土地管理与房地产开发经济的内在联系

在城市化进程不断推进的背景下，人们在住房方面的需求也在日益增长，这为房地产开发行业的发展创造了良好的条件。房地产开发是一个极为复杂的过程，涉及范围广、人员多，与社会很多行业都有着密切的关联性，土地是最为基础也是最为重要的资源类型。在对房地产进行开发的过程中，企业除了要遵守国家的相关法律制度之外，还要对当地的文化、民俗等进行调查，在这一基础上做好土地管理工作。基于此，本文运用文献分析法和归纳总结法，探究了土地管理与房地产开发经济的内在联系，希望为该领域的工作人员提供参考。土地管理制度的环境变迁法律环境变迁我国法律制度具有强制性的特征。在房地产开发领域，相关法律制度早已存在，对企业的行为进行了规范。但对于具体的开发工程来说，相关法律体系还并不健全和成熟。尤其是在土地取得方式方面，地方政府和企业只需要自行拟定协议就可以完成出让。在这样的情况下，地方政府在土地出让方面的权力是比较大的。2002年起，国家开始陆续出台土地出让的相关政策。国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。政策环境变迁2007年，面对投资过热和土地市场混乱的问题，政府对土地管理进行了宏观调控，发布了一系列的经济改革政策，对闲置土地进行了清理。对于那些超出合约动工日一年以上没有开发的土地，地方政府会征收“土地闲置费”；而如果超出两年，政府可以将土地的使用权收回。在这个基础上，政府还对建设用地的供应情况和土地价格的变动情况进行了监测，这在很大程度上对土地囤积的行为进行了控制。民众的变迁在对土地进行施工的时候，国家相关的政策也是对房地产开发企业有利的。在这个过程中，民众通常只会按照政府的要求配合工作，很少会对施工问题提出自己的想法，也很少会对不满意的地方进行抗议。但是在物权法（已随民法典施行而废止）实施后，民众心目当中开始树立起较强的所有权观念，这使得房地产开发企业在房屋拆迁环节所面临的困难与阻碍越来越多，需要充分关注当地居民的需要。在这个过程中，企业经常会遇到“钉子户”，还有部分民众会对企业的开发行为予以抗议。这些问题的出现会导致项目开发的时间被延迟，同时会导致开发成本进一步增加。土地管理制度环境对房地产企业战略选择的影响遵守在对房地产项目进行开发的过程中，为了确保开发过程的合法性和正当性，企业需要严格遵守国家的相关法律，同时严格遵守相应的政治制度。在土地管理制度不断完善和成熟的背景下，房地产开发企业在战略选择方面也表现出了更强的制度遵守特征。隐藏在对房地产项目进行开发的过程当中，如果与现行法律制度或者法律规范出现冲突的话，企业虽然会在明面上遵守相关法律制度，但在私底下会采用多种方法寻找法律的漏洞，从制度不完善的地方入手来寻找利益增加的契机。面对国家的土地管制和约束，房地产开发企业可能会采取隐藏的方式来规避。在过去，国家的很多土地都处于闲置状态，并没有进行开发建设，土地价格也比较低，对于那些可以吸引投资的项目来说，都是由政府进行协议出让的。在这样的情况下，房地产开发企业会满足政府部门所提出的要求，以此来获得土地使用权。入伙在房地产项目开发过程中，开发企业与相关部门和地方人员进行协议，在达成协议的情况下开展后续的工作，各方进行及时有效的沟通，明确彼此的责任和利益，以此来达到共赢的效果。通常来说，入伙是一种最为主要的形式，入伙的形式有两种：一是入伙者进入企业内部来实现利益共享，但入伙人并不会直接参与决策；二是合伙者与地方企业进行合作，以此来获得利益，同时为施工活动的顺利开展创造条件。控制当前，地方官员大多都是由上一级政府直接进行委派的，因此中央政府可以对地方政府进行直接控制，具有绝对的领导权。但该模式也会展现出一定的弊端，为了应对这些弊端，实现信息的顺畅流通，房地产开发企业可以将存在的问题直接反映给中央政府，由中央政府对地方政府进行控制，使其配合企业的发展。如果企业股东与地方政府关系比较密切的话，企业也可以利用这层关系来缓解地方官员在制度层面所施加的压力。在部分环节的运作过程中，还可以利用这层关系来避免很多麻烦。一些海外企业进入到我国投资与生产的时候，如果与中央政府在当前阶段所推行的发展计划相一致的话，相关管理单位就会通过对地方政府进行控制的方式来为企业的发展提供有利的条件，对企业的运营与管理进行扶持。对房地产开发经济产生积极影响视域下的土地管理策略提高地区土地管理水平在对地区土地进行管理的过程中，需要采取相应的措施，运用有效的方法来使土地资源的利用达到协调的状态，并结合地区发展特点来对土地管理的方式进行创新。对房地产开发企业来说，除了可以获得经济利益之外，还可以推动地方经济的发展，实现与政府的共赢。比如短时间内地区房地产销售额大幅度减少的话，片区内土地管理的强度和管理的面积都会降低，在地方政府不加管控的情况下，地方经济的发展和产业结构的发展都会受到影响。为了避免这种问题的发生，地方政府需要采取有效的措施来提高土地供应能力，同时使房价变动更为稳定。促使房地产开发企业结合地区经济发展状况调整发展战略，构建起应急计划，做好售房回款的工作。遵循开源节流的管理理念通过上文分析发现，土地管理与房地产开发企业之间有着密切的关联性。因此，地方政府在对房地产进行调控的过程中，要制定合理的规划，将项目运营的成本控制在合理的范围内。同时，还要构建起完善的土地利用制度，对现有的土地资源进行保护，坚持“增收节支”的原则。在这个基础上，地方政府还要遵守开源节流的管理理念，构建起一支完善的土地执法检查队伍，对房地产行业的监督管理体系进行完善。加強土地管理的宏观调控在整个过程中，地方政府要结合实际情况运用有效的方式和途径来为企业开发和使用土地资源创造条件，对片区的土地管理活动进行完善。在现实中，很多地方的土地资源有限，耕地保护责任重大，可供开发利用的建设用地十分稀缺。在这样的情况下，政府在宏观调控的时候可以要求房地产开发企业缴纳一定资金的方式来维持行业的发展，同时对土地管理工作的顺利开展创造条件。基于我国土地使用的实际情况，地方政府在对土地管理进行宏观调控的时候，需要解决房地产行业基础信息和基础数据欠缺的问题。为了解决这一问题，就要运用现代化的技术手段来完成信息的采集。作为房地产开发企业，在进行项目开发的时候也要将客户的需求放在中心的位置，使各项工作都能基于民众的角度开展起来，在这一基础上再制定符合购房者特点的战略业务类型，有利于提高客户的满意程度，在降低服务成本的同时获得更多的经济效益。对土地管理产生积极影响视域下的房地产经济发展策略加大市场控制力度在发展实践中发现，市场价格的波动在很大程度上会对房地产经济的发展产生影响，同时也会对市场宏观调控的力度产生影响，且这种影响是不可避免的。对于这一问题，要对房地产价格波动的问题进行正确区分，并在这一基础上加大市场控制力度。对于不断变化的房地产价格，政府是有责任和义务进行调控的，但是在调控的时候，不能简单地对房地产的价格变动进行控制，而是要综合考虑多样化的因素，将房地产的价格控制在合理的范围内。在改变市场价格的同时要确保合理性。在市场价格小范围波动的情况下，政府无需过多干涉，这可以使房地产企业完善经营管理，形成有序的行业竞争，最终实现土地资源的合理利用。加强对房地产的投资政策建设面对房地产经济的不稳定性，要对市场当中的多样化因素进行有效控制，同时要做好房地产投资建设，通过对投资政策进行完善的方式来确保房地产经济与市场发展相符合。为了实现这一目标，政府要根据经济发展情况制定相应的投资政策，并在政策实施的过程中进行有效调整，以此为房地产经济的平稳快速发展提供保障。同时，在房地产政策中，要明确投资主体与产权，确保各项职责全面落实，以避免不可预估的风险。对于突发的问题，也要做到及时有效的处理，这样才能确保房地产行业的规模化