碧桂园沪苏区域南通崇川新区项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域南通翡翠华府项目启动会

翡翠华府项目管理部

2016年6月30日项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录一、项目概况-城市简介统计数据来源：南通市统计局-数据南通南通市隶属于江苏省，新项目距离已开发至二期的南通碧桂园6公里。南通地级市2015年GDP居全国地级市第8名，经济发展迅猛。南通房地产市场渐趋于健康状态，有上升趋势。宏观经济指标2015年底全市总人口(地级市不含通州)119.85万城区户籍人口(地级市不含通州)52.3万城区常住人口(地级市不含通州)70.85万GDP/增速(地级市不含通州)1410亿/8.4%人均GDP(地级市不含通州)11.76万元财政收入/财政支出(地级市不含通州)163.4亿元/99.04亿元城镇居民人均可支配收入(含县级市)3.6万元/8.7%城乡居民储蓄存款(地级市不含通州)1054.97亿元社会消费品零售总额(地级市不含通州)623.71亿元固定资产投资/增速(地级市不含通州)1168.44亿元/9.7%房地产开发投资(亿元)(地级市不含通州)383.35全市商品房销售面积(万㎡)(地级市不含通州)268平均交易价格(元/㎡)(地级市不含通州)8537全市汽车拥有量(含县级市)102.84万辆一、项目概况-城市布局南通市分为崇川区、港闸区、开发区、通州区崇川区内部分为老城区、新东区、新城区通州区为通州市撤市(县)划区老城区：市区销售价格高，配置有南通人认可度极高的一附小、二附小，洋房的销售价格普遍在20000元/㎡以上新城区：以市政府为核心，中南城为商圈的新城板块，城市界面优，客户认可度高，洋房销售价格在10000-18000元/㎡新东区：规划工业园区生活及商业氛围一般，项目及产品偏刚需，配套汽车东站，洋房销售价格在6000-8000元/㎡分区常住人口(万人)增速(%)崇川区70.850.28港闸区28.20.71开发区20.80.48通州区114.190.11老城区新东区新城区市政府本案南通碧桂园碧桂园天玺湾长江港闸区开发区崇川区通州区通州城区南通全市常住人口分区情况(5500-6500元/㎡)(7500-8500元/㎡)(5000-9000元/㎡)一、项目概况-项目区位中南板块南通市政府妇幼医院新区小学初中本案南通大学妇幼医院中南百货政务中心南通大学政务中心中南百货一、项目概况-区位交通中南城购物中心新区小学初中周边配套车程时间距离路况妇幼保健院4分钟4公里畅通中南城/百货6分钟6公里畅通(时间段拥堵)新区小学1分钟0.5公里畅通南通大学3分钟3公里畅通圆融广场5分钟5公里畅通(时间段拥堵)妇幼医院南通市政府本案通启路高架世纪大道圆融广场一、项目概况-项目学区介绍

周边教育配套状【最好学区】梅梁中学（江苏省示范初中）2km，车程7min【最优中学】梅梁中学（二星级高中）2.5km，车程8min【最优小学】峰影小学，2.5km，车程8min地块学区配套方案入住业主落户后，根据商务区学区划分业主子女可读峰影小学，梅梁中学。【周边教育配套现状】最好——南通附属小学10km，车程15min，非配套学区新建——新区小学(属二附小集团)一路之隔，小学初中9年制，师资未定南通附小南通大学新区小学初中最好新建本案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块基本信息占地：107亩容积率：1.69地价：437万/亩总价：4.67亿楼面地价：3872元/平付款时间：2016-6-29是否可提前预售：否建筑密度：≤20%建筑限高：18层90/70:满足当地要求商业比例：1.66%（2000m2）住宅面积：109951m2是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：否地块北至：通启路高架地块西至：盘香路地块东至：通富北路地块南至：中海上林院二、投资回顾-项目周边地块位于崇川区新城，属于发展成熟的集中居住区，处于主干道通富路旁，周边配套齐全。1.地块南，竞品中海上林院2.地块以北，高架桥3.地块以东，高架桥4.地块以西，新城小学项目整体定位：品牌开发商、CBD、劳斯莱斯豪宅社区二、投资回顾-项目市场定位优势劣势碧桂园作为品牌房企14年进入南通开发区、已在南通全市具备了较强的品牌影响力，且目标销量领先市场项目位于新城区，距离中南核心商圈3-5分钟车程、交通便利、周边项目大量交付生活氛围优，配套充分项目临近新区小学，未来将配置二附教师资源，学区优项目物业、星级会所、园林及劳斯莱斯产品均具备优势地块临近高架，虽然出行便利，但同样存在噪音问题项目南侧有高压线横穿地块备注：周边的竞品存在同样的问题，通过引导可解决部分客户的疑虑。机会威胁目前周边竞品多数进入开发尾声，包括中海、弘阳、帝奥世论名郡均以完成地块开发。剩余中南世纪花城三期，以及崇川区万科城市之光未来为主要竞品，竞争环境温和板块内目前主力在售为中小户型为主，大户型产品去化程度高且已变稀缺，存在一定的市场空白地块所属区域为全市购房客户选择的热门区域高端客户对于地块位置所带来的问题，存在不认可的点周边中南带精装修产品由于定价较高，去化速度相对缓慢，项目预期定价若在其之上，需加强去化速度的提升周边竞品不缺全国十强房企，且营销环境体验及现场展示的优质性、高端性均好，若要在价格上超越需要在展示上同步实现超越事项是/否描述城市是否存在富裕人群是南通新城区政府公务员、企事业单位及私营企业众多，经济条件好，购买力强。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是目标地块占据城市发展前沿地段，拥有环境、交通、配套优势。本项目是否符合劳斯莱斯要求是地块离优质学校比较近、临近市政府、商业中心、便捷交通。二、投资回顾-总结

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据分析：随着土地供应逐年下降，未来短期内商品房供应量降低。以2015年为例，主城区通过招拍挂的地只有三块，供应量极少，其他的地块都是政府下属的安置房开发企业，以建设安置房拿地为主，2015年10月份以后，南通政府颁布了货币安置政策，2016年下半年起主城区基本上无地可拍。土地供应量少，市场需求量大，尤其改善需求。目标市场（主城区）近三年住宅用地成交时间成交面积（亩）可开发建筑面积（万㎡）地销比成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）2015554.5485.31/221.721441.112014968.39122.52/256.662028.442013794.09107.31/312.912315.77三、营销策略—房地产数据分析1：主城区大局已定，整体东南发展项目地块处于南通主城区发展的核心方向，周边设施齐备，政府周边、道路通达、商业中心、学校，医疗配套已经完备，高端居住区已经形成。

分析2：以价换量结束，主城区高溢价，其余区域去库存近三年南通整体市场逐步进入上升通道，包含开发区及新城区板块均有相关的表现，目前截止到5月已销售面积达到155万方。分析3：板块拉差增大，成交格局变化主城区价格不断上涨。老城区一枝独秀，无货可供，新城区后来居上，供应量少，新东区市场抢夺，其余区域虎视眈眈。三、营销策略—竞品概况A.项目名称：帝奥世伦名郡土地信息：占地9.8万方，容积率2.65物业形态：高层、小高层、复式、联排开盘时间：2013年8月开盘均价：高层8000、小高层9000、复式7000、别墅16000主力面积段：高层洋房95.109.132.136.192㎡㎡，其中109-136㎡为主力产品销售情况：2011年首次开盘，先后已推出高层1800套；剩余100套，已售1700套，预计6月底启动清盘。学区为观音山小学B.项目名称：弘阳上城土地信息：占地8.8万方，容积率2.52物业形态：高层，小高层开盘时间：2011年3月25日开盘均价：均价7800主力面积段：小高层洋房92-148㎡销售情况：已推出1865套，目前积存252套，商铺已全部售罄。客群以周边改善型客户为主。C.项目名称：中海上林苑土地信息：占地6.5万方，容积率1.13物业形态：双拼、小高层开盘时间：2014年11月8日开盘均价：小高层9800；别墅28000主力面积段：小高层124和140；别墅240/260/280销售情况：小高层6幢479套，别墅37幢74套，目前积存别墅9套，洋房2套D.项目名称：中南世纪花城土地信息：占地44.88万方；物业形态：小高层、高层；开盘时间：11年5月7号；开盘均价：12500(精装修)主力面积段：140—166㎡销售情况：现销售48#，首推196套，目前积存100套；因单价过高，去化不理想；预计6月份推售33#、49#两栋；学区为新区小学地块ABCDEE.项目名称：万科城市之光土地信息：占地14.9万方，容积率1.79物业形态：高层、小高层开盘时间：2016.4.23(认筹)均价：11000(精装修)产品：精装多层、小高层100-160㎡销售情况：首推认筹2幢小高层，2016年2月认筹，2016.4.23开盘去化200套左右【竞品小结】周边竞品开发均已进入尾声，后续主力竞品为世纪花城及城市之光竞品主力销售中小户型，大户型产品量少且去化率高，存在一定市场空白三、营销策略—竞品分析项目名称(推售时间)开发商总体规模当前推售货量主力户型(㎡)附加值均价(元/㎡)总价(万元)去化情况积存货量后续货量(预估未来一年)中南世纪花城中南世纪花城投资有限公司占地40万方；总建筑面积125万方48#精装130-166平米偷面积比例约10-12㎡占户型面积的6-12%精装12500毛坯10000130-210万

推出高层198套，已售98套100套49#.39#.36#.中海上林苑中海地产6.5万方全部推售小高层面积124和140；别墅240/260/280无洋房9000，别墅28000洋房113万-154万别墅700-1000万已推出全部推售，积存别墅9套，高层2套别墅9套，高层2套无世伦名郡江苏帝奥房地产开发有限公司30万方24万方高层，0.8万方小高层95.109.132.136.192无高层8000小高层9000复式7000别墅160002房76万左右3房87-110万别墅400-490万已推出高层1800套；剩余100套，已售1700套100套约1.9万方弘阳上城江苏弘阳集团有限公司28万方13栋小高层92/118/138偷面积比例10-12平米8500两房73-82三房95-120已推出高层1865套，已售1613套252套约3万方万科城市之光南通万科房地产有限公司34万方18F小高层100、119.140、160附送面积约16.5㎡精装11000三房100-119四房140-160已推出认筹2幢小高层1848套无18（1）竞品与目标地块基本数据对比三、营销策略—竞品对标对比项目中海上林院目标地块占地97亩107亩容积率1.131.69建筑面积6.51万m212.08万㎡每亩地价392万/亩437万/亩楼面地价58843872当前售价/定价小高层9800元/㎡；别墅28000元/㎡精装14000元/㎡首期开盘时间2013年11月2016年12月累计销售292套——备注说明两个项目一路之隔、土地优劣势相同，开盘时间间隔三年，高端客户认可该区域，因而该区域潜力巨大，客户认可度高。19（2）竞品与目标地块结论对比三、营销策略—竞品对标评价项目中海上林院目标地块对比结果交通区位交通方便交通方便、地铁口15公里☆☆周边配套新城小学，中南CBD，妇幼保健医院新城小学，中南CBD，妇幼保健医院☆☆自然景观资源狼山风景区狼山风景区☆☆开发商品牌中海千亿房企地产三甲☆☆☆规划别墅、小高层高层☆区内园林环境小区绿化较好七重立体园林，层次分别、四季时花☆☆区内配套-五星级凤凰俱乐部☆☆☆产品点评带地下室、私家花园别墅改善型洋房☆☆备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型JY140户型对标结果基本情况面宽*进深11.3*11.214.4*11☆☆层高2.9米3米☆☆☆梯户比一梯两户两梯两户☆☆☆首层架空/大堂层高-5.9m/6.3m☆☆☆建筑形式小高层高层☆面积配比建筑面积140平方米140平方米☆☆房间间隔三室两厅两卫四室两厅两位☆☆☆赠送面积3平方米14.7平方米☆☆☆（3）竞品与目标地块产品对比中海上林院我司JY140户型备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—竞品对标项目名称竞品户型YJ140户型对标结果朝向开间客厅朝向/开间南/4.5m南/4.8m☆☆☆主卧朝向/开间南/3.6米南/3.4米☆☆南向房间数量2个3个☆☆☆功能区分房间数3房4房☆☆☆阳台数2个2个☆☆☆卫生间数2个2个☆☆装修情况装修标准（元/平米）（毛坯）（精装）☆☆☆客厅/卧室（材质/品牌）（毛坯）（精装）☆☆厨房/卫浴（品牌）（毛坯）（精装）☆☆☆电器（品牌）（毛坯）（精装）☆☆☆价格单价980014000☆☆总价138万196万☆☆（4）竞品与目标地块产品对比备注：☆☆☆:优于竞品☆☆：与竞品持平☆：略逊于竞品三、营销策略—项目机会1、全市整体市场处于上行，虽以价换量普遍，但新项目区域当前影响较小南通整体市场已处上行通道，全市虽普遍存在以价换量的现象，但崇川城区的量价依然坚挺，客户对于新城区的偏好程度高。分析市场及对比竞品，项目机会点如下：2、周边竞品均进入开发尾声，后续竞品为不同板块竞争，对应客户层次不同周边竞品尤其是品牌房企均处于退市边缘，高端项目中海上林院仅剩余少量别墅、中南世纪花城目前剩余2栋高层未推，弘阳上城同样基本售罄。剩余新盘竞品万科城市之光未新东区板块，是未来分流客户的主要竞争对手3、主流改善板块，大户型存在市场空白，大平层产品有补缺机会新项目区位为全市改善居住的首选板块，除100-140主流面积外，目前大户型产品存在市场空白，且相邻板块内并未有CBD城市别墅项目，大平层产品可适当补缺生活价值高端产品中产阶级一群什么样的人生活情怀文艺追求享受生活住在什么样的房子里劳斯莱斯高端园林国宾礼遇过着怎样的生活智能生活城市中心惬意休闲荣耀（骄傲）内部管理-激励政策三、营销策略—策略要点在立足板块的基础上，把握住客群心理，让荣耀与骄傲同步三、营销策略—推广思路项目核心价值宣导节点信息释放，卖压制造豪宅形象渗透，主打客群身份线上媒体线下媒体濠滨论坛/搜房首页通栏/乐在南通微信/江海晚报微信江海晚报、市区新增户外、二级展点、商家植入市区户外、配合活动及销售节点分级定向区域拓展、电梯框架配合造势活动，微信自媒体传播/乐在南通/濠滨论坛配合产品发布会、濠滨/搜房/新浪/乐在南通、电台/电视时间阶段品牌立势期广泛拓客期硬广强拓期开盘冲刺期持续销售期6.15-7.17.2-8.148.15-9.179.18-10.1510.16-10.3011.1后推广主题为有成就的南通人而来挺进崇川碧桂园成功摘得南通大学北CBD核心地块翡翠华府一座城的骄傲崇川CBD低密度学府豪宅社区璀璨登临执掌中心碧生骄傲CBD双地铁精工奢装洋房品牌中心倾城绽放多数人的仰望少数人的骄傲CBD双地铁140-260㎡精工奢装洋房示范区盛大开放生活本该骄傲10月29日盛大开盘CBD双地铁140-260㎡精工奢装洋房抢筹倒计时推广阶段6月15日摘牌8月14日盒子开放10月9日示范区开放9月17日产品发布会10月30日盛大开盘标签直效强化拿地软文信息发布/碧桂园高端品牌理念软文炒作市区、通州户外、老项目电梯框架、小区桁架资源联动市区户外、二级展点、商家植入、高端社区巡展、乡镇路演市区户外、LED车、电梯框架、小区灯箱、商家植入、活动拓展全线上释放、濠滨/搜房/新浪/乐在南通、电台/电视、江海晚报三、营销策略—销售计划产品户型面积段（㎡）2016年推售2017年推售推售时间套数面积（㎡）金额（亿元）套数面积（㎡）金额（亿元）洋房YJ1401402016/12324454826.4668178304.97YJ2602602016/123489151.25252354202.5商业———————20000.52小计———358543977.71320552517.992016年推售2017年推售预计投入峰值2.68亿三、营销策略—关键节点时间事项2016年6月15日摘牌2016年10月23日示范区开放（内控）2016年10月29日首期开盘（内控）

营销关键节点开盘当月预估去化70%，按套去化250套，按金额去化5.4亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部周再望项目总经理全面负责项目管理工作。（待增）总经理助理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。张弦行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部阙培佩开发报建专员负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部葛明华工程部副经理全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。贾小勇土建主管工程师负责项目综合楼、临建板房、货量及周边所有工程的施工管理。（待增）土建工程师负责标段现场施工管理。（待增）水电工程师负责标段现场施工管理。（待增）资料员负责图纸，合同，收发文等工作李培军实习生项目部组织策划项目总经理周再望项目总经理助理工程部副经理葛明华综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师资料员贾小勇（待定）工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师（待定）成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建专员阙培佩营销经理徐伟施丽华造价工程师张娜行政主管张弦项目部组织策划项目部配置12人(实习生1人)，已到位。财务经理徐栋四、前置策划-人员架构四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1总承包工程2016.8.1展示区及货量招标正在立项2展示区绿化工程2016.9.15展示区范围顺茵已定标3展示区园建工程2016.9.10展示区范围议标暂定叶德宏队伍4铝合金门窗工程2016.8.15展示区范围议标暂定南通启秀门窗5样板房装修工程2016.9.10样板房议标未定标6亮化工程泛光照明2016.9.20展示区范围昇辉已定标7营销围挡、广告标识工程2016.7.10展示区范围议标已定标责任人：工程-贾小勇合约-何旭霞四、前置策划-合约主线（货量区）序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交招标进展1土石方工程2016.8.5一期招标未定标2铝合金门窗工程2016.10.30一期招标未定标3入户门工程2017.5.10一期采购指定厂商未定标4栏杆工程2016.12.15一期集团采购部B类甲指材未定标5园建工程2017.7.15一期招标未定标6绿化工程2017.8.15一期子公司顺茵7泛光照明2017.6.15一期招标未定标8市政供水2017.7.15一期政府垄断——9市政供电2017.7.15一期政府垄断——10燃气工程2017.7.15一期政府垄断——11电视、网络工程2017.6.1一期政府垄断——责任人：工程-贾小勇合约-何旭霞南通碧桂园崇川新区项目首期地质勘查工程正在进行：总包工程三通工程（临路、临水、临电）场地平整、土石方临时设施（办公生活、围墙、围板）规划设计（施工图、景观、照明……）板房及售楼部装修近期计划：立项议标请示招标结果审批签订合同四、前置策划-合约主线（货量区）合同编制责任人：工程-贾小勇合约-何旭霞四、前置策划-采购主线（展示区）供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件152016-8-52016-8-20甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302016-8-102016-9-102外墙涂料302016-7-302016-8-303内墙涂料302016-7-302016-8-304反应型防水卷材302016-7-302016-8-305火灾报警及消防联动控制系统302016-7-302016-8-306电线202016-8-52016-9-57电缆202016-8-52016-9-5甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-采购主线（展示区）序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1瓷砖302016-8-102016-9-102洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）302016-9-12016-10-13配电箱302016-8-152016-9-154灯具类402016-8-102016-9-105开关面板302016-8-102016-9-106中央空调302016-8-12016-9-17电器类（抽油烟机、其他）302016-9-12016-10-18路灯、草坪灯、高杆灯302016-8-152016-9-159户外用品类（游乐设施、花盆、陶罐、户外家具）452016-8-152016-9-1510精装修类（门、木地板、浴室柜、橱柜）452016-8-152016-9-3011家具（样板房）452016-8-152016-9-3012饰品（样板房）452016-8-152016-9-30甲供责任人：工程-贾小勇设计部门输出成果完成日期产品研发院单体方案2016-6-29装修设计院售楼部装修材料表2016-7-15售楼部装修水电条件图2016-7-18售楼部装修施工图2016-7-20售楼部楼软装2016-7-30设计部门输出成果完成日期博意南京分院板房施工图2016-7-15板房装修水电暖图2016-7-20装修设计院板房装修材料表2016-7-25板房装修水电条件图2016-7-25板房装修施工图2016-7-25板房软装2016-7-30展示区设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2016-7-15景观设计中心景观方案2016-7-20园建施工图2016-7-25水电结构图2016-7-25绿化施工图2016-7-25管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版2016-7-5总平施工图2016-7-20博意南京分院货量单体施工图2016-7-30景观设计中心货量景观图2016-8-15货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确加强互动（拉群）项目各部门，项目与区域等部门拉群沟通每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）每天下班前总结并安排第二天的工作

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证开工报建手续办理按照江苏省南通市相关要求预售条件资金投入：按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。工程进度：低、多层主体结构封顶；高层主体结构至3层（不含架空层）限购/限价不限购抗震设防等级六度融资条件

无冬歇期

无雨季

6月-9月开发报建费用总费用：

150元/㎡；土地税费标准契税：3%；土地使用税：7元每平米/年

三、报建策划-其他楼盘报建时间一览表8个月9个月8个月9个月8个月五、报建策划-当地报建政策跟政府可以争取的有利条件1、南通市崇川区政府正在试行全国第一个政府审批示范点，南通新区项目争取成为第一个审批示范项目。2、开发区项目已建立的品牌影响力和沟通关系有助于加快新项目进程。3、与市规划局争取车位配比地面：地下由原先1:9调整为2:8。三、开发报建整体思路()工作前置规划报审先行土地摘牌时规划设计方案已初步设计，提前与规划局沟通，拿地后尽快走流程审批在方案审批之前做好各项可前置的工作，例如环评报告、岩土勘探等，尤其是周期比较长的工作先行提前开展穿插送审提前准备报建资料，理清报建程序和思路，具备条件穿插进行，材料先审后补施工图先预审施工图审查、人防审查、抗震审查、消防审查等关键节点提前组织预审，有条件的组织集中审查维保外部环境积极维护好合理密切的政府关系。以工作简报定期书面报告政府主要领导，定期或不定期邀请领导前来项目指导，争取相关领导联点我司项目41三、报建策划-整体思路（工作皆前置）三、报建策划-五证策划2016.7.202016.8.52016.8.102016.10.292016.8.30用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证商品房预售许可证建筑工程施工许可证五、报建策划-当地审批流程五、报建策划-重点、难点方案需经区、规划局等职能部门、市长办公室三级审批两大难点质监安监流程较为复杂审图合格证及设计单位对设计施工安全的重点部位、重点环节以及采用新结构、新材料、新工艺的建设工程，在设计文书中提出的预防措施及指导意见建筑垃圾管理和扬尘控制实施方案临时围墙（挡）相关审批文件施工单位中标通知书、施工合同及建设单位安全文明施工措施费用支付计划施工单位《安全生产许可证》、《江苏省建筑业企业信用管理手册》项目经理建造师资格证书和安全生产考核B证、专职安全生产管理人员安全生产考核C证审批手续齐全的工程施工组织设计中的安全技术措施、安全专项施工方案及安全生产应急救援预案施工现场管理人员LBS定位信息平台使用协议书、远程监控系统项目合作协议书职工工伤保险参保证明、农民工工资保障金缴纳证明临时设施之活动板房燃烧性能检测报告建筑工地食堂食品经营许可证监理单位中标通知书、监理合同工程安全监理规划、细则及工作方案电力设施安全评估报告、自来水、燃气、市政交底渣土运输监控平台安装确认书建筑垃圾处置核准安全生产承诺书小区配套施工图审查五、报建策划-已开展的工作建设用地规划许可证签订土地出让合同完成规划方案审批建设用地批准书完成施工图设计审批国有土地使用权证2016-06-15摘牌2016-07-22取得项目立项批文，总平方案通过，签订土地出让合同2016-07-20签订土地出让合同，取得规划设计要点建设工程规划许可证商品房预售许可证2016-07-25获得“建设用地批准书”2016-08-09总平方案审批通过2016-08-05土地款缴纳完毕，签订土地出让合同2016-08-10取得国土证、建设用地规划许可证2016-10-29建筑投资达到总投资的25%2016-08-30取得建设工程规划许可证，完成招投标手续，质监安监备案建设工程施工许可证10月30日前拿到预售许可！总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证申报材料准备货币资本金消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划-两证策划商品房预售许可申请表营业执照和资质等级证书土地使用权证书（如土地已设定抵押，需抵押权人出具同意办理预售、初始登记、转移登记以及同意房屋买受人办理抵押登记的“同意函”原件）、《国有建设土地使用权挂牌出让文件》发改委建设项目核准通知建设工程规划许可证及规划总平图施工许可证及工程施工合同核准地名批文、公安编号（幢号）证明商品房预售方案、不采取售后包租或者委托第三方变相售后包租的方式销售未竣工商品房的书面承诺商品房预售许可涉及人防工程确认联系表前期物业管理相关材料市区新建普通商品房预售资金监管协议工程竣工备案表工程竣工验收报告（单位工程竣工验收记录原件）勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的工程质量合格文件（原件）建设工程规划许可证（正本复印加盖公章）建设工程施工许可证（正本复印加盖公章）施工图设计文件审查意见（审查合格证书原件）质量监督报告原件（含建筑节能专项验收备案意见）规划核实合格证消防验收合格意见书环保验收合格意见书绿化竣工验收备案意见书城市排水许可证档案管证明材料公安技防验收合格意见书人防证明财政局审核意见书施工单位签署的质量保修书住宅类提供《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》现场通正式水电、路面浇灌完成竣工备案表办证所需资料

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划—里程碑计划六、工程策划-开工示意图摘牌时间：6月15日总建筑面积:153598㎡总货值：15.7亿（不含车位）地价：437万元/亩楼面地价：3872元/㎡

总地价：4.67亿总占地面积：107亩

容积率：1.69

二期已竣工交付推盘

计划计划主推产品主要时间节点计划当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开工时间开盘时间交楼时间首次推盘YJ140、YJ260

5.447.71

2016.8.12016.10.302018.3.30二次推盘YJ140、YJ260、商业

5.537.99

待定待定待定展示区第二批开工首批批开工预计投入峰值2.68亿六、工程策划-户型展示户型：YJ260约260平方米（共102户，共3栋）报建版装修交付版六、工程策划-户型展示户型：YJ140约140平方米（总计576户，共11栋）报建版装修交付版1、规划“劳斯莱斯”产品，容积率1.69，总建面约15.36万㎡，其中地下室面积约3.32万㎡，共规划建设YJ140(18F/9F)11栋，

YJ260（17F）3栋，共计678户。2.首批开工YJ140（18F/9F）6栋，YJ260（17F）1栋，共计324户，首批开工面积占总可售面积的49.6%,楼盘定位高端改善型，精装修售价约为14000元/㎡。六、工程策划-户型分布概况首期货量区二期货量区展示区二期货量区YJ260样板房YJ140样板房首期货量区

一期已竣工交付

二期已竣工交付展示区围挡沿展示区范围，铁皮广告牌，高度3m，面层覆喷绘围挡范围展示区范围六、工程策划—展示区范围、围挡设置展示区面积约1.4万平方米六、工程策划—参观动线洗脑区商业广场参观展示区景观样板房售楼部六、工程策划—临路（土方、总包施工）道路原则：1、施工道路尽量结合永久道路施工，路面标高控制比永久道路低20cm；2、展示区内道路按照永久道路施工完毕，避免后期返工；3、避免对展示区造成影响，临时道口只允许开在地块东侧。道路开口地块红线行车线路施工道路六、工程策划—临水

一期已竣工交付

二期已竣工交付地块共用一处市政管网接驳口，接口位置分两条管线，一条通往展示区，另一条通往货量。给水接驳点首期货量区二期货量区展示区六、工程策划—临电

一期已竣工交付

二期已竣工交付变压器首期货量区二期货量区展示区六、工程策划—临舍

一期已竣工交付

二期已竣工交付1、抢工人员（子公司）：住在开发区项目空置板房，抢工期间由项目大巴接送、送饭；2、总包：招标时说明不提供临时场地，由施工单位自行解决场地及临时板房搭建；3、项目、物业：项目管理人员住在开发区项目，给予适当交通补贴，办公室为租用集装箱，待展示区开放后办公室放在商业配套用房内；物业驻盘人员前期和总包借2~3间宿舍，待展示区开放后住在商业配套用房。4、仓库：前期部分物质放在集装箱内，待商业主体起来后放在商铺内。首期货量区二期货量区展示区空地空地示范区六、工程策划—现场塔吊工区布置商业现场布置一台臂长55米以上的塔吊，可以兼顾到整个商业范围（塔吊基础避免对管网和外立面施工造成影响）塔吊基础道路开口首期货量区二期货量区展示区塔吊兼顾范围六、工程策划—工程策划难点难点2：货量区整体大地库，先抢高层预售节点然后要倒退施工地下车库，对材料堆放、施工道路布置等要求较高；对策2：地库后浇带划分及施工标段划分时考虑施工难易程度。难点1：南侧高压线对塔吊布置及施工造成影响；对策1：塔吊布置时与高压线留足距离，实在无法避免时要搭防护。12六、工程策划—工程策划重点打桩方案（地库范围及开工楼栋量比较大，桩基施工周期要求控制在20天内，在桩基招标前要求单位报施工方案，对进桩路线、场地布置、打桩顺序、桩机数量等主要内容进行审查）土方平衡方案（在设计阶段尽可能抬高苑区标高，减少地下室开挖土方量；该地区土方供过于求，可以考虑将首期的土方预留部分做绿化土，其它的外运，减少二次转运的量）首期货量区二期货量区基坑支护、降水（方案需要集团总工室提前确认，提前确定好施工单位）六、工程策划—工程策划重点施工内容工期开始时间完成时间人员、机械配备土方开挖2个工作日8月1日8月2日大挖机两台，渣土车8辆基础施工6个工作日8月3日8月8日瓦工20人，钢筋工40人，木工40人一层~四层结构施工10个工作日8月9日9月6日钢筋工80人，木工100人，瓦工30人一层~四层墙体砌筑6个工作日9月1日9月21日瓦工40人

1~4层抹灰17个工作日9月8日9月24日瓦工30人保温15个工作日9月12日9月26日瓦工30人，保温施工人员30人

外墙涂料、块料6个工作日9月16日9月28日30人外架拆除3个工作日9月25日9月30日20人销售中心、板房装修26个工作日9月12日10月5日铺贴瓦工20人，油漆工15人，木工20人饰品、窗帘、电器等安装3个工作日10月6日10月8日保洁4个工作日10月9日10月12日保洁阿姨10人室外管网施工11个工作日9月20日9月30日小挖机一台，人员10人景观园艺施工20个工作日9月22日10月11日园艺施工50人，绿化50人打扫及联合验收2个工作日10月13日10月14日开放1个工作日10月15日10月15日展示区进度计划序号工作内容开始时间完成时间劳动力及机械供应数量备注1桩基施工8-18-10至少5台桩基场地平整作为投标条件2基坑降水8-58-1015米深井点降水，间距20米降水施工穿插进行3土方开挖8-118-18三台大挖机，15台渣土车4垫层浇筑8-168-20需安排砼工25人，木工15人5防水施工8-188-23防水施工人员15人。垫层施工第三天后开始穿插铺贴，防水卷材需提前到场。6地下室底板施工8-209-3每栋钢筋工80人，砼工25人，木工50人。提前通知质监站对底板钢筋进行验收。7地下室封顶（±0.00）9-29-22每栋钢筋工80人，砼工25人，木工150人81~3层结构9-2310-19架子工50人，其余同上。部分工人可由示范区转进。9四层结构10-2010-26同上货量区进度计划样板房装修完成开工（样板区）正负零(样板区)主体封顶(样板区)家私饰品包装完美开放8天2016-9-62016-10-52016-10-82016-8-82016-8-129天29天六、工程策划—展示区工期目标（区域内控）2.5个月完美开放7天2016-10-153天首期货量（6栋YJ140,1栋YJ260）节点控制六、工程策划-货量区控制节点（项目内控）2016-10-26达预售条件

2016-9-22±0完成2016-8-1开工备注：货量现有预售条件为完成3层结构2016-10-30开盘六、工程策划—项目难点周边中海、万科等楼盘拿地到办理施工许可的周期最少也要7个月，我司需克服该问题；项目位于市区CBD，周边住户较多，夜间施工和扬尘控制易受政府关注；图纸设计进度，是否能满足报建要求，特别是审图速度（与审图办沟通尽量集中审图）；项目南侧高压线离地块较近，规划时需考虑避让，西侧离高架较近，需要做隔音措施；场地标高、地上停车位配比、人防建设面积等问题需要和政府争取。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：1.2亿本期面积：282.5亩每亩地价:42.5万/亩容积率：0.245楼面地价：2601元/㎡土地获利倍数：0.65首次预售总货量2.24亿预计投入峰值0.80亿总可售面积45580/平总收入：5.81亿总投入：5.03亿净利润总额:0.78亿IRR：44.6%净利率:14.84%自有资金回报率283%成就共享奖金目标1417万回正时间5个月成就共享达成时间2016-10-1七、财务策划—财务资金策划5月支付股权收购款5000万收到前端融资5000万项目预计2016年10月开盘（内控）收到内部开发贷10000万，达成成就共享归还前端融资5000万归还内部开发贷10000万七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入71,0445,00014,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8761销售收入58,0446,7928,00511,7447,4474,7854,7744,7706,8512,8762贷款收入13,000

5,0008,000

二现金流出63,2855,7202,2777,76011,1384,8174,46012,2983,2023,2432,8915,4781土地成本12,0005,000

5,0002,000

2开发成本25,6833941,9501,9503,1943,5783,3312,8982,2632,2631,9011,9603销管费用3,922326.82326.82326.82326.82326.82326.82653.65326.82326.82326.82326.825增值税附加、防洪费3,4052122503662325534194604134996土地增值税2,0021842163172011291291291855117所得税2,5861653052,1178还贷支出13,000

5,000

8,000

9其他支出687

8815264646464646464三净现金流量7,759(5,720)2,7237,032(3,133)6,9262,987(7,513)1,5721,5273,960(2,603)四累计现金