广州某大学物业管理服务招标文件

广州中医药大学物业管理服务

招标竞争性谈判文件

招标编号：GZY—04—05

项目名称：物业管理服务

广州中医药大学

2004年6月

编号：

时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共70页

目录

I.竞争性谈判邀请

II.竞争性谈判须知

III.用户需求

IV.合同（样本）

V.报价文件格式

VI.附件

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共70页

第I部分

竞争性谈判邀请

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竞争性谈判邀请

广州中医药大学现就广州中医药大学大学城校区一期物业管

理服务进行竞争性谈判采购，欢迎有兴趣的合格报价人参加报价

和谈判。

1、项目名称：广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务

2、项目编号：GZY-04-05

3、报价范围：见竞争性谈判文件第HI部分

4、交货期：合同签订后15天内

5、交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期

物业

6、竞争性谈判文件发售时间：2004年6月15日至6月16日上午

9:00—12:00,下午2:00—5:00（北京时间，节假日除外）

7、竞争性谈判文件发售地点：广州中医药大学产业处（广州

市机场路12号大院综合楼2楼产业处办公室）

8、竞争性谈判文件售价：标书费人民币100元，售后不退。

9、踏勘现场时间：2004年6月17日9时，届时招标人组织投标

人踏勘现场。

10、报价文件递交时间:2004年6月22日上午8:30至9:30（北

京时间）。

11、谈判开始时间：2004年6月22日上午10:00（北京时间）。

12、报价、谈判地点：广州中医药大学办公楼二楼会议室（广

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州市机场路12号大院办公楼）

广州中医药大学

地址：广州市机场路12号大院

联系电话：020-3XX0

传真电话：020-3xx6

联系人：XX

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共70页

第II部份

竞争性谈判须知

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竞争性谈判须知

1.说明

1.1适用范围

本竞争性谈判文件仅适用于本竞争性谈判文件竞争性谈判邀

请中所叙述的报价范围。

1.2合格的报价人：

(1)报价人必须是中国境内注册的独立法人，具有合法的物

业管理营业执照，注册资金不少于人民币300万元(含300万元)；

(2)报价人必须具有中国物业管理资质二级以上(含二级)；

(3)报价人必须具有五年以上的物业管理专业经验和两年以

上的大学物业综合管理经验，并具有良好的管理水平和业绩，目

前所管理的物业建筑面积在200万平方米以上，方管理的物业获得

过省级以上(含省级)物业管理优秀示范奖励。上述要求须提供

相关资料；

(4)报价人必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任

何方式的转包。

1.3定义

(1)“报价人”指向招标单位提交报价文件并参与谈判的法人。

(2)“买方”指最终使用单位，合同的一方当事人。

(3)“卖方”指成交的报价人，合同的一方当事人。

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(4)“服务”系指竞争性谈判文件和谈判内容规定卖方须承担

的物业管理服务。

1.4竞争性谈判的费用

无论本项目的结果如何，报价人应承担所有其参加本项目报

价和谈判的费用。

2.竞争性谈判文件

2.1竞争性谈判文件的组成

竞争性谈判文件包括以下部分

(1)竞争性谈判邀请

(2)竞争性谈判须知

(3)用户需求

(4)合同(样本)

(5)报价书格式

(6)附件

2.2竞争性谈判文件的澄清

报价人若对竞争性谈判文件有疑问，应将要求澄清的问题以

文字形式于报价截止时间前24小时通知招标单位。

2.3竞争性谈判文件的补充和修改

231招标人可以用书面补充通知的方式对竞争性谈判文件进

行补充和修改。

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232所颁发的补充通知将于报价截止时间前发往所有购买竞

争性谈判文件的报价人。该补充通知作为竞争性谈判文件的一部

分。报价人在收到该通知后须予以签收确认。

233考虑到补充通知的影响，招标人可决定推迟报价截止时

间。

3.报价和谈判总则

3.1报价文件的编写。

3.1.1报价人应仔细阅读竞争性谈判文件的所有内容，并按竞

争性谈判文件的规定及附件要求的内容和格式，提交完整的报价

文件。

3.1.2报价语言和计量单位

报价文件和来往函件用中文书写，计量单位使用国际单位。

3.L3报价人应按报价范围进行报价。

3.1.4报价人应用人民币报价（报价表参照报价书格式）。若由

单价计算得出的总价与报价总价不一致，以单价计算得出的总价

作为报价总价。若中文文字形式表示的数值与数字形式表示的数

值不一致，以中文文字形式表示的数值为准。

3.1.5投标总价应包括物业管理费、伴随服务费及税收手续过

程中发生的所有费用。

3.2报价文件的组成

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报价人提交的报价文件应至少包括以下部分：

（1）报价书（格式见第V部分）；

（2）法定代表人授权书（法定代表人为报价人代表并亲自签

署报价书的可不提交）

（3）价格文件；

（4）技术文件

（5）资格文件；

（6）报价保证金。

缺以上任一项的报价将被视为无效报价。

3.3报价

3.3.1报价人报价时提交的全部材料都必须密封，具体包括：

（1）报价文件一式7份（正本1份，副本6份）；

（2）报价文件的WORD2000或97格式电子文档1份（以软盘

或刻录光盘形式与报价正本一起密封提交）；

（3）报价文件正本、副本的内容应一致，如果正本与副本不

符，以正本为准。报价文件应由报价人的法定代表人或经正式授

权并对报价人有约束力的代表在报价文件上签字。被授权代表需

将以书面形式出具的“法定代表人授权书”附在报价文件中。任何

行间插字、涂改和增删，必须由报价文件签字人用姓或首字母在

旁边签字才有效。

332每本报价文件的内容应装订成册。

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333报价人应按附件的要求提交资格文件，并对这些资格文

件的真实性负责。

334所有报价文件必须装入密封的信封或封套，并在封口上

加盖报价人的公章。报价文件的正本和副本应分别封装，并在每

一信封或包装的封面上写明：

正本或副本；

招标单位名称及地址；

报价地点及时间；

项目编号；

项目名称；

报价人名称及地址；

335招标单位对因报价文件未装订成册而造成的报价文件的

损坏、丢失不承担任何责任。

337招标单位对不可抗力事件造成的报价文件的损坏、丢失

不承担任何责任。

3.4报价有效期

341从报价截止日起，报价有效期为90天。在特殊情况下，

招标单位可于报价有效期满之前要求报价人同意延长有效期，要

求与答复均应以书面形式。报价人可以拒绝上述要求而其报价保

证金不被没收，同意延期的报价人原报价有效期内应享之权利及

应负之责任也相应延续。

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3.5报价保证金

351报价人应向招标人提交不少于报价总价2%的报价保证

金。

352投标保证金应用投标货币，并以下列任何一种方式在送

交投标文件时单独提交给招标人：

(1)银行汇票。

(2)保兑支票。

银行汇票、支票提交应同时符合下列规定：

收款人：广州中医药大学

开户银行：中国银行广州市白云支行桂花岗分理处

银行帐号：845803935808093001

如投标者未按规定提交投标保证金，其投标将被拒绝。

投标保证包括下列条件：

(1)如果投标人中标，投标保证金将保持全部的约束力，直

到中标人与用户签定合同并缴交了中标费。

(2)如果投标人在投标截止后撤回其投标；或被通知签约后

拒绝签约的；则招标人有权没收其投标保证金。

(3)未中标的投标人的投标保证金，在定标后10天内无息退

还。中标人的投标保证金在中标人与买方签订了合同并交货验收

后10天内无息退还。

3.6报价文件的修改

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在谈判规定的时间内，报价人可以修改其报价文件内容，但

必须以书面形式通知招标单位。在谈判规定的修改截止时间后，

报价人不可以修改其报价文件内容。

3.7报价的撤回

在报价截止时间前报价人可以撤回报价、但在报价截止后不

允许撤回报价。

3.8谈判过程及评审

3.8.1招标人将在竞争性谈判邀请中规定的时间和地点接受报

价。

382招标人组织和主持接受报价，报价人代表在报价签到表

签到。

383每家报价人按电脑随机排序的顺序单独与谈判小组成员

就报价文件的技术、商务、价格等内容进行谈判，报价人法定代

表人或其授权报价人代表需参加谈判并就谈判中所作出的承诺进

行书面签字确认。

3.8.4谈判小组将只对确定为实质上响应竞争性谈判文件要

求的报价进行评审。

385实质上没有响应竞争性谈判文件要求的报价文件将被

视为无效报价。出现但不限于下列情况之一的，其报价将被视为

无效报价：

(1)报价人未按竞争性谈判文件要求的金额提交报价保证金

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或保函的；

(2)超出经营范围报价的；

(3)报价文件不完整的；

(4)报价文件无法定代表人签字，或签字人未被法定代表人

授权的；

(5)报价有效期不足的；

(6)报价总价超出财政预算且用户无法支付的；

(7)报价文件有不符合竞争性谈判文件带“”要求的内容的;

3.8.6谈判小组将按符合采购需求、质量和服务相等且报价最

低的原则确定成交供货商。

3.8.7谈判小组在确定成交候选人以前有权按照有关法规拒绝

任何或全部报价，对由此造成对报价人的影响不负任何责任，同

时对此不做任何解释。

388确定成交供应商后，成交供应商应依时与买方签约。成

交供应商与买方签约后10天内，招标人向未成交的报价人发出成

交结果通知书。

3.8.9招标人没有义务向未成交的报价人解释不成交的理由。

3810报价人如认为本项目有违公开、公平、公正原则，可向

广东省政府采购管理办公室反映。地址：广州市仓边路26号8楼;

电话/p>

3.9.谈判、评审过程的保密性。

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391接受报价后，直至成交供应商与买方签订合同后止，凡

与谈判、审查、澄清、评价、比较、投标意见有关的内容，任何

人均不得向报价人及与评审无关的其他人透露。

392从报价截止日起到确定成交供应商日止，报价人不得与

参加谈判、评审的有关人员私下接触。在评审过程中，如果报价

人试图在报价文件审查、澄清、比较及推荐成交供应商方面向参

与评审的有关人员和买方施加任何影响，其报价将被拒绝。

4.签约

4.1评标结束后，由招标方依据评委会的评标结果签发中标通

知书。

4.2中标方须按《中标通知书》指定的时间、地点与甲方签订

《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托合同》。

4.3《中标通知书》将作为签订《广州中医药大学大学城校

区一期物业管理委托合同》的合法依据。

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第川部份

用户需求

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1.总体要求

在管理服务合同期内，中标单位通过对广州中医药大学大学

城校区一期物业的养护、修葺、保洁、安全保卫和管理，使得该

物业达到《全国物业管理示范大厦》和《全国物业管理示范住宅

校区》评分标准90分以上，保证区内各项建筑和配套设施时刻处

于良好的工作状态，为师生营造一个健康舒适的工作学习环境。

2.招标范围

下述物业是指广州中医药大学大学城校区一期所有物业（特

殊说明的除外）。

2.1物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理

2.1.1房屋建筑物本体及共用设施设备：包括但不限于共用的

上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统

等，公寓、宿舍室内设施除外

2.1.2房屋建筑物共用部位：包括但不限于楼盖、屋顶、梁柱、

地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分的内

墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等

2.1.3物业范围内的公用设施、设备

2.1.4机电设施设备：包括但不限于以总水表以后范围内的卫

生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路

和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系

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统及末端设备；电铃等

2.L5小型维修：包括但不限于宿舍内的照明、给排水设施、

门、窗、锁等（不含食堂、商店）

2.2室内外公共场地的清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒

221教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、教

师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳

台、天台等（不含行政办公室、实验室）、教学区室外道路、停车

场、体育场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生

活垃圾的收集、清运等；

222生活区学生宿舍、教师公寓房间外的公共部分、生活区

室外道路、运动场等公共区域的清洁开荒、日常保洁、消杀、消

毒、生活垃圾的收集、清运，不含食堂、商店的楼内部分。

2.3环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理

范围包括固有绿地、道路两边绿化、楼宇叵绿地等，涵盖校

区内所有树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天

然植物群落等。

2.4学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教师

公寓的管理

包括生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律

的维持等。

2.5教学楼课室（不含实验室）的管理

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2.6教学楼内课室教学物资、教学设备的管理

2.7校园治安、消防和校区交通管理

2.8物业管理制度与档案、资料管理

2.9校园综合服务

3.技术要求

3.1物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理

3.L1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备：

(1)按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理

资料档案，并妥善使用与保管。

(2)建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度，检查记录

完整。

(3)校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

(4)无擅自改变房屋用途行为。

(5)外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无

脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落污

渍；室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患，外墙装饰无破损。

(6)确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完

成各项零星维修任务，零修合格率100%；

(7)确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；及

时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。

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（8）保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正

常运行。公共设施、水电每天检查一遍，发现故障或损坏应在20

分钟内到场，12小时内维修完毕。

3.1.2机电设施设备

（1）综合要求：

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保

养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行；

②配备所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、

保洁、维修），严格执行操作规程；

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机

房环境符合设备要求。

④保持设备良好，运行正常，合同期限内无重大管理责任事

故，无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障，应停止使用

以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

（2）供电系统：

①保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并提前48小

时通知招标方和物业使用人；

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行；

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开

启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。

（3）弱电系统：

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①按规定标准工作时间排除故障，保证各弱电系统正常工作;

②监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定

期限保存。

(4)电梯系统：

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备；

②电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、

照明及附属设施完好；

③轿厢、进道、机房保持清洁；

④电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；

⑤电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场

维修；

⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。

(5)给排水系统：

①建立用水、供水管理制度，积极协助招标方安排合理的用

水和节水计划；

②设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；

③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次

供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、

水箱清洁卫生，无二次污染；

④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周

围无污染隐患；

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⑤限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人；

⑥排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房

无积水和浸泡发生；

⑦遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑

水、泛水和长时间停水现象；

⑧应有险情的应急处理措施。

(6)供热系统、中央空调系统及末端设备：

①保证末端设备运行正常；

②定期进行清洁及保养；

③制订发生故障应急处理方案。

3.1.3小型维修(单项200元以下，包工包料)

(1)宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜；

(2)遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、

门窗毁坏，要随叫随修；

(3)排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕

所堵塞应当天疏通(需换厕盆的除外)。

(4)维护维修闭路防盗装置和电铃设施。

(5)公共照明、水电设施每天检查一遍。

(6)楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。

3.2室内外公共场地的清洁、保洁、消杀(除四害)、消毒

(1)根据甲方要求制订工作制度和标准，并以之对工作质量

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进行考核；

（2）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期

的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁；

（3）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每周对范围内

的场所消毒一次；

（4）污水排放通畅；

（5）如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生

工作，随叫随到。

（6）入口及大堂清洁要求

①门窗（玻璃、窗框、窗台、门把手）无手印、无污渍，保持

光洁明亮。

②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，

俣持光洁明亮。

③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。

④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯

厅地面干净整洁。

（7）楼层公共区域部分清洁要求

①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。

②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、

无尘迹。

③天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。

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④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。

(8)教室、会议室等清洁要求

①地面定时清理，无杂物。

②黑板定时擦试，保证上课使用。

③桌椅无尘迹污渍。

④玻璃、灯饰光洁明亮。

(9)卫生间清洁要求

①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板尢灰尘污渍和其它

杂物。

②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷

器光洁明亮。

③保持下水管道水流畅通。

(10)露天部分清洁要求

①地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。

②门岗、道闸无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。

③室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。

④绿化带无杂物及枯枝叶。

⑤灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。

⑥水道、水面无明显漂浮物。

⑦垃圾房垃圾清运及时，物品摆放整齐。

⑧垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。

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⑧阴沟、沙井、天台无明显杂物。

⑨房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象

(11)垃圾清运要求

①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾

不在筒箱内过夜。

②垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且作

到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。

③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二

次污染。

(12)以上未列明项目和要求由双方沟通决定。

(13)以下项目每日至少清洁一次

楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门；

大堂玻璃窗(2米以下)；

石、砖、胶质地面扫拖；

水泥地、广场砖、地下室地面清扫；

教室桌椅每天擦拭，定时清理；

楼内、大堂石质、瓷砖(2米以下)墙面擦拭；

日常通道扶手擦拭；

护栏擦拭；

卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖；

垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗；

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2米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭；

楼道内灭火器、宣传栏擦拭；

低处通风口除尘；

室内空调出口擦拭；

开放天台清扫；

电梯轿厢壁、门擦拭、上油；

大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘；

架空层清扫；

电话亭、运动设施擦拭；

公园椅、草坪灯湿抹；

校区内道路、停车场、绿化带清扫；

喷水池杂质清理；

水面杂物清理；

地下停车场地面。

(14)其他项目：

拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日3次；

收集垃圾集中送到指定地点每日3次；

抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日2次；

擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日1次；

清洁楼梯、走廊每日2次；

清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每周1次；

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抹净公共照明设施及宣传栏顶，每月2次；

天花墙身除尘及抹净壁灯每月1次，清扫天台每周2次；

清理死角位、蜘蛛网每月1次；

清洗地面污渍每月1次；

扫净周围去水明沟、明渠表面垃圾每日2次；

拖洗地面、巡回保洁每日3次；

擦拭、清洁门、间隔设施每日1次；

擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不

限）擦拭、清理墙壁、地脚线，每日1次；

清洁玻璃及抹净风匚每周1次；

全面清洗地面、清理污渍每月1次；

清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日1次；

清理单车棚隔日1次。

（15）清理绿化带四周巡回保洁每日1次。

3.3环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理

331确保教学区绿化植物成活率95%以上，无明显病虫害发

生。

332绿地无践踏秃裸部位。

333绿化带乔灌木枝条清晰，树冠匀整，无明显弱小、病、

枯、黄枝叶。

334草坪无明显杂草，无垃圾杂物。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第28页共70页

335恶劣天气作好绿化植物保护，防止绿化植物大范围倒、

折。

336每月完成草地及其它植物修剪1次。

337每月保持植物淋水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工

作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

3.4学生宿舍（不含学生的床位分配）、学生活动中心和教

师公寓的管理

341配合学生处，建立辅导员工作室，按教育部[2002]6号文

件精神要求，做好学生的日常思想品德、行为规范、法律法规教

育。

342指导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。

343督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间。

344协调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿舍的调整工作。

345协助制定学生宿舍各项管理条例和内务卫生评比办法。

346按要求规范单车棚的单车停放秩序。

347根据需要配合学校适时组织查房、查夜等检查工作，及

时处理安全隐患和不稳定因素。

348每周进行安全用电检查和卫生评比工作。

349遇突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告校

俣卫处，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等）；主

管人员必须在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第29页共70页

3410做好空房的卫生清理、粉刷与维修。

3411保证学生的开水供应和管理，并按规定的标准收费。

3412每月向每个房间抄水电表，按规定代收取超额水电费。

3413做好学生的信件收发工作，不得遗失，减少错投。

3.4.14按规定协助学校收取学生的住宿费。

3415根据实际情况制定除四害、消毒工作细则（除四害每月

2次）。

3416根据实际需要为学生提供免费或低收费的项目。

3.5教学楼课室（不含实验室）的管理

351按照广州中医药大学教务处的课表安排、调课通知、考

试安排等课室使用计划准时开关课室门。

352在不影响正常教学安排的情况下，对于教学单位、学生

社团正常使用课室举办讲座等活动给予积极配合，合理安排。

353为每个课室配齐粉笔（或者白板笔）、笔擦，每天检查3

次配备情况。

354对教学楼内的课室进行动态管理，确保满足教学及正常

使用需要，高效节约，避免浪费。即课室管理员应不断巡查课室

使用情况，遇到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应及

时增开备用课室；对于没人使用或使用率不高的，应及时关闭熄

灯，开放课室的座位总体空位率不得高于50%。

355在教学楼一楼设立服务台或值班室，负责协调教学楼管

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理的有关事务、工作人员排班，及时处理师生的服务要求，接受

师生的投诉等。值班室不得作为员工休息房。

356保持教学区（特别是教学楼）的安静，制止一切乱吵嚷

等影响教学秩序的行为。

357保证电铃准时运行，电铃出现故障的，及时维修。

358做好教师休息室的开、关门工作，保证有充足的教师休

息室处于开放状态供教师使用，避免无关人员占用。

3.6教学楼内课室教学物资、教学设备的管理

361对课室内教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新

增的资产及时进帐，对调整的设备进行跟踪，按物资管理的要求

做到帐、物、卡相符。要求每月对帐一次。

362工作人员应提前10分钟到位，做好教学楼课室上课前的

扩音设备的出借登记及课后的收回工作。

363保证教学楼内课室照明设备的正常关启；保证课室里的

误桌椅配备整齐，每天检查课桌椅的配备情况。

364制订有关教学设备的使用指南，并贴在相关设备旁边，

方便师生使用前阅读。

365按规定维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）

配备齐全，保证各项教学设备随时处于可投入使用的状况。

366每日检查课时内的设备状况，发现故障及时处理。一般

故障，应随叫随到，当天维修完毕。维修期间，有备用设备的，

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应换上备用设备，没有备用设备的，要及时对使用该课室的老师

说明清楚，确要使用有关设备上课的，要及时与相关部门联系，

调整课室并提前通知上课学生。

367对教师在课堂教学过程中教学设备出现的问题及时提供

技术支持。对于教师在教学过程中提出的技术支持请求，应在5

分钟内赶到现场并进行处理。

368做好多媒体讲台钥匙的保管工作，对按计划需要使用多

媒体设备的课室，在每天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，

并保证电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备的，做好多媒体

讲台钥匙的出借登记及回收工作。关闭课室门前，保证多媒体设

备及多媒体讲台处于关闭状态。

3.7安全保卫、消防与交通管理工作

371结合教学区和生活区特点，分别制定安全防范措施。

372危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

373消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。

374物业管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时

处理各种火灾事故。

3755协助学校保卫处开展消防法规及消防知识的宣传教育,

组建义务消防队和明确防火责任人。

376按照学校突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，

照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第32页共70页

377保证校区内无火警火灾事故。

378确保门禁系统及监控系统的正常工作，熟练操作监控设

备并进行日常维护，发现问题及时处理并报告校保卫处。

379严禁小商贩等无关人员进入校区内推销商品和拾破烂。

3710严格来访登记制度，热情接待来访者。

3.7.11建立生活区学生凭“一卡通”进宿舍制度。

3712组建保安队并经大学城派出所和番禺区公安分局备案

登记，保安员24小时巡逻。

3713在学校保卫处的领导和业务指导下，服从保卫处的管理,

建立完善的消防制度和消防工作计划，值班人员接受校保卫处的

定期消防培训。

3714负责教学区和生活区单车管理，保证单车停放有序，防

止单车被盗。如有单车被盗，按《赔偿法》予以赔偿。

3715保证消防通道和各安全出口的畅通无阻，每月对所有消

防通道和安全出口检查2次以上。

3716保管好消防设施。

3717严禁在生活区、宿舍内私自乱接乱拉电源线、私装电源

插座和使用大功率电器。

3718负责一般刑事案件和治安案件的现场保护，积极抢救伤

员，及时报告学校保卫处和当地公安派出所，协助保卫处和当地

派出所调查工作。

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3719、保证校区内无重大刑事案件和灾害事故。

3720因管理不善或工作失职造成的案件的，物业公司根据有

关规定给予赔偿（具体赔偿办法另定）。

3.721、负责校内交通秩序的管理，保证车辆运行畅顺。

3722负责交通事故的现场保护和报告，协助有关部门处理。

3.7.23负责停车场车辆的保管，建立管理制度，并按照学校标

准代收取停车费用。

3724协助学校保卫处做好突发事件处理以及涉外安全保卫

工作。

3.8物业管理制度与档案、资料管理

381建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。

382在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等

登记制度。

3.8.3档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验

收资料；实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、

函件等。

3.9校园综合服务

391提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、

学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、

桌椅、试室布置、清场等工作。

392保证会议机密，在会议前要了解该会议的保密程度，以

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第34页共70页

便决定如何参与会议的服务。

3.9.3制定完备的会务服务工作细则并严格执行。

394会务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，

并经过专业培训。

4技术指标（请予以响应）

4.1教学楼课室管理要确保满足教学及正常使用需要，高效

节约，避免浪费，开放课室的座位总体空置率不高于50%；

4.2消防管理严格遵守有关消防规定，确保无消防事故，消

防设备完好率100%;

4.3安全防范方面确保无重大刑事、交通等安全事故；

4.4卫生、清洁实行动态保洁，满意率在95%以上；

4.5绿化养护良好，环境绿化达标率在95%以上；

4.6除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及

设备、配套设施完好率100%;

4.7房屋零星维修、急修（单项在5000元以内）及时率99%

以上，返修率不超过1%；

4.8管理服务人员必须持有相应的上岗证、资格证，专业培

训合格率100%；

4.9师生员工对物业管理服务满意率95%以上，投诉处理率

100%；

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4.10停车场、道路完好率100%；

4.11化粪池、雨水井、污水井完好率100%;

4.12排水管、明暗沟完好率100%;

4.13照明设备、校园广播设施完好率在95%以上；

4.14违章处理率100%。

5商务指标

5.1交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一

期各教学区、生活区

5.2交货时间：合同签订后15天内

5.3服务质量监督与付款条件：

531服务质量监督考核标准参照《全国城市物业管理（优秀）

示范大厦评分标准》和《全国物业管理（优秀）示范住宅校区》

执行。

532中标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相

关部门的管理、指导、监督。

533中标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项

工作的正常运行。

534学校将通过巡查、发放调查表等途径跟踪及了解中标单

位的服务质量。

535学校每年扣出年综合管理费的5%作为服务质量保证金,

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第36页共70页

如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位的满意率达到

90%,学校将扣下的服务质量保证金全额支付给服务单位；满意

率高于95%的，学校另外支付年管理费用的0.5%作为奖励；满意

率为85〜90%的，学校扣下服务质量保证金20%,余下支付给服

务单位；满意率为80〜85%,学校扣下服务质量保证金的50%,

余下支付给服务单位；满意率为75〜80%学校扣下全部服务质量保

证金，同时给服务单位发出服务质量黄牌警告；满意率低于75%

的，学校扣下全部的服务质量保证金及押金的50%,同时与服务

单位终止服务协议。

6其他要求和说明

6.1报价人应具有一套物业管理服务的规章制度和素质较高

的管理队伍。

6.2中标单位安排到学校工作的工作人员要求有高中以上文

化程度，年龄4。岁以下，有责任心、专业管理技术和一定的工作

经验，并经严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、

上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。统一服装，形象

良好，举止文明，对学生和教职员工提供微笑服务。承诺遵守学

校的各项规章制度。

6.3中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，

对物业实行一体化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

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6.4物业委托管理期限为24个月，试用期为3个月，从签订合

同生效之日起。

6.5办公室和学生宿舍内的设施维修、清洁服务不在本招标

管理服务范围内。

6.6校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消

防设施均由招标方负责；但物业管理所需的各类标识由中标单位

负责。

6.7物业在交接期间的清洁开荒由中标单位负责。

6.8招标单位提供物业管理办公用房平方米（按委托管

理的物业建筑面积3%。计，含办公用房、值班用房、仓库及维修场

所），该用房在委托管理期限内由物业公司免费使用，水、电、通

讯等费用由中标单位承担。

6.9物业公司员工生活用房自行解决。

6.10校区内的公共设施、房屋本体、共用设施设备、机电等

设施设备、单项维修费用超过5UU。元以上由招标方负责。

6.11物业设施设备的维护和管理不包括：

6.11.1公寓、宿舍的室内设施设备（灯具、风扇、插座、开关、

水龙头、床、桌、椅、柜子、镜子、洗手盆、大小便器、花洒、

晾衣架等）；

6.11.2食堂厨具、餐具等专用设施设备。

6.12会议室的管理服务由物业公司负责，物业公司主要提供

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第38页共70页

人力服务，会议室所挂的会标、条幅、茶叶、水果、茶杯等均由

招标方负责。

6.13学校一年有近三个月的假期，假期间绝大部分师生离校,

课室、工作室、办公室基本停用，期间的物业管理费用应单独报

价。

6.14物业管理服务报价包括的主要项目：

6.14.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;

6.14.2办公费用；

6.14.3清洁卫生费（不包括公共洗手间卫生用品费用）；

6.14.4绿化养护费；

6.14.5治安保卫费；

6.14.6物业共用设施、公用设施维护费；

6.14.7机电设施设备维护费；

6.14.8固定资产折旧费；

6.14.9法定税费；

6.14.10物业管理企业利润。

6.15本次物业服务费报价不包括设备财产保险及公共责任

险。

6.16装修施工垃圾由施工单位负责清理。

6.17一期物业中有部分房间不开放使用，按每季度清洁1次

进行报价。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第39页共70页

6.18凡处于保修期或养护期内的项目，其维修管理由供应商

负责或由物业公司与供应商协商决定，学校不再另行支付维修费

用。

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第IV部份

合同（样本）

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广州中医药大学大学城校区

一期物业管理委托合同

委托方：广州中医药大学（以下简称甲方）

受托方：（以下简称乙方）

根据国家、省、市的有关法律、法规政策及本次物业管理的

《竞争性谈判文件》和甲方签发的《中标通知书》，在自愿、平等、

协商一致的基础上，甲方就大学城校区的物业管理，委托乙方实

行专业、规范、安全、高质量的物业管理服务，特订立本合同。

第一条物业基本情况

1、物业名称：广州中医药大学大学城校区一期

2、座落位置：具体以总平面图标明的位置为准。

总建筑面积：179765平方米；总绿地面积：297590平方米。

3、委托管理的物业范围详见红线图（附件一）。

4、现有教学设备：

第二条乙方提供服务的受益人为本物业的业主（即甲方）

和物业使用人，本物业的业主和物业使用人均对本合同承担相应

的责任。

第三条委托管理事项（具体内容以标书为准）

1、建筑物的本体维沙，即建筑物的防漏、俣养、供水、排水

维修、网架维修翻新维护等;

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第42页共70页

2、校区的供水、排水、下水道等保养、维修；

3、校区电力系统的维护及照明：即双回路高压配电房、低压

配电房、变压器室的维护和保养；供电照明及室外的照明的保养

和维护；

4、监控系统的保养和维修，弱电线路、公共布线部分的维护；

5、配套的设施保养维修，即所有电动伸缩门、车道路障机、

自动栏杆的保养维护工作；

6、区内的环境绿化加美化、修剪和养护；各重大节日所规定

的绿化（盆景）摆设和保养，宣传标语的制作和悬挂；

7、校区的保洁工作，所有室内外的洗手间、公共地带的保洁

和垃圾清运；

8、校区的治安、消防和交通管理工作

9、校区消防及广播系统的保养和维修，消防管网、蓄水池的

维护、保养；

10、校区所有维修的项目中所涉及原材料及器械的成本支出，

在单项5000元以下的由中标方统筹包干，包括日常的设备零件更

换、购置消耗品及物业项目的维修等。在5000元以上的由中标方

和甲方按年度维修计划签订协议，另行组织实施。

11、其他委托事项：负责校区一切公共设施的保养、维修、

年审及蛇虫鼠蚁的防治。

第四条委托管理期限

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委托管理期限为三年。自2004年7月10日至2006年7月9日止。

试用期为3个月，在此期间未履行合同，不遵守承诺或达不到甲方

要求，甲方有权解除合同，其一切责任由乙方负责，不得以任何

理由向甲方提出任何索赔要求。

第五条物业管理费及其支付

1、本合同所指的物业管理费是指乙方根据K《招标文件》中

招标项目要求所投报的物业管理中标价；

2、根据乙方此次投报的物业管理中标价，物业管理服务费

为人民币元，即每年元，每月

______元；

3、支付方式为：甲方须在每月10日以前，按月向乙方支付上

月95%的物业管理费。甲方每年扣出年综合管理费的5%作为服务

质量保证金，如果各项服务指标达到要求，学校师生对服务单位