房地产评估练习试卷1（共100题）

房地产评估练习试卷1（共5套）（共100题）房地产评估练习试卷第1套一、单项选择题(本题共12题，每题1.0分，共12分。)1、土地一般是指()。A、陆地及其空间的全部环境因素B、由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C、地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂D、地球表面的能为农业,工业生产提供场所的部分标准答案：C知识点解析：土地一般是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。故正确选项为C。2、在我国地价一般是()。A、土地的价格B、土地使用权价格C、土地所有权价格D、土地使用权转让费标准答案：B知识点解析：在我国实行国有土地所有权与使用权分离的制度,土地使用权可以拥有和转让,因此地价一般是土地使用权的价格。3、所谓房地产评估,是指()。A、专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计B、评估人员在个人经验基础之上对市场做出判断后对房地产的价值评估C、专业评估人员对土地和房屋及其权属的价值进行评估D、评估人员在一定的评估原则下开展的对土地和房屋及其价值的评估标准答案：A知识点解析：暂无解析4、房地产评估一般应依照的程序,下列说法正确的是()。A、明确评估基本事项→制定工作计划→实地勘察与收集资料→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告B、明确评估基本事项→实地勘察与收集资料→制定工作计划→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告C、制定工作计划→实地勘察与收集资料→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告→明确评估基本事项D、实地勘察与收集资料→制定工作计划→测算被估房地产的价格→确定评估结果和撰写评估报告→明确评估基本事项标准答案：A知识点解析：暂无解析5、影响房地产价格的因素众多而复杂,影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素是指()。A、区域因素B、普遍因素C、个别因素D、一般因素标准答案：C知识点解析：区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。个别因素,是土地自身的条件和特征对该地块价格的影响。6、有一宗房产,出让期为50年,资本化率为10%预计未来前5年的纯收益为30万元,32万元,36万元,30万元,40万元,第六年开始纯收益大约可以固定在50万元左右,试评估该房产的收益价格为()。A、218万元B、216万元C、432.2万元D、436万元标准答案：C知识点解析：暂无解析7、现有一可比房地产实例,成交价格为4000元/平方米,成交日期为1998年8月。而1998年月至1999年8月,该类房产价格平均每月上涨1%,1999年8月至2000年2月,该类房产价格平均每月下降0.2%,则对该实例交易日期修正后2000年2月的房地产价格为()。A、6681元/平方米B、4454元/平方米C、7320元/平方米D、4783元/平方米标准答案：B知识点解析：暂无解析8、房地产市场的租金水平,类似于所开发房地产的地产未来月租金纯收益为200元/平方米,该房产总建筑面积7500平方米,该类房地产的还源率为7%,出租率为70%,则所开发房地产的总价可确定为()。A、15000万元B、1500万元C、1800万元D、18000万元标准答案：D知识点解析：暂无解析9、下列关于地价特征,阐述错误的是()。A、地价是地租的资本化B、地价是权益价格C、土地具有增值性D、地价具有普遍性标准答案：D知识点解析：地价的特征有:(1)地价是地租的资本化;(2)地价是权益价格;(3)土地具有增值性;(4)地价与用途有关;(5)地价具有个别性;(6)地价具有可比性。10、归属于房地产的除去各种费用后的收益是()。A、纯收益B、总收益C、客观总收益D、最大收益标准答案：A知识点解析：暂无解析11、在求取一宗被估房地产价格时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期,区域因素和个别因素等修正,得出被估房地产在评估基准日的价格的方法是()。A、市场法B、收益法C、成本法D、比较法标准答案：A知识点解析：暂无解析12、下列房地产的估价不适用于剩余法的是()。A、待开发土地的估价B、将生地开发成熟地的土地估价C、废弃的工业用地的估价D、待拆迁改造的再开发地产的估价标准答案：C知识点解析：剩余法是将被估地产的预期开发价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估地产价格的方法。废弃工业用地不属于此定义范围。二、多项选择题(本题共17题，每题1.0分，共17分。)13、房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性,下列选项中正确的是()。标准答案：A,,C,,D知识点解析：房地产一般具有如下特性:(1)位置固定性;(2)供求区域性;(3)长期使用性;(4)大量投资性;(5)保值与增值性;(6)投资风险性;(7)难以变现性;(8)政策限制性。14、根据地租产生的原因和条件,地租可区分为()。标准答案：A,,B,,C,,D知识点解析：根据地租产生的原因和条件,地租可区分为级差地租和绝对地租两种形式,此外,还有垄断地租,矿山地租和建筑地段地租等表现形式。15、评估人员在进行评估活动时,必须遵循的原则是()。标准答案：A,,C,,D,,E知识点解析：评估人员所遵循的评估原则有:(1)供需原则;(2)替代原则;(3)最有效使用原则;(4)贡献原则;(5)合法原则。16、房地产价格有各种表现形式,其分类方式正确的有()。标准答案：B,,C,,E知识点解析：暂无解析17、按房地产的实物形态可将房地产价格划分为()。标准答案：A,,C,,E知识点解析：根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。18、按价格形成方式分可将房地产价格划分为()。标准答案：B,,C知识点解析：按价格方式可分为市场交易价格和评估价格。按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面价格等。19、下列选项属于影响房地产价格因素的一般因素是()。标准答案：C,,D,,E知识点解析：一般因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素。区域因素可分为:商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。20、市场法又称为()。标准答案：B,,C,,D,,E知识点解析：暂无解析21、成本法又称为()。标准答案：B,,D知识点解析：成本法又称成本逼近法,承包商法、原价法,重置成本法等。22、在建工程的评估特点有()。标准答案：A,,B,,C,,E知识点解析：选项应改为“建设工期长短差别较大”。23、在建工程评估的主要方法有()。标准答案：A,,D,,E知识点解析：暂无解析24、土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面,其自然特性有()。标准答案：A,,B,,D知识点解析：暂无解析25、土地的经济特性有()。标准答案：B,,C,,D知识点解析：暂无解析26、马克思在分析建筑地段地租时指出,农业地租是建筑地段地租的基础,建筑地段地租具有的自身特点是()。标准答案：A,,C,,D,,E知识点解析：暂无解析27、依照程序进行房地产评估时,应首先明确评估基本事项。评价基本事项包括内容有()。标准答案：B,,C,,D,,E知识点解析：暂无解析28、个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。属于土地的个别因素的选项有()。标准答案：B,,D,,E知识点解析：土地的个别因素有:(1)区位因素;(2)面积因素;(3)形状因素;(4)地理因素;(5)容积率因素;(6)用途因素;(7)土地使用年期因素。29、下列选项属于建筑物的个别因素有()。标准答案：B,,C知识点解析：影响建筑物价格的个别因素有:(1)面积、结构、材料等;(2)设计,设备等是否良好;(3)施工质量;(4)法律限制;(5)建筑物是否与周围环境协调。房地产评估练习试卷第2套一、判断题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)1、地价是土地的购买价格，即地租的资本化。()A、正确B、错误标准答案：B知识点解析：暂无解析2、土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年限的土地使用价格，其出让的最高年限由省、自治区、直辖市以上的人民政府部门制定。()A、正确B、错误标准答案：B知识点解析：暂无解析3、国有土地所有权只能在一级市场进行交易，而不能进入二级市场流转。()A、正确B、错误标准答案：B知识点解析：暂无解析4、一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况呈正相关关系。()A、正确B、错误标准答案：A知识点解析：暂无解析5、运用收益法评估房地产得到的结果称为比准价值。()A、正确B、错误标准答案：B知识点解析：暂无解析6、标准地价是国家征收城镇土地税收的依据。()A、正确B、错误标准答案：B知识点解析：暂无解析7、房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实申报。()A、正确B、错误标准答案：A知识点解析：暂无解析8、贡献原则是房地产分项评估中运用收益法的理论基础之一。()A、正确B、错误标准答案：A知识点解析：暂无解析9、土地的经济供给，是指在土地的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。()A、正确B、错误标准答案：A知识点解析：暂无解析10、成本法中的基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。()A、正确B、错误标准答案：A知识点解析：暂无解析房地产评估练习试卷第3套一、简答题(本题共6题，每题1.0分，共6分。)1、简述土地的经济特性。标准答案：土地的经济特性：(1)供给的稀缺性。所谓土地经济供给的稀缺性，主要是指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。土地经济供给的稀缺性．与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。(2)可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。(3)土地利用多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建商场。(4)效益级差性。由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。知识点解析：暂无解析2、房地产评估应遵循哪些原则?标准答案：房地产评估应遵循的原则：①供需原则；②替代原则；③最有效使用原则；④贡献原则；⑤合法原则。知识点解析：暂无解析3、影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?标准答案：区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。具体包括：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。知识点解析：暂无解析4、房地产投资的风险性表现在哪些方面?标准答案：房地产投资的风险主要来自三个方面：其一，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很容易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期比较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3～5年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资效果产生影响。其三，自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。知识点解析：暂无解析5、基准地价有哪些作用?标准答案：基准地价的作用如下：(1)具有政府公告作用。(2)是宏观调控地价水平的依据。(3)是国家征收城镇土地税收的依据。(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。(5)是进一步评估宗地地价的基础。(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。知识点解析：暂无解析6、简述在建工程评述的主要方法及其评估思路。标准答案：在建工程评估的主要方法有：(1)形象进度法。形象进度法是指选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。应用形象进度法评估在建工程价值的计算公式为：在建工程价值=建造完成的房地产市场价值×工程形象进度百分比×(1-折扣率)工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)÷总工程量×100%折扣率的确定应考虑营销支出、广告费用和风险收益等因素。(2)成本法。成本法是指按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税(3)假设开发法。假设开发法是指在求取被估在建工程的价值时，将被估在建工程预期开发完成后的价值，扣除后续的正常的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以确定被估在建工程价值的方法。其计算公式为：在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)知识点解析：暂无解析二、综合题（10分）(本题共5题，每题1.0分，共5分。)7、某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为2年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。标准答案：计算取得费利息一100×[(1+6%)2-1]=12.36(元/平方米)(2)计算开发费利息=150×[(1+6%)-1]=9(元/平方米)(3)计算开发商利润=(100+150)×10%=25(元/平方米)(4)土地单价求取=(100+150+12.36+9+25)×(1+12%)=331.9232(元/平方米)(5)求取土地总价=331.9232×1000=331923(元)知识点解析：暂无解析8、有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。标准答案：P=15÷(1+10%)+16÷(1+10%)2+18÷(1+10%)3+15÷(1+10%)4+20÷(1+10%)6+25÷[10%×(1+10%)5]×[1-1÷(1+10%)50-5]=216.1(万元)知识点解析：暂无解析9、有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费用为建筑费的10%，建筑费和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的4%，销售税费为楼家的6.5%，当时银行贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为20%。试估算该宗土地目前的总地价和单位地价。标准答案：计算楼价=3000×3×8000=72000000(元)(2)计算建筑费和专业费用=3000×2000×3=18000000(元)(3)计算专业费用=18000000×10%=18000000(元)(4)计算销售费用和税费：销售费用=72000000×4%=2880000(元)销售税费=72000000×6.5%=4680000(元)(5)计算利润：利润=(地价+建筑费+专业费用)×20%=(地价+19800000)×20%=(地价×20%+3960000)(元)(6)计算利息：利息=地价×[(1+6%)2-1]+(18000000+1800000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+1188000(7)求取地价：地价=72000000-19800000-2880000-4680000-地价×20%-3960000-地价×0.1236-1188000地价=39492000÷1.3236=29836809(元)(8)求取单位地价：单位地价=29836809÷3000=9946(元/平方米)知识点解析：暂无解析10、某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑物重装价格为每平方米2500元。该建筑物占土地面积为500平方米，建筑面积为900平方米。目前该建筑物用于出租，每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。试根据以上资料评估该宗土地2006年11月的土地使用权价格。标准答案：确定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。(2)计算年总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)(3)计算年总费用：①年管理费=486000×3.5%=17010(元)②年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)③年税金=20×900=180000L)④年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费=17010+33750+18000+4500=73260(元)(4)计算年房地产纯收益：年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486.00-73260=412740(元)(5)计算房屋年纯收益：①计算年综合性贬值额。年综合性贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限，考虑实体性、功能性和经济性贬值综合确定的。但在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价格必须在可使用年限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年限为48年，并且不及残值，视为土地使用权年限届满，一并由政府无偿收回。年综合性贬值额=建筑物重置价格/使用年限=2500×900/48=46875(元)②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价格-年综合性贬值额×已使用年数=2500×900-46875×2=2156250(元)③计算房屋年纯收益。房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2156250×8%=172500(元)(6)计算土地年收益：土地年收益=年房地产纯收益-房屋年收益=412740-172500=240240(元)(7)计算土地使用权价格。土地使用权在2006年11月的剩余使用年限为46年。V=240240/7%×[1-1/(1+7%)46]=3279280.8(元)(8)评估结果。本宗土地使用权在2006年11月的价格为3279280.8元，单价为每平方米6558.56元(3279280.8÷500)。知识点解析：暂无解析11、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦，其中1～2层为商场，每层建筑面积为3000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入。(2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分2年投入，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入。(3)专业费用为建筑费用的10%。(4)预计大厦建成后即可出租，其中1～2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，3～5层(即写字楼部分的1～3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%。(5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为5%，复利计息。(6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%。(7)房地产综合资本化率为8%。(8)每年按365天计算。(9)本项目不考虑所得税因素。根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估(要求：评估结果保留两位小数)。标准答案：1～2楼面积=3000×2=6000=0.6(万平方米)(2)3～5层面积=1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米)(3)6层及以上面积=2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米)(4)年总收入=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75(万元)(5)年总费用=2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元)(6)年利润=2666.75-683.27=1983.48(万元)(7)大厦价值=1983.48/8%×[1-1/(1+8%)37)]=23355.83(万元)(8)建筑费用=3000×2.5=7500(万元)(9)专业费用=7500×10%=750(万元)(10)开发商利润=(7500+750+500+地价)×25%=2187.5+0.25×地价(11)利息=地价×[(1+5%)3-1]+500×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×60%×[(1+5%)3-1]+7500×1.1×40%×[(1+5%)3-1]=0.1576×地价+522.2(12)地价=23355.8-7500-750-500-2187.5-0.25×地价-0.1576×地价-522.2=11896.13-0.4076×地价地价=11896.13/1.4076=8451.36(万元)知识点解析：暂无解析房地产评估练习试卷第4套一、多项选择题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)1、下列特性中，属于土地经济特性的是()。标准答案：A,C,D知识点解析：暂无解析2、下列特性中，属于土地地理特性的是()。标准答案：B,C,D知识点解析：质量的差异性、不可再生性、效用永续性属于土地地理特性。3、地价的特征包括()。标准答案：A,B,E知识点解析：暂无解析4、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有()。标准答案：B,C,D,E知识点解析：应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。5、下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是()。标准答案：A,B,D知识点解析：暂无解析6、下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是()。标准答案：A,C,D知识点解析：区位因素、面积因素、容积率因素属于影响房地产价格的个别因素。7、运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有()。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析8、运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是()。标准答案：B,C,D知识点解析：运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是地产的客观收益、地产剩余使用权年限、地产的资本化率。9、运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是()。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析10、运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是()。标准答案：A,C,D知识点解析：运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是待开发土地、将生地开发为熟地、待拆迁改造的再开发土地。11、基准地价系数修正法需修正的主要因素是()。标准答案：A,C,D知识点解析：暂无解析12、房地产价格中属于政府制定的价格是()。标准答案：A,B,C知识点解析：基准地价、标定地价、房屋重置价格属于政府制定的价格。13、土地使用权出让可以采用()方式。标准答案：A,B,D知识点解析：暂无解析14、在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有()。标准答案：A,B,C知识点解析：暂无解析15、国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括()。标准答案：A,C,D,E知识点解析：暂无解析房地产评估练习试卷第5套一、单项选择题(本题共35题，每题1.0分，共35分。)1、工业用地土地使用权出让的最高年限是()年。A、70B、60C、50D、40标准答案：C知识点解析：暂无解析2、在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于()。A、大型的建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物标准答案：D知识点解析：在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适用于单位价值小、结构简单的建筑物。3、单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为()。A、楼面地价B、总价格C、单位价格D、土地使用权价格标准答案：A知识点解析：暂无解析4、下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是()。A、商服繁华因素B、道路通达因素C、环境状况因素D、产业结构因素标准答案：D知识点解析：产业结构因素不属于区位因素。5、按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为()。A、160%B、140%C、120%D、100%标准答案：B知识点解析：暂无解析6、某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来5年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为()万元。A、1250B、1400C、1500D、1000标准答案：A知识点解析：P=50÷(5%-1%)=1250(万元)7、对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用()评估。A、假设开发法B、成本法C、形象进度法D、市场法标准答案：C知识点解析：暂无解析8、如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()。A、8%B、7.5%C、6%D、10%标准答案：B知识点解析：土地的资本化率=(180-1200×10%)/800=7.5%9、用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为()。A、整个开发期B、整个销售期C、整个开发期和销售期D、整个开发期和销售期的一半标准答案：C知识点解析：暂无解析10、在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是()。A、单纯深度百分率B、累计深度百分率C、平均深度百分率D、标准深度百分率标准答案：B知识点解析：在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是累计深度百分率。11、评估房地产时需要考虑的主要风险是()。A、不可位移B、使用时间长C、不易变现D、规划限制严标准答案：C知识点解析：暂无解析12、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按()处理。A、功能性贬值B、建筑物增值C、经济性贬值D、经济性溢价标准答案：A知识点解析：对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按功能性贬值处理。13、土地市场的不完全竞争性是由土地的()决定的A、稀缺性B、用途多样性C、不可再生性D、价值增值性标准答案：C知识点解析：暂无解析14、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为()。A、5%B、6.9%C、6%D、7.1%标准答案：B知识点解析：该房地产综合还原利率=8%×45%+6%×(1-45%)=6.9%15、运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括()。A、管理费+折旧费+保险费+税金B、管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、管理费+维修费+保险费+税金D、管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费标准答案：C知识点解析：暂无解析16、待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于()万元。A、700B、800C、833D、752标准答案：D知识点解析：土地的评估值=(300-250)/6%×[1-1/(1+6%)40]=752(万元)17、在地产估价中通常把()作为收益还原法评估中的收益额。A、地产收益B、客观收益C、总收益D、总费用标准答案：B知识点解析：暂无解析18、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为()。A、宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积B、地产价格=地产重量成本-各种贬值C、地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D、待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况标准答案：A知识点解析：从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为：宗地价格-路线价×深度百分率×宗地面积19、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为()。A、个别因素系数修正法B、区域因素系数修正法C、容积率修正系数法D、基准地价系数修正法标准答案：D知识点解析：暂无解析20、确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择()个以上的参照物。A、三B、四C、两D、六标准答案：A知识点解析：确定待估地产价格，按照要求，采用市场比较法至少应选择三个以上的参照物。21、假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前3年的每年预期纯租金收入分别为3万元、2万元和1万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于()万元。A、28B、32C、25D、30标准答案：A知识点解析：暂无解析22、运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是()。A、特别位置B、特殊动机C、特殊环境D、特殊交易时间标准答案：B知识点解析：运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是特殊动机。23、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为()。A、0.6B、5.1C、2D、6标准答案：B知识点解析：暂无解析24、某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于()万元。A、100B、80.32C、102.21D、94.27标准答案：D知识点解析：暂无解析25、根据有关规定，基本完好房的成新率是在()之间。A、80%～99%B、70%～89%C、60%～79%D、50%～69%标准答案：C知识点解析