某某物流股份公司产品策划书

**物流股份有限公司产品策划书 第31页 DATE\@"yyyy-M-d"2013-3-10目录1、产品机会………………………3国内形势变化………………3国际发展状况………………3具备成功的要素……………52、产品论证阶段…………………6物流园区服务类型…………………………6围绕成功要素展开的宏观分析……………6围绕成功要素展开的微观分析……………7建立预测分析模型，量化分析……………7加减比例分析输出产品可行论证结论…….………………7芜湖综合物流园区调查分析………………83、产品目标及功能设置分析……………………11产品定位……………………11产品目标……………………11产品功能……………………11国内同产品功能对比………………………11功能布局对比………………13传化物流基地功能布局……………………144、组织架构设定及人员培训……………………14组织架构设定………………14人员培训……………………155、总体规划与设计………………16选址规划……………………16用地规划……………………18投资规划……………………19功能设计及原理……………20布局设计……………………25产品开发模式………………26商业运作设计………………276、过程评估……………………30评估的目的…………………30评估的因素和标准………………..………30风险分析……………………32产品可持续发展……………327、结束语…………………………33第一单元产品机会一、国内形势变化7：政府支持、多种交通、领先技术、城市变更、信息技术、产业支持、政策环境变化。国务院09年3月10日发布《物流业调整和振兴规划》，要求加强物流基础设施建设的衔接与协调，加强物流信息化建设。重点工程是多式联运、转运设施工程、物流园区工程、城市配送工程、制造业与物流业联动发展工程。紧跟国务院的《发展规划》，《安徽省现代物流业发展规划》（2009-2015）讨论稿也已经出台，根据这一规划，马鞍山、芜湖、宣城、铜陵等城市将建设皖江外向型现代物流产业带，其中芜湖更被列为安徽五大物流枢纽之一。城市功能需求。城市功能建设向科学、布局合理的理性方向发展，借鉴德国、日本等发达国家的经验，提前几十年规划，逐步完善城市功能。市场化的促进。经过多年的市场化发展，一些市场形态已经自然形成。原始的信息部到独立的停车场到可以配货的档口，再到集中的配货站，逐渐形成了部分的整合。产品及时化导致多批次小批量的增加。个性化的客户需求、多变的客户需求、销售渠道扁平化等等促进了现代物流的发展。中小企业社会物流成本居高不下，从开始的熟人去组织集拼到今天已经有了第三方来组织的零担集拼，从上世纪60年代，日本建立第一个物流园区到今天，日本众多的企业都享受到现代物流带来的高效和低成本，日本物流费率是12%，而中国大陆是18%。新技术的运用。信息技术、集装技术、单元化装载技术、托盘化单元装载运输、甩挂运输组织方式、网络化节点运输、EDI、RFID、移动信息服务技术、全球定位系统（GNSS）、道路交通安全系统（VICS）、不停车自动交费系统（ETC），鼓励企业采用仓储运输、装卸搬运、分拣包装、条码印刷等专用物流技术设备。这些设备在众多的物流园区里投入使用，使共同运输、共同仓储、共同配送成为了可能。市场潜力。一旦一个市场形成，就相当于为城市搭建了物流的平台，自身加强创新和管理，市场基本成为一种垄断。二、国际发展状况1、德国物流园区的发展德国是在欧洲乃至世界发展物流园区较早也是收效最为显著的国家之一。其物流园区的发展自成体系，是近年来发达国家和发展中国家较为推崇的物流园区的发展模式。德国物流园区现投入产出比大约达到l：6，对于德国物流的发展、整合交通和推动当地经济发展起到了很重要的作用。德国目前有33个物流园区，1200余家企业，40000多名工人在物流园区工作，在德国有5％～10％的物流从业人员工作在物流园区。德国物流园区的特点主要表现在以下几方面：

物流园区有多种运输设施。德国物流园区至少与两种运输线路连接，即公路与铁路运输是其基本的运输方式。在德国推进联合运输的政策引导下，德国物流园区内或在其附近有联运站、换装站的设施已经十分普遍。物流园区是否与高速公路连接、是否可以利用联运站是衡量物流园区是否优良的前提条件之一。除了最传统的公路、铁路运输方式，以及公铁联运运输方式，有的物流园区还创造了包括内河航运以及航空货运方式在内的多重运输方式并存的运输条件。

物流园区具备多样的物流运作设施、服务功能及广泛的客户。物流园区内现代化高架仓库、数字化管理的专业化仓库、可以进行加工包装提升增值服务的仓库是德国物流园区的典型的物流运作设施。除此之外，物流园区还有冷藏集装箱堆场、危险品箱堆场、特种箱堆场以及修箱等基本物流运作设施。德国物流园区不仅有运输、仓储这类提供传统服务的企业落户，并且有大型的货运代理、联运公司、计算机应用系统开发公司驻扎到物流园区，甚至连海关、金融、保险等部门机构也设立工作点，并且这些企业单位之间形成了优良的合作效应。正因为物流园区具备良好的物流设施，多样化的服务功能，使得德国物流园区服务的辐射面更加广泛、深远，随之而来的结果是其服务对象和客户有了很大的扩展。

物流园区贯彻可持续发展的政策，实施环保措施。德国是全球范围内非常重视环境保护并积极采取切实行动的同家，可持续发展、周期经济是德国政府制定的发展战略目标之一。作为重要的经济领域，物流园区同样有贯彻环保政策、采取具体环保措施的责任和义务。物流园区的环保作用主要体现在以下三个方面：物流园区绿化和生态平衡面积的规划和建设；园区内部污水及有毒垃圾的处理设备的配置；在物流园区的物流与运输组织中，优先考虑采用环保型的方案。同时，通过物流园区对物流服务的联合组织、操作，提高运载工具的使用率，减少交通量，从而减少物流对环境影响的压力。2、日本物流园区的发展土地和物产投资上。大型物流基地是由政府以很低的价格将土地卖给开发集团，并由若干企业集团、株式会社向银行贷款建造的。日本政府考虑到建设大型物流基地投资巨大、回收期长、社会效益显著，对改善城市功能具有特殊的意义，所以银行予以长期低息贷款或无息贷款，并实行减免税收政策，政府可以提供减税和免税的优惠政策。总体规划者角色。日本东京都建设物流园区时的主要措施有：一是政府在市政规划时就确定在城市的边缘地带、内环线外或城市之间的干道附近，规划有利于未来相关设施配套建设的地块作为物流园区基地；二是将基地内的地块分别以生地的价格出售给不同的物流行业协会，这些协会再以内部募股作为购买土地和建设物流设施的资金；三是政府对已确定的物流园区，积极加快交通设施的配套建设，并在促进物流企业发展的同时，促进物流园区的地价升值，从而使有关的投资者得到丰厚的回报。物流园区规划的政策法规支持。首先进行物流的系统分类：将物流系统的布局分为区域内、区域间和国际物流三个部分。从20世纪50年代到近70年代，形成日本全国范围物流体系的宏观规划。1990年，日本颁布了《物流法》。1996年又颁布了《综合物流施策大纲》加以规划、促进、完善。1998年4月，日本内阁会议决定由政府颁布一个至2001年的《物流业发展对策大纲》，颁布了“流通业务市街地建设法”，把大城市中心的流通业务设施集中外移到市外适当的地方，使得大城市的流通功能、道路交通状况能够得到改善，城市功能得到增强，物流作为城市经济的支柱产业。物流园区规划的原则。减轻交通压力，减轻环境污染程度，把商业中心向外迁移，提高各种交通方式的运行效率。日本在物流园区的选址方面，规定以都市外围的高速道路网和铁路网的交叉口为中心的10公里物流园区的规模。日本是最早建立物流园区的国家，自1965年至今已建成20个大规模的物流园区，平均占地74公顷。日本对规模经营有总量的控制，建筑用地相应作了限制，一般物流园区的用地约为20万平方米，不超过35万平方米(约500亩)，要求向高层发展。日本政府从1965年起，便着手将流通机能从东京市的市中心分离出去的艰巨工程。由政府统一规划、集资，在东京近郊的东南西北部分别建设了葛西、和平岛、阪桥、足立等四个现代化的物流基地，由东京团地仓库株式会社经营。该公司成立于1966年，由112物流园区建设方式。根据日本1966年公布的“关于流通业务区域建设法”的规定，将流通中心统称为流通业务团地。其内容是将集中在大城市中心区的流通设施集中迁移至交通发达的中心城市外围，以减少环境污染，促进流通合理化。据此，日本有近22个城市被指定应建设公共流通中心。港口流通中心是在大型港口附近建设流通中心。其他方式，如一些地方团体出资在中小城市以及工业团地附近建设的流通中心。物流园区运营方式。园区规划后的运营方式，国外物流发达的国家也进行了有益的探索。如日本物流园区的运营方式可分为：协同组合方式

（占44%）、半官半民方式（占35%）、个别方式（占13%）和共同出资方式（占8%）。三、具备成功的要素经过对国外成熟物流园区的发展和运行模式进行研究，并对国内杭州传化物流基地、济南盖家沟物流园区、上海西北综合物流园区等代表性的物流园区进行实地考察，总结出以下几点：积极的与政府进行沟通，寻求到政府的大力支持；城市功能重新规划。充分利用这个机会建设平台；区域经济的发展。物流园区的配套主要是满足周边100公里范围内的物流配套，所以区域经济的作用非常巨大，是成败的关键因素之一；与现有物流设施有明显区别和规模优势。一方面将市场上零散的资源进行了整合，给城市一个美好的环境，一方面入驻企业在集成化的服务平台上得到了成长和发展；多功能，多种运输方式并存；良好的管理。完善的管理制度和员工的执行力保证了园区的有效运转；先进高效的信息平台。信息平台是园区运营的神经中枢，整合市场闲散资源的平台；第二部分产品可行性论证物流园区服务类型物流园区的分类。《物流园区分类与基本要求》国家标准类型要求代表性园区货运服务型依托空港或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式衔接；提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接；主要服务于国际性或区域性物流运输及转换；北京西南货运主枢纽、义乌国际物流中心生产服务型依托经济开发区、高新技术园区等制造产业园区而规划；提供制造型企业一体化物流服务；主要服务于生产制造业物料共赢与产品销售上海化学工业区物流产业园商贸服务型依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；主要服务于商贸流通业商品集散；盖家沟国际物流基地综合服务型依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；主要服务于城市配送与区域运输；深圳平湖物流园区、上海西北综合物流园区、浙江传化公路港备注：空港物流园区依托机场，以空运、快运为主，衔接航空与公路转运；海港物流园区依托港口，衔接海运与内河、铁路、公路转运；陆港物流园区依托公路或铁路枢纽，以公路干线为主，衔接公铁转运；围绕成功要素展开的宏观分析类型分析维度政府法规条件国家和地区政府对区域经济发展所做的宏观控制和引导的措施，包括税收政策、人口政策、产业结构调整、金融政策和消费政策；地方政府的五年规划中关于物流方面的规划；国家和地区政府对交通硬件基础建设上的投入方向；城市功能规划在新的城市规划中，城市功能及整体的布局，在物流用地方面要进行调整；在新的城市规划中，城市用地的性质进行了变更；区域经济发展分析整个地区的社会经济水平和结构，特别是相关产品在整个社会经济中的地位、作用、发展趋势以及其他相关情况需要详细调查与分析；区域贸易及消费特征区域的贸易发展状况、居民消费水平、人口状况；物流社会化程度，第三方物流需求程度；现有物流设施的条件和服务水平现有物流设施条件；现有物流企业的服务水平；区域物流信息化水平区域物流信息化水平现状；区域对待物流信息化的改造热切程度；重要物资进入的渠道大宗物资的进入渠道；企业生产物资的进入渠道；居民消费物资的进入渠道；围绕成功要素展开的微观分析类型分析维度重要产业的重点企业发展状况列明企业名称，近三年的企业发展速度，企业规模；产业的发展目标区域经济发展的重心，主打产业的龙头及相关配套行业的发展；产业的主要客户分布重要产业的重点厂家的产品输出通道；重要物资进入的对象物资类型，进入的规模；进入的对象；产品特性产品属性，适合的运输方式；建立预测分析模型，量化分析社会物流总费用是指某区域、某时间内，由于相关产业的物品流通造成的，与流通相关的投入也列入；运输需求指标由货运量、货运周转量、货运结构指标组成；仓储量可用仓库容积和占地面积表示；物流需求中的配送量分析城市化水平与城市居民的消费水平，其次分析区域社会商品零售总额；物流需求中的流通加工量。质量指标。物流需求增长率反映在某时期内的物流需求增长程度；物流需求强度反映了单位行业生产总值与物流需求的关系；物流需求弹性是指一定时期的物理需求增长率相比经济总量增长率比率的绝对值，反映了物流需求增长相对于经济增长的变化强度和变化幅度。根据物流实践表明，物流需求量的大小与所处区域的经济发展水平和经济规模大小成正比，而区域人口规模和密度、GDP、人均消费水平、货车保有量、运输网的密度和等级对物流需求规模都有一定程度的影响。加减比例分析输出产品可行论证结论维度专业型比例满分得分综合型比例满分得分宏观因素微观因素芜湖综合物流园区调查分析芜湖简介。芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，物产丰富，交通便利，经济地理位置优越。1949年4月24日芜湖解放，同年5月10日设立芜湖市，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其中市区面积720平方公里。总人口226.88万人。芜湖市重点投资区域。芜湖经济技术开发区（国家级），芜湖长江大桥综合经济开发区，芜湖机械工业开发区，芜湖鸠江经济开发区，芜湖南陵工业区，芜湖高新技术产业开发区，芜湖旅游商品经济园区，芜湖生物药业科技园，芜湖纺织工业园区等等。芜湖市重点产业。芜湖市有三大支柱产业，即电器电子、汽车及其零部件、新型材料及其配套服务业。按照芜湖市“2010年远景规划”，这三大支柱产业在未来将成为芜湖市新的经济增长点。以加工工业为主的新型产业结构，必然带来加工产品的原材料、零配件、半成品以及待加工产品的物流服务需求；在产业集中区，各种产品的的物流服务需求也将大大增加。芜湖经济增长速度。芜湖市GDP的持续高速增长急需发展现代物流业。05年增长13.1%，06年增长15.4%，07年增长16.5%，08年在面对严重自然灾害的情况下，仍保持9%的高速增长，达到750亿元，按平均20%的物流成本计算，预计物流费用不低于150亿元，1%的市场份额均可达到1.5亿元人民币，长三角GDP2008年末就早已超过50000万亿元，物流市场巨大；汽车及零配件、电子电器、新型建材三大产业的快速发展；芜湖物流园区规划发展状况。根据规划，芜湖将建立三级物流网络，以市区物流网为中心，将物流网向农村延伸，形成农副产品或特色产品集散中心。芜湖市区物流中心将由芜湖经济开发区物流中心、芜湖港集装箱物流中心、芜湖东部物流园区、芜湖南部物流园区和三山物流中心组成。各园区功能定位清晰，芜湖东部物流园区定位于公路物流中心。现有物流资源状况及城市功能变化。目前芜湖市的停车场是由长江市场园经营，但其主业是从事批发市场的经营和管理，且长江市场园目前所在的位置已属于芜湖市区的黄金地段，所以在09年的芜湖市的城市规划中明确，长江市场园将定位为批发市场，停车场和专线的业务必须迁出。芜湖停车场规模必须要保证有500个车位才能满足现有的需求，所以，芜湖长江市场园已经远远不能满足基本的停车要求，缺乏规划对现有城市环境造成了很大的影响，随着芜湖市经济的发展，长江市场园地块已成市区，物流大型车辆的进出严重影响了城市交通（二环路经常发生严重塞车现象）；脏，由于园区建设较早，基础设施较为落后，很多路面已严重破损，原设计容量已经不能满足芜湖市物流发展需求，很多车辆停放在二环路边，严重影响城市形象；乱，园区缺乏规范管理，园区内车辆杂乱无章，物流效率极低；差，缺乏科学高效的信息化管理，物流整合资源浪费严重。信息化水平和服务水平。基本是没有，目前芜湖市的物流信息化水平基本出于起步发展的阶段，没有人来推动这件事情。服务水平方面除了本地的第三方物流公司，**物流、远方物流之外，几乎没有第三方物流公司，远方物流是区域性的物流公司，在服务水平上难以提供全方位的服务，其余的是专线公司，本土的专线公司较少，较大的公司有信息系统支撑业务运营，绝大多数停留在原始的信息流状态，急需整合资源，提升信息化水平。区域经济支撑。芜湖开发区于1993年4月经国务院批准为国家级经济技术开发区，2006年实现地区生产总值134亿元，工业总产值510亿元。开发区以其完善的基础设施、优越的政策环境和优质高效的服务，吸引了30多家世界500强、国内上市公司以及国内外一批跨国公司、知名大企业来区投资兴业。到2008年底，开发区工商注册企业总投资635.4亿元人民币，引进18家全球500强企业、25家国内上市公司和一批国内外著名企业进区投资，建成投产工业企业374家。形成了特色鲜明、具有较强竞争力的汽车及零部件、电子电器、新材料三个主导产业。目前区内具有65万辆轿车及轻型车，60万吨PVC型管材，700万台空调等重点工业产品生产能力。芜湖部分重点企业陆路运输市场总量（不含市内短拨，年物流费用低于800万的企业未列入，异地进入芜湖分货的费用没有列入）企业类型企业名称年业务规模（万元）主要流向线路新型建材类海螺型材8000周边1000公里海螺水泥30000可耐福1500浙江、江苏、安徽绿宝木业1000浙江、安徽家电类及配套美的空调7000全国，除湖南欧宝机电1000武汉、合肥、新乡、宁波、青岛威灵电机800武汉、天津汽配类奇瑞配件4000全国奇瑞整车30000全国德国大陆1300长春、上海、武汉马瑞利1000武汉、上海、南京、台州、广州、长春金属加工新科新材料2000广东、浙江楚江集团6000广东、浙江恒兴铜业1000广东、浙江新兴铸管11000江苏、浙江、安徽圣戈班15000不含海运化工类华亚化工3000全国神剑化工1000青岛、广东、浙江天健玻璃5000武汉、江苏、浙江造纸类山鹰纸业15000全国机械装备海螺机械3000全国钢构杭萧钢构1500安徽、江苏、浙江恒达钢构1500安徽、江苏、浙江医药类双鹤药业2000江苏、浙江、安徽、湖北合计152600第三部分产品目标及功能设置分析一、产品定位依托第三方物流领域的影响力和业务优势，利用信息化技术和综合功能定位，提供领先的综合物流园区服务，发展成为新的业务增长点，并对第三方物流业务和物流基地建设形成更好的支撑作用。二、产品目标**物流园区2009-2015年产品目标2009年：筹建芜湖**综合物流园区，2010年正式运营；2010-2012年：积极寻找机会，总计选择5个地方建设并开始运营；2010-2015年：不少于6个达到设计的功能和规模，完成10个启动运营。芜湖**综合物流园区的目标分解：近期目标（1-3年）：形成多功能的综合物流园区。中小企业集货平台、物流信息交易中心、零担快运中心、停车场、仓储中心、集成配送中心、服务管理中心及完善的配套服务区，形成“7+1”的服务内容；中期目标（3-5年）：形成多种运输方式的综合物流园区。引进铁路专用线，实现多种方式的运输方式的整合，增加商贸展示中心和大宗物资交易中心。长期目标（5-8年）：园区扩能，增加以流通加工为主要特征的附加功能。三、产品概述物流园区定义：物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的城市物流功能区域；物流园区五点特征：通过综合物流园区的整顿，货物的运输量大增，使设施的大型化（运输车辆、装卸工具）成为可能，有效地提高了运送、装载效率；推进装卸机械化，降低装卸费用就成为可能；共同运输，减少重复、交错运输，有效使用运输工具，提高作业效率，降低能耗、减少社会道路占用面积等；共同仓储，共同配送，降低单位仓储成本，提升土地利用效率。提升配送集拼，降低配送成本；建立一体化的运送体系，实现设施共享，达到生鲜食品、特种商品的运输现代化，进而促进物价的稳定。四、物流园区业务功能图谱物流园区的功能主要可以分为两个方面，一是社会功能，二是业务功能。结合社会功能的实现，我们可以取得当地政府更大的支持。社会功能主要表现。发挥集聚功能，将分散的物流场所集合在一起，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，提高运营效率、降低运营成本；改善城市环境，减少噪音、尾气、货物对城市环境的污染；促进区域经济发展，为企业降成本，提升企业竞争力，降低区域物流成本，提升区域综合竞争力；实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。业务功能主要表现。存储、运输、配送、装卸、搬运、包装、流通加工、配载、拆箱、拼箱、分拣等，同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。存储功能支撑物流活动的正常开展；运输配送功能规模化的运输，实现共同运输，共同配送，根据不同的客户线路，提供配送服务的多样化；装卸搬运功能。物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提升装卸搬运作业效率，减少作业可能造成的货损；流通加工功能。为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通和加工服务；配载功能。从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载；分拣功能。当供应商的货物大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。配套服务包括停车场、加油、检修、配件供应、等车辆辅助服务；银行、保险、证券、等金融配套服务功能，住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能；来自工商、税务、海关等部门的办公配套服务功能。物流增值服务包括结算和物流金融服务；用信息技术实现的需求预测服务；吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区资源实现物流设施和物流软件的开发；提供咨询和培训服务；加大生产与物流行业的联动，促进供应链一体化的进程；信息服务功能，提供信息配载，信息交换，车辆配载，配送服务，统计计算，全程物流监管服务的平台。**综合物流园区的每项功能都是经过深入的调研和论证后，结合当地市场需求和特色，形成自身的功能。如芜湖**综合物流园区，为满足芜湖当地中小企业的发展需求，国内率先提出创新性的中小企业集货平台。中小企业集货平台。中小企业的产品以零担居多，很多中小企业为了货物的发运需要自备车，或者运输服务商上门提货需要收费，效率低成本高，而中小企业集货平台可以通过恰当的运输模式直接将货物集中运输至集货平台，工厂只需要通过物流信息托管平台下达指令，其余的操作由第三方物流完成，大大提升中小企业竞争力。同时，为了提升融资能力，由物流园区联合银行机构，向中小企业提供金融物流服务，完成融资，金融物流服务在UPS已经运用了近半个世纪，目前在国内还是比较新兴的服务项目，通过对供应链的整合，第三方物流也得到较为丰厚的回报。**综合物流园区致力于多种运输方式并存。在建立物流园区的时候，一定要有两种运输渠道，最好具备公路和铁路的功能。国内其他物流园区的发展也在朝该方向发展，例如无锡的长三角金属物流园区具备水运、铁运和公路运输等三种运输方式、苏州的传化物流基地具备公路和水运的两种运输方式。结合具备成功的要素第五点，多种运输方式并存，如果没有这一点，很难与竞争对手（或潜在）形成竞争优势。五、产品功能对比产品功能浙江传化物流基地上海西北物流园区济南盖家沟物流园区苏州传化物流基地广州林安物流园区**综合物流园区零担快运中心111111信息交易中心111111运输中心111111集成仓储中心111101冷藏仓储001000配送中心111101医药物流010000配套服务中心111111管理服务中心110111中小企业集货平台000001金融增值服务000001保税物流010000商务展览中心011001多式联运010101合计71188511**综合物流园区产品功能模块：中小企业集货平台、信息交易中心、零担快运中心、停车场、集成仓储中心、集成配送中心、管理服务中心以及配套服务区，“7+1”六、传化物流基地功能布局下左图是浙江传化物流基地功能布局图，下右图是苏州传化物流基地功能布局图；第四部分组织架构设定及人员培训组织架构设定总体架构设定。物流园区规划组织是为做好规划工作而设定的领导和工作机构。鉴于物流园区规划工作的复杂性和系统性，规划工作组织机构一般需要有一个强有力的领导小组。同时考虑到规划工作的专业性，还要设立顾问组，负责提供参谋、咨询服务。规划组织机构还应设立总体组，总体组下设功能布局组（负责物流园区的功能及布局设计）、技术组（负责物流自动化、信息技术的规划设计）和管理组（负责人力资源、情报资料管理，做好战略规划和管理规划工作）。

人员构成和任务。人员构成和任务一般包括：领导小组，一般应包括组织里的主要领导，知识较全面、熟悉综合规划过程的高中级技术人员；顾问组由上级领导、从事规划研究的专家以及熟悉物流园区运作的专家组成。领导小组领导小组技术支持功能布局组项目组顾问组控制组战略组信息化组自动化组布局组功能组管理规划情报资料芜湖综合物流园区项目组设定。组长

王鲲，

副组长：梅宗炜、谢跃华，组员：戴维刚、刘成业、邢焜。项目组负责综合物流园区的前期选址、规划、基建、产品企划等工作。综合物流园区经过前期的可行性分析、园区选址后，需要完成运营团队的组建工作，运作初期向项目组汇报。

芜湖综合物流园区运营团队，设总经理1人，现场主管一人，管理门卫、现场、维修等相关人员，推广与政府协调主管一人，负责产品的推广和政府相关职能部门的协调工作，分管营销人员，财务中心主要负责服务的费用收取和金融物流业务的支持，园区内部基础管理的控制和提升。总经理（谢跃华）总经理（谢跃华）现场主管推广及政府协调主管财务中心（曹定邦）人员培训培训任务有几点：学习系统思想和有关经济理论，明确系统方法与传统规划的联系与区别，实现观念更新，开拓思路。用系统工程方法进行物流园区规划的工作阶段和主要步骤、技术路线与主要技术方法的学习。培训一般分为三个阶段：概念开发。组织中的主要领导、各部门领导及全体规划研究人员都应该参加，内容包括：系统科学与系统工程、物流系统工程、人口，生态和社会、当代科学技术的发展、物流园区或其他地区开展物流规划工作的情况综述、物流大系统有关部门或研究报告中设计本物流系统的一些问题。技术培训。系统诊断、发展战略、规划设计的研究方法、计算技术与数据集、处理方法、结构功能模型与分析、预测技术、优化与决策技术。学习人员主要是研究工作的人员。组织落实与任务落实。初步确定研究中准备建立的数学模型，并由模型计算小组与有关子系统和部门分别商定工作计划，由领导小组协调；绘制反映工作程序相关关系及所需时间的计划协调网络图，用掌握和控制工作进度，或按任务制定工作时间表。第五部分总体规划与设计在进行了产品基本判断、国内外借鉴、某项目可行性分析、产品目标界定、物流园区功能分析和组织架构设定后，就开始着手进行物流园区的设计。物流园区的总体规划与设计主要包括选址规划、用地规划、投资计划、功能设计、布局设计以及商业运作设计。选址规划物流园区选址是指在一个具有若干供需节点的经济区域内选择一个合适地址设置物流园区的规划过程。一个理想的物流园区选址方案是使商品通过物流园区的汇集、中转、分发直到输送到需求点的全过程的效益最好。选址原则：与城市总体规划相适应；选择城市边缘地带，可以满足多种运输方式；靠近交通便捷的主干道出入口，便于输送货物；利用现有基础设施，降低投入成本；考虑相关产业协调发展，为相关的工业企业和商贸流通企业发展留有余地。选址考虑因素：类型分析维度自然环境因素气象条件：温度、风力、降水、无霜期、冻土深度、年平均蒸发量。风力是考虑到风力过大容易造成开放摆放的货物风华或丢失；地质条件：地质坚硬，不容易下沉；水文条件：远离泛滥的河川和地下水上溢的区域；地形条件：地势较高，地形平坦；经济环境因素经营环境：所在区域的优惠物流产业政策，数量充足的劳动力等等；商品特性：经营不同类型的商品物流园区最好能分布在不同的区域，生产型的物流园区要考虑产业结构、产品结构、工业布局紧密结合；物流费用：大多数物流园区选择接近物流费用需求地；服务水平：体现及时运送的服务水平的高低；基础设施状况交通条件：物流园区必须具备方便的交通运输条件，应有两种方式连接；公共设施状况：城市道路通信、供电、水、燃气等等；土地与环境因素国土资源的利用：尽量节约用地；环境保护要求：物流园区的选址保护自然和人文环境；选址方法：在大量的数据收集、整理和分析的基础上，考虑各种因素影响并对需求进行预测后，初步确定备选地址方案。芜湖交通状况：公路经芜湖—南京高速公路可快速通往上海、江苏，经芜湖—合肥高速公路可达芜湖、武汉和北方各地，经芜湖—杭州高速公路可达浙江多座发达城市。芜湖开发区位于三条高速公路的交汇点。开发区内的道路按现代化新城区功能进行规划建设，由主次干道和支路组成道路网与三条高速公路相通。铁路：芜宁、芜铜、淮南、宣杭和皖赣五条铁路在芜湖交汇，芜湖公铁两用长江大桥将南北交通连为一体，客货运输可达全国各地。从芜湖可直达北京、上海、杭州、温州、广州、厦门、福州、西安、南昌等地。航空：距南京国际机场约一个小时车程，高速公路至合肥机场约一个半小时。港口：芜湖港1991年10月经全国人大常委会批准对外籍轮开放。港区共有码头泊位70多座，年综合通过能力2300万吨。朱家桥外贸码头建有两个万吨级海轮泊位，也可同时停靠三艘5000吨级海轮，建有5.8公里铁路专用线。芜湖在华东位置该项目用地位于芜湖市经济技术开发区东区一期，地处芜宣高速和芜宁高速交界处,项目具体位如图3-1所示：芜湖物流园位置图选址分析：选址要素项目所在地位置具备多种运输方式的能力具有铁路和公路两种运输方式，为大宗物资和公铁联运提供平台；交通枢纽10公里范围内距离公路交通枢纽2.8公里，距离铁路枢纽10公里范围内；区域经济活跃坐落在国家级经济开发区，18家世界500强进驻，汇聚众多国际国内的知名品牌，如美的、海螺、川崎、西门子、奇瑞、圣戈班、华兴、日立、可耐福等等；符合城市规划新的城市规划方案中，开发区新建占地达3000亩的综合物流园区，而芜湖**物流园项目正处于整个物流园区的核心位置；对主要经济区域辐射能力强30分钟可辐射市区、开发区、高新技术区、芜湖县、马鞍山、当涂县，2小时可辐射周边南京、合肥等周边省会城市，区域上更加靠近长三角物流圈的城市距离；成本较低地价低，运营成本低；当地关系是经济技术开发区的管辖范围，一直以来和开发区保持良好的合作关系；用地规划物流园区用地太小，会限制区域潜在的物流需求，对自身的地位产生危机，不利于物流园区的可持续发展；而园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。因此，园区用地规模需要经过科学论证，否则给园区后期运营带来隐患。在区域物流规划中，假设每年的作业天数按照365天计算，则物流园区的建设用地总规模为：S=L*i1*i2*a/365S是物流园区建设总面积，单位为万平米；L为预测规划目标年份的社会物流总量，单位为万吨；i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例参数，i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方米/吨。社会物流总量的预测。采用物流统计数据进行有关预测和分析成为主要的方式，我们公司在本地经营，可以根据我们对本地物流市场的了解计算出。比例系数i1取值。通过对规划区域内大量的典型的工业企业和商业企业问卷调查或者是通过公司在区域内营销人员与客户方进行互动，得出在规划目标年份这些工商企业愿意物流外包，适用第三方的比例，根据现有经验i1的取值为20%，对于区域经济总量大，市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值，反之取较小值。比例系统i2的取值。假设在规划目标年份各类第三方物流企业的作业量绝大部分在物流园区完成。根据现有经验，规划目标年份进入物流园区的第三方物流量占全部第三方物流市场比重在60~80%，对于区域经济总量大，市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值，反之取较小值。单位生产能力用地参数a的取值。参照国外物流园区的建设经验，日本东京物流园区的单位生产能力用地参数a为40~60平方米/吨，结合我国区域经济发展水平、经济总量以及我国公路枢纽货运站规划参数，a的取值30~50平方米/吨，对于区域经济总量大，市场化程度高、物流市场需求旺盛的地区则取较大值，反之取较小值。芜湖市预测目标年份社会物流总量（公路运输），L=162万吨（平均每天运输出芜湖300车次，因为芜湖主要产品以重抛货为主，所以平均每车是15吨），芜湖地区第三方物流占社会总体物流比例30%，第三方物流就两三家，总体占的市场份额不超过30%，很多公司仍旧有人在进行自己找车发货的阶段，第三方物流作业量绝大部分不在芜湖的交易区完成，长江市场园仅仅是一个停车和收货的地方，i2取值为5%，取a为5平方米/吨（年150万吨使用面积是7万平米），经过预测，芜湖市的物流园区使用面积是12.15万平米物流园区投产后，将大大促进第三方物流的发展，需求的面积将发生变化，预计2-3年后：L=189万吨（每年增长的运输数量以5%增速增长），芜湖地区第三方物流占社会总体物流比例35%（第一年发展速度是5%，第二年发展速度是10%），i2取值为10%，取a为6.7平方米/吨（年150万吨使用面积是10万平米），经过预测，两年后芜湖市的物流园区需求面积是44万平米，转换为亩数为660亩。这是未来两到三年后芜湖综合物流园区需求的芜湖综合物流园区规划占地300-400亩（已购置土地150亩，其中09年已建成普通仓库50亩），规划增加150-250亩。规划物流园建设集拼钢结构仓库3540平方（若数量不够，可以从目前已建好的1#仓库分隔出2000平米左右作为专线集拼仓库使用）、门面房4062平方、硬化道路和停车场53576平方（具体以设计为准）等。投资规划物流园区的投资规模规划主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素，分析物流园区的各种资源要素的投入和产出情况（包括土地、资金和人力资源投入等）。物流园区投资是一个多投入、多产出的长期决策问题，可以利用数据包络分析法（DEA）对物流园区经济性进行分析，给出最优投资方案。EDA方法简介。经过一段时间后，需要对具有相同类型的部门或单位（称为决策单元）进行评价，其评价的一句是决策单元的“输入”数据和“输出”数据，输入数据是指决策单元在某种活动中需要消耗的某些量，例如，投入的资金投入的人力，占地面积等；输出数据是指决策单元经过一定的输入之后，产生的表明该活动成效的某些信息量，例如，不同类型的产品数量，产品质量，经济效益等。根据输入和输出来评价决策单元的优劣，即所谓评价单位间的相对有效性。基于EDA的评价思路。主要目的是针对投资规模规划方案，考察物流园区规划的各种资源要素投入是否具有相应的经济效益，就是用较少的资源要素投入获得较大的产出。基于EDA的投资决策基本步骤。确定输出/输出指标体系；应用EDA进行投资决策评价，利用层次分析法进一步确定最佳投资方案。投资总额：已经完成投资约6000万，建设成2.2万平米仓库一栋，使用土地面积约50亩，剩余工程部分总投资23149万元，一期投资834万，二期投资880万，预计投资回收期6.5年（具体见附表）。功能设计及原理园区的设计主要采用自上而下的方法，确定规划原则以后，对物流功能规划所设计的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最合适的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，为每个功能区域命名，、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。功能的最后一步将是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、物流服务流程等等。1、功能设计中小企业集货平台。物流园建成后，对中小企业将具有极大的吸引力，中小企业可以直接将货物与产品集中运输至集货平台，通过指令由平台完成订单的发送，而省却了众多的中间步骤与环节，节约成本，提升市场竞争力；建成后的金融物流中心将协助政府解决目前芜湖市中小企业发展需要的融资问题。金融物流在国内的发展瓶颈问题主要是金融机构目前没有针对中小企业特点的风险评估机制，造成中小企业贷款风险很大。**物流结合自身的专业能力和行业信誉，捆绑徽商等地方银行为中小企业提供金融物流服务（仓单质押、动产质押、分期付款、物流信用卡等），在商品流通中实现物畅其流，帮投资者赚钱，帮助合作伙伴盈利，为当地的经济、社会发展做出贡献。物流信息交易中心：以**自行开发拥有知识产权的《物流公共信息平台》为基础，立足芜湖，辐射长三角及全国的物流行业的公共物流信息、物流业务综合应用和信息支撑平台。主要功能如下：类型说明信息交易平台通过此平台让资源配置最优化，实现交易模式现代化，**将国内先进的物流供应链ALIS3.0系统与物流信息交易平台无缝对接，将国内所有货运信息通过此平台展示并利用平台交易；物流诚信通服务建立物流行业信用指标体系，参与交易的商户、司机都需建立信用档案，并通过平台查验证件真实性，降低交易诚信风险，对通过此平台服务的车辆提供担保服务，让用户不再担心货物被骗、短少、破损等风险；园区货运信息大厅IT化设置查询、交易大厅，在大厅安装大型的电子信息显示屏和电子触摸屏，对于物流企业和工商企业，要发布和查询物流供求、物流运作成本和物流服务质量等实时信息；公开的信息平台，整合资源实现地区资源配置最优化。开放式的平台，结合浏览器/服务器的模式，整个信息与周边大型物流园区进行实行对接，通过因特网的接入就可以共享丰富的资源和需求信息，为周边城市提供物流服务；EDI接口与政府相关部门平台联网通过信息化系统建设，提升电子政务服务水平及物流园区核心竞争力，同时打造为家电下乡产品配套的配载平台。运输在途监管服务GPS/GIS监控中心和GIS电子地图投资大、更新快，通过公共物流信息平台为物流企业提供货物跟踪支持功能，各物流企业只需购买GPS/GSM智能车载单元（采用分期退还使用费）即可为客户提供高质量的物流状态跟踪服务，通过资源共享降低企业物流成本；行业应用托管服务平台大量的中小物流企业由于缺乏资金、人才等无法自建和维护企业内部的物流管理信息系统，而只能依靠传统方式进行物流业务管理，这严重制约着中小物流企业的发展壮大。**为中小企业提供物流应用软硬件设施租赁服务，中小物流企业能方便地应用所需的物流管理系统，实现仓储、运输、调度、客户、财务等作业管理与日常管理的信息化，从而提升本地企业的信息化水平；物流企业信息化集成仓储管理平台；集成运输配载平台，集成配送配载平台；流通加工管理平台；需求预测根据计算机数据库，对历史数据进行分析，得出未来的数据，引导物流生产；园区管理信息化园区经营管理，停车场管理，园区财务管理，园区办公自动化；零担集拼中心。零担专线采取办公运营一体化的业务模式，集成目前市场上零散的专线公司，并引入国内知名的零担快运公司，为货物集拼提供平台，降低企业物流成本，提升物流效率；硬件上投入满足消防要求的专线运营场地，宽敞的作业场地，满足实际需求的硬件资源，高效装卸货作业平台，库区采取灵活的弹性面积进行分割，满足零担专线公司发展的需求，且降低企业的运营成本。创新商业模式，垂直整合有效资源，实现园区精品专线联盟，推出“专线货运班车”。针对国内主要干线运输，实现全程GPS跟踪、定点直达的“一站式”运输服务，**同时将现有近10条精品专线纳入此平台。停车场。芜湖**综合物流园区一期规划停车场面积47000多平方米，可停车近500多辆，采取分类摆放，解决目前芜湖停车场不足，车场附近脏乱差的局面。主干道宽敞，绿化美观，大门口与公路间衔接确保足够空间，园区道路与停车区按标准统一划线，规范划线；主干道畅通，停车场地面硬化，车辆停放有序，加强绿化，避免车辆运行中的灰尘、废气对城市的污染。集成仓储中心。通过先进的IT技术和高效的物流工具应用，仓储实现集成化管理，在一定的土地规模上，向高层发展，提高土地使用率；并为集成配送提供可操作平台。集成配送中心。通过先进的信息系统，实现园区企业多批次小批量的集成配送，为园区内的物流企业降低物流成本；实现交叉理货平台，实现区域公用配送，提升物流效率，并为不同的配送客户提供不同的配送服务，满足有些客户对时间和费用上的平衡。形成交叉理货平台，根据不同的园区设计需求，可以考虑朝农村配送和城市配送方向发展。物流服务体验区。**物流公司作为国内领先的第三方物流公司，将在芜湖**物流园中率先投入国内首创的物流服务体验中心。为解决客户全面了解个性化物流服务的困境，开展全面客户体验服务，严谨、细致的获取较全面的客户需求，进行分析和把握，从客户满意角度挖掘客户深层次的需求。针对客户业务需求，需要明确业务的详细工作范围，对货物的物理特征，物流过程中的仓储、搬运、运输、包装以及信息流中的每一个细节详细说明。形成以客户为中心的服务文化，了解客户所处的社会文化氛围，使服务中的商务礼仪符合习俗；形成真诚为客户提供方便的服务思维，物流服务的价值在客户看来就是解脱了繁琐而不擅长的工作而获得廉价而高效的结果；从审美、舒适等角度出发，使客户在接受服务的接触瞬间体验到快乐。配套服务区。利用区位优势和商品集散地优势，将促进当地发展现代服务业，使得物流、商贸、餐饮、住宿、休闲、娱乐等彰显巨大潜力，生活区拥有购物超市、饭店、服装店、宾馆的配套服务。相关部门（交通局、税务局、保险、公交、银行、加油站等）建立对应的便民服务中心。加油站、车辆检修中心、零配件供应等等的聚集，形成足不出库，完成物流相关的配套。管理服务中心。主要功能是三个方面，一方面为园区现有的运营提供良好的内部环境，一方面为客户排忧解难，衔接本地企业与政府的关系，实现统一采购和统一争取政策支持，一方面为园区的可持续发展提供建议。2、功能原理IT系统的功能原理：打造五大平台公共物流信息平台的功能要满足区域物流系统中政府管理部门、政府职能部门、物流企业、工商企业不同层次的参与者对公共物流信息平台的信息需求和功能需求。公共物流信息平台应通过对物流公共数据的采集、处理和公共信息交换，为物流企业信息系统完成各类功能提供支撑；为政府相关职能部门的信息沟通提供信息枢纽作用；为政府的宏观规划与决策提供信息支持。公共物流信息平台的本质在于为企业提供单个企业无法完成的基础资料收集，并对其进行加工处理；为政府相关职能部门公共信息的流动提供支撑环境。一个有效集成的公共物流信息平台，应可以为物流服务提供商、货主／制造商及政府相关部门提供一个统一高效的沟通界面，为客户提供供应链综合解决方案。因此，区域公共物流信息平台的功能定位应该为综合信息服务、异构数据交换、物流业务交易支持、货物跟踪、行业应用托管服务。a．综合信息服务平台物流信息的畅通流动，对提高区域物流运作效率至关重要。目前我国区域物流信息沟通普遍不畅通，造成车找不到货、货找不到车的局面，物流活动效率低且资源浪费严重；政府部门得到的物流信息零碎、分散，没有聚合性、针对性，难以有效地辅助决策。综合信息服务平台连接了区域物流企业、物流运作设施以及政府管理部门与相关职能部门的信息系统，是区域物流信息资源的汇集中心，也是国内外了解区域物流资源的窗口。综合信息服务平台应具有信息发布和查询功能，要满足不同物流信息需求主体的信息需求和功能需求。例如，对于物流企业和工商企业，要发布和查询物流供求、物流运作成本和物流服务质量等实时信息；对于政府部门，发布政策法规等行业信息，查询一定时期、一定区域范围内、甚至是一定物流功能范围内的反映物流活动的历史统计数据，了解、分析其发展趋势，辅助政府宏观决策。b．数据交换平台公共物流信息平台汇集了各大物流运作设施信息系统，以及各相关行业、各类物流企业和政府相关部门等各类信息系统的信息。由于汇接到公共物流信息平台的信息系统往往是由各主管部门和单位不同时期各自承建的，因此很难要求系统构建的软硬件平台在结构上完全一致和统一。但公共物流信息平台必须解决这些异构系统和异构格式之间的数据交换和信息共享问题，解决物流系统运作不畅的局面。数据交互平台应担负起物流信息系统中公共信息的标准化和规范化定义、采集、处理、组织和存储，以及解决异构系统和异构数据格式之间的数据交换和格式转换功能，实现区域不同物流信息系统之间的跨平台连接和交互，促进区域物流系统的通畅运行，为物流企业提供“一站式”接入服务，有利于我国物流企业的发展壮大和参与国际竞争的能力。c．物流业务交易支持平台电子商务时代要求电子化物流与之相适应。电子化物流业务交易应该对交易双方进行身份确认以及资质的审核，确保交易者信息的唯一性和不可抵赖性，以保护交易各方的利益，实现安全交易。另一方面，制约我国电子商务发展的一个主要的问题是网上支付的安全问题，同样电子物流交易同样要解决这个问题，通过建立这样一个交易支持平台可以大大加速网上交易的安全保障，促使物流企业由传统交易向电子交易转变。因此，这个平台的主要功能包括物流综合信用认证、安全认证、网上采购招标、电子订舱、电子支付与结算、网上保险、网上报关、网上交税、网上出入境商品检验检疫等d．货物跟踪平台随着通讯、互联网技术的发展和GPS/GIS技术的广泛应用，物流企业和客户可以利用GPS/GIS技术，通过局域网或互联网实时跟踪货物及运输车辆的状况，从而为物流企业的高效率管理及高质量的服务提供技术支持。GPS/GIS综合服务系统包括了通讯平台、传输方式、网络、中心数据库、车载单元等部分。该系统由三部分组成：GPS/GIS监控中心、GIS电子地图、GPS/GIS智能车载单元。然而，我国目前很我企业所用GPS/GIS系统由不同公司提供，没有统一的技术标准，系统的接口困难。另一方面，GPS/GIS监控中心和GIS电子地图投资比较大，而且电子地图更新比较快，这对我国本来就缺乏资金的物流企业更是雪上加霜。因此，为了提高我国区域物流企业的国际竞争力，通过公共物流信息平台为物流企业提供货物跟踪支持功能，各物流企业只需购买GPS/GSM智能车载单元即可为客户提供高质量的物流状态跟踪服务。e．行业应用托管服务平台(二期建设主要目标)虽然我国企业物流信息化水平不断提高，但总体水平仍然较低，只有少量的大型物流企业拥有自己的信息系统。大量的中小物流企业由于缺乏资金、人才等无法自建和维护企业内部的物流管理信息系统，而只能依靠传统方式进行物流业务管理，这严重制约着中小物流企业的发展壮大。因此，公共物流信息平台不仅为大型物流企业实现物流一体化搭建桥梁，还应承担为中小物流企业提供物流信息化服务的职责。应用服务提供商（ASP）为中小企业提供物流应用软硬件设施租赁服务，与ASP合作搭建物流行业应用服务平台是解决中小企业物流信息化的有效途径。通过应用服务平台，中小物流企业能方便地应用所需的物流管理系统，实现仓储、运输、调度、客户、财务等作业管理与日常管理的信息化。布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最恰当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。结合国内外物流园区最佳实践案例，物流园区在布局方面可以吸取的经验有：校园化的设计理念、分割不同的功能区域；按照物流与空港、海港，以及与陆路运输的密切程度来安排相关产业；地块规划面积能满足柔性需求并有可选的扩展空间；多式联运的设计规划；保持产业加工和高附加值物流企业之间合理的分配比例；充分考虑地理和生态环境，有吸引力地设计并考虑环保预留用地。物流园区中各建设设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法、最小费用最大流法、一些有效的物料进出表法、搬运系统分析法、模糊综合评价法、一些最优决策方法等。物流园区规划和是红色布局的合理性还可以借助商品化软件的帮助，通过动画仿真来进行检验。芜湖综合物流园区近期布局图：芜湖**综合物流园区中期布局图：产品开发模式物流园的建设方式模式规划主体运营主体特征政府规划、政府主导政府政府投资量很大，布局合理占有战略性资源，如上海西北综合物流园区、无锡长三角金属物流园区、上海保税物流园区；政府规划，企业主导政府企业整体布局比较混乱，广州大大小小的物流园区因为亚运会开始的整治，很多沿海经济发达城市面临这样的局面；政府政策支持，主体企业引导企业企业整体布局有时比较混乱。如苏州的传化物流基地就是区重点工程；企业合伙形式政府多个企业有的企业有关系，能争取到资源，而没有运营的能力，需要专业的物流公司合作运营，宁波富邦物流因为是当地的物流协会会长单位，政府规划的园区就定点给他做了，巢湖正在规划的物流园区也是这样；以上三种模式，前两种是一种自上而下的模式，政府在园区建设中始终起关键的作用，第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立，但是无论是那种模式，政府的各项政策支持是非常重要的。公司各驻外机构加强与当地省物联或物流协会的沟通是非常有必要的，通过这个层面能了解很多我们不能了解的情况，能做项目推广，能搞到一些资源。芜湖**综合物流园区采用的建设方式是第二种，政府规划，企业主导的方式进行。与当地政府密切结合，推动区域现代物流的发展。物流园区的投融资模式模式投资主体特征代表性园区国有及国有控股企业参与出资政府土地、政策、税收优惠，通常由政府授权的企业开发建设和运营南京王家湾物流中心民营企业及民营控股企业参与投资建设企业由拥有一定市场号召力和固定资源的企业发起，并促成企业加盟浙江传化物流基地根据国外建设的经验来看，物流园区的建设主要都是以政府投融资为主。在建设初期，政府除了进行资金投入外，还在征地、减税和贷款等方面给予物流园区政策扶持。一项产品从设计到可行性论证完毕，通过相关渠道或机构争取到政府的相关的政策优惠是一项必不可少的工作，争取的政策主要是土地优惠、政策优惠、税收优惠，特别是政策和税收的优惠对入园的企业是一个极其欢迎的事情，也是通过该项说明，加快第三方物流发展的必要性和迫切性。芜湖**综合物流园区采用的投融资模式方式是第二种，企业控股并参与建设。政府优惠政策物流园区属于社会公益性基础设施建设，投资大，回收周期长、社会效益好，这也就决定了政府给予物流园区政策扶持的必要性和重要性。可以说，政府对物流园区的扶持、鼓励政策是园区成功运营、获得收益、可持续发展的保障。部分地方政府有这个方面的作为，一般表现在：协调部门关系，涉及发改委、交通、国土资源、建设、海关、税务、工商；出台行业规范，营造物流园区公平有序的竞争环境，保障物流园区健康发展；加强园区附近的交通基础设施建设；制定优惠政策；对物流公共项目、公益性物流信息平台的建设通过补贴奖励的方式给予扶持。作为国内知名的第三方物流品牌，全国物流百强前十名，安徽省唯一的全国物流前十强单位，我们可以设定公关和宣传人员，加强对资源的争取力度。商业运作设计商业运作设计主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务运营模式、收益预测、客户分析、园区销售、市场推广策略、投资收益等财务概要分析等。物流园区市场营销方面，建议采取宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网营销、投资指南、广告等多种手段混合使用的整合营销方式，以达到预期的效果。营销推广方式推广主体主要特征政府营销政府推广现代物流园区的优点，对地区经济的促进作用，对招商的企业配套作用，对城市环保的作用，从而得到更多的优惠政策，得到规划协调的统一品牌营销企业利用自身在第三方物流的知名度和影响力拉动产品销售，同时公司自己信息化可以为园区的现代化做很好的诠释辅助营销手段企业宣传手册、用户杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计（高速公路指示牌）、互联网营销、投资指南、广告内功营销企业物流园区形成规模后，定制度，搞好基础管理，搞好服务，入驻的企业会给予营销方面的支持政策优惠定价企业针对优先入驻的较大影响力的专线给予一定的优惠政策网络营销企业利用**自身网络优势，拉动周边停车场或终端来园区扩大规模终端捆绑销售企业针对二期信息化产品将开展终端销售职能盈利模式：芜湖综合物流园区预售汇总。双方签有意向协议，并收取了1000元的保证金。没有赶上第一轮预售的专线公司，已经再预定了2800平米的面积，总计预售面积是5850平米（新建仓库若面积不够可在已建仓库中划出部分）。序号签约日期公司手机负责人预定面积（㎡）12009年7月8日大运物30022009年7月8日东北物30032009年7月8日扬波物60042009年7月9日永发货、谢20052009年7月9日弘祥运输公60062009年7月10日祥峰快30072009年7月16日沈大物30082009年7月17日初东物30092009年7月20日安东物1200102009年7月20日中铁快50112009年7月20日新茂祥物600122009年7月20日鸿昌快300总计5050已经预定的专线公司：序号时间公司手机负责人预定面积（㎡）12009年8月平安物流（浙江专线40022009年8月山久物30032009年8月林华物30042009年8月顺保货20052009年8月富林物50062009年8月济安快20072009年8月玄武物600总计2800部分预售和意向的信息部。芜湖市场信息部自己有货源的就下表的几家，其他的多数是炒货和有些小客户货源的，所以预售这些主要的信息部，足够引导整个市场了。序号签约日期公司手机负责人备注12009年7月羚锐货运丁信息部22009年7月芜湖鸿雁货运信息部32009年7月久盛货信息部42009年7月先进货运139553