房地产并购交易路径涉税情况对比分析

引言房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，拥有大量土地开发资源，是提升产品竞争力和市场占有率的必要条件。本文通过分析房地产并购交易不同路径的会计处理和涉税情况，旨在为房地产企业并购重组决策和实践提供有益借鉴。一、研究背景及意义房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，市场规模对房地产企业而言至关重要。提升市场规模的重要支撑是拿地力度，拥有大量土地开发资源，是提升产品竞争力和市场占有率的必要条件。随着土地拍卖市场的火热，时下一二线城市公开市场拿地已越来越难，部分地区，尤其是一线城市，也出现了土地资源万金难求的局面，由此，我们将国有土地的流转环节划分为两个不同的市场，由政府收储后出让的，属于一级市场；在一级市场上取得土地使用权的受让人，再将土地使用权进行转让的，属于二级市场。如果说一级市场是由国家主权主导，那么二级市场就更接近于完全的自由市场，尤其是在投资并购成为企业扩大版图常规手段的当前。房地产行业内，并购竞争异常激烈，并购过程风险极大，并购标的情况复杂，并购金额往往上亿，而并购方式、税务处理不同，会对企业的利润造成上千万乃至上亿的影响。本文以房地产行业二级市场的并购交易涉税情况作为主要研究对象，并将研究对象分为资产收购和股权收购两大类，对交易涉及的增值税、土地增值税、所得税、契税、印花税五大税种进行逐项分析，探讨房地产并购交易不同路径的会计处理和涉税情况。二、不同并购交易路径会计处理和涉税对比分析无论采用哪种方式交易，由于土地是稀缺资源，出售人谈判议价能力更强，因此出售人承担的税费往往也会在价格中体现，从而转嫁给买受人。因此，在交易路径对比中，笔者考虑了所有应由出售人和买受人承担的税费。（一）资产收购-土地直接收购出售人缴纳增值税、土地增值税、所得税。财税〔2016〕36号附件1中的《销售服务、无形资产、不动产注释》明确规定了销售无形资产包括“土地使用权”，因此，缴纳此环节增值税时，应选择“销售无形资产-土地使用权”税目进行申报纳税。根据财税〔2016〕47号第三条第二款，“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税”。转让2016年4月30日后取得的土地使用权时，小规模纳税人按3%全额计税；一般纳税人按9%全额计税。土地增值税根据国税函发〔1995〕110号第六条第一项的相关规定，对于未开发即转让的土地或房地产使用权，扣除时只能扣除地价款以及交纳的相关费用、转让环节的税金。由此可见，直接转让未开发土地是需要缴纳土地增值税的。而所得税则按转让收入减去取得土地的成本、减去支付的相关税费（含土地增值税）计入应纳税所得额缴纳。出售人是企业的，缴纳企业所得税；出售人是个人的，缴纳个人所得税。买受人按交易价款（不含增值税）*契税税率（3%至5%）缴纳契税。印花税由交易双方缴纳，交易双方分别按合同价款（如果分别列明含税价、不含税价、增值税额的，按不含税价作为计税依据；未分别列明的，按含税价作为计税依据）*0.05%按产权转移书据税目缴纳。需要注意的是，未取得产权的土地或不动产转让行为，也要征收土地增值税和契税等税收。根据国税函〔2007〕645号的相关规定，此类征税重在实质界定，而不论土地使用人是否取得土地权属的相关证书或者是否办理变更登记手续。分析：直接收购土地使用权，增值税、所得税、土地增值税、契税、印花税五大税种均需缴纳，税负最重。（二）股权收购理想的股权交易标的，是股权成立不久，且股权中只有土地，而没有其他资产、负债、劳动力的标的。但理想股权交易标的基本不存在，为了剥离出售人遗留的风险，部分房企将股权收购交易分为两步，第一步是将标的资产剥离至新成立的公司，使新公司只剩下买受人希望收购的资产，而没有相应的负债和劳动力，也相应剥离了财务和法务风险；第二步是收购新成立公司的股权，从而完成整个股权收购交易。第一步剥离资产，有两种方式实现。第一种是由原持有标的资产的企业将标的资产出资成立新公司，分立出的新公司只有标的资产和所有者权益，没有负债和劳动力；第二种是将原持有标的资产的企业进行分立。根据相关规定，相应的资产、负债、劳动力需要一起进行分立，买受人需要接收分立到新公司的负债和劳动力。因此，股权收购分为直接股权收购、资产剥离后收购和企业分立后收购三种情形。1.直接股权收购相较于资产收购，股权转让不属于增值税、土地增值税的应税范围，因此出售人仅需缴纳所得税。出售人按转让收入-取得股权的成本-支付的相关税费计入应纳税所得额缴纳。根据财政部税务总局公告2021年第17号第九条，由于股权转让未发生不动产产权转移，因此买受人不交契税。印花税由交易双方分别按“合同价款*0.05%”按产权转移书据税目缴纳。要注意由于股权转让合同不涉及增值税，因此无须区分含税价和不含税价。与资产收购模式相比，所得税的应纳税所得额由转让资产变成了转让股权，税负不变；契税无须缴纳（由于契税不存在后续抵扣，只在单一环节征税，因此属于绝对节税）；土地增值税和增值税属于递延纳税，即在本次交易环节不交，递延到实际处置不动产时缴纳，实际处置时的成本不是本次交易的成本，而是原来的出售人取得时的成本，因此只是递延纳税，不是绝对节税。2.资产剥离后收购资产剥离后收购指的是，先将资产作价投资入股到新公司，再转让新公司股权。因此，需要分两步进行涉税分析。（1）第一步：资产剥离出售人缴纳增值税、所得税、土地增值税。出售人将资产作价投资入股成立一家新公司，按资产投资入股的评估价*增值税税率缴纳增值税，新公司可以抵扣进项（在买受人收购新公司后，新公司即属于买受人）。根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2021〕21号），如果出售人或新成立公司任意一方为房地产企业，则出售人需要缴纳土地增值税；如果出售人和新成立公司均不是房地产企业，则无须缴纳土地增值税。一般情况下，房地产公司之间的收并购都会有至少一方是房地产企业，因此出售人需缴纳土地增值税。出售人按资产评估价（等于投资入股作价）-取得资产的成本-支付的相关税费计入应纳税所得额缴纳所得税。出售人是企业的，缴纳企业所得税；出售人是个人的，缴纳个人所得税；根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）和《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）的相关规定，上述企业所得税和个人所得税均可以申请五年内分期缴纳（个人需要提供缴税困难的证明材料，企业无须提供）。根据《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财政部税务总局公告2021年第17号），无论出售人是企业还是个人，如果由出售人全资成立子公司，母公司向子公司以非货币性资产出资，免契税。因此，买受人无须缴纳契税。印花税由交易双方分别按合同价款*0.05%按产权转移书据税目缴纳。（2）第二步：股权收购（涉税情况同前述直接股权收购模式）此时由于上一步出售人刚刚缴纳过企业所得税，新成立的公司股权评估价接近于投资入股的资产评估价，因此通常此时企业所得税为0或很小，也就是虽然分成两步、交了两次企业所得税，但并不会使得税负增加。小结：资产剥离后收购与直接资产收购方式相比，税负更轻；与直接股权收购相比，税负更重（多交土地增值税、增值税及附加，多一道契税），但其经营风险小得多。如果房企直接收购一家公司，就需要承担出售人所遗留的财税和法务风险，这些风险往往随着公司存续时间的增加而增加，业务复杂的公司更是如此。其次，一个法人主体内部，可能不仅持有标的土地，还有其他经营资产，而这些经营资产并不一定是房企愿意持有的资产。资产剥离后收购的是一个干净的新公司，能够隔绝经营风险。需要注意的是，新成立的公司必须由出售人出资设立，且要避免在资产投资入股前，在新成立公司中加入新的股东。如果新公司不是出售人的全资子公司，则由于不满足全资母子公司之间以非货币性资产出资免征契税的条件而无法节税。3.企业分立后收购企业分立后收购，需要分为两步交易，第一步是企业分立，第二步是股权收购，两步的税负要分别分析。（1）第一步：企业分立与资产剥离不同，资产剥离是以投资入股方式，无须同步投入负债和劳动力，相对而言，资产剥离后收购的公司风险更小。出售人缴纳土地增值税、所得税，但增值税无须缴纳。根据国家税务总局公告2011年第13号“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”，因此，企业分立无须缴纳增值税，但负债和劳动力必须一同分立。土地增值税：根据财税〔2021〕21号文，如果出售人或分立公司任意一方为房地产企业，则出售人需要缴纳土地增值税；如果出售人和分立公司均不是房地产企业，则无须缴纳土地增值税。但一般情况下，房地产公司之间的收并购都会有至少一方是房地产企业，故难以满足享受该项规定，需要缴纳土地增值税。企业所得税：根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号），可以选择适用一般性税务处理或特殊性税务处理。如果适用一般性税务处理，分立前公司按资产公允价值-取得资产的成本-支付的相关税费计入应纳税所得额缴纳；如果适用特殊性税务处理，则暂无须缴纳企业所得税，其本质上是递延纳税，而下一步需要转让股权，因此即使本步骤选择了特殊性税务处理暂不交税，下一步也需要补交税款。考虑到特殊性税务处理的复杂程度，且选择特殊性税务处理后，12个月内出售人不得转让分立企业的股权，只能等待一年后再行转让，因此，不建议此时选择特殊性税务处理。实践中通常选择一般性税务处理，因此出售人需要缴纳所得税。契税：根据财政部税务总局公告2021年第17号，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。在企业分立中，分立后投资主体相同，因此无须缴纳契税。印花税：根据国税发〔1991〕155号第九条、财税〔2003〕183号第二条的相关规定，以合并或分立方式成立的新企业，原已贴花的资金账簿记载的资金可不再贴花，因此在企业分立的情况下一般也不需要缴纳印花税。（2）第二步：股权收购（只涉及所得税）需要注意的是，本步骤的所得税金额大小取决于上一环节缴纳的所得税，在上一环节中，我们选择适用一般性税务处理，而新分立出的企业股权价格变动很小，因此此步骤的所得税金额很小或为0。小结：企业分立后收购与直接资产收购模式相比，税负更轻，少交一道契税和增值税及附加；与股权直接收购方式相比税负更重，多交一道土地增值税，但经营风险更小，收购的是一个新公司，过往税务风险基本剥离；与资产剥离后收购方式相比税负更轻，少交一道增值税及附加，但企业所得税不能递延五年缴纳，存在资金先付的问题。三、研究成果及对策建议（一）研究结论对比以上路径可以看出，直接股权收购的税负最低，仅需缴纳所得税和印花税，但其实增值税和土地增值税的税负并没有减少，而是暂不征税，即递延到了买受人后续处置资产和股权的环节，相当于税负从出售人转移到了买受人。那为什么目前房地产公司还多采用股权收购方式呢？因为过去的土地市场是卖方市场，卖方的税费通常由买方承担，因此股权收购能够延迟土地增值税和增值税的缴纳，考虑到资金的时间价值，能够推后付款。企业分立后收购方式的税负在并购交易类别中处于次低级别，但操作较为复杂，税务成本虽低但操作成本较高，因此实践中选择使用的也较少。资产剥离后收购的税负略高于企业分立后收购，操作比较简单，适用于风险敏感度较高，资金充裕的企业。直接资产收购税负最高，从税负角度考虑一般不采用。（二）并购交易路径建议通常直接股权收购是最优方式，交易环节税负最低，但需要注意的是，只有当资产本身就在可以转让的股权中，才能选择直接