房地产估价概述课件 (1)讲解

工程造价专业群成功入选“双高”计划建设高水平专业群A档房地产估价主讲—赵凤3.1.1房地产估价的定义房地产估价，又称房地产价格评估，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。课程思政课程要求《房地产估价》课程作为本校造价学院房地产专业学生的一门主干课，要求学生了解工程估价的基础知识，掌握工程估价的基本原理和方法，具备进行工程估价工作的基本技能，与实际工程紧密结合。实践要求在进行房地产估价及管理工作过程中，保持严谨认真的契约精神，了解行业现状、行业伦理教育、职业道德教育，在业务素质、政治素质、文化素质多方面综合培养，成为高素质的合格造价管理人才。3.1.2房地产估价的要素估价当事人估价对象估价目的价值类型估价时点估价依据估价假设估价原则估价程序估价方法估价结果1、专业估价人员专业估价人员：指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。我国房地产估价人员执业资格有两种：房地产估价师执业资格房地产估价员从业资格对专业估价的人员的要求：具有扎实的理论知识丰富的实践经验良好的职业道德2、估价目的不同的估价目的将产生不同的估价结果。估价目的源于不同的估价需要，它可划分为：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿等。估价目的：是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。3、估价原则估价原则：是指人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和变化的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。4、估价程序估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。5、估价方法四大基本方法，即：比较法、成本法、收益法和假设开发法。其他的估价方法，如：长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。评估一宗房地产时，一般要求同时采用两种或以上的方法。6、影响房地产价格的因素主要分为一般因素、区域因素、自身因素。7、估价时点估价时点：是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。8、客观合理价格或价值的估算和判定客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。误差允许在15％左右的范围之内。估价与定价的区分：估价是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利定价是当事人的行为。当事人可以将成交价定得高于或低于正常价格。3.2房地产估价的必要性土地使用权出让的需要房地产转让、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产征收、征用补偿的需要房地产税收的需要房地产保险的需要房地产损害赔偿的需要房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要企业发生有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要3.3房地产估价的基本原则替代原则 公平合理原则合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 3.3.1合法原则合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，要以估价对象的合法权益为首要前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等3个方面。1、合法产权房地产估价应以房地产权属证书和有关证件为依据进行。现行的权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》4种。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》3种。1、合法产权在合法产权方面来说，有几个“不能”：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价临时用地不能当做长久用地来估价违法占地不能当做合法占地来估价临时建筑不能当做永久建筑来估价违法建筑不能当做合法建筑来估价产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估计手续不齐全的房地产不能当做手续完备的房地产来估计共有的房地产不能当做独有的房地产来估价部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价2、合法使用房地产估价应以符合城市规划、土地用途管制