上海恒策-云南红河州房地产市场研究

云南省红河州房地产市场研究弥勒县:依托区域交通及昆明都市圈的优势，2010年房地产供给80万方，经济、人口根底较强，房地产开展前景较好建水县:人口50余万，房地产开展潜力大；2010年市场供给、均价增速明显，市场竞争迅速加剧；石屏县:人口30万，农业人口较多，房地产开展看好长远，依赖区域经济及人口城市化进程。红河、绿春、元阳县:区域人口基数较少，以农业为经济支柱，经济开展潜力一般，房地产市场将长期处于初期阶段开远市:开远市人口30多万，房地产市场快速成长，购置群体面逐渐扩大；营销水平残次不齐，竞争加剧增大。个旧市:2010年供给量145万方方，需求137.8万方，供需矛盾进一步加剧，供给剧增，产品多样化；投资客群形成；蒙自市:随城市快速开展，市场供给和需求迅速膨胀，成交均价快速增长，形成东片区、客运中心、红河大道三大板块。河口县:依托东南亚自由贸易区的优势，人口、商务、交通快速开展，为地产提供机遇。市级城市房地产供给量剧增，市场竞争剧烈，产品及消费水平迅速细分化，房地产专业营销水平与开展速度严重失衡，房地产价值低估；县域房地产存在较大机遇，供给迅速增加经济根底、人口基数成为房地产开展根本供需两旺，市场活泼度增加板块格局形成，地产企业、楼盘同质竞争剧烈消费客群逐步细分化，市场关注卖点多样化专业水平与快速成长的市场严重脱节1快速成长市场-开远市开远市市场状况：宏观经济——雄厚的工业根底、良好的人口根底奠定地产快速开展根底开远2010年全市国内生产总值为82亿元，同比增长约10.4%，红河州排名第三，因工业、加工、制造产业而成为红河州的工业重镇，经济根底较好，经济开展后劲足。而2010年开远户籍人口为32.29万人，同比增长0.56%，较多的人口根底为房地产成为房地产市场开展的根底。开远市的房地产开展趋势同本市的城镇化开展趋势有着相同趋势；开远市5年城镇化的人口增加近4倍，催生了房地产巨大的市场需求；同时，居于全州第一的工业根底为本地的物业购置力提供了经济根底；2006年-2010年开远市房地产供给量增加近7倍，房地产整体呈现快速成长趋势；在产品供给上，本地仍以多层产品为主，而高层产品供给量逐渐增大，在整个产品供给商逐渐成为主流，为未来3-5年市场产品主流。开发企业逐渐多样化，形成以本地企业、外来企业〔个旧市、昆明〕两级格局的房产开发格局，市场活泼度增加，市场竞争进一步加剧。2006-2010年开远市住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地本钱在住宅开发本钱中的比重逐步增加〔2009年数据包括2010年1月23日成交数据〕；综合以上，2009年居住地块飙升到943.4元/㎡〔土地本钱结合容积率计算〕。开远市市场状况：地产竞争加剧——市场供给量井喷式剧增，消费市场层面迅速扩大；开远市市场状况：地产竞争加剧——区域板块形成强有力的认知度，企业竞争力出现倾斜；序号项目名称均价销售面积㎡户型面积产品形态1水岸逸城2605.511866486-115㎡高层2田园山水24304376690以下50%多层3泸江花园235031045120-140㎡多层4飞马苑暂定29141暂定多层5泸江名流248032115100-120㎡多层6泸江花园暂定35667114-135㎡多层7万达花园260045331100-124㎡高层、多层落云路板块东城区序号项目名称均价销售面积㎡户型面积产品形态1恒虹花园2605.54532290-125㎡高层2领东尚城270011342186-136㎡高层3凤凰城268098664120-140㎡高层4尚座公寓210042554340㎡别墅5圣景名居234032114110-140㎡多层6提香丽苑240048330114-135㎡多层7神工地产暂定约50000暂定高层、多层形成落云路、东城区两个房地产扎堆云集的板块；产品高层供给比例增加，楼盘普遍销售量在20-30套/月，局部楼盘成为滞销，专业、销售成为开展瓶颈2010年开远市场回忆及2011年房地产开展研判开远市已经成为红河州地区较活泼、市场成长指数较高重要房地产市场之一；开远市工业根底，人口开展等都为房地产繁荣开展奠定最坚实的根底；在快速成长的市场过程中出现：消费客户多样化、产品需求细分化趋势，成为地产企业快速成长的机遇，同时过程也对房地产营销专业提出挑战〔永利局部楼盘滞销成为案例〕；局部企业通过快速销售，迅速回笼资金形式，提高了企业现金流，形成了企业较强的竞争优势，市场将出现龙头企业。农业大县、人口基数成为红河州潜力最大的市场之一需求迅速成长，市场供给量偏少城市化进程成为房地产开展最大支撑，改善性需求并存市场供给相对集中〔建水大道〕为中心，县城中心补充客群较单一，市场起步阶段2蓬勃开展的市场-建水县人口结构变化农业人口大县，城市化进程中，催生大量住宅需求，成为房地产开展的根底因素；2006年至2010年，建水人口增加1%，人口增长速度放缓。随着建水城市化进程的加速，房地产开展将迎来高速开展期。房地产市场整体研判经济开展状况经济的快速开展，每年保持10.5%的增速开展，为房地产开展提供经济根底；经济根底为房地产消费市场的购置力提供大的经济背景。建水县销售面积2006年以来一直保持向上增长，受需求量迅速增加的影响，供需矛盾缓解；未来一段时间整体市场仍保持供需两旺的局面；销售均价保持稳定增长，年均复合增长率高达15.76%。建水市场专业解读：房地产开展情况分析商品房销售面积、价格市场分析：楼盘扎堆开盘，专业水平急需提高，适应市场快速变化建水康城:1000多套房源，高、多层产品；2800元，2010年11月面市建水旅游广场:蓄客、高层450套左右房源，均价2700元起，2011年5月面市；临安花园:尾盘、多层13万方，均价2500元起，09年10开盘，95%去化；130米居多广慈湖畔:在售、高层、20万方一期450套，均价2600元起，10年10开盘，75%去化；公园湖畔卖点奥城二期:在售、高层、10万方二期450套，均价3000元起，10年10开盘，75%去化；公园湖畔卖点金茂大厦:在售、高层商铺220套左右房源，均价3500元起2010年8月面市，20套销售；低端成为卖点时代广场:在售、高层商铺卖点为县城中心区，便捷交通、繁华地段；成就价值区域供给相对集中，均价快速上升；专业水平不高，导致楼盘销售速度与价格不可兼得；去化速度慢，速度和价值不可兼得通过商业配套价值提升住宅价格市场分析研判：客群根底较单一、以事业单位和私营业主为核心客户特征分析客户集中在事业单位，以政府公务员客群特征较明显；私营业主的购置力较强，对价格的敏感度较低。价值认知分析对区域地段的关注度最高，自住兼并投资型购置特征明显；通过价值认知分析，认清客户的价值认同，营销推广有方向性，销售事半功倍。建水市场：总结建水为红河州人口最大的县份，经济开展、地产开展前景较优；农业大县，面临城市化进程，催生大量的房地产需求量，房地产市场前景优于其他县份；建水楼价一直以来呈现较为稳定的开展，相对其他二、三线城市以及一线城市的开展，在受环境、宏观政策的影响幅度较小，因为建水房地产市场依然有较大的潜力，房地产市场前景看好。红河州新政治中心、文化中心、商业中心刚性需求明显，多为新迁入客户的购置市场供给量“井喷式”增长，产品多样化，市场快速开展期与残酷市场竞争同步存在供需矛盾加剧，价格上升存在竞争的压力客群多样化，需求市场多样化3风险与机遇并存-蒙自市蒙自宏观环境分析研判；人口走势变化人口增速明显放缓，从2006年至2010年5年期间人口增长3%；人口基数的增加对房地产的影响意义不大。人口结构分析2001年城市人口6万，2010年蒙自城市人口增至13.5万，十年增长近一倍多；农业人口根底及比例变化不多，十年之中比例仍占总人口的80%。外来人口、区域流动性人口成为城市人口增长的关键。房地产市场区域分析蒙自县城形成了客运中心板块、东城板块、红河大道板块；房地产工程扎堆区域供给，区域板块市场开发、客户认知度进一步聚拢。客运中心板块红河大道板块东城板块城区中心供需特点推盘工程增加，市场有效需求缺乏。2008年市场供给量近60万方，2010年整个市场供给量近90万方，而随着君悦天下、天马长河等大盘的推出，加之市场现有大量楼盘的推售，预计2011年12整年推盘量到达135万方左右。与之相比，供给和需求的差距比在拉大，城市人口、经济开展因素等影响，致使市场有效需求缺乏，市场供给量出现过程，在2011年将更加明显；企业楼盘销售周期拉长、资金回笼节奏放缓，企业资金本钱风险加大，房地产专业急需升级。中小面积房源比例增大。2010年新增供给量中，120平米以下的中小面积房源占61%,比例明显较08年以前要多,中小户型的大量增加，对市场投资客及投资需求的引导起到了很大的作用，与此产品的多样化，也为客户的多样化产生根底。蒙自住宅市场：近5年供求比进一步扩大——供给激增，中小面积比例增大创泰心境/5.4万/400套/剩余10套2010年2009年四季度二季度三季度怡景花园/5。7套/剩余约30套红河大道瑞明小区4.1万/270套/剩余7套蒙自东城区锦绣兰苑/800套/剩余34套【注】：蓝色方框为2011年在售或者预售的工程。价值现有的的工程数据来源：上海恒策房地产资源平台及网络房地产信息网，数据截到2011年1月10日。红丽园/240套/剩余6套俊豪中央大街/18万/1500套/尾盘红河雅苑/3.2万/200多套/50套红锦园/5万方/10套红河家园/3万/200套/剩100城市山林二期/816套城市假日二期/500套客运中心招华曦城/19.6万/100套燕之屋/3万/310套/剩5套帝锋小区/高层1000套/剩余50套花香七里/14万景观河小区/5万/400套天马长河/20万/2000套筠翔地产/20万/2000套濠州河畔/12.5万/1150套2011年侨香诺园/207套/剩余166套一季度丰源谷/8.6万/700套皇庭港湾/5.3万/银河春晓/6万/9多套诺德国际/5万/500套奥林国际/5。5万/480套九州新都市/60万/102套君悦天下/20.6万/1700套凤凰苑/12万/700套红河中心/15万/900套左右宏盛小区/2.万园丁小区/4万方左右/.剩余10套左右2011年蒙自县城供给量巨大，作为红河州新州府面临较大的市场竞争压力．时代天骄/12万/1000套/尾盘2010年监测的楼盘的广告投放趋势看，楼盘投放广告的数量上升趋势远比新增楼盘量的增幅；每一个楼盘的上市，在一定程度上增加了整个市场的竞争。个案为赢得市场客户，增加了营销广告的投放幅度。蒙自房地产媒体广告投放走势蒙自县地产投放媒体分布蒙自住宅市场：广告投放情况——投放次数大幅上升，市场竞争个案加剧的的缘由。从投放的媒体渠道来看，户外广告成为众多楼盘首选的媒体渠道，报纸媒体以29%的投放量成为第二的媒体选择渠道。蒙自市场：总结红河州州政府所在地，红河州的政治、经济、文化中心，房地产面临较大的开展机遇；城市快速开展，人口基数较少，经济处于快速起步阶段，短期内购置力难以支撑庞大的市场供给量；楼盘竞争加剧，市场竞争变的残酷，房地产开展的初期，产品的多样化与风险挑战并存，2-3年内房地产的格局将发生变化，竞争力向局部企业聚拢。整个市场的营销专业度与房地产开展的速度不均衡，不能适应快速的市场开展。红河州的旧政治中心、文化中心，现红河的商业中心房地产成熟度高，产业流程化，开发及两端产业全面开展市场供给量呈过剩化趋势，产品多样化，市场竞争剧烈供需矛盾加剧，地段区域价值凸显客群多样化，需求市场多样化4市场成熟度高-个旧市城区形成“金湖”、“宝华公园”两大板块，游离两大板块之外的工程价值难以实现突破。金湖作为个旧市的城市地标性的象征物，因其包含稀缺的自然资源、浓厚的人文历史而形成了个旧市价值〔居住、生活、商务功能〕最高的价值板块；个旧市楼盘围绕金湖扎堆开发，无外乎看重其能产生的经济价值、品牌价值。在售楼盘均价超过4500元/米；金湖板块金湖板块宝华板块金湖板块物华天宝的宝华公园占地126公顷，是个旧自然景观浓厚的度假娱乐的综合性公园，开发商选择宝华板块，看重其自然资源而赋予房地产价值，整体均价3500-4200元/平米；金湖板块宝华板块市场洞察天一地产紫竹园云锡俊园金湖尚城金水湖畔豪林新界安寓世家天一地产金湖地产宝华豪庭宝泉花园文慧园森源广场宝华渝州碧海蓝天龙腾福地明泰兴南苑景秀文华两大板块集中个旧80%的供给量，现阶段两大板块市场价值认知度高，客户认同度较好，资源竞争优势明显以上楼盘分布为大体区域分布数据来源：上海恒策资源平台在售楼盘未售工程成交走势个旧市房地产供给趋势逐年增加，2006年至2010年期间增加近5倍，从市场监测的数据看，2011年整年供给量近200万方，供需矛盾进一步加剧。经过几年的商品房开展，个旧市现房地产存量到达450万方，人均占有面积在11.5平方米，经过2011年这个市场人均存有量到达15-18平米，市场过剩趋势进一步加剧，市场竞争趋势加剧。供求矛盾07年-08年市场需求量较大，一度出现供不应求的局面，供求比1：1.02；随着价格上升，开发规模扩大，市场供给量激增；而到2009年市场供求比在1：0.98，2010年供求比矛盾进一步加剧在1：0.96，而预计在2011年供求比将扩大到1：0.94左右。市场将出现局部楼盘滞销，价格下降等恶性竞争。个旧市市场：2008年开始个旧房地产出现供给过剩的局面个旧城市化进程需要；内需：居住条件改善，国内较少的投资渠道外需：全省、外市、城乡需求聚集，经济开展，生活需要改变形成楼市火爆的客观根底。客群根底及购房需求多样化的局面，使得房地产营销、市场推广及定位提出挑战和专业要求。市场分析——市场层面——房价持续走高——需求膨胀——客户群根底增加投资需求改善性需求刚性需求刚性需求改善性需求刚性需求市外需求2003-2006年2007-2011年2012-2020年置业目的购置群体细分化的前提是购房目的的多样化，出现了刚性需求、改善性需求、投资型需求多样并存。从近5年的客群置业变化趋势看，刚性需求的比例急剧下降从2007年占8成的比例，到2010年下降至5成左右，而与此同时，投资和改善性购房客户大比例上升，占据半壁江山。置业客群置业

从全国二三线城市的置业客群来看，都存在雷同性，私营业主和政府事业单位客户占大比例，成为购房客户的主力军。价值关注随着投资客群的增加以及改善性置业客户的增多，对工程地段、工程升值空间的关注成为重点，而对产品、配套较关注的首次置业客户的关注点。营销推广

房地产楼盘户外大牌的扎堆，营销方式的单一，已经不能适应市场众多竞争、市场细分化的需求。户外大牌形成了以金湖西路和金湖南路交叉口，人民路和和平路交叉口的户外集中区；石屏、屏边、红河、金平、绿春等县份划为一类经济根底较差、人口基数少，经济活泼度低县城房地产多为单位配套房，商品房市场处于原始阶段市场长期将处于初级阶段市场潜在客户外流较多，多在异地置业5长期处于房地产初级阶段的县份石屏县城——外来开发企业单一大盘撑起房地产市场石屏快乐湾；占地：860亩；业态：多层、别墅、公寓、商铺多业态，综合大盘；面向客户：全省、本县所有客户开发周期长，市场客户面宽，影响力大河口县城——依托国家宏观政策因素，通商口岸，商贸兴旺，房地产存在开展机遇河口县总人口9.5万人左右；90%的为农业人口，城市化进程速度极低；经济结构以农业为主，有较兴旺的外贸业，每年的贸易额在40亿元左右，成为经济的主要支柱；外来人口较多，以经商、商务、旅游为主，购置力较强，对房地产的开展产生积极的影响。房地产在2010年整年投资在2.3亿元左右；商品房市场以来口岸经济及国家宏观对外贸易政策的影响，因此房地产的开展受外围因素的影响，风险大，易受外围影响波动；建议观望，对国家政策进一步观察。金平、绿春、红河、元阳、屏边等县城——房地产将长期处于初级阶段金平县总人口31.5万人左右；94%的为农业人口，88.4%为少数民族；经济结构以农业为主，经济根底较差；县域房地产多为单位配套房为主，商品房因受经济及人口因素影响，处于初级阶段。金平县红河县红河县总人口23.2万人左右；94%的为少数民族，农业机构明显；人均GDP3304元/人〔2009年数据〕，折合480美元/人，整体经济处于刚刚解决温饱问题；农业比重在45.4%，在整个社会经济结构中占近半，而工业、效劳业比重较低，经济活泼度极低。绿春县金平县总人口20.5万人左右；92%的为农业人口，极少的人口数量分布在3033平方公里土地上；人均存款3211元/人〔2008年数据〕，经济活泼度差，整体经济开展水平低；屏边县金平县总人口14.9万人左右；92%的为农业人口，经济结构根底较差，开展水平较低；人均GDP2169元/人〔2009年数据〕，折合350美元/人，经济水平极低；美元/人红河州房地产全州房地产形势研判——区域差距拉大、房地产开展不平衡各区经济开展不平衡，开远、个旧、米勒经济成为红河州三强，人均GDP原高于其他县份；从经济结构根底，可以有效的对房地产开展阶段进行研判。房地产市场各开展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主