司为房地产开发企业，2012年3月31日收回一项已到期的用于经营租赁的办公楼，当即改为自用，该办公楼的原价为1200万元，累计的公允价值变动收益为100万元，系2006年12月自建完成并开始出租，预计使用年限为30年。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，转换当日的公允价值为1500万元，转换日对其使用年限估计不变，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。下列说法中不正确的是（）。A.转换当日的固定资产的入账价值为1500万元B.转换当日影响当期损益的金额为200万元C.转换日结转的投资性房地产的账面价值为1300万元D.转换当日影响其他综合收益的金额为200万元

28.甲公司一项用于经营性出租的房产将于2×20年6月30日租赁期满，甲公司根据董事会决议自租赁期届满日开始将其作为自用办公楼核算。该项投资性房地产原值5000万元，预计使用年限为20年，预计净残值为200万元，在2×16年12月达到预定可使用状态并开始出租，甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用年限平均法计提折旧，2×19年12月31日甲公司预计该项资产可收回金额为2800万元，折旧方法、预计使用年限和净残值始终没有变化。不考虑其他因素，以下有关甲公司该项投资性房地产转换为自用房地产的表述中不正确的是（）。A.2×20年6月30日为投资性房地产转换日B.按该项投资性房地产在转换日的账面余额转入“固定资产”科目C.该项投资性房地产的减值准备应转入“固定资产减值准备”科目D.2×20年6月30日甲公司该项房地产资产负债表上列示为投资性房地产2723.53万元

29.甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价为14000万元，已计提折旧为5600万元，公允价值为12000万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（）。A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益

30.甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价为14000万元，已计提折旧为5600万元，公允价值为12000万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是（）。A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益

31.20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，其账面价值为2500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。A.500万元B.6000万元C.6100万元D.7000万元

32.某公司为商业地产开发公司，主营业务为开发销售商铺。2×22年10月成立商业地产租赁部门，决定将已开发和拟出售的商铺全部出租。该公司将这批店铺作为存货核算，账面成本为4000万元，已计提存货跌价准备300万元。该公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。转换日该批商铺的公允价值为4500万元。该公司上述转换对年度损益影响金额是（）。A.0B.800万元C.500万元D.300万元

二、多项选择题

33.以下关于投资性房地产的表述中，不正确的有（）。A.不能单独计量和出售的房产、土地使用权不能作为投资性房地产核算B.将建筑物出租并提供后续辅助服务的，一律不得将该建筑物确认为投资性房地产C.很可能以经营租赁方式出租的房产应作为投资性房地产核算D.持有并准备增值后转让的土地使用权应作为投资性房地产核算

34.以下关于投资性房地产的表述中，正确的有（）。A.通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权属于投资性房地产B.租入土地使用权再转租给其他单位的属于投资性房地产C.以经营租赁方式租出的、拥有产权的建筑物属于投资性房地产D.房地产开发企业作为存货的商品房和土地使用权不属于投资性房地产

35.下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.持有并准备增值后转让的房屋建筑物C.已出租的土地使用权D.持有并准备增值后转让的土地使用权

36.甲公司（属于房地产开发企业）自行建造一物业，地下共2层，地上共20层，其中地下2层拟建为用于出租的地下停车场，地上20层拟建为用于出售的房产。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。甲公司因地下停车场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。2×22年1月1日，地下停车场装修完工，甲公司根据招商情况确定达到预定可使用状态。甲公司下列会计处理中正确的有（）。A.该物业建造时应作为存货核算B.地下2层在建造期间应作为投资性房地产核算和列报C.地上20层建造期间应作为固定资产核算D.地上20层建造期间应作为存货核算

37.下列有关采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的说法中，正确的有（）。A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

38.丙公司为房地产开发企业，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。该公司2×19年6月30日将一项账面价值为4000万元、已经开发完成并作为存货的房产转为经营性出租，未计提过存货跌价准备，每月租金30万元。2×19年6月30日公允价值为5000万元，2×19年12月31日公允价值为4900万元，2×20年12月31日租赁期满，丙公司以5300万元价款，将其出售给承租方。该项房产从2×19年6月30日起预计使用年限为20年。不考虑其他因素，以下确认计量正确的有（）。A.2×19年6月30日投资性房地产的初始计量为5000万元B.2×19年12月31日投资性房地产的账面价值为3900万元C.2×19年该业务对利润的影响金额为80万元D.2×20年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益为1600万元

39.投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额对下列财务报表项目不会产生影响的有（）。A.其他综合收益B.盈余公积C.未分配利润D.公允价值变动收益

40.下列各项中，不应计入发生当期损益的有（）。A.开发无形资产时发生的符合资本化条件的支出B.以公允价值计量的投资性房地产持有期间公允价值的变动C.经营用固定资产转为持有待售固定资产时其账面价值小于公允价值减去出售费用后的净额D.对联营企业投资的初始投资成本大于应享有投资时联营企业可辨认净资产公允价值份额的差额

41.下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B.满足特定条件时可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

42.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×5年12月31日，甲公司收回租赁期届满的一项投资性房地产将其处置，取得价款7500万元。该项投资性房地产在处置前的账面价值为7200万元（其中成本为7800万元，公允价值变动贷方600万元），关于甲公司处置该项投资性房地产的会计处理，下列说法正确的有（）。A.应确认处置损益300万元B.应确认投资收益－300万元C.应确认其他业务成本7200万元D.应增加公允价值变动损益600万元

43.2018年12月31日，甲公司将自用的一栋写字楼出租给乙公司，租赁期开始日为2019年1月1日，租期3年，每年支付租金200万元。此写字楼的账面原价为1000万元，预计使用年限20年，至出租时已使用3年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧；出租时的公允价值为1100万元。甲公司所在地房地产市场比较成熟，写字楼的公允价值能够持续可靠取得，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年末该投资性房地产的公允价值为1200万元。针对此业务下面处理正确的有（）。A.2019年因该投资性房地产影响损益的金额为550万元B.投资性房地产的入账价值为1100万元C.转换时增加其他综合收益的金额为250万元D.转换日为2018年12月31日

44.下列各项中，表述正确的有（）。A.同一企业不能同时采用成本模式与公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B.已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量C.成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理D.满足一定条件的情况下对某项投资性房地产可以成本模式与公允价值模式相互变换

45.以下关于投资性房地产的核算中，表述正确的有（）。A.以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日投资性房地产的账面价值作为自用房地产的入账价值B.以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日投资性房地产的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益C.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理D.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

46.下列关于投资性房地产与非投资性房地产转换的会计处理的表述中，正确的有（）。A.采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益B.采用成本模式计量的投资性房地产转换为存货时，其账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值大于公允价值的差额计入公允价值变动损益D.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，其账面价值小于公允价值的差额计入其他综合收益

47.下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）。A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益

48.非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，以下表述正确的有（）。A.转换日投资性房地产应以该项资产当日的公允价值计量B.转换日的公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益C.转换日的公允价值与原账面价值的差额计入其他综合收益D.处置该项投资性房地产时，要同时结转转换日计入其他综合收益的利得

三、简答题

49.H公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，适用的所得税税率为25％，盈余公积的计提比例为10％，H公司20×4年～20×8年发生了下列经济业务：（1）20×4年1月1日，H公司自A公司购入一项土地使用权，价款为5000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法摊销。甲公司计划在该地块上建造办公楼。该项工程于20×4年4月1日开工，于20×5年6月30日达到预定可使用状态，共发生建造成本7000万元（不包括土地使用权的摊销）。建造的办公楼预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。假定土地使用权摊销和办公楼折旧的相关规定与税法规定一致。（2）20×6年1月1日，H公司董事会作出书面决议，将该项办公楼和土地使用权一并对外出租，并于当日与甲公司签订租赁协议，协议约定，租期为2年，每年的租金为300万元，租金于每年年末支付。（3）20×7年1月1日，H公司的投资性房地产具备了采用公允价值模式进行后续计量的条件。H公司于当日决定将其投资性房地产的后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。变更当日，土地使用权的公允价值为5100万元，建筑物的公允价值为7500万元。（4）20×7年12月31日，土地使用权的公允价值为5200万元，建筑物的公允价值为7200万元。（5）20×8年1月1日，H公司收回该租赁期届满的房地产，并于当日将其出售，出售价款为13000万元。不考虑增值税及其他因素。要求：（1）计算该办公楼的入账价值并编制20×5年土地使用权及厂房的摊销及折旧的会计分录。（2）编制20×6年自用房地产转换为投资性房地产的会计分录。（3）编制20×7年投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的会计分录。（4）计算20×7年H公司因该项房地产确认的损益金额。（5）计算20×8年出售该项房地产应确认的损益金额。（答案中金额单位用万元表示，计算结果不为整数的，保留两位小数）

50.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2018年甲公司发生的与房地产有关的业务如下。（1）2018年3月31日，甲公司董事会决议购入一栋旧写字楼A，并对其进行改造，改造完成后对外出租。2018年4月1日，甲公司支付价款2400万元取得该写字楼，并于当日开始进行改扩建。改扩建过程中共计支出500万元，均以银行存款支付，其中符合资本化条件的支出为300万元。2018年9月28日，写字楼A达到预定可使用状态，甲公司将其出租给丙公司，租赁期开始日为10月1日，租期为3年，甲公司一次性收取三年租金900万元。2018年9月28日，该项投资性房地产的预计尚可使用寿命为10年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。（2）2018年6月20日，甲公司将自用办公楼B出租给乙公司使用，租赁期为5年，租赁期开始日为2018年7月1日，年租金为240万元，从2018年开始于每年7月1日收取。办公楼B为甲公司2014年6月21日购入，成本为3200万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。（3）2018年10月9日，甲公司以投资性房地产C作为对价取得丁公司30％的股份，取得这部分股权投资后，甲公司能够对丁公司实施重大影响。甲公司付出的该投资性房地产的账面原值为1200万元，投资性房地产累计折旧为200万元，公允价值为1100万元。当日丁公司可辨认净资产公允价值为4000万元。不考虑相关税费及其他因素。要求：（1）根据资料（1），编制甲公司的相关会计分录。（2）根据资料（2），编制甲公司的相关会计分录。（3）根据资料（3），计算甲公司长期股权投资的入账价值，并编制相关会计分录。（答案中金额单位用万元表示）

51.甲公司2018年至2023年发生的与房地产有关的业务如下：（1）2018年12月31日，甲公司从外部购入一栋建筑物，购买价款为1450万元，相关税费为50万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。（2）购入当日，甲公司与承租人签订租赁协议，将该项房地产对外出租，租赁期开始日为2019年1月1日，租期2年，年租金为120万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。（3）2020年12月31日，该投资性房地产出现减值迹象，可回收金额为1200万元。（4）2021年1月1日，甲公司收回该项投资性房地产，进行改扩建，预计改扩建完成后继续将其对外出租。共计发生支出504万元，均以银行存款支付，其中符合资本化条件的支出304万元，该项投资性房地产于2021年12月31日改扩建完成，达到预定可使用状态。甲公司将该项投资性房地产对外出租，租赁期开始日为2022年1月1日，年租金为150万元，租期为2年。该投资性房地产的预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变。（5）2023年1月1日，甲公司所在地房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量的条件，甲公司于当日将该项投资性房地产改按公允价值模式计量，变更当日，该项投资性房地产公允价值为1600万元。2023年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为1700万元。其他资料：甲公司按10％计提盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）确定该项投资性房地产的入账价值。（2）编制2020年与投资性房地产有关的会计分录。（3）编制2021年与投资性房地产改扩建相关的会计分录（假定不考虑2021年1月份的折旧）。（4）编制2023年1月1日该投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的会计分录（假定不考虑2023年1月份的折旧）。（5）编制2023年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。（答案中金额单位用万元表示）

52.2×17年12月20日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2×17年12月31日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：（1）2×17年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2×13年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。（2）2×18年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3）2×19年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。（4）2×20年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。（5）2×21年1月1日，甲公司收回到期的写字楼，为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已收存银行。甲公司按净利润的10％提取法定盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）编制甲公司2×17年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制甲公司2×18年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2×19年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2×20年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2×21年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。

53.甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。与固定资产和投资性房地产相关业务资料如下：（1）2×17年6月30日将一项自用房产转为经营性出租。该房产为2×14年以银行存款6000万元购入，另发生相关税费及购入后的装修费等费用2250万元，2×14年6月20日达到预定可使用状态，该项房产预计使用年限为20年，预计净残值250万元，采用年限平均法计提折旧，2×16年12月31日计提300万元减值准备。预计使用年限、预计净残值和折旧方法始终没有变化。（2）2×17年12月31日取得半年的租金收入300万元存入银行并计提投资性房地产累计折旧。（3）2×18年12月31日取得租金收入600万元存入银行并计提折旧，甲公司测试表明该房产公允价值减去处置费用后的净额为5500万元，预计未来现金流量现值为6000万元。（4）2×19年12月31日取租金收入600万元存入银行并计提折旧，甲公司测试表明该房产的公允价值减去处置费用后的净额为5450万元，预计未来现金流量现值为5900万元。（5）2×20年6月30日收取半年度租金300万元，该项投资性房地产停止出租，重新作为自用房产管理使用。假定本题投资性房地产的折旧年限、折旧方法、净残值和固定资产一致。要求：编制甲公司2×17年6月30日至2×20年6月30日与上述业务相关的会计分录。

54.甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产，2×20年到2×23年资料如下：（1）2×20年12月31日，董事会决定将一栋自用办公楼对外出租，协议约定租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年初收取。2×21年1月1日为租赁期开始日，当日该办公楼的公允价值为21000万元。（2）该办公楼自2×16年12月31日达到预定可使用状态，其成本为20000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，未计提资产减值准备。（3）2×21年12月31日该办公楼的公允价值为20000万元，2×22年12月31日的公允价值为22000万元。（4）2×23年1月1日，租赁期届满，甲公司将该投资性房地产出售，其售价为19000万元，收到款项已存入银行。假定不考虑其他相关因素。要求：（1）确定甲公司投资性房地产的转换日，并说明理由。（2）编制甲公司租赁期开始日的会计分录。（3）计算2×21年度甲公司因该项投资性房地产影响营业利润的金额。（4）编制2×22年度甲公司与投资性房地产相关的会计分录。（5）编制2×23年1月1日甲公司出售投资性房地产的会计分录。

答案解析部分

1.【答案】B【解析】选项A，投资性房地产属于企业的日常经营活动，产生的租金收入应作为企业的收入核算，不属于利得；选项C，房地产开发企业用于持有以备增值后转让的土地使用权作为存货核算，不作为投资性房地产核算；选项D，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。

2.【答案】A【解析】5月1日支付价款：借：投资性房地产——在建10000应交税费——应交增值税（进项税额）900贷：银行存款1090012月31日实际成本：借：投资性房地产——在建20000应交税费——应交增值税（进项税额）1800贷：银行存款21800完工确认：借：投资性房地产30000贷：投资性房地产——在建30000

3.【答案】D【解析】选项C，在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值；选项D，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的公允价值变动计入公允价值变动损益。

4.【答案】D【解析】选项D，已经采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的企业不能转为成本模式计量。

5.【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司2×20年度损益的影响金额＝（9500－9000）＋5500＋200/2＝6100（万元）。处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入其他综合收益的金额5500万元转入其他业务成本的贷方2X19年6月30日借：投资性房地产--成本8000贷：固定资产2500其他综合收益55002x19年12月31日借：投资性房地产--公允价值变动1000贷：公允价值变动损益1000收到租金：借：银行存款100贷：其他业务收入1002X20年6月30日半年租金借：银行存款100贷：其他业务收入100出售：借：银行存款9500贷：其他业务收入9500借：其他业务成本8000公允价值变动损益1000贷：投资性房地产--成本8000--公允价值变动1000借：其他综合收益5500贷：其他业务成本5500

6.【答案】B【解析】由于自用房地产转换为投资性房地产时公允价值大于账面价值，所以在转换日应确认其他综合收益200万元，这部分金额在投资性房地产处置时转入其他业务成本。同时，企业持有投资性房地产的公允价值变动损益的金额在处置时也要转入其他业务成本。因此该项投资性房地产确认的处置损益＝6000－5500＋200＝700（万元）。账务处理如下：借：银行存款6000贷：其他业务收入6000借：其他业务成本5500贷：投资性房地产——成本5000——公允价值变动500借：公允价值变动损益500贷：其他业务成本500借：其他综合收益200贷：其他业务成本200

7.【答案】D【解析】2×20年该项投资性房地产对损益的影响金额＝40×12＋（3700－3800）＝380（万元）。

8.【答案】B【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，选项A正确，选项B错误；2×20年6月30日投资性房地产账面价值＝2000－400＝1600（万元），选项C正确；，2×20年12月31日投资性房地产账面价值＝2000－400＋300＝1900（万元），选项D正确。

9.【答案】B【解析】2×20年该项投资性房地产应确认公允价值变动损益＝5100－5200＝－100（万元），转换日公允价值大于原账面价值，其差额应计入其他综合收益。

10.【答案】C【解析】采用成本模式计量的投资性房地产期末计提的折旧费用应计入其他业务成本，选项A错误；采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件下可以转为公允价值模式计量，选项B错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在满足一定条件的情况下，可从成本模式变更为公允价值模式进行后续计量，且采用公允价值模式计量的投资性房地产不得再转为成本模式计量，选项D错误。

11.【答案】D【解析】上述交易事项对甲公司2×20年度损益的影响金额＝11700－12500＝－800（万元），选项D错误。

12.【答案】A【解析】该事项对“利润分配——未分配利润”科目的影响金额＝[3500－（3000－1500－250）]×（1－10％）＝2025（万元）。相关会计分录如下：借：投资性房地产——成本3000——公允价值变动500投资性房地产累计折旧1500投资性房地产减值准备250贷：投资性房地产3000盈余公积225利润分配——未分配利润2025

13.【答案】A【解析】甲公司上述交易事项对2×20年度营业利润的影响金额＝2800－2640＋[2400－（3200－2100）]＋360/12×6＝1640（万元）。

14.【答案】C【解析】该项投资性房地产对甲公司2×20年度利润总额的影响金额＝180×10/12＋（3200－3000）＝350（万元）。

15.【答案】B【解析】对甲公司2×20年利润总额的影响金额＝180/2－（2800＋1000＋200）/20×6/12＝－10（万元）。

16.【答案】B【解析】2×20年计提折旧＝（12000－3000）/（40－10）＝300（万元），2×20年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值＝（12000－3000）－300＝8700（万元），因可收回金额为8800万元，所以无须计提减值准备。该投资性房地产对甲公司2×20年利润总额的影响金额＝650－300＝350（万元）。

17.【答案】B【解析】2×09年该投资性房地产应计提的折旧＝（920－20）×5/15×1/12＋（920－20）×4/15×11/12＝245（万元）。

18.【答案】B【解析】甲公司的会计处理为：借：投资性房地产6700投资性房地产累计折旧400（6000/30×2）贷：投资性房地产6000盈余公积110利润分配——未分配利润990

19.【答案】A【解析】将存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将公允价值大于账面价值的部分计入其他综合收益，不影响当期损益。

20.【答案】B【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益。采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益。但计提的准备不允许转回，所以当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。将自用的房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值低于账面价值的差额计入公允价值变动损益。选项A，需要计提减值损失，影响当期损益；选项B，不需进行会计处理；选项C，将差额计入公允价值变动损益，影响企业当期损益；选项D，自用房地产转为投资性房地产时，账面价值大于公允价值的金额计入公允价值变动损益，影响当期损益。

21.【答案】B【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产，转换当日公允价值与其账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）＝5000－（4000＋600）＝400（万元）。

22.【答案】D【解析】在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，应当按照资产减值的有关规定进行处理，选项A错误；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，选项B错误；企业采用公允价值模式进行后续计量的，公允价值的变动金额计入公允价值变动损益，选项C错误。

23.【答案】A【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目。

24.【答案】C【解析】外购的土地使用权应该按照取得时的实际成本（包括购买价款、相关税费，如契税等，以及可直接归属于该资产的其他支出）进行初始计量，投资性房地产的初始入账价值＝1800＋30＋50＝1880（万元）。差旅费、谈判费等不管最终能否买到该资产都会花费的费用应该在发生时直接计入当期损益（管理费用）中。会计处理：借：投资性房地产1880贷：银行存款1880借：管理费用30贷：银行存款30

25.【答案】C【解析】自用建筑物停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日（承租人有权行使其租赁资产的日期），即乙公司自租赁期开始日为20×9年6月1日起就已拥有对办公楼使用权的控制，选项C正确。

26.【答案】C【解析】选项A，“投资性房地产”项目的列示金额＝22000－1000－100＝20900（万元）；选项C，“固定资产”项目的列示金额＝22000－2000－100＝19900（万元）。

27.【答案】D【解析】选项D，相关的会计处理如下：借：固定资产1500贷：投资性房地产——成本1200——公允价值变动100公允价值变动损益200

28.【答案】D【解析】至2×19年12月31日减值测试前该投资性房地产账面价值＝5000－（5000－200）/20×3＝4280（万元），大于其可收回金额2800万元，应计提减值，减值后账面价值为2800万元，2×20年6月30日甲公司该项房地产资产负债表上列示为固定资产，且账面价值＝2800－（2800－200）/（20－3）×6/12＝2723.53（万元）。

29.【答案】B【解析】自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

30.【答案】B【解析】自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

31.【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9500-9000）（出售损益）＋5500（其他综合收益转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6100（万元）。

32.【答案】A【解析】将存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将公允价值大于账面价值的部分计入其他综合收益，不影响当期损益。

33.【答案】B,C【解析】后续辅助服务在整个协议中不重大时仍然作为投资性房地产核算，选项B错误；“已经出租”或已经作出书面决议时才能作为投资性房地产，选项C错误。

34.【答案】A,C,D【解析】租入土地使用权再转租给其他单位的不属于投资性房地产。

35.【答案】A,C,D【解析】投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物；不包括持有并准备增值后转让的建筑物。

36.【答案】B,D【解析】由于甲公司建造地下停车场时已明确为出租目的，符合投资性房地产定义，故应在建造期间地下停车场即应作为投资性房地产核算和列报，选项A错误，选项B正确；甲公司为房地产开发企业，地上20层用于出售应作为存货核算，选项C错误，选项D正确。

37.【答案】A,B,C【解析】选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。

38.【答案】A,C【解析】选项A，存货转为公允价值模式后续计量的投资性房地产时，应按照转换日的公允价值作为初始入账金额；选项B，2×19年12月31日投资性房地产的账面价值为其公允价值4900万元；选项C，该业务对2×19年利润的影响金额＝30×6＋（4900－5000）＝80（万元）﹔选项D，2×20年12月31日因出售该项投资性房地产应确认的损益＝5300－4900＋（5000－4000）＝1400（万元）。

39.【答案】A,D【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。

40.【答案】A,C,D【解析】选项A，开发无形资产时发生的符合资本化条件的支出应计入无形资产成本，不影响当期损益；选项C，经营用固定资产转为持有待售时其账面价值小于公允价值减去出售费用后的净额，不做账务处理；选项D，对联营企业投资的初始投资成本大于应享有投资时联营企业可辨认净资产公允价值份额的差额不进行账务处理。

41.【答案】A,B,D【解析】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

42.【答案】A,D【解析】处置投资性房地产应确认的处置损益＝7500－7200＝300（万元）。相关的会计处理如下：借：银行存款7500贷：其他业务收入7500借：其他业务成本7200投资性房地产——公允价值变动600贷：投资性房地产——成本7800借：其他业务成本600贷：公允价值变动损益600处置公允价值模式计量的投资性房地产，除了将账面价值转入其他业务成本外，还要将公允价值变动损益转入其他业务成本，所以影响其他业务成本的金额＝7200＋600＝7800（万元）。

43.【答案】B,C【解析】转换的分录如下：借：投资性房地产——成本1100累计折旧150（1000/20×3）贷：固定资产1000其他综合收益250所以选项B、C正确；转换日应为租赁期开始日，即2019年1月1日，所以选项D不正确；2019年末应确认公允价值变动损益100万元，确认租金收入200万元，故2019年因该投资性房地产影响损益的金额应为300万元，选项A错误。

44.【答案】A,B,C【解析】选项D，已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量，所以是不能互换的。

45.【答案】B,C,D【解析】以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日投资性房地产的公允价值作为自用房地产的入账价值，选项A错误。

46.【答案】C,D【解析】采用成本模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，不需要考虑公允价值的影响，选项A和B错误。

47.【答案】A,B,C【解析】选项D，转换当日公允价值小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

48.【答案】A,D【解析】非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）﹔如果转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益，选项B和C错误。

49.【答案】【解析】（1）办公楼的入账价值＝7000＋5000/50×15/12＝7125（万元）。20×5年土地使用权的摊销金额＝5000/50＝100（万元）。20×5年办公楼的折旧金额＝7125/30×6/12＝118.75（万元）。借：在建工程50贷：累计摊销50借：管理费用168.75（50＋118.75）贷：累计折旧118.75累计摊销50（2）办公楼在转换前的账面价值＝7125－118.75＝7006.25（万元）。土地使用权在转换前的账面价值＝5000－5000/50×2＝4800（万元）。借：投资性房地产——办公楼7125——土地使用权5000累计折旧118.75累计摊销200贷：固定资产7125无形资产5000投资性房地产累计折旧118.75投资性房地产累计摊销200（3）转换时办公楼的账面价值＝7125－118.75－7125/30＝6768.75（万元）。转换时土地使用权的账面价值＝5000－5000/50×3＝4700（万元）。借：投资性房地产——办公楼——成本7125——办公楼——公允价值变动375——土地使用权——成本5000——土地使用权——公允价值变动100投资性房地产累计折旧356.25投资性房地产累计摊销300贷：投资性房地产——办公楼7125——土地使用权5000递延所得税负债282.81盈余公积84.84利润分配——未分配利润763.6（4）20×7年应确认的租金收入＝300（万元）。土地使用权确认的公允价值变动＝5200－5100＝100（万元）。办公楼应确认的公允价值变动＝7200－7500＝－300（万元）。因此，应确认的损益＝300＋100－300＝100（万元）。（5）应确认的处置损益＝13000－（5200＋7200）＝600（万元）。

50.【答案】【解析】（1）编制与资料（1）相关的会计分录：借：投资性房地产——在建2400贷：银行存款2400借：投资性房地产——在建300其他业务成本200贷：银行存款500借：投资性房地产2700贷：投资性房地产——在建2700借：银行存款900贷：预收账款900借：预收账款75（900/3×3/12）贷：其他业务收入75借：其他业务成本67.5（2700/10×3/12）贷：投资性房地产累计折旧67.5（2）根据资料（2），编制甲公司的相关会计分录：借：投资性房地产3200累计折旧320贷：固定资产3200投资性房地产累计折旧320借：银行存款240贷：预收账款240借：预收账款120贷：其他业务收入120借：其他业务成本40贷：投资性房地产累计折旧40（3）根据资料（3），计算甲公司长期股权投资的入账价值，并编制相关会计分录：该项长期股权投资的初始投资成本＝1100（万元），应享有丁公司可辨认净资产公允价值的份额＝4000×30％＝1200（万元），因此，长期股权投资的入账价值为1200万元。借：长期股权投资1200贷：其他业务收入1100营业外收入100借：其他业务成本1000投资性房地产累计折旧200贷：投资性房地产1200

51.【答案】【解析】（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。所以，该项投资性房地产的入账价值＝1450＋50＝1500（万元）。（2）2020年与投资性房地产有关的会计分录：借：银行存款120贷：其他业务收入120借：其他业务成本30（1500/50）贷：投资性房地产累计折旧302020年12月31日，投资性房地产减值前的账面价值＝1500－1500/50×2＝1440（万元）。应确认的减值金额＝1440－1200＝240（万元）。借：资产减值损失240贷：投资性房地产减值准备240（3）2021年1月1日，该项投资性房地产的账面价值为1200万元。与改扩建相关的会计分录如下：借：投资性房地产——在建1200投资性房地产累计折旧60投资性房地产减值准备240贷：投资性房地