中航瑞赛安徽铜陵步行街项目

北京中天大业房地产经纪有限公司.安徽铜陵步行街项目投资可行性概算分析2012年5月16日.开宗明义：

本报告的目的，是为北京瑞赛科技有限公司投资安徽铜陵步行街项目的可行性提供经济测算方面的依据，本报告仅关注铜陵步行街项目本身的开发前景及盈利前景分析，并不涉及项目开发主体企业的股权及财务状况分析。限于短暂的调研时间，本报告中采用的数据不能保证精确及全面，但能够保证真实及概算结果不出现足以影响决策的偏差。.3第一部分：项目背景分析一宏观背景分析二铜陵市房地产开发环境分析.4宏观背景分析1.1宏观经济环境1.2全国房地产市场环境.51.1宏观经济环境近期世界范围内通胀等因素导致消费增长乏力，兼之美国信用调降及欧债危机等影响，国际金融环境动荡，导致世界经济增长放缓，有步入二次衰退的危机。国内，经济增长势头开始放缓，投资和出口增速双降，通货膨胀的因素导致居民实际收入下滑，消费增长缓慢。国有垄断型企业在政府政策和资金的支持下飞速发展但盈利效率低下，而民营企业步履维艰，实体经济利润微薄，构成了当前国内经济的主要缩影。通货膨胀和经济增长放缓的两难境地，致使国家货币政策摇摆不定。当前偏紧的货币政策已导致一些中小企业的经营受到影响。以房地产、煤炭、艺术品、农产品等投机性需求带动的民间金融泡沫在政府屡以行政手段干预后濒于资金链断裂的破灭边缘。民营企业虽然不受政府重视却承担着解决国内严峻的就业问题的重任。当前部分地区的中小企业危机亦已引起中央重视开始出台针对性的金融税收等扶持政策以避免危机恶化。然而导致中小企业危机的根源错综复杂，以当前偏紧的货币政策及仍然偏向国有企业/地方政府的信贷政策，可以预期目前扶持中小企业的政策收效不大。中小企业危机仍将蔓延。承担着拉动经济和缓解社会矛盾双重任务的保障房、水利、铁路等国家重大投资项目因收益水平低，投资规模过于庞大，对各级地方政府的财政已造成巨大压力，而地方政府财政收入的主要来源土地出让又受到国家房地产调控的影响大为缩减，地方债务平台同样陷入资金链断裂危机。消息面上，近期的宏观经济数据显示通货膨胀已得到抑制，从而为政府可能的货币政策放宽开始造势。综上所述，在国际国内经济多重危机的压力，国内经济面临硬着陆风险的情况下，2012年政府放宽货币政策，放松房地产调控的可能性很大。.61.2全国房地产市场环境2011年房地产调控政策层层加码，国八条、主要城市限购令、明码实价、一房一价等，再加上贷款额度的收紧，导致国内房地产市场走势出现分化。受调控压力最大的一线城市成交锐减，房价有所下滑；二线城市房价虽然稳定但成交也大幅下跌；三四线城市则受调控限制较小，房价及成交都继续上扬。从供应和需求层面分析，当前国内房地产自住和投资需求仍然旺盛，整体供不应求的局面尚未出现根本变化。影响市场成交的主要原因是政府的行政干涉及信贷支持的不足。因此，对未来房地产市场走势的判断主要看未来政府对房地产市场调控态度。从当前形势判断，中央政府对遏制房价过快增长的决心依然坚定，但面对通胀和经济疲软的两难局面，以及保障房计划推进的不顺，对国内经济贡献率极高的房地产业很难实施彻底的打压，预计对房地产的调控未来将以行政手段为主，限购等调控措施预计很快会推进到更宽广范围，而限贷等对宏观经济影响复杂的市场手段预计会有所放松。限购等房地产调控行政手段主要针对的是住宅类房地产市场，对于商业地产，反而因为不受限购影响，获得了从住宅市场转出的部分投资者的青睐，在调控初期表现火热。但很快，随着货币政策的收紧，信贷支持不足，导致中小投资者资金紧张，购买力不足，商业地产也就很快与住宅市场一起同陷低谷。从当前市场表现看，在当前通胀严重和国内缺乏投资渠道的情况下，不论是住宅还是商业地产，投资需求仍然非常旺盛，只是住宅市场受困于限购没有资格，而商业市场受困于限贷缺乏资金，才导致目前市场陷于低谷。而根据前述分析，货币和信贷政策有望在近期有所放松，则商业地产也就有望在2012年重燃活力。.8铜陵市房地产开发环境分析2.1铜陵城市概况2.2铜陵市房地产市场概况.2011年全年实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2变化为2011年的1.9：74.7：23.4。按常住人口计算，2011年全年人均生产总值79704元（折合12367

美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。

2011年全市年末总人口74.15万人，城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。2011年，全市在岗职工年平均工资43230元，增长18.0%。城乡居民人均人民币储蓄存款余额29831元，比上年末增加

3765

元。城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。

从以上数据可以看出，铜陵市是一个以工业为主，经济较为发达的城市。城镇居民收入水平较高而且仍在快速增长，消费能力较强。但城市人口仅74万人，市区人口仅44万人，规模偏小，不利于商业市场的规模发展。数据来源：铜陵市政府年度工作报告---为安徽经济发达的工贸港口城市，但城市规模较小2.1铜陵城市概况.910铜陵市主城区铜官山区面积仅36平方公里。辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道六条街道。其中长江路和义安大道、淮河大道三条主路交汇处为铜陵市商业中心区，集中了铜陵市大部分商业。数据来源：铜陵市政府年度工作报告---长江南岸，主城狭小2.1铜陵城市概况。.

铜陵是安徽向外省劳务的重点输出地之一。

徽商文化的积淀让安徽人民具有普遍的经商和投资意识。铜陵也是较为著名的旅游城市，旅游商业具有较大发展前景。虽然人口不多，交通也便利，但铜陵市物价水平显著高于省会合肥。

——商业意识深入骨髓2.1铜陵城市概况.112.2区域房地产市场概况目前的铜陵房地产市场仍然处于上升时期，市场可挖掘的潜力巨大。近两年来铜陵的房地产市场竞争日趋激烈。随着国家对房地产市场宏观调控政策的相继出台和“地根银根”的减缩，全国的楼市的上涨势头已经出现了明显的减弱。受全国楼市大环境的影响，铜陵房地产市场也进入理性回归的时期，价格上涨的幅度趋于平缓。但由于市场仍然存在较大需求，因此房价的上涨仍会持续较长一段时间。.12（一）2011年01-12月新建商品房上市情况2011年01-12月，全市预售许可证发放总面积128.42万平方米，同比上升93.04%。商品房预售项目分布在铜官山区、狮子山区（含市经济技术开发区）和郊区，其中住宅类商品房预售面积99.57万平方米；其它类商品房预售面积28.84万平方米。项目

用途预售面积面积占比面积同比预售套数套数同比（万㎡）（%）（%）（套）（%）住宅99.578877.5495.23955895.42非住宅28.873522.4685.84//合计128.4523100181.07

//2.2区域房地产市场概况.

（二）2011年01-12月商品房销售情况2011年01-12月，全市商品房销售总面积67.58万平方米，其中住宅类商品房销售面积55.00万平方米，同比上升3.66%；非住宅类商品房销售面积12.57万平方米，同比上升2.87%，销售套（间）数6954套，其中住宅类商品房销售套数5494套，同比上升7.24%。项目

用途销售面积面积占比面积同比销售套数套数占比套数同比（万㎡）（%）（%）（套/间）（%）（%）住宅55.004581.393.66549483.327.24非住宅12.575518.612.87123018.6524.49合计67.58001003.516594101.973.792.2区域房地产市场概况.15第二部分：项目地块条件分析一地块周边环境地块规划指标分析地块规划方案分析项目目前状况及进度计划.本项目地块位于铜陵市最繁华的长江路、义安大道和淮河大道交汇处。属于城市商业中心区。地段条件优越，交通便利。长江西路长江东路步行街项目123451地段及周边环境义安大道淮河大道.铜陵商城合百商厦铜冠商业广场茂源大市场1地段及周边环境.地块位置3号4号1号12号11号13号.地块号

功能规划建筑面积（㎡）还迁面积（㎡）可售面积（㎡）备注1号地块商业下沉主街商/p>

一层底商7322935827+8880285228880㎡为零星商业（属性不明商业）二层及以上20241883876118542含下层主街除15000㎡其余部分30200㎡，含餐饮部分：7127㎡小计290647128583162064

办公98194.73412064074.7

公寓57573.91183045743.9

住宅8408481973.22110.868311㎡*1.2合计530499.6256506.2273993.4未含地下车库约3552个1号地块是本项目规模最大，地段条件也最好的地块，其中住宅8.4万平方米几乎全部回迁，可售部分完全由商用物业构成，包含的物业类型包括商业步行街，住宅底商，办公、公寓、酒店等。2地块规划指标分析.2地块规划指标分析3号地块住宅和商用物业各占一半比列，但住宅大半回迁，可售部分仍以商业为主。包含物业类型为住宅、底商和公寓。3号地块商业一层底商20800233218468还迁暂按1:1计算二层及以上67780338564395

小计88580571782863

住宅

135436.286179.249257住宅71816㎡*1.2公寓

11232011232还迁不含徽行等办公合计235248.291896.2143352未含地下车库约1680个.4号地块和3号地块类似，但住宅占比更大，其中住宅约一半回迁，可售部分中，住宅和商用物业约3:2。包含物业类型为住宅、底商和公寓。4号地块商业一层底商20590501615574

二层及以上37168863528533

小计57758含农贸7500㎡1365144107

住宅169916785689134865473㎡*1.2住宅公寓22585022585

公建配套等

462719212706幼儿园及社区配套（其中幼儿园2706㎡可对外出售）合计25488694140160746未含地下车库约1876个2地块规划指标分析.从项目的规划指标分析来看，本项目是一个以步行街和底商为主，包括了住宅、商业、办公、公寓等多种物业类型的，规划总建筑面积达到130万平方米的大型综合性项目。2地块规划指标分析.3地块规划方案分析一、规划范围：步行街地块东起义安大道、南至长江二路、西到铜陵商城、北至长江路，另长江新村和长江东村地块，三地块总用地面积约25.7万平方米（385亩）总地价22.03亿元。二、方案简介：1、步行街地块（1#）：结合现状地形规划一条下沉的步行街商业轴线，并在轴线上加入节点放大，形成开放广场，同时添加纵横多条次要步行轴线，形成整个商业中心地块的井字形的交通流线网格。功能布局上沿长江中路保留部分原来的商业及办公建筑，并新建部分商业与办公建筑，力求新旧结合。沿长江二路为商业裙楼与部分住宅塔楼，公寓塔楼与办公塔楼相结合的组合方式。2、长江新村地块（3#）：布局模式采用沿街的商业内街，道路交叉口的标志性建筑与居住小区相结合。3、长江东村地块（4#）：规划的长江二路将该地块分割为南北两部分，南侧规划为集中式的商业裙房，上部为住宅塔楼和公寓楼；北侧规划为围合的住宅小区，在小区的北面结合商业裙房布置一条风情商业内街。.规划效果图.规划平面图.从项目的规划方案来看，本项目大多数商业都临街，商业价值较高，便于出售。但住宅私密性较差，投资价值高于居住价值。本项目商业以步行街和底商为主，缺少中大型集中式商业，这种商业布局的特点是便于销售，但不利于整体的管理和经营，也难以引进大型主力商业来提升项目的商业价值，因此持有经营的价值不高。3地块规划方案分析.4项目目前状况和进度计划根据项目方介绍，本项目拆迁已经启动，预期在今年年中完成4号地块的拆迁。整个地块的开发计划是先4号地块，再是3号地块，最后是拆迁难度最大的1号地块。项目3号和4号地块现状以老式住宅为主，密度较高，住户中公务员、知识分子等比例较高，拆迁难度较大，但拆迁主要矛盾在补偿高低上，预计仍可较为顺利地完成拆迁工作。项目1号地块现状则以商业和办公为主，拆迁难度极大。从项目现场情况看，在2012年4月底时，项目4号地块仍未见拆迁迹象。能否按照计划顺利推进项目存疑。.28第三部分：相关房地产市场概况铜陵市商业市场概况铜陵市商业市场价格概况三铜陵市办公及公寓市场概况四铜陵市住宅市场概况.目前铜陵市中心城区商业主要集中在长江路、义安大道和淮河大道上。而且主要以临街底商和步行街为主，大型集中式商业只有合百商厦、铜陵商城、铜冠商业广场等，此外还有部分家具城、小商品市场等专业市场，其他区域商业极度匮乏。长江西路长江东路步行街项目1231项目名称合百商厦铜陵商城铜冠广场建筑体量（万㎡）3.2206.6开业时间200320022008开发单位合肥百货大楼集团股份有限公司铜陵联发置业有限公司铜陵铜冠地产集团商业业态大型购物中心超市、专业市场等服装、皮具、化妆品等12345井湖商业广场茂源大市场451铜陵市商业市场概况义安大道淮河大道.铜陵商城合百商厦铜冠商业广场茂源大市场.成熟商业临街门市售价一般在4-5万/平方米左右，二层和内街商业相对便宜点，1.5-2万元/平方米左右；租金根据业态业种的不同一般最低在200元/平方米/月左右，最高可达1000元/平方米/月。市区商业外围商业项目的售价一般在1.5-2万元/平方米之间；二层在6000-8000元/平方米左右。外围市区商业市区以外社区型底商的价格一般在6000-10000元/平方米之间，租金为50-100元/平方米/月。社区型底商

目前，铜陵市的商业市场售价很高，一般步行街内街1层已经达到3万元/平方米左右，沿长江路的临街门市更是高达5-6万元/平方米，租金水平也从200-1000元/平方米/月不等。2铜陵市商业市场价格概况.铜陵市的办公和公寓项目同样屈指可数，真正意义上的办公楼目前基本上还是空白，在建的置地财富广场以及雨润国际广场都是较高品质的写字楼项目，将弥补这一市场空白。其中置地财富广场两栋写字楼，A座已售完，B座销售率70%左右，目前售价约8500元/平方米。而雨润国际广场因地基挖到溶洞目前工程停滞。在本项目4号地块南侧的商会大厦为小户型公寓项目，目前报价8500元/平方米（毛坯）但有较大优惠幅度。另外商会大厦首层底商报价70000元/平方米，二层报价25000元/平方米，三层报价20000元/平方米。另外一个值得一提的办公项目为双星国际，该项目为5.4米挑高的LOFT公寓，易办易住型，4-6层为办公，目前已经卖完，销售均价达到：7500-8000元/平方米，目前租金可达40—60元/月/平方米，入住企业以装修公司、美容美体、设计类企业为主，该公寓也有相当数量的自用居住业主。3铜陵市办公及公寓市场概况.目前铜陵中心城区在售的几个项目分别是雨润国际广场、置地财富广场以及商会大厦等，这几个项目均是大型的商业综合体项目，涵盖了商业、办公、住宅等物业类型,是城市商圈的很好补充，但和本案超大体量的商业相比，不足以形成足够的竞争，反而有利于加快城市商务区的转型和商业能级的提升。长江西路长江东路步行街项目12345123项目名称雨润国际广场置地财富广场商会大厦建筑体量（万㎡）14.28181.2容积率10.24.86.2开工时间2009.92009.6开发单位江苏雨润集团铜陵置地投资有限公司安徽省宜百置业物业类型综合体综合体公寓为主123可参考项目概况.4铜陵市住宅市场概况（注：绿色为即将入市，蓝色为在售）本项目.铜陵市目前位于市中心区的住宅项目售价已达7000元/平方米以上，而且供应日益稀缺，如铜冠花园目前报价7800元/平方米。位于郊区和经济开发区的住宅项目售价多在5000-6000元/平方米之间，但位于经济开发区的恒大绿洲售价也达到了8000元/平方米左右。本项目周边，商业中心区地段目前没有在售住宅项目，市场预期售价可达9000元/平方米左右。4铜陵市住宅市场概况.36第四部分：项目投资收益测算一项目开发方案假设项目营销方案假设测算参数设定投资收益测算指标风险分析.374.1项目开发方案假设按正常估算，项目单体工期一般在两年半左右。按照每期项目同期开工估算，则每期工期历时两年半左右。下一期工程在前期临近结束前启动。项目分三期工程共历时约6年时间。项目工程时间节点估算

地块开工时间封顶时间竣工时间一期4号地块2012年6月2013年11月2014年12月二期3号地块2014年10月2015年4月2016年5月三期1号地块2016年3月2017年8月2018年8月.384.2项目销售计划假设不建议持有该项目，以完全销售为营销目标。项目规模太大，宜追求去化速度，避免定价过高导致滞销。考虑到住宅市场竞争激烈，本项目规划缺乏私密性导致项目住宅投资功能强于自住，而且本项目住宅不是主要利润点，可以采用较低价倾销追求回款的策略。首期定价8000，二期在两年后可定价9000，三期在4年后则可定价10000。按照目前铜陵市全市住宅年均销售50-60万平方米的去化速度，即使本项目住宅能占到全市10%的市场份额，年均销售面积也只在50000平方米左右。本项目可售商用物业面积达43万平方米以上，按照目前铜陵市全市商用物业（非住宅商品房）年均销售12万平方米左右去化速度，即使本项目能能占据全市商用物业50%市场份额，也即6万平方米每年的去化速度，本项目商用物业也需要7年左右时间才能销售完毕。因此本项目商用物业也建议以追求去化速度为首要目标，建议采取较低的价格策略进行倾销以占领更多市场份额。一期商业均价以20000元/平方米左右为宜，二期提至25000元/平方米，三期30000元/平方米。公寓和写字楼一期均价8500，二期9000，三期10000。.394.2项目销售计划假设

可售面积销售均价销售额一期商业44106.9920000

882,139,800.00公寓22585.088500

191,973,180.00住宅91348.268000

730,786,080.00一期总计158040.3311420.50

1,804,899,060.00二期商业8286325000

2,071,575,000.00公寓112329000

101,088,000.00住宅492579000

443,313,000.00二期总62

2,615,976,000.00三期写字楼6310.410000

63,104,000.00商务公寓57764.310000

577,643,000.00商业16206430000

4,861,920,000.00公寓45743.910000

457,439,000.00住宅2110.89000

18,997,200.00三期总计273993.421822.07

5,979,103,200.00项目总计575385.7318074.79

10,399,978,260.00.404.3项目投资测算参数设定建安费标准：地价：除回迁房建设费用外，项目已支付3#、4#地拆迁安置费2.6亿，另在启动1#地拆迁时还需支付3亿拆迁安置费，除此之外不再支付土地费用。为了单独核算每个地块的土地成本，在3#、4#地块拆迁安置费没有明确拆算标准情况下，本次测算将两个地块的拆迁安置费按照两个地块的回迁总量占比进行拆算。土地税费：需按照成交地价22.03亿支付土地契税等相应税费，按照4%税率每个地块单独估算。商品住宅建安费1900回迁住宅建安费1700商品公寓建安费2300回迁公寓建安费2100办公楼建安费2500酒店式公寓建安费2500商业建安费2500地下工程3500

合同地价拆迁安置费1#地

1,380,000,000.00300,000,000.003#地

321,000,000.00合计2.6亿拆迁总面积91,896.20㎡，占比49.9%129,772,077.484#地

502,000,000.00拆迁总面积92,219.00㎡，占比50.1%130,227,922.52.414.3项目投资测算参数设定回迁房建设指标：地块号功能规划建筑面积（㎡）还迁面积（㎡）可售面积（㎡）备注1号地块商业290647128583162064还迁按1:1估算办公98194.73412064074.7还迁按1:1估算公寓57573.91183045743.9还迁按1:1估算住宅8408481973.22110.8还迁按1:1.2估算1号地块合计530499.6256506.2273993.4

3号地块商业88580571782863还迁按1:1估算住宅135436.286179.249257还迁按1:1.2估算公寓11232011232

3号地块合计235248.291896.2143352

4号地块商业577581365144107还迁按1:1估算住宅1699167856891348还迁按1:1.2估算公寓22585022585

公建配套等462719212706幼儿园及社区配套4号地块合计254886941401607461、3、4号地块总计1020633.8442542.4578091.4

融资：在一期时，设定项目需融资5亿元作为启动资金，融资利率10%，期限三年。后期项目则可通过前期利润进行滚动开发，不再需要外来融资。.424.4项目投资测算表——一期（4#地）注：回迁房的建设成本归入土地费用进行测算，以下各期测算同例。按回迁量占3#、4#地总回迁量50.1%估算4#地分摊拆迁安置费为约1.3亿。序号工程或费用名称备注分项单方价可售建筑面积单方价总投资单位:万元1土地费用

2631.4441587.42

拆迁安置费

13022.79

回迁建设费

2879.73

26556.62

土地税费

土地转让合同金额3%～5%

2008.002前期工程费

勘察测绘、规划设计、可研等费用

85.461350.593基础设施建设费

按建安费15%估算

410.686490.464建筑安装工程费

2737.8943269.76

住宅

1900

17356.17

商业

2500

11026.75

公寓

2300

5194.57

写字楼

2500

0.00

地下分摊

3500

9692.275附属工程费

配套设施、园林环境等建设费

105.681670.206管理费用

按前五项之和3%估算

179.132831.057不可预见费

按计划造价3%估算

179.132831.05

建设期投资

前七项之和

6329.43100030.538财务费用

融资三年5亿

949.1215000.009总投资

7278.56115030.53.434.4项目投资测算表——二期（3#地）注：按回迁量占3#、4#地总回迁量49.9%估算3#地分摊拆迁安置费为约1.3亿。序号工程或费用名称备注分项单方价可售建筑面积单方价总投资单位:万元1土地费用

2863.1941044.47

拆迁安置费

12977.21

回迁建设费

2914.51

26783.26

土地税费土地转让合同金额3%～5%

1284.002前期工程费

勘察测绘、规划设计、可研等费用

93.101334.603基础设施建设费

按建安费15%估算

455.066523.314建筑安装工程费

3033.7043488.76

住宅

1900

9358.83

商业

2500

20715.75

公寓

2300

2583.36

写字楼

2500

0.00

地下分摊

3500

10830.825附属工程费

配套设施、园林环境等建设费

118.341696.456管理费用

按前五项之和3%估算

196.902822.637不可预见费

按计划造价3%估算

196.902822.63

建设期投资

前七项之和

6957.2099732.838财务费用

利用前期利润

0.000.009总投资

6957.2099732.83.444.4项目投资测算表——三期（1#地）序号工程或费用名称备注分项单方价可售建筑面积单方价总投资单位:万元1土地费用

4201.67115122.96

拆迁安置费

30000.00

回迁建设费

3103.35

79602.96

土地税费土地转让合同金额3%～5%

5520.002前期工程费

勘察测绘、规划设计、可研等费用

101.952793.253基础设施建设费

按建安费15%估算

447.9312272.974建筑安装工程费

2986.2081819.79

住宅

1900

401.05

商业

2500

40516.00

公寓

2300

10521.10

写字楼

2500

1577.60

酒店式公寓

2500

14441.08

地下分摊

3500

14362.975附属工程费

配套设施、园林环境等建设费

98.992712.216管理费用

按前五项之和3%估算

235.106441.647不可预见费

按计划造价3%估算

235.106441.64

建设期投资

前七项之和

8306.93227604.458财务费用

利用前期利润

0.000.009总投资

8306.93227604.45.454.4项目投资测算表——分年估算表

总投资额可售面积单方成本第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年一期（4#）115030.537278.5613022.7933518.4843476.1225013.130.000.000.000.00二期（3#）99732.836957.2012977.210.000.0027915.3038698.7720141.560.000.00三期（1#）227604.458306.930.000.000.000.0030000.0065575.2888319.2843709.90总计442367.817688.2026000.0033518.4843476.1252928.4368698.7785716.8388319.2843709.90.464.5项目收益测算表序号项目合计第1年第2年第3年1销售收入180489.9179503.82

79,503.82

21,482.262税费21658.799,540.469,540.462,577.873经营成本5414.702,385.112,385.11644.474净收入153416.4267,578.2567,578.2518,259.92序号项目合计第3年第4年第5年第6年1销售收入261597.60

85,762.80

72,256.0562147.2541431.502税费31391.7110,291.548,670.737,457.674,971.783经营成本7847.932,572.882,167.681,864.421,242.954净收入222357.9672,898.3861,417.6452,825.1635,216.78序号项目合计第5年第6年第7年第8年第9年第10年1收入合计597910.3219762.9865948.49120344.12169931.59164155.1657767.982税费71749.242,371.567,913.8214,441.2920,391.7919,698.626,932.163经营成本17937.31592.891,978.453,610.325,097.954,924.651,733.044净收入508223.7716,798.5356,056.22102,292.50144,441.85139,531.8949,102.78一期二期三期.474.6损益表一期二期序号项目金额1建设投资100,030.531.1土地费用41,587.421.2前期工程费1,350.591.3基础设施配套建设费6,490.461.4建筑安装工程费43,269.761.5附属工程费1,670.201.6管理费用2,831.051.7不可预见费2,831.052财务费用15,000.003项目总投资115,030.534销售收入180,489.915经营成本5,414.706经营税费21,658.797所得税前净收入38,385.898所得税前投资收益率33.4%序号项目金额1建设投资99,732.831.1土地费用41,044.471.2前期工程费1,334.601.3基础设施配套建设费6,523.311.4建筑安装工程费43,488.761.5附属工程费1,696.451.6管理费用2,822.631.7不可预见费2,822.632财务费用0.003项目总投资99,732.834销售收入261,597.605经营成本7,847.936经营税费31,391.717所得税前净收入122,625.138所得税前投资收益率123.0%.484.6损益表三期总计序号项目金额1建设投资227,604.451.1土地费用115,122.961.2前期工程费2,793.251.3基础设施配套建设费12,272.971.4建筑安装工程费81,819.791.5附属工程费2,712.211.6管理费用6,441.641.7不可预见费6,441.642财务费用0.003项目总投资227,604.454销售收入597,910.325经营成本17,937.316经营税费71,749.247所得税前净收入280,619.328所得税前投资收益率123.3%序号项目金额1建设投资427,367.811.1土地费用197,754.841.2前期工程费5,478.441.3基础设施配套建设费25,286.751.4建筑安装工程费168,578.301.5附属工程费6,078.851.6管理费用12,095.321.7不可预见费12,095.322财务费用15,000.003项目总投资442,367.814销售收入1,039,997.835经营成本31,199.936经营税费124,799.747所得税前净收入441,630.348所得税前投资收益率99.8%.494.7现金流量表——一期（4#地）一期财务内部收益率（IRR)=215.06%一期投资回收期<1年序号项目名称合计前期第1年第2年第3年1现金流入180,489.91

79,503.8279,503.8221,482.261.1销售收入180,489.91

79,503.8279,503.8221,482.262现金流出142,104.0113,022.7945,444.0655,401.7028,235.472.1建设投资100,030.5313,022.7928,518.4838,476.1220,013.132.2经营成本5,414.70

2,385.112,385.11644.472.3财务成本15,000.000.005,000.005,000.005,000.002.4税费21,658.79

9,540.469,540.462,577.873税前净现金流量38,385.89-13,022.7934,059.7724,102.13-6,753.214累计税前净现金流量38,385.89-13,022.7921,036.9845,139.1038,385.89.504.7现金流量表——二期（3#地）二期财务内部收益率（IRR)=78.73%二期投资回收期2.29年序号项目名称合计前期第1年第2年第3年第4年第5年第6年1现金流入261,597.60

0.000.0085,762.8072,256.0562,147.2541,431.501.1销售收入261,597.60

0.000.0085,762.8072,256.0562,147.2541,431.502现金流出138,972.4712,977.210.000.0040,779.7249,537.1829,463.646,214.732.1建设投资99,732.8312,977.210.000.0027,915.3038,698.7720,141.560.002.2经营成本7,847.93

0.000.002,572.882,167.681,864.421,242.952.3财务成本0.000.000.000.000.000.000.000.002.4税费31,391.71

0.000.0010,291.548,670.737,457.674,971.783税前净现金流量122,625.13-12,977.210.000.0044,983.0822,718.8732,683.6135,216.784累计税前净现金流量122,625.13-12,977.21-12,977.21-12,977.2132,005.8854,724.7587,408.35122,625.13.514.7现金流量表——三期（1#地）三期财务内部收益率（IRR)=44.98%三期投资回收期3.36年序号项目名称合计第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入597,910.320.0019,762.9865,948.49120,344.12169,931.59164,155.1657,767.981.1销售收入597,910.320.0019,762.9865,948.49120,344.12169,931.59164,155.1657,767.982现金流出317,291.0030,000.0068,539.7398,211.5561,761.5125,489.7424,623.278,665.202.1建设投资227,604.4530,000.0065,575.2888,319.2843,709.900.000.000.002.2经营成本17,937.310.00592.891,978.453,610.325,097.954,924.651,733.042.3财务成本0.000.000.000.000.000.000.000.002.4税费71,749.240.002,371.567,913.8214,441.2920,391.7919,698.626,932.163税前净现金流量280,619.32-30,000.00-48,776.75-32,263.0658,582.61144,441.85139,531.8949,102.784累计税前净现金流量280,619.32-30,000.00-78,776.75-111,039.81-52,457.2091,984.65231,516.54280,619.32.524.7现金流量表——全三期总计（1#、3#、4#地）全三期总计财务内部收益率（IRR)=109.95%全三期总计投资回收期<1年序号项目名称合计前期第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入1,039,997.83

79,503.8279,503.82107,245.0672,256.0581,910.231.1销售收入1,039,997.830.0079,503.8279,503.82107,245.0672,256.0581,910.232现金流出598,367.4826,000.0045,444.0655,401.7069,015.1879,537.1898,003.372.1建设投资427,367.8126,000.0028,518.4838,476.1247,928.4368,698.7785,716.832.2经营成本31,199.930.002,385.112,385.113,217.352,167.682,457.312.3财务成本15,000.000.005,000.005,000.005,000.000.000.002.4税费124,799.740.009,540.469,540.4612,869.418,670.739,829.233税前净现金流量441,630.34-26,000.0034,059.7724,102.1338,229.88-7,281.13-16,093.144累计税前净现金流量441,630.34-26,000.