【商品房预售合同纠纷的经济学、法理学和管理学探析案例4800字】

商品房预售合同纠纷的经济学、法理学和管理学分析案例目录TOC\o"1-2"\h\u21277商品房预售合同纠纷的经济学、法理学和管理学分析案例 1705摘要 121248关键词：商品房交付；合同纠纷；违约金 127886一、案例背景 118067二、经济学分析 211528三、法理学分析 38814四、管理学分析 432542五、思考 519668参考文献 6摘要近年来，由于房地产交易市场的蓬勃壮大，涉房地产纠纷的案件不断攀升，而在商品房买卖合同纠纷中大多数案件都会涉及到一个焦点问题，就是关于商品房的交付标准问题。而当前我国相关法律法规对商品房的法定交付标准没有明确具体的规定，出卖人与买受人对其具有不同的认识，而各地法院对交付标准的认识也各不相同，导致在司法实践中判定此类案件有不同结论。与此同时，在司法实践中不同法院对商品房交付标准的认定及对于违约金的认定，对相同或相似的案件事实采取了不同的交付标准和不同的违约金认定方式，导致案件裁判出现不同结论的例子屡见不鲜，长此以往，将有损司法的公正性和权威性。由此，需要对商品房交付标准及违约金的认定相关问题进行研究，以便更好的对商品房交付案件裁判标准进行统一。本文选取张XX与青海三丰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷案例进行分析，通过经济学、法理学以及管理学方向进行思考，以期给商品房交付纠纷提供裁判标准。关键词：商品房交付；合同纠纷；违约金一、案例背景2016年11月24日，张XX与三丰房地产公司签订商品房预售合同，约定张XX购买三丰房地产公司销售的位于西宁市XX区的商品房一套，商品房总价款为283514元。合同第八条约定商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案登记证明文件……第十条约定，交付商品房时，出卖人不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十一条逾期交付责任处理。张XX足额缴付房款后，双方于2016年12月5日办理该商品房交接手续，张XX正式入住该商品房。2014年9月26日该商品房由业主组织进行了竣工验收。2018年8月14日，三丰房地产公司取得了《竣工验收备案表》。张XX认为三丰房地产公司虽然在2016年11月24日交接了商品房，但并未告知该商品房未通过消防验收及竣工验收备案。因此其交付行为不符合合同约定，已构成合同违约，三丰房地产公司应赔偿其违约金，遂诉至法院。一审法院认为，虽然双方合同中约定三丰房地产公司交房应当具备的条件，但在被告交房时，张XX未以不符合条件为由拒绝接收商品房，张XX实际占有了商品房，三丰房地产公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。张XX接收商品房，视为对合同变更，是其对自己权利的处分，无权要求三丰房地产公司承担违约金。实际交房、入住时间并未超过双方约定的交房时间，且该商品房已于2014年9月26日竣工验收合格，现已做竣工验收备案，并未影响张XX对商品房的使用，三丰房地产公司不存在逾期交房的事实，张XX主张逾期违约金无事实依据，不能得到支持，因此驳回了张XX的诉讼请求。张XX提出上诉，二审法院经审理认同了一审法院的判决，因此维持原判。二、经济学分析商品房逾期交付引发的违约金调整问题是商品房买卖合同纠纷中一大难题。司法实践中对认定违约金是否过高的“实际损失”判断标准不一，过高或过低的原因在裁判说理部分也是草草略过。审判实践中，大多数商品房买卖合同都对违约金的数额或者其计算方式作了明确约定，但约定的标准有较大差距，我国目前涉及商品房逾期交付违约金调整的规定主要在《中华人民共和国民法典》和《商品房买卖合同司法解释》中。我国《民法典》第五百八十五条规定了约定违约金及其粗略的调整规则，即“约定违约金低于实际损失，可以适当增加；高于实际损失，可以适当减少”但对于“适当”如何解释和适用没有明确，而《商品房买卖合同司法解释》第十二条则专门规定了两个“适当”的界限，即“造成损失的30%为标准”。上述条款对于认定商品房逾期交付违约金过低或过高所参照的标准以及如何调整使之“适当”进行了说明，但对于购房人的损失如何确定、逾期交付违约金是否适用惩罚性违约金及对具体调整规则的规定并不清晰，导致司法实践中常出现裁判不统一的现象，影响了司法的公正性及权威性。在本案例中，买受人要求出卖人按照买卖合同约定的违约金计算方式支付违约金，而出卖人认为自己没有逾期交付，不构成违约，因此拒绝向买受人支付违约金，法院也认为出卖人没有逾期交付，没有支持买受人的诉讼请求，因此不涉及到违约金的承担部分。三、法理学分析商品房的交付是指房地产开发商根据相关规定和与商品房买受人的约定，将符合交付标准的商品房按照约定的期限交付给商品房买受人。相关的法律法规、部门规章的规定常见于《中华人民共和国民法典》第七百九十九条5《中华人民共和国建筑法（2019年修正）》第六十一条《中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例（2020第二次修订）》第十七条、《建设工程质量管理条例(（2019年修正）》第十六条、第四十九条和《商品房建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2019年修正）》第四条等等。上述许多条款中反反复复提到了“经验收合格”这几个字，而“经验收合格”正是商品房交付的标准，但是“经验收合格”要如何理解呢？有的人认为“经验收合格”就是建设、设计、施工、监理四方按照相关规定对工程进行验收，验收合格后，才能认为达到了交付标准，可以交付使用，即“四方验收”；有的人认为除了建设、设计、施工、监理四方，还需要勘察一方参与进来一起进行验收，也即“五方验收”；还有的人认为除了“五方验收”外，还需要向有关建设主管部门备案后，方能认为“验收合格”。正是因为对“经验收合格”这一商品房交付标准的理解不同，司法实践中才会出现许多同案不同判的现象，这与目前我国“实现裁判统一”的目标是相违背的，因此需要对“商品房经验收合格”的不同观点进行探讨和分析，从立法上明确商品房的法定交付标准。在本案例中，出卖人与买受人约定将出卖人取得商品房《竣工验收备案表》作为商品房的交付标准，因此只有当出卖人取得《竣工验收备案表》后，出卖人才算履行完毕自己的交付义务，买受人张XX在案涉商品房没有进行竣工验收备案之前就办理了商品房交接手续，这种情况属于我们常说的“事实交付”。买受人认为出卖人没有按照合同约定的交付条件履行交付义务，构成了逾期交房。但出卖人却认为，出卖人已向买受人交付了商品房，买受人也接受了该商品房，出卖人已向青海省建设工程质量监督总站提交了竣工验收备案文件，且该部门已经进行了备案，出卖人不存在延期交房违约的事实。买受人诉至法院后，一、二审法院虽然都认为出卖人在向买受人交付商品房时并不满足双方约定的交付标准，出卖人的确违反了合同约定。而此时买受人明明可以完全拒绝接收该商品房，并要求出卖人承担违约责任，但买受人没有拒绝受领，而是在明知自己有选择权的情况下依然接收了出卖人不符合交付标准的商品房，没有积极行使自己查看相关证明文件的权利，实际上等同于放弃了自己的权利。既然买受人未选择拒绝交付，且出卖人将商品房交付给买受人的时间是在商品房买卖合同约定的时间之前，因此出卖人没有逾期交付。买受人要求出卖人承担逾期交付的违约责任与事实不符，其主张缺乏依据。四、管理学分析在本案例中，一、二审法院都认为，虽然出卖人在向买受人交付案涉商品房的时候尚未取得双方约定的交付标准即《竣工验收备案表》，但买受人当时并未提出异议，也没有行使拒绝受领该商品房的权利，而是接收了该商品房，这是放弃自己权利的表现，应视为出卖人已就案涉商品房进行了有效交付。案例中，买受人与出卖人约定好了商品房的交付标准包括了《竣工验收备案表》，而出卖人在未取得该《竣工验收备案表》之前就将商品房交付给买受人，买受人也不知道出卖人交付的商品房不符合交付标准就进行了交接，后起诉到了法院要求出卖人承担逾期交付责任。一审、二审法院均认为，虽然在交接商品房时，出卖人尚未取得该商品房的《竣工验收备案表》，不满足双方约定的商品房交付标准，此时买受人明明可以完全拒绝接收该商品房，并要求出卖人承担违约责任。但买受人没有拒绝受领，而是在明知自己有选择权的情况下依然接收了出卖人不符合交付标准的商品房，没有积极行使自己查看相关证明文件的权利，实际上等同于放弃了自己的权利。而且交付时间实际并未逾期，买受人认为出卖人交付的商品房不符合交付标准与事实不符，其主张缺乏依据，不能要求出卖人承担逾期交付的责任，由此驳回了买受人的诉讼请求。根据《商品房买卖合同解释》第十一条规定，商品房交付使用的标志是转移占有，即出卖人将商品房转移占有给买受人。在本案中的“转移占有”是指出卖人将商品房的大门钥匙交付给买受人的行为，这是一种事实交付的行为，但这并不意味着出卖人的交付义务就此完全履行了，出卖人交付钥匙时同时应满足双方之前约定的交付标准，才能视为出卖人已经完全履行其交付义务。而双方签订的合同中已经明确约定了出卖人取得的建设工程竣工备案表作为商品房交付的标准，故在商品房取得《竣工验收备案表》前，出卖人的交付行为不构成有效交付。而且出卖人也未能举证证明买受人明知商品房没有取得竣工验收备案表而予以接收，因此出卖人应承担逾期交房的违约责任。五、思考在众多商品房合同纠纷案件中，商品房的交付标准是一个明显的争议核心，无论是出卖人、买受人还是各地法院对此看法不尽相同，其根源就在于我国法律没有对商品房的法定交付标准进行明确的规定，从而导致司法裁判的不统一，影响司法公正。如果能在立法上统一商品房交付的标准，则无论对于出卖人也好，买受人也好，甚至整个房地产行业极为有利的。第一、有利于更好的规范房地产交易市场。虽然到目前为止，不少地方都在积极探索完善有关商品房交付的管理规范，但由于地区差异，各种规范存在着差异性和局限性，且由于法律位阶的限制，导致规范的适用性不强。因此，建立一个能够全国适用的商品房交付标准的法律性规范，以便于更好的规范房地产交易市场。第二、有利于更好的平衡出卖人与买受人的利益。一般来说，出卖人自身实力强大，而买受人由于受经济水平、教育水平的限制，在商品房买卖合同的签订及履行过程中，是被动的听从出卖人的意见行事的，对合同条款很多是“知其然不知其所以然”，如果从立法上统一了商品房的法定交付标准，买受人可以很明确的知道出卖人应当负担什么样的交付义务，出卖人也对自己的交付义务心知肚明，没有冲突，出卖人也不能再找其他规定为借口来逃避应该履行的交付义务。笔者认为，一旦从法律上具体明确了商品房的法定标准，就能够减少司法实践中绝大多数因为原、被告双方对商品房的法定标准认识不一而引起的法律纠纷，为各地法院减少案件压力，也更容易实现“类案类判”目标。因此建议，在我国现行法律中如《房地产管理法》中明确商品房的法定交付标准为“五方验收”合格，也在商品房买卖合同范本中突出提示买受人可以约定以《竣工验收备案表》作为交付标准，以更好的保护买受人的合法权益。商品房逾期交付违约金的认定也是如此，在商品房合同签订和履行的过程中，商品房逾期交付情况时有发生，出卖人与买受人虽然事先对违约金进行了约定，但当案件进入了诉讼程序后，各法院还要判断该约定是否“过高”还是“过低”，然后进行调整。各法院调整违约金的做法也存在诸多差异，有可能同一违约金标准在不同法院得出不同的判决结果，给司法权威造成一定程度不良影响。因此需要对约定违约金的调整标准进行细化，实现司法裁判的统一。参考文献[1]刘贤君,眭翘."双合同"中虚假装修合同应被认定无效——广州某房地产开发公司与黄某健商品房预售合同纠纷案[J].法治论坛,2020(4):8.[2]None.张宇,张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案[J].中华人民共和国最高人民法院公报,2019(5):6.[3]黄浩