物业管理公司工程部管理制度汇编

物业管理公司工程部管理制度汇编

1用户报修及投诉处理

(1)报修及投诉渠道

没有用户的投诉是最理想的，但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要

减少投诉，另一方面又应为用户提供方便的设备故障投诉渠道。一般地讲，有关设备

方面的投诉应向物业部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话

到工程部，或是将电话打到经营部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制

度是十分必要的，用户可以向物业部提出，也可以向经营部、总服务台、工程部、总

经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将

此报修或投诉转告物业部，由物业部发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时

可将情况向总经理报告。要防止推托现象：客人向某部门提出问题，某部门推给另外

一个部门，让用户转来转去解决不了问题，这是服务质量低劣的表现。

工程部当班员工在接到故障投诉后应该在XX分钟之内到达现场，属一般故障应该立

即排除，复杂的故障应立即向上司汇报，由上司判断并组织力量排除。在现实中，许

多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。他们也知道,

故障总是难免的，但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决，这就使他们难以忍

受了。

(2)处理复杂故障

所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题。往往有多种情况：第一种是设备比较复

杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况；第二种是设备本身的工作参数达不到设计

标准，一般是产品质量问题；第三种是设备运转正常'，达到了设计标准却达不到客人

的要求。属于第一种情况，应该下大力气认真修复，使客人满意，第二种情况应向客

人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。第三种情况最难处

理，如空调运转正常，某位客人却偏偏说冷或热，进行投诉，当班员工急急忙忙赶到

现场却发现一切正常，这时候员工往往会带点情绪，容易造成双方不愉快。我们应教

育员工，遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气

回答，如“没有办法”，“就是这样”等等。

(3)进户维修服务规范

用户的每间房间都有设备，有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规

I

范进户工作，这不仅是一个技术问题，而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题，弄

不好会引起用户的反感，造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务

意识，要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。

进户工作的规范要求：

①一般情况下应先预约，说清楚进户工作内容，得到用户的同意。对公寓用户，即

使事先已有约定，在进户前仍应由服务台服务员先电话联系，与用户确认。除非

遇到紧急情况，不能在未得到用户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时，

发现公寓用户已全部外出；应通过门缝留下维修到访通知。

②员工到达公寓门口应轻轻敲门。用户开门后，员工应说‘'先生（小姐、太太），需

要对XX设备进行保养（检查、维修），可以进来吗？”得到主人同意后应说“谢

谢!

③如进入公寓、住室等十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入,如果条

件允许，可以为员工配备塑料鞋套；进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻，工具

袋背在肩上，如拿在手中应高于地面一定距离。

④到达工作地点后，将干净的保护用品（旧床单、帆布或塑料布）铺在地面，用于

存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

⑤工作中手脚要轻，尽可能不发出噪音。实在无法避免时应事先向公寓主人打招呼，

并说一声“非常对不起”。

©如工作中将会出现大量尘土（例如在墙壁上钻孔挂画）可以配备吸尘器，一边钻

孔，一边吸去尘土；更能体现优质服务。

⑦工作结束，收拾好工具，应向公寓主人介绍维修保养情况，并告诉用户正确地使

用设备的注意事项，并请验收，用户感到满意后方可离开。例行检查也应告诉用

户具体情况良好或有什么问题，需要怎么办及注意事情等。

⑧离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责打

扫干净。

⑨步子要轻，工具袋背在肩上，如拿在手中应离开地面一定距离，至门口，应回身

面对用户说：“谢谢，再见！”。

⑩整个工作期间不得收受用户送的物品，也不能借用用户的工具、抹布等。

（4）工作单的流程

①各种请修单均应统一送达工程部特设的调度员，由调度员统一接单。请修单上内

容必须填写清楚调度员记录接单时间。

②调度员根据轻重缓急和工种不同，将请修单派往各专业工程师，由各专业工程师

或领班安排实施。

③维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并

请客户签字认可后带回交给专业主管。

④工程师审核后交还调度员备案，并向有关部门返单。

⑤工程部一般情况不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补工作单。

⑥所有正常的维修保养计划，应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。

⑦工作单按如下顺序分列优先安排：

a）人身安全、消防安全。

b）与客户有关。

c）设备故障影响到客人。

d）一般维修。

e）正常计划维修保养。

⑧工程师和工程部经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。

⑨总工助理每周应汇总一次工作单，向总工程师汇报。

（5）设备日常报修制度

设备的日常报修是工程部进行维修工作的依据。报修单由使用部门负责填写。报修单

一式三联，第一联由报修部门留存备查。值班工程师在接到各部门的报修单后，将第

二联留存备查，并将第三联分配给维修班组。各维修班组在接到报修单后，应根据报

修内容和重要性，填写开工日期和估计工时，分派检修工人检修。检修工人在检修完

工后，需经报修部门签字认可。班组在收到检修工人送回的报修单后，核实耗用材料

和实用工时，并将报修单汇总后交工程部。工程部在接到各班组交回的第三联报修单

后，应和第二联核销，存入员工完工档案，作为每月评奖的依据。在核销报修单时，

如发现缺漏时，应追查原因；凡因各种原因一时完不成的项目，应通知使用部门预计

完成时间。当情况复杂，报请总经理协调解决。在发生使用部门对工程部的投诉时，

可以报修单为据。

工程部应该安排一名主管和若干检修工人负责夜间紧急检修值班。在接到报修电话后,

对一般故障，应及时修理，对一时难以修复的，应在值班日记上记录报修时间及修理

内容，第二天由总调度安排班组检修；在必需夜间紧急检修而人力不足时，可向住店

经理汇报，采取应急措施，组织人力进行抢修。

工作单流程示意图

注：(1)工程部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。

(2)特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。

2紧急应变措施

当发现物业内发生紧急情况时，工程部各级员工应保持镇定，迅速通知有关部门和领导，严

守岗位、各司其职，积极采取有效措施阻止灾害的扩大，尽力抢救物业内的人员生命财产及

物质财产，将损失降至最低。当紧急情况解除后，应做好现场保护措施，并出具事件过程及

原因分析、改进方法的报告，以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。

（1）水浸之处理程序：

①如发现大厦范围内水浸，应立即将情况报告当值主管，同时尽快采用就近的防水设

施保护好受浸楼层各电梯槽口，以免电梯受损。

②采用有效的措施，拦截和疏泄积水，防止水浸之蔓延，尽可能减少水浸所致的损失。

包括：

a）将电梯升高离开受浸之范围；

b）关闭受浸区域之电掣，以防人员触电；

c）在水蔓延的通道上摆放拦水沙包，防止水浸蔓延到其他楼层；

d）用布、沙包或其他材料塞住漏洞；

e）疏通排水地漏、排水渠；

f）开启排水泵；

g）用吸水机吸水；

h）其他一切经济有效的措施。

③设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断：

a）如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障，应当关闭控制有关故障部位的水掣或

供水泵。

b）如洪水来自大厦外，应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。

c）如水浸来自市政地下水反溢，应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口

封闭，并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。

d）水源中断后应修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常使用。

e）如有单位受浸，应尽快通知管理部处理。

f）如有任何公共设施的正常使用受到影响，通知管理部在大厦各主要出入口设置

告示，知会用户，如有任何区域存在危险性，应在该处范围外设置警示标志或

警告牌。

附则：一些常见水事浸故的针对性处理措施：

在发生以下所列的情况时，除采取上述一般性措外，还应采取以下相应的针对性措

施:

g）大厦的供水管道发生破裂，应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。

h）大厦内的喷淋头受损喷水失控时，应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受

损喷水的喷淋头，用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出，

如水势太大，地漏无法及时同时，则可将水从防火梯排到街外。

i）如大厦的空调设施出现漏水现象，应当在隔水处摆放桶接水，同时用沙包保护

好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。

j）在进行防火喷淋头检修操作前，应先关上有关阀门，并把有关部位的积水放开，

然后才可以对喷淋头进行操作。

（2）燃气泄漏的处理程序：

①保持冷静。

②尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。

③在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火，开闭电筒、使用无线电对讲机以及关

闭任何电掣开关，以免电火花引燃泄漏的气体。

④将事件通知大厦消防中心，并说明事发地点和程度，以便消防人员根据情况作出处

理（如通知消防局、煤气公司等等）。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、

对讲机等设备。

⑤打开泄漏范围的有关门窗，加快气体扩散，阻止现场范围的非有关工作人员围观。

并根据实际情况和消防人员的指示，采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。

（3）电梯故障困人的处理程序：

①员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知大厦保安监控中心，并

记录发现或接报的时间，报知监控中心的时间。

②监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保

持镇定，说明大厦消防中心已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向

被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。

③监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到

场检修。

④通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥，并设

法采取措施解决，直到电梯技工到场。

⑤如果大厦本身无能力解除故障，或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕，而大厦技

工又没有于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安部门求助（如向消防局求助,

应向消防人员详细说明求助的原因和情况）。

⑥监控中心记录好发现或接报的时间，电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时

间、电梯，恢复正常运作的时间。

（4）停电的处理程序：

①由工程部尽快采取措施恢复供电。

②使用紧急照明，保证各主要公共地方、及通道的照明。

③如未预知的情况下大厦突然发生停电，通知管理部应尽快派员工到大厦各主要电梯

厅及大厦出入口维持秩序，并通知保安中心采取必要措施，严防有人制造混乱，混

水摸鱼。

④如突然接获通知大厦将在短时间内停电，工程部应安排电梯工，在停电前十分钟将

电梯停在大厦首层并通知管理部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序，阻

止客人使用电梯，以免停电期间有客人在电梯内受困，并尽力通知客户即将停电，

请客户做好准备。

⑤如有人被困于电梯内，立即联络有关部门做好解救工作。

⑥管理员应立即通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时可考虑关闭

大门。

（5）火警之处理程序：

①第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防

中心，说明起火的确实地点和起火的性质，通知管理部，由管理知会火灾现场一带

的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器，以便发出火

警警报，然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、

沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭，或控制火势发展，等待消防人员到来。对电器发

生的火灾，需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等，而不可使用水性灭火用具。

②接报后应马上通知以下人员：

a）消防控制中心。

b）当值保安主任。

c）物业总经理/大厦主管

d）工程部总工程师

③如获得总工程师给予的指示后，通知消防局。

④工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点，都有权有责任用最快的时间作

出是否向消防队报警的决定，因为火灾的羲延大都是因为忽略了及时通知消防部门

而造成的。

⑤由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散，并告知用户切勿使

用电梯应由走火通道撤离。

@如火势扩大，大厦员工要各司其职，协助大厦人士撤离现场，使其有秩序地撤离及

集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序，指导和协助

大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口，保证其通畅。

并提防坏人“趁火打劫”。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层，

只留一部消防电梯由消防中心控制。

⑦如已通知消防局，则管理部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员，引其到场。

消防员到场后将灭火工作交给工程部，工程部应保持与消防员方面的联系，为其工

作提供可能的协助。

⑧如有人员损伤，应通知医疗部门，应积极组织救援。

⑨火灾扑灭后要保护现场，直到消防局的消防调查完毕，并尽快将火灾有关情况的报

告送交有关负责人。

（6）消防应急方案

①总则

a）目的：本运行要点制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时，制定

在火灾状态下的应急操作要点，以备有关人员熟悉、掌握。

b）本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中，对设备保证重点的参考。

c）当火灾发生时，全体员工要保持清醒、冷静，安排指导人员有秩序的疏散，尽

到本岗位应尽的职责与义务。

②消防中控室职责

a）消防中控室在确认火灾发生后，除按有关规程执行外，迅速在操作台上操作有

关消防设备，同时与工程部联系，报告火灾发生地点、位置、火情，要求工程

部迅速开启相关消防设备。

b）在中控室手动操作大厦全部电梯迫降，并观察反信指示灯是否亮启。

c）电话通知总配电室，要求在保证大厦供电（尤其是应急供电系统）的同时切除

空调系统的供电，即关掉XXX号低压柜的供电开关。

d）打开消防事故广播系统，通知相关楼层人员疏散。

e）迎接相关领导和专业人员参加消防指挥，同时介绍有关情况。

f）为消防队员准备好消防电梯的钥匙。

g）负责维护中控室及周边地带。

③工程部职责

a）当火灾发生时，工程部全体人员立即放下其它工作，全体投入火灾救险工作，

同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备，提高供电系统的可靠性。

b）工程部经理和弱电工程师迅速到达消防中控室，参与消防工作的指挥和参谋。

c）工程部人员在到达指定位置时，应带好通讯设备，包括对讲机、消防电话或普

通电话。

d）工程部经理负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。

e）弱电工程师负责确认电梯的消防状态，消防泵、喷淋泵的开启，空调电源及相

关风机等设备的运行状态。

f）强电工程师带领一名运行电工尽量到达总变电站，等候命令，负责指挥相关停

送电操作，确定空调电源切除，并按照工程部经理命令组织所有各层地下室人

员撤离。

g）强电运行领班带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室，等候工程师或工程

经理的命令，执行有关停送电操作，并按照工程经理命令组织相关人员撤离。

h）强电维修领班带领一名电工尽可能到达消防水泵房，与消防中心取得联系，根

据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作，必要时应急

抢修，视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥组织人员撤离，撤离前将消

火栓泵、喷淋泵转入自动状态，并与消防中心确认远控工作状态。

i）弱电领班带领程控交换机机务人员到达总机机房，负责保证电话系统畅通，根

据消防中心指示组织人员撤离。

j）给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作，保证所有水箱供水，尽量保

证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转，并与消防中心保持联系，根据消防

中心指示组织人员撤离，撤离前将各水泵转入自动，尽可能保证自动工作有效。

k）给排水水专业运行领班带领水工到达各水箱间，全部开启水箱入口水阀，手动

开启向高位消防水箱供水水泵，同时监视水箱水位、供水情况，同消防中心取

得联系，听从消防中心指挥。

1）给排水专业维修领班负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取

水口、水泵接合器的位置，并配合消防队工作。

in）空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀，火灾相关区域的排烟风

机、正压送风机及相应防火门、防火卷帘门的正确工作，组织相关人员撤离，

并与消防中心保持联系。（风机操作点分散，相对复杂，人员地点应根据本大厦

实际情况安排）

④关于通讯

a）在火灾发生时，任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅，与救火

无关的事情不得占用通讯及信道。

b）在使用通讯设备时，讲话力求简朴、明确，少占用通讯时间。

c）使用对讲机时请注意，在信道无空闲时，不要按发射按钮讲话，讲完话后立即

放开发射按钮。

d）使用消防专用电话时请注意，在与消防中心讲完话后，一定要挂好电话，否则

其他人无法与消防中心通话。

e）目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线，插入普通电话后即

可为内线电话，可直接拨叫消防中心（内线xxxx）。如要证实本机号码，请拨叫

总机询问（拨叫xx）0

⑺地震的应急措施

①当感觉到地震发生时，各级员工不可惊慌失措，要保持镇定。在确保人身安全的前

提下，关闭可能发生危险的设备，如冷水机组等。

②在地震来临时，不可盲目乱跑，试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的

危险，直至地震暂告一段落。

③当地震停止时，在确保人身安全的前提下，配电室、中控室员工视情况将供电设备

切换为紧急供电，保证人员撤离大厦时的照明。

④在有关领导的组织下，各级员工协助大厦内的业户进行疏散，有秩序的撤离至安全

地点，撤离过程中切记不要使用电梯。

(8)雷暴及飓风的紧急处理

①当雷暴及飓风来临前，应注意收听天气预报，密切注意其动向。各级员工应做好防

风、防雨的准备工作，检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置，确保

它们有效畅通。

②固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品，如花盆、灯罩、指示牌等，加

固树木、门窗玻璃等物品。

③应准备好各种工具以备使用，如防水手电筒，雨衣雨鞋、潜水泵等。

④通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来，请他们协助管理好自己区域内的物品，避

免损失。

⑤当雷暴及飓风来临时，各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感部位的巡视，

如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位，一旦

发现异常立即处理，确保物业内不进水、不漏风、不跑电。

⑥雷暴及飓风结束后，应即时进行检查及填报损毁报告，以便安排保险赔偿事宜。

3月报告、周报告制度

工程部月工作量汇总报表。汇总报表不仅能统计工程部在一个月中所做的总的检修工作，也

是工程部工作状况资料的自身积累。它既可以比较工程部月与月之间的工作量，以及设备使

用情况的变化；又可以根据报修量的增加和减少，来了解检修质量的优劣及计划检修完成的

程度。例如：同样故障的报修单反复出现，在刚做完计划保养或巡查后便出现不该有的故障

报修；客户设备卡和设备登记卡上连续出现同样的故障。此时应该引起重视和分析，并追查

故障原因或检修失职者的责任，以此提高检修质量和减少返修率。月工作量汇总报表如表1

所示。

(1)月报告的主要内容

①人员变动情况

②本系统各设备的运行情况。

③保修故障的数量、原因、维修结果及返修率。

④零配件的更换及使用情况，库存情况。

⑤操作规程是否存在改善意见。

⑥预防保养工作是否如期完成。

⑦人员工作的服务态度，标准及积极性。

⑧能源的使用情况。

⑨特别事故。

⑩是否有明显须改进的工程事项。

⑪整体意见。

(2)年报告应包含的内容

年报告应在整体上对一年来物业/大厦的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效

性，并制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。

①设备运行方案之改进

②设备功能的加强设备运行稳定性、可靠性的提升方法。

③重大维修保养、改造工程的进行及维修保养计划。

④环保节能管理计划。

⑤服务态度、服务标准方面的改进。

月工作量汇总表

门总计

项

本月填单

报修

报电话

报修

修其

它

数总

计

本月完

成量

维修大修

序号维修编号设备名称所在部门起止日期完成进度完成金额

内容

计1

划2

维3

修4

大5

修6

旦

里.7

单

元

巡

修

后

表1

4能源管理

物业的能耗是指煤（燃油）、电、水、煤气等的耗用量。其中电耗费用大约占总能耗费用70%（中

央空调用离心式空调机组时）。因此，能耗费用降低，首先须抓电耗，其次是煤（燃油）耗。应

该成立以工程部为主体的节能领导小组，各部门均应设节能管理员。节能领导小组要经常研

究物业的能耗情况和采取相应节能措施。工程部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进

行不同年份不同月份的能耗比较。

物业的合理用电是节电的手段。节电工作分设计和运行两个方面，两者互相牵制、互相补充。

一个好的系统设计，应该考虑到节能的需要，否则进行管理的努力将是十分有限的。反之，

如果不搞清设计意图，也难以发挥节能的效果。从运行角度，物业的合理用电应从下述几方

面考虑：

供配电。物业用电负荷中存在大量的电感性负荷（各种异步电机及气体放电灯等），这类负荷

的功率因数均较低，所以应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数•功率因数应控制在0.9

以上.

变压器。变压器在运行中，不可能总是处于额定状态，而负载率高低与效率有一定关系，当

变压器负荷（一般要求负载率为0.5至0.7）过低或过高，效率均要下降。所以，在多台变压器

配电时，应根据负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%

时，应更换变压器；单相用电设备分接在三相网络上，低压网络的电流不平衡度应小于20缸

空调、制冷系统。系统的容量一般是按最大负载情况下选定的，但是在实际使用中不会始终

在最大负载情况下，大部分时间是部分负载运行。制冷机组应安装节电控制装置，根据不同

负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。

空调机组消耗动力主要是送风机和回风机。对于不同季节，应该合理调整新风比例，以减少

新风处理能耗；对于非24小时营业场所，可进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。

例如对于宴会厅等场所，可采取营业前2小时加大送风量，营业结束前2小时，减少送风量，

以节省能量。对于排风系统，有条件时，可在排入大气前设冷、热回收装置。

照明系统。物业全年照明用电量约占总用电量的30%左右，因此必须注意降低照明系统的能耗。

照明节电，除了要求光源、镇流器、照明灯具的高效、节能外，还应对使用场所选择适当的

设计照度；采用日光传感器、时间预定、手动等照明控制手段进行节电。光源灯具应定期清

扫更换，制定更新周期，维持光照水平。

照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则,

制订考核办法。

其他设施的节电要求，可参照“宾馆、物业合理用电”标准执行。

（1）能源消耗控制程序及要求

①能源消耗控制的范围是：电、水、汽、油、煤气等。工程部在所有使用部门安装电

表、水表、蒸汽表、煤气表，油料使用须登记。

②工程部派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏汽、漏油等现象，

立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。

③能源费用消耗在正常营业善下应控制在总营业收入的4.5双其中：

i.电费：占能源费用的43%

ii.水费：占能源费用的6.5%

iii.煤气费：占能源费用的1%

iv.热力费：占能源费用的25%

V.冷冻水费：占能源费用的24%

（2）设备节能办法简介

①重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理重要内容。

②工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。

③了解各种能源的收费标准。

④指派专人负责节能工作的检查、督促。

⑤推广节能观念及意识和方法。

⑥不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。

⑦应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。

⑧保温材料的维护保养。

⑨空调风量根据季节、时间、客人的感觉随时调整。

⑩照明线路的布置及调整。

⑪灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。

⑫升降梯/电扶梯的智能管理。

⑬采用节能控制照明开关：（1）声控开关：（2）光控开关；（3）时间控制开关；（4）延时控

制开关。

@合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如:变压器最合理的工作负载是

80%-90%,这时它各方面的利用率最佳。

⑮使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等）

⑯采用节能水龙头。

能源调查表

1.项目名称：―

2.地址：

3.总占地面积：M2

4.总建筑面积：M2

其中商场卜2目前使用率%

写字楼M2目前使用率%

公寓M2目前使用率%

别墅M目前使用率%

停车场M2（包含在建筑面积内的）%

5.启用时间_________年_________月_________日

6.大厦总高度____________M层数______

7.管理处人数___________工程部人数_____

其中强电_________

弱电

空调给排水

装修（万能工）____

其它__________

8.工程部的年维修费用支出

上一年度工程维修的材料费用、工具费用、外包工程项目及费用。材料费用应按系统给出分目，例

如配电室、空调系统、照明等。

表2（1）

9.运行时间

指空调系统和主要耗能设备的运行时间，季节分明的使用设备按冬、夏转换季节分别说明。

星期一至五____________小时/天

星期六小时

星期日小时

全年总时数小时/年

表2(2)

楼宇名称年份共一页第一页

年能源耗量表（表3）

总建筑（或其中某建筑类型）工程M2系统

编月份

项目全年总数

号一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月

查表日期

使用率

1电力

用量

费用

查表日期

蒸汽使用率

2

（热水）用量

费用

查表日期

使用率

3煤气

用量

费用

查表日期

4燃油使用率

用量

18

费用

查表日期

其他使用率

5

能源用量

费用

查表日期

使用率

6水

用量

费用

注：此表复印使用，应按总面积和分类型建筑面积分别统计，如可能请将空调、照明系统再分别填报。

楼宇名称共一页第一页

日期____年一月——日

或一月一日到一月一日的平均值

典型季节能源日功率表

楼宇名称总建筑（或其中某建筑类型）面积M2系统一

编时间

项目

号0:002:004:006:008:0010:0012:0014:0016:0018:0020:0022:00

1电力（kw）

2蒸汽(T/h)

3燃油（1/m）

4其它

注：此表复印使用，按总面积和分类型建筑面积分别统计。

统计之日期按制冷季、供暖季、过渡季节的典型工作日期统计，如能用若干日的平均值最佳。

中

爬

电费费率

项目峰值时平值时谷值时

1时段

2电费（基本）

3附加费

4电建电费

5燃运电费

6加减电费

注：如项目有总限电指标请另加说明。

表5

其他能源单价

项目名称单价单位热能指标热能指标的单位备注

1燃气

2燃油

3市政蒸汽

4市政热水

5煤

6其它

注：备注栏应标明其它有关指标。例如蒸汽应注明来汽压力，热水注明来水平均温度。

水费：市政来水的基价/吨

（如有不同用途的水价，请分别给出）

项目内总用水指标月/吨

超指标用水加价倍数（不同时间分别给出）

其它用水附加费用情况

表6

6.5设备技术档案管理

(1)技术档案管理

各类技术资料必须分类装订成册，编制目录，专人管理及制订借用制度。技术档案一般可分

成四类：

①物业施工竣工验收的整套档案资料：

②设备的规范、标准、各项制度及技术标准；

③设备新技术信息及资料；

④职工技术考核标准及资料。

(2)设备登记卡

设备登记卡是设备管理的主要依据，每一台设备都应设立一张登记卡，如表2所示。为了

便于查阅，可按设备系统分别装订成册。现代化设备管理的一条重要经验，就是重视对设备

状况及维修保养工作情况的调查和统计，系统地、有计划地积累分析原始记录，在调查分析

中研究设备维修保养工作的规律，使设备能够达到最高的综合效率。

设备登记卡应包括设备检查、维修保养记录，设备缺陷记录以及重大事故记录，这些可作为

设备计划检修和确保设备正常运行的重要依据，也是设备技术改造、报废的主要依据。

设备一般每年按设备登记卡进行一次全面的清点核对，应该做到帐物相符。

(3)用户设备档案卡

物业的每套客房可认为是为用户服务的独立设备，因此，每一独立单元需设立一张用户单元

设备档案卡(如表3所示)。这有利于掌握对用户设备的完好程度及设备返修率程度的了解。

设备登记卡

1,单位代码3.类别

2.单位4.立卡日期

5.设备名称6.编号7.型号

8.制造出厂9.出厂

10.国别

编号日期

11.外形尺寸LWHm/m12.重量13.原值US$HK$RMB

KG（万元）

14.安装15.进场16.安装17.开始使

地点日期日期

18.电机名称型号功率KW电压V转速速m电机尺寸制造厂

电动机

资料

名称规格型号单位数量日期安装记录

19.随机附件

主要技术规格

及参数

20.主要技术

参数

21.重大事故

记录

日期维修保养内容承修部门所用零件

22.保养维修

记录

23.封存情况

表7

单元设备档案卡

房间号

检查设备类型

备7k

日期空调卫生具家具灯具音响冰箱电视机节能座窗帘锁

填表人

表8

6.6新增、改装及报废设备管理制度

凡各部门需新增设备，均应由各部门向工程部提出申请，经工程部按电力供应、

建筑物承教允许值，安全及环保等要求核实后，报请总经理批准后方可进行。工

程部应提供产品信息和核查新增设备的产品，与使用部门共同制定安装要求，并

视工程大小，决定由工程部或委托专业施工单位施工。新增设备验收后，验收资

料及技术文件，由工程部存档，工具由使用部门保管。

(1)物业设备需改装、移装时，对一般容易改装、移装的设备，由使用班组提出

申请，报请部门经理批准后，由工程部安排计划进行。当改装工程较大，技

术复杂性和价格较高或需对原建筑结构做较大面积破损的，一定要由部门经

理报请总经理批准，并由工程部提出方案后再进行施工。设备改装的资料及

审批文件，应由工程部存档，隐蔽工程设施的改装、移装的资料除存档外,

还应对相应竣工图纸作有关说明备案。凡任意改装、移装设备或拆除建筑物

结构者，应追究责任。

(2)设备的更新和报废应同时办理。

(3)设备的报废原则为：

①政府指定的淘汰产品

②己超过使用期限，损坏严重；或是虽能运转，但是有严重隐患，而修理

成本昂贵的设备。

③因为事故损坏，而修理费用接近或超过原价值的设备

④无法修复的设备

(4)设备的报废，应由使用部门提出申请，由工程部进行技术鉴定后，方可办理

报废手续。价值较大的设备，应经总经理批准。

7零件、耗材采购、库存及领用管理

其程序见图9：

(1)常用工具应由工程部仓库管理人员管理，根据物业的耗用规律和使用情况,

在保证数量又不造成积压的原则下，制定最低备用量。对其他维修器材，由

各班组根据需要填写“物资采购申请单”，报工程部审批采购。该表由工程

部填写，原则上以一台设备一张，附属设备、备件费用应包括在预计费用中。

(2)设备采购程序见图10。

(3)采购员采购后，交仓库保管员验收并输入库登记手续。设备入库验收单见表

11=班组员工需领料时，应填写领用单，完成报修后，填写材料耗量单。班

组长对领用量和耗用量进行核销，主管应加强检查。

(4)对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。

(5)材料使用后要在工作单上填写清楚，并经主管确认。多余材料必须退回库房。

图9设备维修器材的采购、保管和领用制度

图10工程部设备管理总运行程序

设备入库验收单

工程设备型号合同

编号名称规格编号

国另1」制造厂出厂编号

包装形式装箱数验收日期

说明书

包装外观

图纸资料

技装箱单

缺件情况术检验合

资格证

料附件及工具

设备外观

清单

其他

损坏情况

随机附件

工具备件

备注

记录人：日期:

审核人：日期:

表11

8工具管理

(1)本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必

须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

(2)公用工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保

管，凭工具借用牌借用。

(3)专业自用工具由系统工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定

的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。

(4)根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。电焊、气焊机

等配套工具一般由电、气焊工保管。

(5)所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必

须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。

(6)公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写

工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用

时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。

(7)借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，

须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,

或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。

(8)专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点，并保持完好，特别是常用小

型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能

确定使用人，则由系统工程师照价赔偿。

(9)全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工

具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应

酌情予以经济赔偿。

(10)所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程师批准后方可借出，员

工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。

(11)所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个

人领用工具，一律以旧换新。

9人员管理

⑴班组长

工程部的最基层干部。班组长不仅要熟悉掌握所属工种的技能和熟悉该工种

涉及的物业设施，而且应具有一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开

展日常工作。

(2)主管(值班)工程师

有较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。主管一般

按强电、弱电、机械等专业分别设置。

(3)主管、班组长是工程部的技术核心，应该在物业基建过程中就着手培训，并

参与设备的安装、调试过程。

(4)工程部的员工队伍应相对稳定。应关心员工的工作、学习、生活，使员工热

爱本职的工作。

(5)要提供员工学习技术的机会，以提高他们的技术、技能和一专多能。应定期

进行技术考核、职称评定和采取与津贴挂钩的措施，不断激发员工的学习积

极性和持久性。

(6)员工的年龄及技术等级应形成梯队，使员工队伍后继有人。

10外包招标制度

(1)物业管理处工程招投标程序

日常的保养/维修服务，可通过分包形式将该等工作分包与有关的承包商，

以避免成立庞大的维修队伍，节省不必要的维修开支。管理处可通过招标程

序选择最合适及最符合经济效益的承包商提供维修/保养服务。

招标邀请书

被邀请施工单位呈报：1］企业资质复印件2］企业营业执照复印件3］企业已建和在

建工程简介和施工照片、质量评定资料

资格预审

施工单位领招标文件:＞〈投标须知〉察看施工现场

交投标保证金。递交投标文件，包括：1］工程报价

2］施工组织措施3］优惠条件4］法人委托书