深圳市罗湖区商业发展趋势1124

1罗湖区商业发展总体情况介绍2罗湖区主要商圈未来发展趋势分析3罗湖区商业未来发展趋势判研罗湖区商业发展趋势专题研究——目录4附件罗湖区商业总体发展情况介绍

经济稳定增长，市场成熟稳健

各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明

零售业行业集中度增加，向大型购物中心消费过渡

挑战增加，分流情况加剧

罗湖区商业总体发展情况介绍——目录经济稳定增长，市场成熟稳健

近年来，罗湖区GDP，社会消费品零售总额，人均可支配收入，人均消费性支出等各项指标稳步提高，增长率稳定，市场成熟稳健罗湖区商业总体发展情况介绍各区域商业发展差异大，片区消费特色鲜明

“金三角”贡献突出

东门-人民南-宝安南构成的“金三角”是罗湖区商业的主体架构

2007年实现零售额116亿元，占全区社零总额的27.4%

各区域商业发展差异大

受“金三角”辐射作用影响，东门、南湖、桂园街道成为罗湖区商贸业最集中的区域，三区2007年全年零售额占全区社零总额的49.1%，2004年-2007年新增的零售业企业也主要集中于南湖、桂园、东门片区

清水河、莲塘、东晓、东湖片区商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，

商业发展水平明显落后于其它片区，四区2007年全年零售额仅占全区社零总额的12.9%

片区消费特色鲜明

综合零售桂园、东门、翠竹、南湖汽车黄贝、笋岗（两区汽车零售额全区79.4%）、莲塘、清水河家私、建材笋岗黄金珠宝翠竹罗湖区商业总体发展情况介绍零售业行业集中度增加，向大型购物中心消费过渡

人均GDP主导商业业态1000美元百货商店2000-3000美元大型综合超市6000美元专业商店12000美元大型购物中心2007年深圳人均GDP79646元，罗湖区人均GDP79743元，已超过10000美元，属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段根据国际上发达国家和地区商业发展

经验，商业业态与经济发展水平之间

存在着一定规律：

零售行业集中度增加超级市场、百货连锁企业商品配送中心的不断发展和完善，外资大型零售企业的进驻，对中小型零售企业的冲击明显，行业集中度增加2007年8月份罗湖区零售业商业企业法人单位数量比2004年减少139个，业务收入却增长34%规模以上零售业企业（149个）比2004年减少5个，但平均资产由2004年的100196万元提高到2007年的127169万元，提高12.7%罗湖区商业总体发展情况介绍挑战增加，分流情况加剧

随着福田、南山、龙岗、宝安四区区域经济的快速增长，其商业配套设施的不断完善，已初步形成了各自的商业圈

区域项目名称开业时间体量福田区Cocopark20068.5万花园城中心20067.05万怡景中心城20078万晶岛国际广场在建11万南山区海岸城200712万保利文化广场200815万益田假日广场200810万京基百纳广场200812万龙岗区世贸中心20027.3万五洲风情MALL200515万宝安区港隆城20066.4万这在一定程度上削弱了区外居民来罗湖消费的购买力，致使罗湖区商贸业的市场份额不断下降

近年来福田、南山、龙岗、宝安新增大型购物中心

2003年至2007年，罗湖区社会零售品消费总额占全市的比重逐年下滑，2005年下滑更达8.5%罗湖区商业总体发展情况介绍本章小结：罗湖区商业市场成熟稳健，近年来维持平稳增长。罗湖区各个片区商业发展差异很大，片区消费特色明显。其中“金三角”片区是罗湖区商业的主体架构，受其辐射影响的东门、南湖、桂园街道成为罗湖区商贸业最集中的区域。黄贝笋岗以汽车销售为主，翠竹片区黄金珠宝销售兴旺。清水河、莲塘、东晓、东湖片区商品流通网络滞后，商业网点分散、设施不配套，商业发展水平明显落后。随着经济的发展，罗湖区零售业行业集中度越来越高，中小型零售企业受大型零售企业冲击明显，企业数量减少，但经济总量上升，规模以上企业平均资产增加。商业业态属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段。随着福田、南山、龙岗、宝安四区区域经济的快速增长，其商业配套设施不断完善，一定程度上削弱了区外居民来罗湖消费的购买力，致使罗湖区商贸业的到挑战，市场份额不断下降。罗湖区商业总体发展情况介绍1罗湖区商业发展总体情况介绍2罗湖区主要商圈未来发展趋势分析3罗湖区商业未来发展趋势判研罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——目录4附件东门商圈：持续繁荣发展，辐射力增强新兴商业低端定位少，东门商圈面临竞争小历史价值难以匹敌效益持续走高，产生规模效应市级商圈地位难以撼动轨道交通建设，辐射能力增强罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈新兴商圈低端定位少，东门商圈面临竞争小深圳新兴商圈多定位中高端，定位低端的项目较少，仅龙岗墟一个商圈市场定位主要消费群体东门商圈提供大众化、潮流化消费为主本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民华强北商业区提供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商福田中心商业区提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民南山后海商业区提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士宝安新中心提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客龙城中心提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈历史价值难以匹敌东门作为商业聚集地的历史可以追溯到300多年前的明代中后期，是深圳商业的发源地和深圳商业之根，其历史价值和传统地位其他商圈无法匹敌深圳目前以及未来新兴商业多发展现代商业，求新求变，东门依托悠久的历史文化，保留传统风貌，以传统商业文化为卖点，揉合现代商业模式，走差异化路线，营造购物、旅游旺区罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈2007年:平日客流量40-50万人节假日客流量（2007.5.1）80.6万人确认有效消费者70.6万人平均每位消费者消费298元当日东门成交额2.1亿元

1999年改造完毕：平日客流量30万人节假日50-60万人东门商战正在形成一个品牌，规模效应凸现东门各大商家以“夜间不打烊”为特色的深圳东门商战，运作六年因其特殊的形式、较低的折扣，已成为深圳市民最为关注的年度商业盛事，并吸引来自香港、东莞、惠州等外地的消费者，为商圈带来良好的商业收益2007年商战期间，茂业东门店客流量日均50万人次左右，68小时销售额突破1.2亿元，同比增长20％太阳百货总体销售额同比增加了50％，四天总客流达100万人次

效益持续走高，产生规模效应作为深圳最知名的传统商业区，东门商圈旺盛的人气和巨大的零售额持续增长罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈市级商圈地位难以撼动由于在知名度、规模等级、地理位置等方面均无法与东门商圈相提并论，因此龙岗墟在吸引外地游客、香港居民方面无法与东门商圈产生竞争在区内游客部分，龙岗墟仅能对龙岗游客产生部分分流，这部分人群所占比重小，不足以动摇东门商圈的市级商圈地位罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈辐射能力增强地铁的开通将带动东门商圈的发展东门商圈商品定位是中低档产品，对关外消费者吸引较大地铁扩大了东门商圈的辐射范围，有利于发展

地铁开通后（特别是地铁3号线和5号线），宝安，龙岗（特别是布吉、横岗）沿线消费者节省了交通时间，进出特区也更加方便自由长远看来，地铁8号线更将吸引莲塘和盐田区居民罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈东门商圈小结东门商圈未来发展以提供大众化、潮流化消费为主,主要消费人群为本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民。其未来发展主要依靠市场力量，政府发挥引导作用，推动商业设施的特色经营和差异化。由于东门商圈未来面临的竞争小，且商圈拥有较高的历史价值，并已形成规模效应，其市级商圈地位难以撼动。

地铁的开通将增加东门商圈的辐射能力。随着地铁3号线和5号线的开通，商圈对宝安，龙岗（特别是布吉、横岗）沿线消费者吸引力增加，从长远看来，地铁8号线更将吸引莲塘和盐田区居民。

罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——东门商圈宝安南商圈：继续领跑高端市场，吸引力持续增加分流加强，竞争激烈成熟运作，先发效应实力强劲，后劲充足领跑高端市场，地位难以动摇罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈分流加强，竞争激烈深圳高端定位的新兴商圈——福田中心商业区和南山后海商业区将对宝安南商圈发起有力挑战商圈市场定位主要消费群体宝安南商圈提供高档、一站式消费为主消费群体是高收入的本地居民和港澳居民华强北商业区提供时尚实惠的中高档商品和服务中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商福田中心商业区提供高档商品、餐饮和娱乐服务国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民南山后海商业区提供高档商品和服务为主深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士宝安新中心提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客龙城中心提供中高档零售服务为主周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民福田区的中信城市广场，Cocopark，怡景中心城，晶岛国际广场；南山区的益田假日广场、京基百纳广场、海岸城、保利文化广场、花园城中心，南油购物公园；

这些项目的建设和发展，将与宝安南核心项目万象城产生竞争罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈对比万象城与其主要竞争对手各项指标，万象城已经占领深圳高端商业市场先机，品牌号召力、美誉度带来先发效应（指标表见下页）万象城——良性发展阶段商品档次：不断提高，国际一线品牌增加，档次相对较低的品牌逐渐被淘汰租金：远高于竞争对手水平客流量：2007年人流量比2006年增长49.1%营业额：万象城2007年营业额26亿，比2006年18亿，涨幅达到45%万象城开发取得的巨大成功，被视为商业成功的典范竞争对手——市场培育期在品牌档次、租金水平、经营情况各方面均与万象城有着较大的差距运作成熟，先发效应罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈项目名称开业时间建筑面积经营策略品牌档次租金水平空置率中信城市广场20027.38万只租不售，统一经营，对外招租国际一、二线B1-L1:400-700基本无空置万象城200418.8万只租不售，统一经营，对外招租国际一、二线B1-B2：500-800

1-2F：1000-1500

5F：90-300基本无空置Cocopark20068.5万只租不售国际二线，国内品牌B1-B2:300-70015%花园城中心20067.05万只租不售国际二线，国内品牌————基本无空置海岸城200712万只租不售，统一经营，对外招租国际二线，国内品牌B1-L1:500-6003%怡景中心城20078万只租不售，统一经营，对外招租国际二线，国内品牌平均：200-70026%保利文化广场200815万只租不售，统一经营，对外招租国际二线，国内品牌B1-L1:400-50012%益田假日广场200810万只租不售，统一经营，对外招租国际二线，国内品牌开业两个月，招商率90%，有待观察京基百纳广场200812万只租不售，统一经营，对外招租国内一线、二线开业两个月，招商率85%，有待观察晶岛国际广场在建11万部分店铺出售，不利于统一经营管理

————————南油购物公园规划中5-7万————————万象城与其主要竞争对手各项指标对照罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈实力强劲，后劲充足周边氛围成熟：万象城地处深圳最重要的金融区内，商业、商务氛围成熟，周边的办公人群成为消费群体的重要组成吸引游客消费：与地王观光、小平画像等景点为邻，共享观光游客资源通达性好：路面交通：毗邻深南大道，交通便捷轨道交通：未来地铁一号线和二号线的换乘站，可达性好前景良好：万象城二期新增的高端住宅，世界顶级酒店君悦酒店；周边地块在建的京基金融中心广场（新增18万平方米的甲级写字楼、星级酒店和15万平方米的高级公寓，其中蔡屋围金融中心将高达约400米，建成后将取代地王大厦成为深圳第一高楼）将提高片区价值，巩固片区金融中心地位，为宝安南商圈带来良好的发展环境

罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈世界顶级品牌产生规模效应：万象城二期广场尚在建设，但商铺已经被各世界顶级品牌瓜分完毕除了2000平方米的LV旗舰店外，FENDI也将开出第二家旗舰店，Prada、Hermes、BVLGARI、Tiffany、Dior将第一次进入深圳，而且面积全部在1000平方米以上，8個1000平方米以上国际顶级品牌旗舰店，这在大中华区的商场上，是前所未有的

万象城2期的开业，将使其南中国第一购物中心的地位在几年內牢不可破罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈项目名称区位条件交通条件商务环境商业氛围旅游资源综合万象城CBD以东5公里地铁密度较高

毗邻城市主干道次市级金融中心市级商业中心

商业氛围浓厚邓小平画像，地王观光等深圳传统景点2144454Cocopark

怡景中心城

晶岛国际CBD内地铁密度高

毗邻城市次干道市级金融中心次市级商业中心

CBD以商务功能为主，各写字楼群商将对大型购物中心产生冲击以CBD都市景观为卖点的都市旅游业2154534海岸城

保利文化广场

花园城中心CBD以西10公里地铁密度中毗邻城市次干道一般商务区次市级商业中心旅游吸引因素较小1533333领跑高端市场，地位难以动摇

从各大型商业中心所处片区未来发展判研，万象城和中心区的3家购物中心均有着良好的发展前景，未来竞争激烈罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈从各大商业购物中心单体比较，万象城18.8万平方米的规模体量产生的规模效应，和众多高端品牌凝聚的聚集效应，竞争对手难以僭越

深圳现有的大型商业中心规模都不算庞大，一般建筑面积都在5万平米以上，主要集中在10万平方米左右深圳城市面积较小，商业密度较高，每一个商业的商圈规模都受到来自其他商圈的挤压，商业开发企业都在开发前进行的理智的分析和市场研究，明确了商业项目在全市商业分布中的地位和影响力，测算了可能被市场接受的最佳体量因此随着深圳未来商业竞争加剧，市场份额逐步被瓜分短期内关内难以产生体量超越万象城18.8万平方米体量的商业项目关外消费能力，消费档次与关内有着较大差异，即使出现大型商业项目，档次定位也无法与万象城竞争在档次与规模上，万象城将在未来一定时期内仍将领跑深圳高端商业市场罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈宝安南商圈小结宝安南商圈未来发展定位为：提供高档、一站式消费为主，消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。其高端发展路线面临着福田中心商业区和南山后海商业区多间大型购物中心的分流和挑战。目前竞争对手多处于市场培育期，而宝安南的核心项目万象城运作成熟，处于良性发展时期，拥有先发效应和规模效应。宝安南片区未来良好的发展前景，令片区后劲充足。新增的万象城2期，更使万象城短期内在档次与规模上无法僭越，持续领跑深圳高端市场。罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——宝安南商圈人民南商圈：服务罗湖区为主，地铁开通带来利好对手强劲，竞争激烈区位条件，物质环境竞争力下降同质化严重，以罗湖为主要服务对象地铁开通，带来生机罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈对手强劲，竞争激烈市场定位：人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主主要消费群体：本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客人民南面临的是目前深圳竞争最为激烈的中高端商业竞争竞争对手：cocopark，怡景中心城，晶岛国际，海岸城，保利文化广场，花园城中心罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈区位条件，物质环境竞争力下降区位条件下降：随着深圳向西发展不断推进，地处罗湖区东南的人民南区位条件逐渐下降，难以与中心区cocopark，怡景中心城一较高下物质环境竞争力下降：作为深圳最老的商圈之一，上世纪90年代后期人民南商圈由于物业老化、经营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈尽管经过一系列改造，目前人民南经营状况有所复兴，但受制已有格局，与新兴商业中心高起点、高水平的规划设计相差甚远，吸引力无法匹敌

罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈同质化严重，以罗湖为主要服务对象目前人民南各主力商家（金光华等）与其竞争对手所经营的品牌很大程度上有所重叠，同质化严重市外游客被分流：随着深圳CBD都市旅游业发展，中心区同类型的商业中心将得到更多游客的关注，将分流人民南现有部分客源罗湖区外深圳消费者被分流:由于同质化严重，罗湖区外的居民会倾向就近选择自己本区内的同类型商业中心进行购物，金光华对罗湖区外消费者吸引力下降由于目前人民南罗湖区消费者占了较大比重，因此未来的分流情况影响不会很大，人民南以罗湖为主的格局仍将继续罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈地铁开通，带来生机地铁3号线和5号线开通后人民南商圈对布吉、横岗片区的消费者吸引力有所增强但地铁8号线（国贸－文锦—黄贝岭---新秀—莲塘—沙头角—盐田区政府—盐田港西—盐田路—东海道—盐田港东—大梅沙—小梅沙，其中国贸为1号线与8号线换乘站，黄贝岭、新秀站为2号线与8号线换乘站）对商圈带动作用将更为显著商圈对东部的莲塘和盐田区居民吸引力增加，辐射范围增加盐田区东部华侨城、大小梅沙是深圳重要的旅游景点，国贸作为1号线与8号线换乘站，人流量将大大增加，提供潜在客源地铁的开通为人民南带来新的生机，有助其商业发展罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈人民南商圈小结人民南商圈未来发展定位为：以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体为本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客。面临的是目前深圳竞争最为激烈的中高端商业市场竞争。随着深圳建设重点西移，人民南片区区位条件下降；由于竞争对手多为2006年后新建的大型购物中心，高起点、高水平的规划设计，策划运营，令人民南商圈物质环境竞争力下降。人民南各主力商家与其竞争对手同质化严重，将致使市外游客和罗湖区外深圳消费者被分流，人民南80年代深圳购物圣地的地位难以再现，未来以服务罗湖区为主。地铁3号线和5号线开通后人民南商圈对布吉、横岗片区的消费者吸引力有所增强；但地铁8号线拉动深圳东西向人流，对商圈带动作用将更为显著，为人民南带来生机。罗湖区主要商圈未来发展趋势分析——人民南商圈1罗湖区商业总体发展情况介绍2罗湖区主要商圈未来发展趋势分析3罗湖区商业未来发展趋势判研罗湖区商业发展趋势专题研究——目录4附件罗湖区商业持续稳步发展罗湖区经济发展实现由投资、出口、消费拉动向以消费拉动为主转变罗湖区在全社会固定资产投资连续4年负增长的情况下，社会消费品零售总额连续11年、出口总额连续6年超过GDP增长，GDP保持约10%增长2007年罗湖区以占全市4.0％的土地面积和5.3％的全社会固定资产投资实现了占全市10.0％的GDP和22.1％的社会消费品零售总额深圳市和罗湖区对其区域性购物中心和消费天堂的定位，有利于商业发展深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划：全市区域性购物中心、服务业强区和网络服务基地罗湖区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划

立足深圳、服务全国的集金融、物流、信息、专业服务等现代服务功能于一体的商务活动中心区，以现代商贸、都市旅游、娱乐休闲为支撑的消费天堂，以创意产业为导向的文化产业基地罗湖区商业未来发展趋势判研“金三角”市级商圈地位稳固，短期内难以撼动由于东门商圈的中低端发展和宝安南的高端路线地位稳固，前景良好，尽管人民南片区在未来竞争中面临较大竞争，但深圳市其余商圈均定位单一，商圈内大型购物中心同质化严重，“金三角”仍是深圳规模最大、业种业态最全的商圈。东门-人民南-宝安南互成犄角之势，获得业态、层次互补，产生更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点罗湖区商业未来发展趋势判研东门、南湖、桂园仍将是商贸业集中发展的区域未来市区两级政府积极推进罗湖大“金三角”的综合改造。这一计划以“金三角”商业区为核心，通过市政环境综合改造，优化空间布局，整合周边的空间资源，将“金三角”范围拓展到红岭路、笋岗路、文锦路和深圳河。整个工程改造完成后，大“金三角”面积将由目前的３平方公里增加到６．２５平方公里。政府的大力引导将引发社会资源的积极投入，因此东门、南湖、桂园片区仍将是商贸业未来发展的热点区域

罗湖区商业未来发展趋势判研连锁商业进社区成为发展趋势罗湖区贸工局08年以来开展关于推进连锁商业进社区的相关调研，走访包括有沃尔玛、华润万家、新一佳、万店通、庄信百里臣、7-11等企业，探索推进连锁商业进社区之路，以期在政策上更有针对性和有效性地扶持和鼓励连锁商业在社区的发展目前连锁商业进社区存在物业难觅现象，因此随着连锁商业进社区的发展，社区小型商业物业开发也将成为热点商品流通网络滞后，商业设施不配套的清水河、莲塘、东晓、东湖片区将成为此类开发的热点区域罗湖区商业未来发展趋势判研片区商业特色持续发展笋岗片区是规划中未来五年罗湖商业发展的热点。市政改造工程后，该区商业改造将以家居建材、汽车展销、医药配送等项目为重点，不断完善城市消费品供应链，使片区朝区域性的仓储、配送、批发、展览中心发展市有关部门规划在清水河片区改造和建立布局一个永久性的汽车物流、销售及维修服务聚集基地，进一步拓展深圳市汽车消费市场规模，引进世界级汽车服务品牌。未来清水河仓库区将发展成为以汽车物流及维修服务为特色的聚集基地水贝国际珠宝交易中心为龙头的珠宝交易市场的建设，将另水贝地区成为面向国内外的珠宝配套市场罗湖区商业未来发展趋势判研地铁带来发展机遇地铁3号线和5号线增强了罗湖区对关外，特别是布吉、横岗片区的辐射能力未来8号线的修建是影响罗湖商业发展最大的因素，一方面，将增强罗湖对东部莲塘、盐田消费者的辐射能力；另一方面，大小梅沙等重要景点的吸引力将拉动罗湖以西的人流前来罗湖地铁换乘站，交通便捷，人流量大，将成为商业建设的重点区域未来地铁3号线和5号线沿线存在出现新的商业点，截流关外客流的可能罗湖区商业未来发展趋势判研存在新增大型购物中心可能罗湖区商业发展十一五规划提出未来罗湖区在目前已有华润万象城、金光华的基础上，再建设1—2个大型购物中心泰宁路百仕达在建的喜荟城是深圳市“十一五”商贸业重点建设项目，为全新概念社区型购物中心，集休闲购物,文化娱乐，特色餐饮，体育健身等多功能为一体，建筑面积6万平方米，预计09年中开业目前，罗湖区计划利用在深南大道最东端建设地铁２号、５号、８号线综合换乘站的时机，结合黄贝岭旧村改造项目，规划建设８万平方米的立体商业空间，激活、整合周边的深圳市古玩城、汽车交易市场等商业资源，在深南东路再造一个商圈和高端服务业集聚地未来新建大型购物中心将回避“金三角”内的激烈竞争，选择商业欠发达的罗湖区东部，在交通便利，人口密集，具有成为商业中心潜力的地段进行开发建设，受制于目前罗湖区商业激烈竞争，其体量不会过大，建筑面积预计在10万平方米以下罗湖区商业未来发展趋势判研附件1：深圳六区各项经济指标对比罗湖区商业发展趋势专题研究——附件附件2：各区主要零售商圈商家分析区域2007年地区生产总值（单位：亿元）宝安1829.52南山1467.23福田1284.61龙岗1278.68罗湖694.69盐田210.69区域2007年地区生产总值增长率宝安18.1%龙岗18%盐田16.1%深圳14.8%福田12.3%罗湖11.5%南山10.8%深圳六区GDP比较罗湖区GDP总量持续平稳增长，位列深圳市第5，仅高于盐田区2007年前罗湖区GDP增长率全市最低，但近三年保持着良好的上升势头，且增长率均维持在10%左右。罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007年地区人均生产总值（单位：亿元）南山157492福田107880盐田95800罗湖79743深圳79646龙岗66839宝安53599区域2007年地区人均生产总值增长率宝安15.6%龙岗15.2%盐田14.7%深圳12.6%罗湖10.6%福田8.2%南山8.2%深圳六区人均GDP比较罗湖区人均GDP位列第4，与深圳市人均GDP水平基本相同，已超过10000美元罗湖区人均GDP增长率低于深圳市平均水平，2007年上升势头良好，在开发较成熟的关内三区中排行首位罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007年产业结构罗湖0.10:10.30:89.60福田0.01:21.74:78.25盐田0.04:33.32:66.64深圳0.10:50.10:49.80南山0.04:64.93:35.03宝安0.15:66.62:33.23龙岗0.20:66.60:33.20深圳六区产业结构比较罗湖区产业结构最为优化，第三产业比例接近90%福田区和盐田区第三产业比重高于深圳市平均水平，分别为78.25%和66.64%南山区、龙岗区和宝安区第二产业仍占主导地位，三产比重约30%-35%罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007年固定资产投资（单位：亿元）宝安384.12龙岗379.98南山269.00福田170.00盐田70.83罗湖70.79区域2007年固定资产投资增长率盐田16.1%宝安15.3%龙岗14.0%深圳5.6%福田-5.5%罗湖-7.1%南山-7.2%深圳六区固定资产投资比较作为深圳市最早的建成区，罗湖区于上世纪90年代基本全部建成，近年来没有新批可供开发的土地，土地资源瓶颈束缚区域发展罗湖区固定资产投资总量最少，且连续4年负增长罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007进出口总额（单位:万美元）宝安1217.05福田707.16龙岗333.18南山231.83罗湖231.24盐田124.5区域2007年进出口总额增长率龙岗30.5%罗湖30.3%福田28.5%宝安23.0%深圳21.1%南山20.7%盐田12.3%深圳六区进出口总额比较罗湖区进出口总额排名第5，与宝安、福田区有着较大的差距2007年罗湖区进出口总额增长率有着较大的增幅罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007年社会消费品零售总额（单位：万元）福田595.67罗湖423.00宝安384.82龙岗248.16南山240.23盐田23.13区域2007年社会消费品零售总额增长率龙岗18.0%盐田16.1%宝安15.6%深圳14.6%南山14.2%罗湖14.0%福田13.2%深圳六区社会消费品零售总额比较罗湖区社会消费品零售总额一直处于第2的位置，仅次于福田区罗湖区社会消费品零售总额增长稳定，其增长率与深圳平均增长水平基本持平龙岗、宝安两区增长率波动较大，走势不明朗，市场在成熟度和稳健性方面仍与罗湖有一定差距罗湖区商业发展趋势专题研究——附件区域2007年城镇居民人均可支配收入（单位：元）福田28871南山25996深圳24870罗湖24612龙岗21867宝安22864盐田22012区域2007年人均消费性支出（单位：元）福田20356罗湖19498深圳18753盐田18548宝安18355南山18006龙岗16731深圳六区收入支出比较罗湖区的收入支出水平在深圳市处于较高水平罗湖区城镇居民人均可支配收入略低于深圳平均水平，排名第3罗湖区人均消费性支出排名第2，高于深圳平均增长水平基本罗湖区商业发展趋势专题研究——附件经济指标2007年数值数值排名增长率增长率排名GDP694.69511.50%5人均GDP79743410.60%4产业结构0.10:10.30:89.601------固定资产投资70.796-7.10%5进出口零售总额231.24530.3%2社会消费品零售总额423214.00%5人均可支配收入2461236.20%4人均消费性支出18753215.30%22007年罗湖区以占全市4.0％的土地面积和5.3％的全社会固定资产投资实现了占全市10.0％的GDP和22.1％的社会消费品零售总额罗湖区商业发展趋势专题研究——附件罗湖福田南山宝安龙岗产业结构最为优化产业结构较为优化第二产业占主导地位经济增长以消费拉动为主、投资和出口拉动为辅向消费拉动转型经济增长以投资拉动为主摆脱了依靠土地、能源、资源等物质消耗的增长方式软资源成为发展的主要动力内涵式、效益型发展方式初步确立向内涵式增长方式转型粗放型、外向型增长经济增长平稳经济增长率有所放缓经济增长迅猛社会消费品零售总额和人均消费性支出位居第2社会消费品零售总额和人均消费性支出位居第1与福田、罗湖区仍有一定差距作为传统商业旺区，罗湖区商业市场成熟和稳健保持着良好的增长势头，进三年增长率均维持在14%左右成为罗湖之外，另一重要商业区域目前社会消费品零售总额和人均消费性支出已超越罗湖区，近2年增长率较罗湖区略低，为罗湖商业主要竞争对手目前区域商业氛围与罗湖、福田有着较大的差距，但随着区域快速开发，商业市场将经历快速成长期，但波动性大，成熟性和稳健度有待提高罗湖区商业发展趋势专题研究——附件各区主要零售商圈商家分析——罗湖区各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈罗湖金三角（东门片区）现状：1.销售模式：以零售为主，兼顾批发；零售比例约占东门商圈的60%；2.租金：范围约在300－950元/平方米/月3.档次：低端为主，兼有一定中档产品；4.经营方式：以传统摊位式商城为主体，商场规划、管理不规范；5.商圈业态组合：购物、餐饮、娱乐分别为87%，7%，6%东门商业发展趋势：1、一站式购物：百货商场综合更多业态，营造购物、休闲、娱乐的一站式消费；2、小型商城主题化：如有动漫城、东门鞋城、新女人商城名称开业时间营业面积增设业种茂业百货1997-3400003F：西点屋6F：美容美发；11F：美食广场太阳百货1999.11550001F：休闲餐饮3F：美容美发；6F：电影院、书城、游戏厅天虹百货2000.04170005F：儿童乐园东门主要百货店业态变化资料来源：DTZ戴德梁行市调资料各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈宝安南片区重点商家介绍：万象城——基本情况：1.面积：总建筑面积154,000㎡；2.商品风格及消费群：以中高端潮流消费为主；3.业态构成：购物为主，餐饮、娱乐为辅；（资料来源：DTZ市调资料）主力店名称分布所属业态主要消费群年龄收入特征百货店芮欧生活时尚百货B1－3F购物20-35中高个性、浪漫、气质超市Ole超市B1购物30以上中高体验生活影城嘉禾3F－4F娱乐15-30中青春、浪漫滑冰场冰纷万象滑冰场4F娱乐25以下中朝气大型餐饮王子国宴饭店5F餐饮30以上高热闹&安静留园饭店3F30以上高安静大型专业店顺电4F购物——中高——大型专卖店UnirVogue绅士馆2F购物35以上高绅士GUCCI1F-3F高典雅NOVO1F20-30中高时尚

备注：购物业态主要包含百货、超市、零售等；餐饮包括各式餐饮形态；娱乐包含电影院、溜冰等；各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈万象城——业态变化及租金1.提升商场档次：引入更多国际化一线、二线品牌；2.更明确各楼层分工，营造一站式购物：各楼层分别以生活便利、国际品牌体验、休闲驿站、动感地带等为主题；3.租金水平：最高租金达1500元/㎡/月楼层主要业种租金变化案例B1;生活便利：饮食、礼品、饰品500-1000新引进知名珠宝饰品品牌8个，礼品品牌6个，餐饮品牌5个，周大福替润金店；周生生替兆美珠宝L1层&L2层:国际品牌：奢侈品牌、国际一线品牌1000-1500引入国际顶级品牌，替换原有国际品牌1.L1引入:FENDI、COACH、OMEGA、VERSACE、GIVENCHY、GUCCI（主力店）、ARMANI等国际品牌2.L2引入UNIRVOGUE优惟绅士馆替换原有I.T.次主力店3F：休闲驿站国际二线品牌及鞋包品牌500-700引入更多国内外中端品牌及少女服饰：1.引入：G2000男装、COZZI、LACOSTE等2.将原L2层二线品牌移至L3层，如FINITY由235移至3703.增开恒生、浦发银行以及ATM机多台；4F动感地带儿童天地350-450以国际一线童装品牌代替原有国内童装品牌引入Annil等5F餐饮美食广场、国内外风味90-300无大变化无大变化各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈万象城——发展趋势1.继续扩容：华润中心二期将增加商业面积约2万㎡，使万象城的商业面积达17万平方米；2.发展奢侈品牌：二期商业主要定位做奢侈品牌，进一步提升商场的品位；3.发展广场商业：二期商业建筑形态定位为室外休闲广场，与一期的室内商业形成互补；4.商业成为“华润中心”的核心：商业面积占该都市综合体建面的36%期数物业形态建筑面积（㎡）引入商家特点一期写字楼76,000汇丰银行、日本财险等甲级写字楼商业154,000GUCCI等——二期商业20,000LV等室外休闲广场商业酒店120,000君悦酒店（五星级）环球凯悦集团在大中华区开出的第6家店住宅110,000——高尚住宅合计480,000————资料来源：DTZ戴德梁行市调资料各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈人民南片区重点商家介绍：金光华广场——发展趋势1.优化业态比例：增加餐饮及娱乐业态的比例；2.发展区域型购物中心：贴近周边人群的消费习惯，如引入英语培训机构、健身中心、大型餐饮店；各区主要零售商圈商家分析——罗湖金三角商圈各区主要零售商圈商家分析——福田区市级商圈华强北介绍电子专业市场处于强势地位，百货业占有一定优势华强北商圈商业总建筑面积约76万㎡，主要商业种类是电子类专业市场和百货，分别占商业总面积的53%和28%。资料来源：DTZ戴德梁行市调资料各区主要零售商圈商家分析——福田区华强北商圈华强北百货业分析1.以中档产品为主2.华强北路沿街百货商场经营情况较好百货名称建筑面积（㎡）项目特点 经营情况产品档次茂业华强店63388华强北目前面积最大的综合百货，商品品类齐全，购物环境舒适B1及9F经营一般，其他楼层经营情况较好中档为主，含部分高档茂业深南店10507定位时尚和活力，与茂业华强店有一定错位

经营一般中档女人世界名品店11000业态布局合理，业种选择很好了满足女性需求经营较好中档曼哈时尚广场40000综合了购物、餐饮、娱乐等多种业态，是复合业态最多的商场经营较好中低档天虹鼎城国际店20000商场布局较为零乱，天虹深南店刚搬迁进入鼎城国际店，正处于调整中1F、2F经营较好

中档紫荆城7000突出时尚定位，在商场建筑、商品组合等方面形成鲜明的特色经营一般中档资料来源：DTZ戴德梁行市调资料各区主要零售商圈商家分析——福田区华强北商圈中心商业区——发展趋势：1.购物中心：百货类业态缩减，快餐式餐饮比例提升；2.群楼商业：以高档餐饮、休闲会所为主，服务于写字楼内消费者；（资料来源：DTZ戴德梁行市调资料）各区主要零售商圈商家分析——福田中心区商业商圈区域商业市场分析——福田中心区次市级商圈——中心商业区：1.商业形式：以购物中心及写字楼商业为主；购物中心总建筑面积约22.5万平方米，占区域商业面积约50%;2.业态构成：购物中心以餐饮、娱乐为主，百货类商业经营困难；写字楼群楼商业以餐饮及休闲性业态为主；3.经营情况：购物中心和群楼商业经营情况一般中心区代表性商业分析福田中心商业区,总占地2.33平方公里、商业总面积将达到50万平方米左右——深圳市商业网点规划（2006-2010）（资料来源：DTZ戴德梁行市调资料）名称建筑面积商业形式主要业态业态比例租金情况代表商家金中环大厦20000写字楼群楼商业餐饮、会所国际会所66%；酒楼21%;快餐13%200-500678国际会所、金中环会所怡景中心城140000购物中心购物、娱乐、餐饮餐饮21%;娱乐8%；超市26%；购物21%;百货24%（目前空置）200-700家乐福、金逸影城、反斗乐园购物公园85000购物中心购物、娱乐、休闲餐饮36%；娱乐15%；超市10%；购物39%；空置15%200-700吉之岛、百老汇影城中信城市广场:1.租金水平：与中心区的租金水平相当；2.经营情况：总体经营尚可3.发展趋势：高端百货及酒吧街会受到区域内外竞争对手的冲击区域商业市场分析——福田区其他区域重点商家建筑面积（㎡）主力店租金经营特点经营情况及趋势73,800吉之岛、西武百货中航健身、新南国影城王子厨房B1：400-700L1：500－7501.为西武百货福田区最高档的百货商场；2.营造广场酒吧文化1.酒吧街、超市经营情况不错；2.高档百货受到其他区域的竞争；（资料来源：DTZ戴德梁行市调资料）福田区商业规模：各商业聚集区总体商业规模约130万平方米，其中零售商业面积约110万平方米；区域不足：

1.区内购物中心体量偏小，未形成影响全市的购物中心；

2.中心区商务功能的强化，导致居住气氛不浓；发展趋势：

1.强化商务功能的、片区改造升级，吸收中高收入人群

2.服务于办公人群的业态会增多，如餐饮、休闲场所、娱乐等区域商业市场分析——福田区商业总结（资料来源：DTZ戴德梁行市调资料）各区主要零售商圈商家分析——南山区区域商业市场分析——南山区商业名称建筑面积（㎡）主力店经营特色海雅百货35,0001F珠宝、化妆品、鞋：周大福、OLEY、百丽；2F少女装：Olny、VEROMODA3F男装：鳄鱼恤、七匹狼、花花公子4F淑女装：奈瑞儿、鄂尔多斯5F儿童装、床品：雅芳婷6F运动休闲装：apple、Lee

、班尼路等1.百货店常规布置形式，只是男装替换淑女装放置于3F2.档次以中低端为主；经营品牌以国际二、三线、国内品牌为主海岸城120,000B1&B2吉之岛3F海岸影城、顺电、江南厨子4F海岸滑冰场、英孚教育、玛花纤体5F中森名菜、大饱口福、反斗乐园1.