《房地产金融》-课件-5-住房公积金制度

第五章

住房公积金制度

住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的基本内容，是实现职工住房社会化，商品化的一种重要方式。建立住房公积金制度对促进城镇住房建设、加快城镇住房制度改革、提高城镇居民的居住水平发挥了重要作用。0102030405住房公积金制度概述住房公积金的缴存、提取和使用住房公积金贷款组合贷款和政策性贴息贷款住房公积金改革与公积金贷款证券化需求内容概览（目录）住房公积金制度概述 1.1住房公积金制度的内涵1.2住房公积金制度的性质1.3住房公积金制度的特点1.4住房公积金制度运行机理01PartOne1.1住房公积金制度的内涵住房公积金制度的实质是通过政策性的融资渠道为一些职工解决住房问题，它最基本的功能是住房保障功能，是我国社会保障体系中很重要的一部分，这种制度增加了住房工资从而缓解了百姓的住房分配问题。住房公积金是一种长期住房储蓄资金，它是由国家政府机关和国有企业单位，集体企业、外资企业、城镇中的私营企业和除此之外的企事业单位中的在职员工定期进行缴存的。条例中规定了住房公积金的所有权归职工个人，住房公积金通常由两部分组成，职工所在单位为职工缴存的住房公积金款项和职工自己进行缴存的住房公积金的支配权归属员工。住房公积金制度的内涵1.2住房公积金制度的性质住房公积金是单位职工按照工资比例进行缴存的资金，它是住房分配的一种货币化形式。住房公积金是一种带有互助性的基金，对于职工来说，住房公积金带有很强的福利性。1）工资性2）保障性3）福利性住房公积金建立的最终意图就是通过城镇的机关和各个单位为其职工定期缴纳公积金存款，从而为在职人员建立一个住房的专用款项，减轻职工的住房负担，从而使得大部分百姓都能拥有称心如意的居所。1.3住房公积金制度的特点1）住房公积金具有强制性2）住房公积金具有普遍性3）住房公积金具有专用性4）住房公积金具有返还性1.4住房公积金制度运行机理A.住房公积金的缴纳由国家和住房公积金管理中心强制要求定期缴存，各企事业单位职工的住房公积金按照国家规定交纳到各地区的住房公积金管理中心和公积金的受托银行。B.住房公积金制度规定了公积金的提取程序和使用规则。职工必须按照规定的法规和程序提取住房公积金，住房公积金管理中心对于资金的运用也需要参照当地的住房公积金制度。C.住房公积金制度包括住房公积金的管理和监督规定。住房公积金的高效率运用和保障性职能的发挥都要有健全的管理体制和严格的监督体系。住房公积金制度力图促进资金的安全运转和合法运用。1）管理制度和运行机制A.要尊重我国的国情，以循序渐进的方式进行住房公积金建设的原则。B.要把社会保障制度作为住房公积金制度的基本原则。C.住房公积金制度要坚持与其他保障性制度互相促进、共同发展的原则。2）制度建设的基本原则住房公积金的缴存、提取和使用2.1住房公积金缴存2.2住房公积金提取2.3住房公积金使用02PartTwo2.1住房公积金缴存国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。1）缴存对象缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。缴存基数每年调整一次。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人的缴存比例不低5%，原则上不高12%。具体缴存比例由住房公积金管委会拟订，经本级人民政府审核后，报省自治区、直辖市人民政府批准。2）缴存基数2.2住房公积金提取住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：1.购买、建造、翻建、大修自住住房的；2.偿还购建自住住房贷款本息的；3.租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；4.离休、退休和出境定居的；5.职工死亡、被宣告死亡的；6.享受城镇最低生活保障的；7.完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；8.依据相关法规规定的其他情形。住房公积金提取2.3住房公积金使用设立个人住房公积金账户，且连续足额正常缴存一定期限的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。1）发放个人住房贷款2）购买国债3）贷款支持保障性住房建设试点简化的住房公积金归集和使用过程住房公积金贷款3.1住房公积金贷款概述3.2住房公积金贷款的特点3.3住房公积金贷款程序3.4住房公积金贷款方式3.5住房公积金贷款的担保03PartThree住房公积金贷款住房公积金贷款是指政府部门所属的住房资金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房(包括建造、大修)的住房公积金交存人和离退体职工发放的优惠贷款。A.概念B.与一般个人住房贷款的区别·性质不同·发放方式不同·贷款对象有所不同·贷款条件有所不同·纯公积金贷款(住房公积金个人购房贷款)：即职工仅申请公积金贷款；·组合贷款(个人住房担保组合贷款)：申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者既申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。C.分类3.1住房公积金贷款概述住房公积金贷款的特点住房公积金制度是我国住房保障制度的重要组成部分，旨在提高城镇居民的居住水平，因此，住房公积金贷款的利率较低。A.住房公积金贷款政策性强，贷款利率低B.公积金贷款的安全性高首先，公积金覆盖范围主要是国家机关、事业单位和国有企业，这些单位的职工收入来源稳定，受宏观经济和就业形势影响相对较小。其次，公积金贷款最高限额低，杠杆率低。目前，我国公积金管理主要以地级市为单位设立公积金管理中心，负责公积金的管理运作，资金不能跨区调剂使用。由于各地区房地产发展分化严重，各地住房公积金的使用效率存在显著差异。C.各地公积金使用效率差异大D.公积金管理中心是一个承办金融业务的事业单位目前，我国《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理中心是不以营利为目的的独立的事业单位。3.2住房公积金贷款的特点不同地区住房公积金贷款规定有所不同，但基本规定和原则比较相似。下面以上海市为例，介绍住房公积金贷款的程序。住房公积金贷款程序住房公积金贷款要向所在地的住房公积金管理中心提出借款申请。A.借款申请B.借款审批公积金中心在受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定。在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人凭准予贷款决定书到受托银行办理借款手续。C.借款手续办理D.借款使用及偿还贷款本息的偿还方式除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积金账户储存余额用于偿还贷款。3.3住房公积金贷款程序3.4住房公积金贷款方式贷款期限由公积金中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。每项公积金贷款期限最长不超过30年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年。借款人的申请期限短于规定的最长期限的，贷款期限以申请期限为准。1）贷款期限2）贷款金额每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和规定的贷款限额标准计算。申请金额不超过所有贷款限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的贷款限额作为贷款金额。住房公积金贷款利率按照国务院批准的利率标准执行。根据人民银行规定，现行个人住房公积金贷款利率为：贷款期限为5年以下(含5年)的，贷款年利率为4.14%，贷款期限为6年-30年的，贷款年利率为4.59%。遇人民银行调整公积金贷款利率时，银行将按规定于次年1月1日起执行新的贷款利率。3）贷款利率4）还款方式1年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；1年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。公积金贷款还款方式与一般个人住房贷款相同。一种是按月等额本息还款方式，另一种是按月等额本金还款方式。3.5住房公积金贷款的担保住房公积金货款的担保方式与商业银行其他货款的担保方式没有本质的区别，目的是要达到商业银行认可的贷款担保。具体方式可分为四种:1.抵押担保。借款人将所购的住房抵押给银行，同时还要有具法人资格、符合担保条件的第三方给予担保。2.抵押加购房综合保险。如果不选择第三方担保、可在办理房屋抵押时，买一份综合保险，它将为借款人提供保证、保险。3.质押。把相当于贷款额的“硬近货”押给银行，如债券、存单等。4.由房地产公司担保。住房公积金贷款的担保组合贷款和政策性贴息贷款4.1组合贷款4.2个人住房政策性贴息贷款04PartFour4.1组合贷款组合贷款一般称为个人住房担保组合贷款，指的是符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房(或其他银行认可的担保方式)作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。1）组合贷款的概念2）组合贷款的申请方法申请组合贷款，初审手续与公积金贷款相同。初审通过后，借款人到银行办理公积金贷款其它手续时，要按照银行要求填写商业贷款部分的借款申请表并办理有关手续。两部分贷款审批完成后，同时由银行拨付到售房单位帐户。在组合贷款中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款(组合贷款)的程序可分七步:第一步:

到贷款银行提出借款申请第二步:

银行审核第三步:

到贷款银行签订借款合同第四步:

办理贷款担保手续第五步:

办理住房抵押保险手续第六步:

签订还款协议和划款第七步:

银行划款3）组合贷款的程序申请组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和有关住房商业性贷款的规定。申请组合贷款，借款人应先向商业银行提出申请，同时提供相关证明材料，由商业银行凭借款人相关证明材料代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；公积金受托银行经审核，书面向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行；商业银行经审核，书面向借款人承诺商业性贷款额度、期限等。组合贷款发生日必须为同一天。4）组合贷款和纯公积金贷款的区别组合贷款由同一银行发放的，借贷双方可以分别签订住房公积金贷款合同和住房商业性贷款合同，也可以合并签订一份住房担保贷款合同。组合贷款的贷款人为非同一银行的，分别由公积金受托银行与借款人签订住房公积金贷款合同，同时由提供商业性贷款的银行为借款人提供公积金贷款的担保，由提供商业性贷款的银行与借款人签订商业性贷款合同、住房担保合同。商业银行在成为抵押权人的同时，必须向公积金受托银行作出承诺，保证当借款人没有按公积金贷款合同约定履行还款义务时，由其承担连带还款本息的责任。4）组合贷款和纯公积金贷款的区别办理组合贷款的商业银行应在每月收到贷款本息后，按约定的时间，将其中应还的住房公积金贷款本息用转账的方式划转到经办住房公积金贷款银行。非同一银行发放的组合贷款的借款人没有按住房担保贷款合同约定，按月归还公积金贷款本息的，发放住房商业性贷款的银行履行归还贷款本息的义务。贷款银行对抵押物或质押物进行处置的，应当采取转让、拍卖或者法律、法规、规章允许的其他方式。处置抵押物所得的价款应当按下列顺序分配：首先支付与处置抵押物或质押物有关的费用；其次扣除与抵押物或质押物有关的税费；再次如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人；最后有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金等。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。4）组合贷款和纯公积金贷款的区别(1)

能够使更多的参加了住房公积金制度的职工享受其应该享受的住房公积金优惠贷款的权利。(2)

由于实行组合贷款，大量的银行贷款资金进入个人住房贷款，在贷款职工具备相应的还贷能力的前提下，可以使个人住房贷款额度大幅增长。(3)

实行组合贷款之后，个人承受的贷款利率是住房公积金的优惠利率和商业银行住房贷款利率的组合，相对纯商业性住房贷款利率来说要低一些，这既能适当减轻个人的贷款利息负担，又能够大大提高职工贷款买房的积极性。(4)

依照目前的个人住房贷款办法，如果同时申办住房公积金贷款和商业银行住房贷款，必须分头办理两套相当复杂的手续，而且基本上是重复的手续，不仅如此，由于个人用于贷款的抵押物一所购住房很难重复抵押，所以分别申请住房公积金贷款和商业银行贷款实际上行不通。5）组合贷款的好处4.2个人住房政策性贴息贷款个人住房政策性贴息贷款，是指住房资金管理部门与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房担保贷款，凡符合住房公积金管理部门贴息条件的借款人，由住房公积金管理部门根据借款人可以申请的贴息额度按照商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款的利息差额进行贴息。1）个人住房政策性贴息贷款的概念、性质及与其它形式住房贷款的区别贴息贷款商业性贷款公积金贷款贷款资金来源贷款资银行自有资金银行自有资金住房资金管理部门委托资金贷款对象正常缴存公积金并且具备还款能力的购买、建造、翻修自住住房的人具备还款能力的商品房购买人具备还款能力、正常缴存公积金的购买、建造、翻修自住住房的人。实际利率部分贷款享受公积金贷款利率、其余部分为商贷利率商业贷款利率公积金贷款利率实际利率部分贷款享受公积金贷款利率、其余部分为商贷利率商业贷款利率公积金贷款利率当事人和参与人当事人:银行（贷款人)、借款人（被贴息人、购房人）。住房资金管理部门（贴息人)、专业担保机构（保证人):参与人:律师事务听、开发商、信用评估机构、保险公司当事人:银行（贷款人、抵押权人)，借款人（购房人、抵押人）、开发商（售房人、保证人）:参与人:律师事务所、保险公司。当事人:借款人（购房人)住房资金管理部门（委托贷款人)、专业担保机构或保险公司（保证人)；参与人:银行、律师事务所、信用评估机构、开发商。·具有完全民事行为能力，具有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息能力的公民。·贴息申请人已在管理中心连续6个月累计12个月，且目前正在缴纳住房公积金，同时贴息申请人需是个人住房贷款申请人本人或其配偶。·已签署购买《商品房买卖合同》或购房协议。·已支付不低于购房总价款20%的首付款证明。·建设银行要求提供的其他文件或材料。·贴息贷款产生的主要原因是房地产金融市场的需求。·住房公积金贷款需求急剧膨胀，致使住房资金管理部门所持有的资金无法满足贷款需求。2）个人住房政策性贴息贷款产生的原因3）个人住房政策性贴息贷款申请人必备的条件·申请人与开发商签署《商品房买卖合同》，缴首付款并约定采用银行按揭贷款付款方式。·申请人向指定的律师事务所咨询具体事宜，了解银行的贷款规定和各项收费标准。·申请人及配偶与律师见面，提交贷款所需资料，缴纳相关费用并签署贷款相关法律文件。·律师对申请人的资信及提交资料的真实性进行初审，并出具《法律意见书》。·管理中心根据借款人资料审批给予借款人的贴息额度，担保中心确定是否为其提供担保，银行根据中心审批意见，审批通过后发放贷款。·借款人按合同约定期限归还贷款本息。4）个人住房政策性贴息贷款的办理程序·在政策性个人住房贷款需求旺盛，住房公积金归集量有限的情况下，个人住房贷款贴息业务的推出可以使更多公积金缴存人享受到公积金个人住房贷款的优惠利率。·贴息业务是银行、资金中心和担保中心共同委托律师事务所受理个人的借款、贴息及担保申请手续，借款人只进一次门即可办妥申请事宜，不但手续简化，而且费用降低，在很大程度上减轻了借款人的经济负担。·经过银行和北京市资金管理中心同意，借款人可根据自己的经济状况提前还款、改变借款期限。5）贴息房贷的好处住房公积金改革与公积金贷款证券化需求5.1住房公积金改革5.2公积金贷款证券化的演变与发展5.3开展公积金贷款证券化的意义5.4住房公积金贷款证券化的现状5.5公积金证券化的未来发展05PartFive今年2月，受新冠疫情影响，企业遭受重创。黄奇帆在《新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议》一文中表示：住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。2020年5月18日，国家发布《关于加快完善新时期社会主义市场经济体制的若干意见》，《意见》中明确提出，要加快建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度以及住房公积金制度改革。住房公积金改革5.1住房公积金改革

1）中国住房公积金制度的改革回顾A.住房公积金制度对“住有所居”发挥了不可或缺的作用住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2019年年度报告》数据显示，经过20余年发展和前期能量积聚，公积金对“住有所居”已经举足轻重。·住房公积金制度和服务体系覆盖全国。·住房公积金支持的购房占总体比较高。·住房公积金降低了购房贷款的利息负担。·住房公积金贷款日益瞄准普通职工刚需。·住房公积金的政策性金融功能正在扩展。1）中国住房公积金制度的改革回顾B.住房公积金制度关涉家庭、企业和社会，是经济社会体系的重要组成部分，取消住房公积金制度会产生诸多不利影响。·取消住房公积金制度不能真正给企业减负。·取消住房公积金制度对企业可能会“得不偿失”。·取消住房公积金制度会将“劫贫济富”由可能变为现实。·取消住房公积金制度使普通居民租购住房失去金融政策支持。·取消住房公积金制度意味着住房政策性金融体系的坍塌。C.我国对政策性住房金融体系进行了长期不懈的探索最早尝试社会性主导解决模式即合作（包括单位）建房和住房储蓄制度。1980年以烟台等住房储蓄银行的设立而开始探索，但是模式没有得到扩展，2003年以这些银行商业化转制而宣告终止。然后尝试保障性主导解决住房模式即经济适用房为主体和公积金制度。1994年和1998年的住房制度改革方案均将经济适用房作为城镇住房供应体系的主体。1）中国住房公积金制度的改革回顾·有“劫贫济富”的可能。·管理分散且封闭·缴存覆盖面较窄·业务简单且功能受限·收益分享不公平·管理体制不适宜2）住房公积金制度目前仍然存在一些局限·提升价值观念·深化住房保障功能定位·丰富战略定位·强化资金管理3）中国住房公积金制度改革的总体要求·经济增量可观，人们住房消费的多元化和阶梯性，为住房公积金制度的发展提供了良好的经济环境，也有条件对住房公积金制度给予必要的支持。·城镇化、工业化进程加快会进一步推动住房公积金制度改革。·经济结构转型优化为住房公积金制度改革提供契机。·政府职能不断转变，为住房公积金制度的创新提供了更多的契机。4）新常态下住房公积金制度的改革机遇·债务率和杠杆率的飙升不利于住房公积金制度的健康发展，全球经济危机是因为发达经济体杠杆率上升、债务上升导致的债务危机。·房地产市场需求的变化对住房公积金制度的改革提出质疑十八届三中全会的决议从体制上削弱了房地产价格上涨的经济社会基础。·地方政府债务问题加剧了住房公积金制度改革的难度。·住房公积金覆盖范围亟须拓宽。5）新常态下住房公积金制度改革的挑战5.2公积金贷款证券化的演变与发展我国住房公积金贷款证券化起步于2015年。2014年10月，住建部、财政部和央行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，鼓励住房公积金个贷率在85%以上的城市，主动采取措施盘活存量贷款资产，积极探索发展公积金贷款证券化业务。截至2015年底，我国共发行7笔公积金贷款支持证券，累计发行额93.6亿元。其中，有2笔通过银监会，以信贷资产证券化的