(2012)8章10节土地增值税法

第十节土地增值税法8/16/20241学习目标1、了解土地增值税的概念、特征、税率和税收征收管理2、熟悉土地增值税的征税范围、纳税人和税收减免优惠3、掌握土地增值税的计税依据和应纳税额的计算8/16/20242基础会计目录一、土地增值税概述二、土地增值税纳征税范围三、土地增值税纳税义务人四、土地增值税税率五、土地增值税应纳税额的计算六、土地增值税税收优惠七、土地增值税征收管理8/16/20243基础会计一、土地增值税概述（一）土地增值税概念对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。我国1994年1月1日起开征土地增值税8/16/20244基础会计（二）土地增值税特征：1）以转让房地产取得的增值额为征税对象2）征税面较广3）采用四级超率累进税率4）按次征收8/16/20245基础会计（三）土地增值税的作用对房地产开发和房地产交易市场调控抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为增加国家财政收入8/16/20246基础会计二、土地增值税纳征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。8/16/20247基础会计征税范围的一般界定标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。标准之三：转让房地产是否取得收入。8/16/20248基础会计（一）基本范围

1、转让国有土地使用权

2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让

3、存量房买卖8/16/20249基础会计有关事项是否属于征税范围1、出售征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2、继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。3、出租不征（无权属转移）。4、房地抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5、房地交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。2.具体规定（二）征税范围的具体界定8/16/202410基础会计有关事项是否属于征税范围6、以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8、企业兼并转让房地产暂免。9、代建房不征（无权属转移）。10、房地产重新评估不征（无收入）。8/16/202411基础会计【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A、房产所有人将房产赠与直系亲属B、个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产8/16/202412基础会计【答案】ABD。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。8/16/202413基础会计【单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C8/16/202414基础会计三、土地增值税纳税义务人纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。

单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。8/16/202415基础会计第一，不论法人与自然人第二，不论经济性质。第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。第四，不论部门。即不论是工业、农业、商业、学校、医院、机关等，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。8/16/202416基础会计【多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），是土地增值税的纳税义务人。

A.学校B.税务机关

C.外籍个人D.国有企业【答案】ABCD小思考：8/16/202417基础会计级数增值额占扣除项目比例税率

速算扣除系数

1

50％以下

30％

0

2

50％－100％

40％

5%

3

100％－200％

50％

15%

4

200％以上

60％

35%四、土地增值税税率

（小例算法，收入500，扣除100两种过程；推导速算扣除数）8/16/202418基础会计【计算题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额4200万元，计算其应适用的税率。如果扣除项目是2000？8/16/202419基础会计8/16/202420基础会计五、土地增值税应纳税额的计算8/16/202421基础会计（一）应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。1、货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。8/16/202422基础会计2、实物收入转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材。水泥等建材，房屋、土地等不动产等。一般要对这些实物形态的财产进行估价。3、其他收入转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。8/16/202423基础会计转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（二）扣除项目的确定8/16/202424基础会计1.转让新建房产扣除项目的确定（1）取得土地使用权所支付的金额。A、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。8/16/202425基础会计B、取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。8/16/202426基础会计（2）房地产开发成本。房地产开发项目实际发生的成本。

土地的征用及拆迁补偿费前期工程费、建筑安装费基础设施费、公共配套设施费开发间接费用等。8/16/202427基础会计（3）房地产开发费用1、能够计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率）。2、不能计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。全部自有资金，没有利息支出也是8/16/202428基础会计8/16/202429基础会计房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加非房地产开发企业：营业税、印花税

、城建税、教育费附加房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。（4）与转让房地产有关的税金8/16/202430基础会计（5）财政部规定的其他扣除项目

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%8/16/202431基础会计2.对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定（1）房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率重置成本：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。8/16/202432基础会计成新度折扣率：

按新旧程度作一定比例的折扣。例如：一幢房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新？则该房的评估价格为：

4000×60%=2400（万元）。8/16/202433基础会计（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。（3）转让环节缴纳的税金。注意：A、不能取得评估价，但有购房发票？从购买之年起每年加计发票金额5%计算扣除。B、没有评估价，又没发票，实行核定价C、购进的契税可在此扣。不作为加计5%的依据8/16/202434基础会计【例题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额。8/16/202435基础会计【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额＝10000－8400－115＝1485（万元）8/16/202436基础会计3.转让未进行开发的土地使用权的扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）转让环节缴纳的税金。8/16/202437基础会计（三）应纳税额的计算应纳税额=增值额×税率一扣除项目金额×速算扣除系数8/16/202438基础会计8/16/202439基础会计例：顺驰公司转让房地产所取得的收入为460万元，其中扣除项目金额为100万元，计算应纳土地增值税。第一步：计算增值额增值额=460-100=360万元第二步：计算增值额与扣除项目比率360/100=360%

8/16/202440基础会计第三步：计算应纳税款方法一：分段计算，土地增值税=5030%+5040%+10050%+16060%=15+20+50+96=181万元方法二：速算扣除，土地增值税=增值额60%—扣除项目35%=36060%—10035%=181万元8/16/202441基础会计六、土地增值税税收优惠（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。8/16/202442基础会计（二）国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。8/16/202443基础会计（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。8/16/202444基础会计（四）其他减免1、以房地产投资、联营作价入股的，暂免，再转让时要征。2、合作建房，建成分房自用暂免，建成转让时要征。3、企业兼并中，暂免4、个人互换自有居住用房地产的，免征8/16/202445基础会计计算案例1：2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税：8/16/202446基础会计【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。8/16/202447基础会计计算案例2：

新新房地产开发公司转让写字楼一栋，获得货币收入20000万元，支付土地款4000万元，开发成本3800万元，开发费用共计1200万元（其中利息1000万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例5％），按规定支付了转让环节应缴纳的营业税(5％)、城建税(7％)、教育费附加(3％)和印花税(0.5‰)，计算该公司应纳土地增值税。8/16/202448基础会计[计算案例2：答案]转让房地产收入：20000万元允许扣除项目金额：1、开发费用=1000+(4000+3800)×5％=1390万元2、转让环节税金=20000×5％×(1+7％+3％)=1100万元，房地产公司的印花税不允许扣除。3、加计扣除=(4000+3800)×20％=1560万元8/16/202449基础会计允许扣除总计=4000+3800+1390+1100+1560=11850万元增值额=20000-11850=8150万元增值额占扣除项目比例=8150÷11850=68.78％，适用税率40％，扣除率5％土地增值税=8150×40％-11850×5％=3260-592.5＝2667.5（万元）8/16/202450基础会计计算案例3：兴业公司是主营产品制造的生产企业，该公司建造普通住宅一栋销售给本企业职工，获得货币收入5000万元，支付土地款2000万元，开发成本1600万元，开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地政府规定开发费用扣除比例为10％，按规定支付了转让环节营业税250万元，城建税和教育费附加共计25万元，印花税2.5万元，计算该公司应纳土地增值税。8/16/202451基础会计[计算案例3：答案]转让房地产收入5000万元允许扣除项目金额：开发费用=(2000+1600)×10％=360万元转让环节税金=250+25+2.5=277.5万元，一般企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除。8/16/202452基础会计允许扣除总计=2000+1600+360+277.5=4237.5（万元）增值额=5000-4237.5=762.5（万元）增值额占扣除项目比例=762.5÷4237.5=17.8％因是普通住宅，增值额又扣除项目的20％，故免土地增值税。8/16/202453基础会计计算案例4：兴华公司是一家仓储企业，现因管理需要，将一座仓库出售。仓库账面原值500万元，已提取折旧100万元，现出售价格700万元。经评估机构评估，该仓库重置成本400万元，成新率80％，按照规定缴纳营业税35万元，城建税和教育费附加3.5万元，印花税0.35万元。计算该公司应纳土地增值税。8/16/202454基础会计[计算案例4：答案]转让房地产收入700万元允许扣除的评估价格=400×80％=320万元允许扣除税金=35+3.5+0.35=38.85万元，转让旧房，印花税允许扣除，但没有加计扣除。8/16/202455基础会计允许扣除总计=320+38.85=358.85（万元）增值额=700-358.85=341.15（万元）增值额占扣除项目比=341.15÷358.85=95％，适用税率40％，扣除率5％。应纳土地增值税=341.15×40％-358.85×5％=136.46－17.94=118.52（万元）8/16/202456基础会计七、土地增值税征收管理（一）土地增值税的征收管理土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算8/16/202457基础会计（二）纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。8/16/202458基础会计1、纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。2、纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。8/16/202459基础会计（三）纳税申报土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。8/16/202460基础会计

对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应、在取得收入时先到税务机关登记或备案。8/16/202461基础会计本章把握的要点：

1.征税范围

2.扣除项目

3.土地增值税应纳税额计算

4.房地产企业的清算小思考：8/16/202462基础会计补充（不要）：房地产开发企业土地增值税清算管理P189（一）土地增值税的清算单位P190

房地产开发项目分期项目同时开发普通与非普通则分别8/16/202463基础会计（二）土地增值税的清算条件1、应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。8/16/202464基础会计2、可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；8/16/202465基础会计【多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的【答案】ABC8/16/202466基础会计（三）非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等发生所有权转移时应视同销售房地产。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。8/16/202467基础会计（四）土地增值税的扣除项目（五）土地增值税的核定征收（六）清算后再转让房地产的处理单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积8/16/202468基础会计土地增值税有问有答一、单项选择题1、下列各项中应征土地增值税的有（

）。A．房地产的继承B．房地产的代建房行为C．房地产的交换D．房地产的出租8/16/202469基础会计【答案】C【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。8/16/202470基础会计2、下列各项中，应征土地增值税的是（

）。A、赠予社会公益事业的房地产B、经税务机关核实的个人之间互换自有住房C、抵押期满转让给债权人的房地产D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产8/16/202471基础会计【答案】C【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。8/16/202472基础会计3、某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（

）。A．500万元

B．2400万元C．2000万元

D．1500万元8/16/202473基础会计【答案】B【解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=4000×60%=2400万元。8/16/202474基础会计4、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（

）按规定计算缴纳土地增值税。A．超过部分的金额B．全部增值额C．扣除项目金额D．出售金额8/16/202475基础会计【答案】B【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。8/16/202476基础会计5、某工业企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，不考虑印花税,其应纳土地增值税（

）万元。A．37．89

B．38

C．38．12

D．38．23好8/16/202477基础会计【答案】A【解析】土地使用权转让扣除项目=420+6+（560-420）×5％×（1+7％+3％）=433．7（万元）土地增值额=560-433．7=126．3（万元）第三步，增值额与扣除项目金额之=126．3÷433．7=29．12％应纳土地增值税额=126．3×30％=37．89（万元）8/16/202478基础会计好6、某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(已做

)。A．400万元

B．1485万元

C．1490万元

D．200万元8/16/202479基础会计【答案】B【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0．5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）8/16/202480基础会计7、（完整）某房地产开发企业建造一住宅出售，取得销售收入2000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。建此住宅支付地价款和相关过户手续费200万元，开发成本400万元，缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为10%。其应纳的土地增值税为（

）A、412．3万元

B、421．5万元

C、422．1万元

D、422．35万元8/16/202481基础会计【答案】B【解析】收入总额为2000万元扣除项目金额=200+400+（200+400）×10%+2000×5%×（1+7%+3%）+（200+400）×20%=200+400+60+100+10+120=890（万元）增值额=2000-890=1110（万元）增值率=1110÷890=124．72%，适用于第三档税率，50%，速算扣除系数15%应纳税额：1110×50%-890×15%=555-133．5=421．5（万元）8/16/202482基础会计二、多项选择题1．土地增值税的纳税义务人可以是（

）。A．外商独资企业

B．国家机关C．事业单位

D．医院【答案】ABCD【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。8/16/202483基础会计2、以下应征土地增值税的项目有（

）。A．取得奥运会占地的拆迁补偿金B．将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业C．被兼并企业将房产转让到兼并企业中D．房地产开发商销售楼房8/16/202484基础会计【答案】BD【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税。8/16/202485基础会计3、不属于土地增值税征税范围的有（

）。A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权B．以继承方式转让房地产C．以出售方式转让国有土地使用权D．以收取租金的方式出租房地产8/16/202486基础会计【答案】ABD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。8/16/202487基础会计好4、房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有（

）。A．营业税

B．印花税C．契税

D．城建税8/16/202488基础会计【答案】AD【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。8/16/202489基础会计5．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（

）。A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的8/16/202490基础会计【答案】AB【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。8/16/202491基础会计6．转让旧房的，以下（

）可作为扣除项目金额。A．房屋及建筑物的评估价格B．取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用C．转让环节缴纳的税金D．房地产开发费用8/16/202492基础会计【答案】ABC【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。8/16/202493基础会计三、实训题（课堂作业与考题参考）某房地产开发公司转写字楼一栋，共取得转让收入5000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建税等其他税金共计25万元）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同其贷款利率计算的利息多出10万元。另知公司所在政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。8/16/202494基础会计1、答案（1）确定转让房地产的收入，转让为5000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额：1）取得土地使用权所支付的金额为500万元；2）房地产开发成本为1500万元；房地产的开发费用为（120-10）+（500+1500）×5%=110+100=210万元3）与转让房地产有关的税金为5000×5%+25=250+25=275万元8/16/202495基础会计4）从事房地产开发的加计扣除金额为（500+1500）×20%=400万元5）转让房地产的扣除项目金额为500+1500+210+275+400=2885万元（3）转让房地产的增值额为5000-2885=2115万元（4）增值额与扣除项目金额的比率为2115÷2885=73.3%（5）应纳的土地增值税税额为2115×40%-2885×5%=701.75万元8/16/202496基础会计第八章教材习题答案五、计算题1、评估价=650×60%=390万元扣除项目=390+29.5=419.5万元增值额=600-419.5=180.5万元增值额与扣除项目的比率=180.5/419.5=43%应纳土地增值税=180.5×30%=54.15万元8/16/202497基础会计2、应纳城市维护建设税=（71000+80000）×7%=10570元应纳教育费附加=（71000+80000）×3%=4530元3、应纳房产税=5000×（1-30%）×1.2%=42万元8/16/202498基础会计4、200万×0.5‰=1000元300万×0.3‰=900元500万×0.05‰=250元应纳印花税=1000+900+250=2150元8/16/202499基础会计5、应纳城镇土地使用税=（6000-800-500）×3=14100元6、应纳车辆购置税=｛140+17/（1+17%）｝×10%=15.45万元8/16/2024100基础会计补充：土地增值税的会计核算（不要）8/16/2024101基础会计补充：土地增值税的会计核算（不要）（1）账户设置应设置“应交税费——应交土地增值税”明细账户。

贷方核算本期应缴纳的土地增值税税额,

借方核算实际缴纳数额，

贷方余额表示企业应交未交的土地增值税税额。8/16/2024102基础会计（2）具体核算要求

①主营或兼营房地产业务的企业：

计算出应交的土地增值税时，借记“营业税金及附加”账户贷记“应交税费—应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费—应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。8/16/2024103基础会计②非房地产开发企业，

转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物的，其转让应纳的土地增值税借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。8/16/2024104基础会计例题1

某房地产开发企业销售一栋写字楼，取得收入1000万元，扣除项目金额为550万元。

计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算？8/16/2024105基础会计增值额=1000-550=450（万元）增值额与扣除项目金额的比率=450÷550=81.82%应纳土地增值税税额=450×40%-550×5%=152.5（万元）计提税金时借：营业税金及附加1525000

贷：应交税金——应交土地增值税1525000实际缴纳时借：应交税金——应交土地增值税1525000

贷：银行存款1525000

8/16/2024106基础会计例题2

某兼营房地产开发的企业销售房屋一栋，取得收入2000万元，按税法规定缴纳了相关税费110万元，该企业为建造房屋支付地价款220万元，投入房地产开发成本为500万元，房地产开发费用为160万元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算?8/16/2024107基础会计转让收入=2000（万元）扣除项目金额=110+220+500+160=990（万元）增值额=2000-990=1010（万元）增值额与扣除项目金额的比率=1010÷990=102%应纳土地增值税额=1010×50%-990×15%=356.5计提税金时借：营业税金及附加3565000

贷：应交税费——应交土地增值税3565000实际缴纳时借：应交税费——应交土地增值税3565000

贷：银行存款

35650008/16/2024108基础会计例题3

某企业为商业企业，销售其办公大楼一栋，收入800万元，扣除金额为650万元。计算该企业应纳土地增值税并进行会计核算。8/16/2024109基础会计增值额=800-650=150（万元）增值额与扣除项目金额的比率=150÷650=23%应纳土地增值税税额=150×30%=45（万元）会计核算为：计提税金时借：固定资产清理

450000

贷：应交税费——应交土地增值税450000实际缴纳时借：应交税费——应交土地增值税450000

贷：银行存款4500008/16/2024110基础会计谢谢观赏！8/16/2024111基础会计一、单选题1.下列项目应缴纳土地增值税的是（B）。A、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的房产B、农村居民转让宅基地C、房产所有人通过当地教育局向当地小学捐赠的房屋D、以房地产作价入股投资后将房地产再转让8/16/2024112基础会计2.个人转让房地产需缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与纳税人居住地不一致，则纳税地点为（C）。A、纳税人居住地B、纳税人户口所在地C、办理房地产过户手续所在地D、房地产坐落地8/16/2024113基础会计3.下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（D）。A、企业兼并转让的房地产B、出租土地使用权C、用于贷款抵押期间的房地产D、单位之间相互交换的房地产8/16/2024114基础会计4.某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度为七成，转让价格2000万元，支付有关税费500万元，转让项目应纳土地增值税为（B）万元。A、90B、198C、415D、4418/16/2024115基础会计5.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或者提供扣除项目金额不实的或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，按照房地产的（B）计算征收。A、市场交易价格B、评估价格C、重置成本D、组成计税价格8/16/2024116基础会计二、多选题1.下列项目属于土地增值税征税范围的有（ACD）。A、以房地产清偿到期债务B、国有土地使用权出让C、存量房地产买卖D、以房地产作价入股进行投资，联营企业将该房地产转让8/16/2024117基础会计2.下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（ACD）。A、个人转让居住未满3年的自用住房，按规定计征土地增值税B、个人转让居住未满1年的自用住房，加征50%的土地增值税C、个人转让居住满3年未满5年的自用住房，减半征收土地增值税D、个人转让居住满5年或5年以上的