某某地产产品定位会模板一

地产**区域公司**项目产品定位会单击此处添加副标题2020.X.X0.1-宗地及规划控制条件土地信息出让面积94535.79㎡计容建面≤236339㎡地块总价10000万楼板价2400元/㎡建筑密度25%机动车车位配置＜90㎡；每户0.9/辆＞90㎡；每户1/辆预售条件主楼二分之一装配要求覆盖率20%；装配率40%安置房/自持要求9800㎡安置房无偿移交限价情况方案策略容积率2.49项目定位悦系一星规划策略高低配布置，洋房8F，高层20/22F限高要求限高65米销售型商业无低多层间距洋房最小间距34.6m；高层最小间距36m是否高低配是一、【地块基本情况】项目编号PS拍-2019-04所在城市/区域莆田城厢区获取时间2019/5/16地块用地条件及其他需要注意的问题（如拆迁、高压线、地质情况等）目前地块内无拆迁问题，有少数植被，与棠霞路有一定高差，预计未来内部约有20万方土石方。。其他规划设计要求（含车位配比、规划要求、配建要求、绿色要求等）：（1）成品住宅房应达到100%，公区采用全装修房标准；

（2）项目达到绿色建筑设计一星要求；成交总价（万元）49113成交楼面价（元/㎡）7912溢价率50%二、【项目可研情况】项目定性基准型项目定位品质刚需+改善换房产品系列优家-悦系3星项目售价与排期如下主要节奏（国土证/施工证/开盘/交付）国土证2019年8月；施工证2019年9月；开盘2019年11月；交付2021年11月。操盘思路：项目规模适中，整体开发。2019年5月拿地，期房入市，预计2019年11月开盘：

18F毛坯高层：2019年11月入市，去化周期5个月，月均95套，入市价15200元/㎡，均价15200元/㎡，不设置涨幅；

车位：产权车位21万，人防车位18万，不考虑增长率；

整盘货值100628万元，住宅整盘均价15200元/㎡。项目总利润（万元）8029利润率7.98%自有资金回报率45%货值（万元）100628整盘均价（元/㎡）15200投资回收期(年)0.77项目开盘时间2019年11月30日融资性现金流回正时间2020年3月IRR(含/不含融资)100.66%/52.86%其他（如持有物业估值）无三、【项目合作情况】竞得公司名称厦门市正滨置业有限公司合作方名称及股份比例正荣100%合作方案无并表方正荣010.2-投资交底信息东靠铁路，南邻合肥绕城高速。距离合肥西枢纽14.5Km，距离合肥北城站2.8Km，距离合肥东站17.0Km。向南直达合肥中心城区，向东可达双凤湖国际旅游度假区。单击此处添加大标题内容0.3-地块区位0.4-总部各职能审核意见及修改回复情况总部职能部门意见回复风险等级营销部确定客户定位：首置首改定位确认以首置首改为主力客户-确定户型配比：105㎡户型配比50%，125㎡户型配比50%，130㎡叠墅12套确认户型配比-产品线定位：与成本沟通，通过与蓝光、融创等竞品对标确认产品线定位已与成本沟通，结合客户敏感点与竞品对标，对部分客户敏感点配置进行提升-叠墅产品潜在客户需提前落位确认，同时武汉区域营销确保12套叠拼产品去化武汉营销积极洽谈潜在客户，确保12套叠墅去化-与设计部沟通，提高得房率，压缩户型面积段，控制总价通过户型优化，超高层端户面积由129.26㎡压缩到了122.47㎡，端户总价低了约9万元；高层端户面积由123.65㎡压缩到了119.79㎡，端户总价低了约5万元。与对标竞品无明显短板，部分优势明显。-针对项目后期江景资源被遮挡的风险，营销说辞应规避江景房宣传营销宣传、平面、说辞等方面，避免直接江景房宣传-成本部与竞品的产品配置进行对标，结合当地调研的客户敏感点进行成本增配已经与竞品进行对标，对部分客户敏感点配置进行提升-根据现有方案对各项指标进行夯实，细化成本根据最新的沟通方案，各项指标已夯实，成本也已细化-运营部与竞品的产品配置进行对标，确认产品线定位产品定位为悦1，已经与竞品进行对标，对部分客户敏感点配置进行提升-待产品线定位及成本夯实后，各项指标在经营启动会前完成与总部交圈目前定位和成本已夯实，上会前已与总部各条线进行充分交圈-1.项目定位2.规划价值3.产品设计4.展示区策略5.标化评估6.操盘策略7.经营指标“标化评估”前移，新增“操盘策略”请言简意赅的阐述您的观点。01请言简意赅的阐述您的观点。02目录1.1项目定位——市场结论1、本案定位：项目具备明确的城郊首置刚需属性，定位悦系1星2、本案选择：套数比：76：89：108：洋房123=9%：42%：36%：13%表1：近一年郑州太能区域各户型成交及价格情况表面积段房型业态流速比月均流速去化周期78㎡两房一卫22层6%383.289㎡三房两卫-小22-34层43%2668.9106㎡三房两卫~大22-29层20%1247.5115㎡三房两卫~大22-34层19%1188.5126㎡四房两卫26-34层5%3310.9洋房122㎡三房两卫~大6层4%2418.0洋房130㎡以上四房两卫8层3%1715.81.2-项目定位——本案户配1、内部竞争：价差大于15万；高层75两面宽二房89三面宽三房和108两面宽三房，洋房123三面宽四房2、外部竞争：高层、洋房产品同等面积均较竞品多一个功能产品层数户型面积入市单价年度涨幅全案均价套数套数比去化周期高层22层2+1房1卫7686005%90002059%103房1.5卫8988005%920073342%14精装3房1.5卫8998500985023043+1房2卫10886005%900061736%13精装3+1房2卫1089650096502305洋房8层4房2卫123110005%1140028813%16合计

2303100%

1.3-项目定位——操盘思路作为**区域项目，产品定位借助片区优质资源以及中远期规划利好，打造高性价比，高价值潜力的品质住区。产品定位：高层以3房的平层产品为主，强调使用功能，辅以舒适性。洋房产品为4房产品，强调高赠送，突出私密性与舒适性。操盘策略：快周转、高复制大区：户型、立面、精装示范区：标准化选型标化策略：标化/迭代2.1-规划价值——总图最优策略产品类型：11F小高层+18F中高层总货值：10.1亿去化周期：20个月×√高层？洋房？210m250m高层？洋房？高层？洋房？总图一：纯高层总图二：叠加高低配总图三：洋房最大化×产品类型：6F叠加+22F大高层总货值：10.8亿去化周期：30个月产品类型：8F洋房+22F大高层总货值：10.6亿去化周期：22个月2.2-规划价值——总图产品比选标化三面宽标化四面宽三面宽产品布局——18F+15F+洋房三面宽产品布局——20F+18F+洋房12规划布局：20-22F高层+8F洋房2.3-规划价值——总图&指标分类指标单位占地面积94535.79㎡容积率2.49地上建筑面积235387.7㎡地下建筑面积80501.91㎡总建筑面积315889.61㎡可售面积229443㎡可售比73.49%建筑密度19.24%户数2303户产品类型指标单位高层22/20F193716㎡2015户洋房8F34314㎡288户户规划优化，洋房面积增加4314㎡；货值增加鸟瞰图总图规划:F+F1：在满足限高及日照等严苛限制条件前提下，做高低配，增加整盘货值，提高溢价；2：进行土地价值分析，内高外低，地块中部为洋房，能够有效隔绝外部嘈杂环境，提高舒适度。3.1-产品设计——产品布局高层二（16-18F）93+90洋房一（9-11F）120+120洋房二（7-11F）96+96洋房三（7-11F）90+93产品类型套数套数比面积面积比平层（高层20F）（中）762058.90%15600.56.84%平层（高层20F）（中）8996341.82%86188.537.80%平层（高层20F）（边）10884736.78%91730.140.23%洋房12228812.51%34516.815.14%合计

2303100%228035.9100%3.2-产品设计——空间格局3.3-产品设计——空间格局110户型（中间户）---户型总套数占比47.79%3.4-产品设计——户型设计全赠送半赠送是否标化户型是JS-T4-33F-140/104/104/140否户型亮点：3房2厅2卫2厨户型设计：户型整体较为方正，3开间大阳台设计：6.7米大阳台设计（6.7M*1.5M)改造说明：飘窗后期不可改造，阳台交付不封闭1独立玄关充足储物空间2餐厅客厅空间一体化4主卧套空间，配置提升3赠送三阳台大飘窗高赠送率31入户玄关关系差2北侧书房面宽太小尺度不舒适五大产品点面积段产品类型功能布局面宽资源南北通透入户方式面积赠送其他ZR8920F高层T43房2厅2卫3面宽不通透独立电梯厅双阳台+偷房间独立玄关康桥那云溪9620F高层T43房2厅1卫3面宽不通透公共电梯厅双阳台北卧太小优劣分析√—√——√√√康桥那云溪96m²户型ZR89m²户型89户型（中间户）---户型总套数占比47.79%完胜一级竞品3.5-产品设计——户型对标五大产品点面积段产品类型功能布局面宽资源南北通透入户方式面积赠送其他ZR-767620F高层T620F高层T82+1房2厅1卫2面宽不通透三梯六户（中间户）四梯八户（中间户）南侧单阳台北侧偷房间ZR-898920F高层T420F高层T63房2厅2卫3面宽2面宽不通透两梯四户（中间户）三梯六户（边户）南侧双阳台北侧偷房间ZR-10510520F高层T43+1房2厅2卫2面宽不通透一梯两户南侧单/双阳台北侧偷房间ZR-11911920F高层T84房2厅2卫3面宽半通透一梯两户南侧双阳台北侧偷房间ZR-1281288F洋房T24房2厅2卫3面宽半通透一梯两户南侧双阳台北侧偷房间3.6-产品设计——产品级差逻辑3.7-产品设计——立面效果3.8-产品设计——地库设计√结论：大柱网方案和小柱网方案对比，停车数量基本一致，但是小柱网更适合和地面售楼部柱网对齐，且梁高可以降低，层高可以做到3600—3700，综合来看本项目决定采用小柱网方案。大柱网方案小柱网方案4.1-展示区策略——选址与规模示范区选址：示范区位于街道交叉路口，地理位置优越可增强项目的吸引力，结合简约优雅入口及艺术馆质感前场景观，元素互相渗透、空间虚实相生，打造轻奢生态销售示范区，奠定项目的格调及档次售楼部选址：售楼部位于沿街展示面，连接前场景观和后场景观。示范区：红线内景观面积13500㎡；

红线外景观面积3000㎡售楼部：2000㎡样板房：实体样板房高层90、洋房93、120户型首开区1人行入口2环岛停车3前场入口4售楼接待5室内垂直交通6室外垂直交通7后场水院8后场回廊流线闭合4.2-展示区策略——功能结构快速建造增加昭示性拉长体验动线4.3-展示区策略——空间特色4.4-展示区策略——展示效果4.4-展示区策略——展示效果4.5-展示区策略——售楼处平面售楼处总面积1400㎡，一层前场面积1000㎡，二层后场面积400㎡5.1-标化评估示范区模块规划模式第一大类：中轴式对称式一字型徐州38济南c12U字型阳光城悦江府

回字型平潭G36德信九溪云庄院落式（非对称）窄面宽重庆水土银城源溪大面宽路劲江南院子凤起潮鸣第二大类：沿街式商业街单层街铺西安万科澜岸

双层街铺南京中海城南公馆

街角独立型襄阳红光路合肥肥西第三大类：异地建设租赁用地集约型杭州江南壹号院天津张家窝展示型杭州新城棠樾常熟09体验型杭州仁恒前湾国际

租赁商铺商铺改造西安大兴

售楼处室内平面□A400型平面□A500型平面□A600型平面□A800型平面□B800型平面□C900型平面□D600型平面□D800型平面其他平面：精装风格□现代东方□现代典雅□现代都会其他风格：标准化户型户型平面户型编号填写户型库内编号面积占比：

面积占比：

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面积占比：

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非户型库内户型

面积占比：

面积占比：

面积占比：

大区模块建筑立面风格□现代都会□现代典雅□现代中式□现代轻奢其他风格：精装修精装配置标准是否精装交付：□是□否□A标精装配置标准□B标精装配置标准□C标精装配置标准□D标精装配置标准前移至此6.1-操盘策略——分期规划一期二期项目分期可售面积可售货值开工时间开盘时间住宅销售周期交付时间交付周期(拿地-交付)一期10万方2018/10/202019/3/412个月2020/12/31二期8万方2019/10/202020/3/110个月2021/12/31项目分期首开周期交付周期是否与拿地版一致是否符合标准工期是否与拿地版一致是否符合标准工期一期√√×√二期√√×√说明：（若分期、首开周期、交付周期不满足要求，在此补充说明原因）为匹配推盘节奏，项目分南北两期开发，开发周期间隔1年新增6.2-操盘策略——周边竞品销售周期对比本项目面临竞争较激烈，3KM范围内近20个分流竞品，板块内核心分流竞品中：中海原山：2019年3月13日首开，首推3栋楼122套房源，首开去化8成，精装单价28300元/㎡。核心卖点：地铁500米，精装现房销售，7-11层小高层，面积段89-140㎡与本项目完全重合，销售期完全重合，为本项目最直接分流竞品。较本项目相比，中海项目劣势在于精装无三大件：中央空调、地暖、新风。保利云禧：最近一次于2019年3月20日加推3栋毛坯小高层89-129㎡，去化92%，毛坯单价29000元/㎡。核心卖点：地铁上盖，现房销售，高赠送（99㎡处客厅阳台外赠送7.42㎡）。小高层剩余3栋未推，预计2019年二季度售罄。三金鑫宁府紧邻本项目，尾盘在售，户型较大，竞争分流较小招商雍宁府：预计2019年4月首开，楼面价较本项目低4000元，装标配置较高，99-144㎡，销售期完全重合，与中海同为本项目最直接分流竞品。项目名称产品类型楼面价成交价当前阶段当前存量(万方)2019年2020年2021年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4悦江府高层/小高17922/未开盘8.3保利云禧小高层2232029000尾盘3

中海原山小高层1998228300(精装)续销7.6

招商雍宁府高层14123/未开盘23

悦江府楼面价17922保利云禧，现房中海原山，现房直线1.3KM核心竞品招商雍宁府三金鑫宁府新增产品预计月度数年涨幅首次入市价格整盘均价盈亏平衡点价格修正说明入市时间（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）洋房2019年9月6/1600016000竞品金茂悦精装洋房16000元/㎡，新旅明樾台7F精装洋房16600元/㎡，本地块为实现快速去化，建议定价：精装洋房16000元/㎡（捆绑1150元/㎡精装）。公寓2019年12月12/1000010000竞品恒锦玖珑时代广场毛坯loft公寓10500元/㎡，本项目公寓为平层公寓，体量较大，为实现快速去化，建议定价：精装公寓10000元/㎡。商铺2020年3月4/2300023000万达城1层商铺2.5万/㎡，本案商铺均为1层，周边氛围较万达城弱，为实现快速去化，建议定价2.3万/㎡。车位2020年4月9/150000150000绿地国际博览城二期洋房车位15.6万/个，万达城车位13-15万/个，建议以折中价格进行销售，定价15万/个。注：盈亏平衡点计算方式：车位价格不变，其他业态价格等比例下调至正荣方考核净利率为0.6.3-操盘策略——首开价格策略新增首开首开第三批第二批第五批第五批第六批第六批第四批总体逻辑：快速入市、小步快跑1、首推1号楼、2号楼，首推货量XX亿，占整盘货值比例XX%，满足首开货量要求。首推18层，户型为75㎡、95㎡，市场接受度较高，75㎡竞争及分流较少。2、第二批加推3#，75㎡、95㎡。3、第三批加推5#，95㎡、110㎡；第四批加推楼王6#，130㎡；第五批加推23层7#、8#，95㎡、110㎡；第六批加推33层9#、10#，95㎡、110㎡。4、2020年1月推出住宅底商。2021年5月推出车位（车位现售）。回正期间推售批次推售楼栋开工时间推售时间面积（万㎡）单价（元）货值（亿元）首开1#2#2018年8月2019年4月1.33287003.61第二批次3#2018年8月2019年4月0.67287001.83第三批次5#2018年9月2019年5月0.80290002.21第四批次6#2018年11月2019年7月1.02290002.97融资性回正第五批次7#8#2018年12月2019年8月1.93291005.62经营性回正第六批次9#10#2019年2月2019年10月2.70291007.87第七批次商铺2018年8月2020年1月0.321.58第八批次车位2018年8月2021年5月545个1.308合计

8.7726.996.4-操盘策略——项目后续价格及推售节奏策略新增项目单位拿地版定位会版差值原因建设用地面积㎡23926.0823926.080.00

总建筑面积㎡64502.1665850.161348

地下建筑面积不同其中地上总建筑面积㎡47852.1647852.160.00

其中住宅㎡42702.1642702.160

其中平层高层㎡1527017550.162280.16基地内叠拼可布置区域减少（日照限制,商业产品调整,叠拼产品舒适度提升等因素）复式叠拼㎡2743225152-2280商业㎡36003600

取消SOHO产品，调整为全商墅，总量不变公建配套㎡155015500

地下总建筑面积㎡16650179981448

其中普通地下车库㎡

14046.99

人防地下车库㎡

3951.01

基底面积㎡57425742

容积率

2.02.00.00

建筑密度%24240.00总户数户348335-13

总车位数辆440424-16户数减少其中地上车位辆6741-26

地下车位辆373383+10

可售比%70.03%70.31%0.28%地下建筑面积增加7.1-经营指标——技术指标7.2-经营指标——成本指标府系二星基准成本差异对比序号成本增项拿地版单方成本变化可售单方成本变化公式说明备注1府系二星基准成本41004100基准成本平层考虑2可售比调整76%-69.65%358381原可售比70.03%，现可售比69.65%

3洋房另加250元/m2147135250*可售面积比洋房+商墅4多层复式加250元/m2159135250*可售面积比不含商墅5双拼别墅加800元/m22563800*可售面积比商墅6绿色建筑增加费一星2020

7高层层高3.0米（增加0.1米）3030

810%充电桩5610%*车位数*6500元/个

9红线外景观1717

10计容面积小于5万m22052052-7项增加5%（基准成本的15%）按集团要修改11售楼部与正荣府共用-75-75

12合计49925017

7.3-经营指标——项目整盘货值指标类别

高层社区商业非人防车位合计推售时间2019年4月2020年1月2021年5月/可售面积（万平方米）84494.183169.05545个87663.23可售面积占比（%）96%4%/100%首开入市价（元）2870050000240000/整盘均价（元）2893550000240000/货值（亿元）24.101.581.3127.00货值占比（%）89%6%5%100%利润占比（%）59%20%22%100%社区底商高层住宅商业、车位权益后总货值0.96亿，占总货值的11%项目正荣方考核净利润0.7亿新增定位会版与拿地版相比：经营指标：效益与效率类指标略微上行（利