房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷2（共270题）

房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷2（共9套）（共270题）房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第1套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、1.某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?标准答案：(1)评估机构为开发商投标报价，对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发后价值(楼价)，减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。(2)评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最适宜之外，一般在评估过程中还需要运用市场比较法进行校核，作为报价的主要比较资料，此外还可以附以成本法评估作为参考。知识点解析：暂无解析2、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?标准答案：(1)评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；(2)而实际发生的成本可能超过社会平均水平；(3)估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。知识点解析：暂无解析3、某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2，办公楼建筑面积1050m2，临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?标准答案：(1)现状房地产状况(实物、区域和权益)资料。(2)规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标)。(3)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。(5)相关税费。(6)贷款利率。(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。(8)该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。(9)市政配套费用和土地开发费用。(10)该地区土地出让金(地价)的规定和标准。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)某估价对象原为某单位2000年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请评估其价值。4、评估中估价对象状况应选择()。A、集资建房之日B、距离上市6个月之日C、法院判决之日D、发放房地产权证之日标准答案：C知识点解析：暂无解析5、此时的估价技术路线应该是()。A、先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点B、先确定单位购买土地价格及职工集资价格。再折现到估价时点C、先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间D、先确定估价对象的现值，再折现到估价时点标准答案：D知识点解析：暂无解析6、政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。A、市场价值评估B、投资价值评估C、原始价值评估D、账面价值评估标准答案：B知识点解析：暂无解析7、经鉴定，估价对象为基本完好房，其成新率为()。A、九十成新B、八九成新C、七八成新D、六七成新标准答案：D知识点解析：暂无解析某工厂有一临街厂房，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2007年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1400元/m2，其中土地使用权出让金为100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2，而同期新建上述厂房建筑物的重置总费用大约为1500元/m2，问：8、如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2007年5月19日，其合理的评估价值约为()万元。A、315.00B、216C、295.2D、333标准答案：B知识点解析：提示：1500×1800×80%=216万元9、如果按工业用途进行评估，估价目的为抵押估价，估价时点同上，评估价值为()万元。A、333.00B、252C、315D、324标准答案：C知识点解析：提示：1500×(1800×80%+650-100)=315万元10、假设规划允许将其改造装修成为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为()万元。A、603B、522C、450D、549标准答案：D知识点解析：提示：(4250-1400+650-450)×1500=549万元某评估机构受到委托评估某市繁华街道上一商业房地产，在选用估价方法时，考虑采用路线价法，下列关于估价方法的描述正确的是：11、路线价法求得的价格实际是一种()。A、市场价格B、收益价格C、积算价格D、比准价格标准答案：D知识点解析：暂无解析12、在评估该房地产价值时，应选用的第二种估价方法最合理的是()。A、成本法B、市场比较法C、收益法D、假设开发法标准答案：C知识点解析：暂无解析13、经评估，该宗房地产总价值250万元，其中土地价值60万元，土地面积1000m2，建筑面积2500m2，周边类似商业房地产平均单价为900元/m2，现在业主以房地产的最高保险金额向保险公司投保，保险合同上的“保额”应该为()万元。A、250B、190C、225D、90标准答案：B知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)14、××置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。二、估价机构××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。三、估价对象××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写，人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日。十三、估价报告的有效期(略)××置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程(一)超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如表2-1所示(交易情况与房地产状况的详细分析略)：表2-1类似商业房地产交易资料可比实例注：表内面积均为建筑面积。根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月28日美元与人民币的汇价为1:8.3，2001年6月30日为1:8.27。1．比准价格A＝9300×100/100×(14-0.5%)×100/100＝9347(元/m2)2．比准价格B＝6300×100/100×(14-0.5%)2×100/(100-25)＝8484(元/m2)3．比准价格C＝1350×8.27×100/100×(1+0.5%)2×100/110＝10458(元/m2)式中可比实例C因区域等状况较好，根据以往经验增加10个分值。4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价＝(93474-84844-10458)÷3＝9430(元/m2)总价＝9436×7800＝7355(万元)(二)在建写字楼的估价1．首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每1m2每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×(1-20%)＝3215(万元)年运营费用＝3215×55%＝1768(万元)净收益＝有效毛收入-运营费用＝3215-1768＝1447(万元)收益年期取50年。资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%。根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：式中V——房地产价值；α——年净收益；r——资本化率；n——收益年期。＝14183(万元)根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。2．测算未来还需生的各项成本及税费等根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：(1)续建工程费及管理费等装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。(2)投资利息当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息＝3490×[(1+5.85%)0.5-1]＝101(万元)(3)销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费＝14183×6%＝851(万元)3．在建写字楼的评估价值总价值＝14183-3490-101-851＝9741(万元)六、估价结果按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万圆整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万圆整)。估价对象总价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万圆整)。标准答案：1．缺少土地使用性质描述。2．缺少产权描述。3．没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。4．可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。5．可比实例B交易日期修正错了。6．可比实例B可比性差，修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。7．可比实例C选用汇率错误。8．收益年限不应选取50年。9．收益法只选择一个参照物，客观性不够。10．全年收益天数按300天计算错误。11．确定资本化率不能只参照一个实例。12．比准价格应为收益价格。13．未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。14．未来发生的利润未计算。15．超市应优先选用收益法估价。16．区域因素和个别因素描述不够具体。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)15、估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解：1．开发完成后的房地产总价值：总建筑面积＝10000×5＝50000(m2)住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2)(1)商铺开发完成后的房地产总价值：每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率)＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2)每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率)＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2)商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5＝4118.45(元/m2)商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元)(2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元)(3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元)2．扣除项目(1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元)(2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元)(3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元)(4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元)(5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V3．总地价2006年9月1日的总地价：V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV＝3031.74(万元)标准答案：商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按12%计。商铺开发完成后的单价＝3760.52(元/m2)2．商铺开发完成后的总价、面积计算错误。商铺开发完成后的总价＝3760.52×(9000-300)＝3271.65(万元)3．扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第2套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、张某在1998年7月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001年7月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。标准答案：1．用市场法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价。2．根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日购买该套住宅后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。3．由完全产权的售价减去需继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价(卖方所得)。知识点解析：暂无解析2、设有A、B两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买A地块和甲公司购买B地块价格的技术路线。标准答案：1．用统一的方法测算合并前A、B两块地的各自价格及合并为一块地后的价格。2．由合并为一块地后的价格减去合并前A、B两块地的价格，得出增值总额。3．从面积、单价、增值贡献度三个方面计算出A、B两块地的增值分配率，并进行加权平均，计算出A、B两块地综合调整后的增值分配率。4．由A、B两块地的综合调整增值分配率分别乘上增值总额，得出A、B两块地各自的增值分配额。5．由A、B两块地合并前的价格，加上各自的增值分配额，得出A、B两块地的邻地购买价格。知识点解析：暂无解析3、某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1～4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。标准答案：1．用收益法和市场法评估出该商场的完全产权售价。2．用地价分摊方法计算出商场应分摊的地价，然后乘上一定的比例，得出商场需要补交内土地使用权出让金。3．测算商场装修因转让所造成的价值损失。4．由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去装修转让所造成的价值损失，得出商场的转让价。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共20题，每题1.0分，共20分。)某地块规划用途为商业用地，该地块附有一旧有建筑物。W公司欲购买该地块开发一座购物中心。该地块的出让日期为2000年7月1日，出让期限为40年，预计到2000年年底可花费60万元将旧有建筑物拆除完毕，购物中心为钢筋混凝土框架结构，需经2年建成，其耐用年限为60年。通过市场法求得该地块空地价格为1850万元，则：4、购买该地块的正常价格为V()万元。A、V=1910B、1850＜V＜1910C、V=1850D、V=1790标准答案：D知识点解析：暂无解析5、该购物中心的经济寿命为()年。A、60B、40C、38D、37.5标准答案：D知识点解析：暂无解析A、B是两块相邻地块，规划用途为商业办公用地。这两宗土地地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件相同，水、电、汽、通讯等基础设施完备。B地块所有者EC公司有意将其买下，然后将A、B地块合并兴建办公大厦。EC公司在2001年6月5日委托某估价行对A、B地块的购买价格进行评估，6月10日估价人员到现场进行勘察。据市场法，估价人员判定A地块市场价值为2250万元，B地块市场价值为3800万元，A、B合并后的市场价值为7200万元。试问：6、估价时点应定在()。A、2001年6月5日B、2001年6月10日C、2001年6月15日D、2001年8月8日标准答案：D知识点解析：暂无解析7、EC公司为购得B地块，其出价应为()万元。A、V=3800B、3800＜V＜4950C、V=4950D、V＞4950标准答案：B知识点解析：暂无解析抵押人欠甲债务80万元签订了房地产抵押合同，之后又欠乙20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。问：8、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿()万元。A、70B、60C、40D、30标准答案：B知识点解析：暂无解析9、甲优先受偿的剩余价款，应按()分别受偿。A、所欠债务的先后顺序B、所欠债务的总额比例C、尚欠债务的比例D、债权人索债的急缓程度标准答案：C知识点解析：暂无解析某酒店二楼有一空调机房，建筑面积300m2。空调主机1995年购入，当时购入价为1000万元，同型号空调主机现行市价为800万元。现该空调主机已累计折旧400万元，市场价值为500万元，拆除费用10万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为1400万元，新式空调主机占地面积80m2，节约的220m2可以提供180m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近一酒店出租的客房净收益为每平方米营业面积5000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：10、若不考虑新旧空调主机的年运营费用，折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。A、910B、872C、1024D、970标准答案：A知识点解析：暂无解析11、如年资本化率为6%，则至少需要订()年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A、12B、14C、16D、18标准答案：C知识点解析：暂无解析某建筑公司以每平方米建筑面积10000元的价格从一企业购得一栋建筑面积为8000m2的办公楼，随之办妥了权属转让手续，又花费20万元在该办公楼外墙涂饰了本建筑公司的标志。12、至此为止，正常情况下，若设此建筑公司的实际花费为C，则()万元。A、C＜8000B、C=8000C、C=8020D、C＞8020标准答案：D知识点解析：暂无解析13、之后，上级令此建筑公司售出办公楼，这期间办公楼市场价格未发生任何变化，设此时该办公楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为()。A、P＜8000万元B、P=8000万元C、8000万元＜P＜8020万元D、P＜8020万元标准答案：D知识点解析：暂无解析某开发公司于1992年6月委托某建筑公司建造两幢(分别算甲座和乙座)10层共6000m2的商品房。到1992年12月止开发公司共支付建筑公司工程款2000万元，此时甲座建至5层，乙座建至6层，工程到此停止。此后双方为工程款发生纠纷，开发公司认为工程款实际只发生1800万元，建筑公司应返还200万元；建筑公司认为开发公司应再付100万元。双方争执不下，至1994年6月开发公司向法院起诉，法院委托估价机构对开发公司实际应支付给建筑公司的工程款进行评估。14、确定评估结论的依据应是()。A、以2000万元作为评估值B、以(1800+2100)/2=1950万元作为评估值C、以1994年6月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D、以1992年6月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值标准答案：D知识点解析：暂无解析15、该商品房预计1997年7月建成，要估价建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是()。A、估价对象状况及房地产市场情况均为1994年6月的状态B、估价对象状况及房地产市场情况均为1997年7月的状态C、估价对象状况为1997年7月的状态，房地产市场情况为1994年6月的状态D、估价对象状况为1994年6月的状态，房地产市场情况为1997年7月的状态标准答案：B知识点解析：暂无解析已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%。试求以下两种特定交易情况下的正常交易价格。16、买卖双方在买卖合同中写明：“因买方急于购买卖方的房地产，买方承担买卖中涉及的税费，并会给卖方5350元/m2的房价。”则卖方房地产的正常交易价格为()元/m2。A、4982.5B、4975.5C、5000D、5208标准答案：C知识点解析：暂无解析17、买卖双方在合同中写明：“因卖方急于售出自己的房地产，卖方承担买卖中涉及的税费，并且，买方付给卖方4750元/m2。正常交易价格为()元/m2。A、5000B、4906.5C、4687.5D、4620标准答案：A知识点解析：暂无解析对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧，遇到以下情况：18、建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按()计算折旧。A、土地使用权年限B、建筑物耐用年限C、建筑物尚可使用年限D、建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限标准答案：B知识点解析：暂无解析19、建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按()计算折旧。A、土地使用权年限B、建筑物耐用年限C、建筑物尚可使用年限D、建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限标准答案：D知识点解析：暂无解析有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限为45年；现在重新取得该土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物尚可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%，问：20、该房地产土地部分的现时总价为()万元。A、80B、97C、100D、300标准答案：D知识点解析：暂无解析21、房地产建筑物部分的总价为()万元。A、100B、149C、170D、232.3标准答案：D知识点解析：暂无解析某居民欲购买一套商品住宅，当地购房通常要求首付款为总房价的20%，余款可以向银行贷款，贷款期间为30年，贷款年利率为6%，按月等额偿还贷款本息。假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决，余款需要向银行贷款；该居民家庭月收入为5000元，月收入的30%可用于偿还购房贷款。则：22、该项贷款的实际年利率为()。A、6%B、6.50%C、6.04%D、6.17%标准答案：D知识点解析：暂无解析23、该居民可以承受的总价为()万元。A、31.3B、24.3C、25D、30标准答案：A知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)24、××大厦房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函××股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。××房地产评估有限公司(公章)2004年10月16日估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估价机构××房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)三、估价对象××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月l0日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。四、估价目的确定估价对象抵押价值。五、估价时点2004年10月10日。六、价值定义本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果(略)十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2004年10月10日—2004年10月16日。十三、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。六、估价测算过程(一)收益法估价测算过程1．年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/(月·个)，出租率100%，故：年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1-0.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%=2211.60(万元)2．年运营费用估算(1)年维修费根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：年维修费=1500×38000×2%=114.00(万元)(2)年管理费年管理费按年租金的3%计，故：年管理费=2211.6×3%=66.35(万元)(3)年保险费估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：年保险费=1500×38000×0.3%=17.10(万元)(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5%)=387.03(万元)(5)年土地使用税根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地5元，故：年土地使用税=5×5000=2.50(万元)(6)年运营费用合计年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元)3．年净收益估算年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元)4．确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。5．求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26(万元)故运用收益法的估价结果为20170.26万元。(二)市场法估价测算过程1．可比实例的选取估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。2．比较修正过程(1)交易情况修正由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。(2)交易日期修正根据估价人员分析知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。(3)区域因素修正估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。(4)个别因素修正估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。3．求取比准价格实例A：6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6747(元/m2)6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963(元/m2)由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m2)故运用市场法的估价结果为：比准价格=6843×30000=20529.00(万元)七、估价结果确定由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元)取整为20350万元(精确到万元)单位价格：203500000÷38000=5355(元/m2)(取整)估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。标准答案：解法一：该估价报告存在下列一些错误，分列如下。1．致委托方函中，没有说明估价时点。2．致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。3．在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。4．在估价技术报告中的地下车位100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。5．年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。6．年有效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率90%。7．在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为3%也缺乏理由。8．在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为0.3%也缺乏理由。9．求取收益价格的公式中，报酬率一般不用R表示，而用Y表示。10．交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。11．区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。12．个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般，没有任何区别。13．在市场法计算过程中，没有包括100个车位的价格，似不完整。14．估价报告不够完整，没有相关的附件。解法二：1．致委托人函中没有说明估价时点。2．致委托人函中缺少法定代表人的签名。3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义。4．地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。5．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。6．年有效毛收入中押金收益也应乘以出租率90%。7．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺乏理由。8．年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺乏理由。9．求取收益价格中有限年期公式错。10．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。11．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)。12．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致。13．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。14．估价报告不完整，缺少附件。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)25、注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正系数：1．KA=99.7%2．KB=99.0%3．KC=99.2%(二)求取比准价格如下标准答案：知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第3套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、××市××钢铁股份有限公司，以其名下一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。请问：1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?标准答案：1．作为对工业房地产的估价，其特点有：(1)涉及行业多；(2)非标准厂房多，单价相差大；(3)要区分设备和建筑物造价。2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：(1)市场法；(2)收益法；(3)成本法。3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：1)交通条件；2)基础设施；3)地理位置。(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：1)用地面积与形状；2)地点、水文条件；3)房地产用途。知识点解析：暂无解析2、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?为什么?标准答案：(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2＝1396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2-30÷2＝1366.05万元。知识点解析：暂无解析3、某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。标准答案：(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)2003年某市政府征用近郊区集结所有制土地，用作开发城区边缘商业中心，其中一宗被征用的土地为一宗集体工业企业的厂房场地。在征用时发现，在该工业企业建成之前，此块地原被用于农村合作社经营之用，而用地权属登记用途为农业。4、征用补偿应按()用途予以计算。A、农用地B、工业用地C、商业用地D、住宅用地标准答案：A知识点解析：暂无解析5、若征用一宗耕地，该宗地1998～2002年产值分别为：10万元、12万元、15万元、14万元、16万元，则应给予的土地补偿费可能为()万元。A、85B、100C、160D、75标准答案：B知识点解析：暂无解析6、进行征地补偿估价时，估价的内容不包括()。A、青苗补偿费B、土地补偿费C、地上附着物补偿费D、农民宅基地补偿费标准答案：D知识点解析：暂无解析估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。7、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()。A、抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B、抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C、抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D、选用估价方法不恰当形成适宜性风险标准答案：A知识点解析：暂无解析8、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益标准答案：B知识点解析：暂无解析9、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金标准答案：C知识点解析：暂无解析10、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则()。A、3500万元是该宾馆的公开市场价值B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C、3500万元是保险事故发生后的损失价值D、投保时，保险金额不能超过3500万元标准答案：D知识点解析：暂无解析某宗房地产2002年5月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2005年5月转售时的价格比2002年5月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。11、房地产估价的合法原则是针对于()而讲的。A、估价人员B、估价对象C、估价方法D、估价机构标准答案：B知识点解析：暂无解析12、若该类房地产的投资收益率为9%，该宗房地产2002年5月的价格是()万元。A、3000B、3333.33C、3533.33D、3768.5标准答案：D知识点解析：暂无解析13、若文中所述房地产为商业房地产，则下列选项中，不属于其估价特点的是()。A、经营内容多B、转型困难C、转租经营多D、装修复杂标准答案：B知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)14、在建工程房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××—××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：×××-××××××××。三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象：一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2073年5月31日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2004年6月18日至2004年6月30日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。2．国土资源部《土地估价规程》。3．××市人民政府《××市出让国有土地使用权基准地价》。4．××市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》。5．××市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[(××)规审字××号]。6．××公司《房屋所有权证》(××全字第××号)。7．××公司《国有土地使用证》[××全国用(××)字第××号]。8．委托方提供的其他资料。9．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1．合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2．最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3．鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准[(××)规审字×号《审定设计方案通知书》]，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4．替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1．选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-1所示。表6-1可比实例表2．价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2。表6-2价格修正指数表3．修正系数表根据修正指数表，编制修正系数列表6-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。表6-3修正系数表总价＝3460.45×11627.92＝40237800元＝4023.78万元(二)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本＝开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1．开发成本(1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为1395.35万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费＝1112.79×15%＝166.92万元建造总成本＝建安费用+红线内市政费＝1604.65万元(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。前期工程总费＝1395.35×10%＝139.54万元(4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见总费＝1395.35×5%＝69.77万元开发成本合计为1771.58万元2．管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用＝(1112.79+1604.65)×5%＝135.87万元3．投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2002年2月20日公布的1年期贷款利率5.31%计取，计息基数为开发成本。则：投资利息＝1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31%×0.5＝106.13万元4．投资利润根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润＝1771.58×25%＝442.90万元5．销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6．估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价＝1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90＝3570.95万元七、估价对象价格确定根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。附件(略)标准答案：1．房地产权利状况描述不全。2．房地产现状描述不全。3．估价原则中缺少估价时点估价原则。4．估价结果报告中总地价缺少货币种类。5．市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6．比较案例B位置指数不正确。7．比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8．比较案例的结构不同应该进行修正。9．比准价值的权重未作说明。10．成本法中土地使用权价格计算有错误。11．成本法中各项费用比例无依据。12．建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13．成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14．技术报告总价大写错误。15．估价结果缺少单价。16．估价时点表述错误。17．红线内市政费的计算错误。18．前期工程费的计算错误。19．投资利润计算错误。20．估价结果缺大写金额。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)15、某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/m2，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水平比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。由此可得出：交易情况修正系数＝(100-15)/100＝0.85交易日期修正系数＝(100+5-5)/100＝1个别因素修正系数＝(100-7)/100＝0.93∴比准价格＝23700×0.85×1×0.93＝18734.85元/m(上标)2(以下略)标准答案：交易情况修正系数应为：100/(100+15)＝0.87交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002＝0.9975个别因素修正系数应为：100/(100+7)＝0.9345因此，比准价格应为：23700×0.87×0.9975××0.9345＝19221.92元/m2知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第4套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?标准答案：1．(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。2．(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途知识点解析：暂无解析2、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?标准答案：1．本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2．拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。3．本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。知识点解析：暂无解析3、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目，的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1．估价人员在确定该房地产的重置价格时有哪些错误?2．除了材料中已知的因素，还应考虑哪些因素才能得出积算价格?标准答案：1．重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。估价人员在确定该房产的重置价格时存在以下错误：(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2．除了材料中已知的因素外，还应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。4、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述正确的是()。A、甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B、甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C、该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D、该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款标准答案：B知识点解析：暂无解析5、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是()。A、该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B、该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记C、该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D、该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续标准答案：A知识点解析：暂无解析6、若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为()。A、抵押价值B、处分抵押物时的市场价值C、抵押价值一处分抵押物的费用及税费D、处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费标准答案：D知识点解析：暂无解析7、若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是()。A、土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B、建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C、施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D、商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积标准答案：D知识点解析：暂无解析某公司有一临街写字楼，在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同。请回答下列问题。8、如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元，用市场比较法评估的结果为2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为()。A、3000万元B、2000万元C、2500万元D、3500万元标准答案：B知识点解析：暂无解析9、如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为()。A、小于2000万元B、2000万元C、2000万元～3000万元之间D、3000万元标准答案：A知识点解析：暂无解析10、在用收益法进行评估时，客观收益应()。A、取租赁合同中所载明的租金B、取市场上正常的租金与标准写字楼面积的乘积C、取A与B的平均值D、在估价时点之后租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积标准答案：D知识点解析：暂无解析某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。11、以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为()。A、市场价格上升B、市场价格下降C、市场价格不变D、市场价格变化不确定标准答案：D知识点解析：暂无解析12、以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为()。A、市场价格上升B、市场价格下降C、市场价格不变D、市场价格变化不确定标准答案：B知识点解析：暂无解析13、2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距