20100730-无锡-海岸城物业服务建议

海岸城物业服务建议海岸城物业服务建议一、住宅部分：为提升海岸城的居住价值，为项目营销提供更多的宣传亮点，同时结合现有客户对项目配套和安全的关注，世联海岸城项目组对物业服务提出以下要求：服务内容包括：（一）、安全管理服务：提供基础性的安全管理服务，加强小区的安全管理，构筑小区的安全屏障1、预警机制：在小区设立的信息栏中，公布小区及周边治安的最新动态，提高住户安全防范意识；2、设安全便衣岗加强小区安全的监控；3、不定期在小区周边开展安全员演练，提高威摄力；4、对外来人员、物资搬运实行登记、核实制度。（二）、停车管理服务：1、车辆行驶停泊有序，进出有记录；2、严格车辆停泊管理，引导车主按指定区域停放；3、在地面露天停车场做好有关停车场性质、停车安全等标识，为车主提供明确的指引。（三）、消防安全管理1、贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，制订消防应急预案，每年至少开展2次消防演习；2、定期对小区内的消防设施设备进行检测，确保消防设施状态良好；2010年7月22日1海岸城物业服务建议3、结合实际消防案例、“119消防日”等时机，开展消防安全宣传活动，提高住户及物业服务中心人员的消防意识。（四）、设备管理1、周边防范和闭路电视监控系统管理2、消防管理系统3、小区IC卡“一卡通”管理系统4、停车场管理子系统5、门禁管理子系统6、保安巡更系统7、信息化宽带接驳国际互联网、网络布线系统8、背景音乐系统9、机电设备设施与智能化系统管理（五）、装修管理1、安排专人依据装修管理制度对装修进行严格管理；2、对小区内的装修施工人员进行统一管理；3、在业主或经营者办理装修手续时，提前告诉装修者关于装修的注意事项；4、向装修者提供装修所需要资料如：水电图、户型图等。（六）、环境管理1、在基础的环境管理基础上，注重小区绿化、标识等涉及小区外观形象的管理与营造，达成小区赏心悦目的效果；2、制止物业服务中心可控制的噪声，防止此类噪声扰民；2010年7月22日2海岸城物业服务建议3、小区的垃圾日产日清，避免因此而产生的异味影响住户生活；4、在物业管理服务工作开展过程中，时时关注所使用的产品、药品等的气味，避免因此而产生的不良异味影响住户生活。（七）、便民服务：优质的便民服务构筑住户惬意生活保障：1、为业主提供房屋租售代理服务。2、为小区住户提供家政、维修等各类服务；3、在小区内提供便民手推车服务；4、关注有关台风、暴雨之类的公共预警信息，并及时向顾客公告此类信息，提醒顾客注意防范。（八）、特色服务（选项，也是提升项目品质的关键）1、前置服务：在业主购买海岸城的第一刻起，便为业主启动“购房入住直通车”，设立“沟通大使、收楼大使、装修大使”，为购楼过程提供全程服务，将复杂的过程交给更为专业的人士打理；2、管家服务：建议设立一对一管家式服务，每户都有自己的专职管家（注：管家可兼任多户），24小时在线。业主的任何需求都可以直接与他们联系，由他们来处理。3、指南针服务：鉴于目前项目周边配套相对缺乏，建议物业对项目周围的生活消费场所进行全面调查，为业主精心设计消费服务菜单，提供“生活顾问”，让业主身在海岸城便可了解周边最为及时、详细的消费内容，掌握一手资讯，丰富业主日常生活。海产城项目商业部分正式开业后，也对内部商业即时资讯即时传递给业主；2010年7月22日3海岸城物业服务建议4、健康服务：为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/提供私人陪护/提供健康顾问、心理咨询服务；5、园艺师服务：为业主提供专业园艺师服务，提供私家花园浇水、修剪、造型/观赏水景清洗、观赏鱼喂养/私家花园的病虫害防治；6、代办服务类：代订报刊杂志代办邮政专递代购商品代订火车票、飞机票、酒店、搬家服务、家居清洁服务家电保养服务室内小型维修服务电脑网络维修服务二、办公及商业部分：：服务内容包括1、前台服务主要包括：问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；信件报刊收发、分拣、递送服务；个人行李搬运、寄存服务；2010年7月22日4海岸城物业服务建议出租汽车预约服务；提供旅游活动安排服务；航空机票订购、确认；全国及世界各地酒店预定服务；餐饮、文化体育节目票务安排；文娱活动安排及组织服务；外币兑换，代售磁卡，代售餐券；花卉代购、递送服务；洗衣、送衣服务；代购清洁物品服务；提供公司“阿姨”服务；其他各种委托代办服务。2、设施设备管理（1）、设备管理建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。完善工程部架构。建立各部门、各工种的岗位责任制。抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。制定设备的保养和维修制度。建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。2010年7月22日5海岸城物业服务建议（2）、维修与保养报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养（又称作例行保养）；一级保养；二级保养。设备的维修。设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。3、保安与消防管理（1）、保安管理建立保安部的组织机构。制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等），加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。（2）、消防工作消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。2010年7月22日6海岸城物业服务建议把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后建立消防档案制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。4、清洁卫生管理制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记)；②每日抽查；③会巡制度；④食用水质及排污处理检查。保持公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。提供全面的清洁卫生美化服务。三、物业管理公司选择建议（一）、物业管理方式分析2010年7月22日7海岸城物业服务建议1、引进知名物业管理公司全程托管发展商聘请知名物业管理公司，对项目进行全程托管，降低发展商前期工作量及后期工作难度，同时对于项目形象及后续物管服务有所保证。同时可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值，也是未来物业升值的保证。2、发展商物管公司自管发展商自有物业管理公司自行管理，可作为发展商盈利途径之一，如发展商有后续项目，可统一由自有物管公司管理，降低成本。发展商成立物管公司分为以下情况：（1）、聘请知名物管顾问聘请知名物管顾问，可作为销售卖点，增强客户对项目品质的信心，提升项目价值；可在项目前期设备选型上给出专业建议；协助发展商组建物业公司、进行人员培训、搭建物业管理体系；对于仅聘请物管顾问公司挂牌，不作任何实际工作的模式，对发展商的实际帮助较小，此处不作探讨。（2）、不聘请顾问需要发展商有较丰富的物业管理及运营经验，能够组建物业公司并较好地运营；存在一定的经营风险，特别是在商用物业如写字楼，商业等；若发展商物业管理公司没有较高知名度，则客户对于物业管理质量认知较难保证，尤其写字楼物业，顾客对于物业管理的关注度较高；2010年7月22日8海岸城物业服务建议可节约物管顾问费用。（二）、本项目公寓物业管理方式建议1、物业管理方式建议发展商对于项目有较高的要求，必须在各个方面有较高的形象进行支撑，在物业管理公司方面应该选择品牌物管托管或顾问。有优秀的物业管理公司/顾问的物业，为物业的增值提供了重要保证，也是建立市场口碑的重要举措。本项目发展商虽然有较为成功的住宅物业管理经验，但商用物业的管理与住宅物业存在一定的差异，客户的关注程度与角度也有较大的不同，从保证项目后期运营风险的角度考虑，建议引入物业管理公司/顾问。将物业管理在营销的四项重要指标进行分析：判断指标发展商自管委托知名物管公司代管聘请物管顾问不聘请物管顾问操作难度★★★★★★★发展商利润★★★★★★★★★★对于营销帮助★★★★★★★★后续服务保证★★★★★★★★★经过以上分析，各项因素综合后，最优方案是聘请知名物业管理公司顾问。2、管理公司选择建议2010年7月22日9海岸城物业服务建议分档次物业管理公司列表公司名称第一档次仲量联行、世邦魏理仕第二档次第一太平戴维斯、戴德粱行第三档次中海物业、花样年物业物管公司选择考虑因素在选择物业管理顾问公司方面，需考虑以下因素：公司资质、品牌，物管资质是体现物业管理公司水平的重要指标；而品牌是物管公司知名度、口碑、信誉的体现。服务内容，可提供的服务内容是否齐全，可选择性是否灵活；管理方案可操作性；人员安排与资历；费用报价；以往管理项目及客户评价。世联地产海岸城项目组2010/7/212010年7月22日10海岸城物业服务建议附件：物业费项目名称物业公司方式高层、小高层多层（洋房）别墅备注2.6（叠龙湖物业自己做未定—加）/3.3龙湖滟澜山（独栋）世邦魏理仕前1.9（带电梯）华润新鸿基物业管理（无锡）期顾问，指导—太湖国际社区1.901.5（不带电有限公司自己的物业公梯）司未定万科物业自己做1.40万科魅力城1.75—浙江绿城物业管理有限公司自己做—玉兰花园2.463.00自己做0.90融创天鹅湖1.50无锡融创物业戴德梁行前期—顾问，后期自—新加坡尚锦城1.75己做怡禾物业（下属子公司）2.5以上——自己做天元世家银城物业1.3的月基本费，外加500深圳崇德物业（下属子公元/月的电梯茂业豪园自己做1.80-2.00——司）和公共能耗费朗诗未来之家朗诗物业自己做3.68——上都物业（隶属于九龙仓集自己做2.202.20—九龙仓时代上城团旗下的香港夏利文物业管理有限公司全资子公司）上都物业（隶属于九龙仓集九龙仓时代上河团旗下的香港夏利文物业管自己做2.202.20—理有限公司全资子公司）西水东上海新独院（下属子公司）自己做2.22未定