上海市第一中级人 法院房地产中介合同审判白皮书 2024

房地产中介合同审判白皮书二O二四年四月 一、房地产中介合同纠纷案件数据分析 3 3 4 4 5二、房地产中介合同纠纷频发原因 7(一)交易合同未顺利履行 7(二)委托方欠缺法治意识和契约精神 8(三)中介方服务存在瑕疵 9 9(五)部分关键问题认定缺乏统一标准 (六)中介市场竞争激烈、房地产政策调整等社会因素 三、房地产中介合同纠纷化解既有举措和对策建议 (一)化解房地产中介合同纠纷的既有举措与工作成效 (二)规范房地产中介合同履行的对策建议 上海市第一中级人民法院房地产中介合同纠纷案件典型案例……17【案例一】中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失 【案例二】中介公司服务存在瑕疵的，应根据瑕疵程度酌减 【案例三】委托人本身负有审慎义务，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务范畴 【案例四】中介公司利用交易双方信息不对等或以与中介服务无关的理由收取的费用应予返还 【案例五】判断格式条款效力应从中介人是否履行提示义务及双方利益是否明显失衡等方面进行认定……25【案例六】中介机构已履行主要中介服务后委托人通过其他中介签订合同，可认定为“跳单” 【案例七】中介公司员工的个人行为不应由中介公司担责 【案例八】非因中介原因导致合同未能履行的，委托人仍应支付报酬 1中介合同，传统理论一般将其称为居间合同，是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。中介合同纠纷主要集中于房地产中介领域，数量较大。房地产中介的宗旨是中介人把房屋买卖或租赁双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。房地产中介合同的特点包括中介合同以促成委托人与第三人订立合同为目的；中介人在合同关系中处于介绍人的地位；中介合同具有诺成性、双务性和不要式性；中介合同具有有偿性，但中介人只在有结果时才可以请求报酬，并可从双方取得报酬。我国1999年制定的《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)设立专章对居间合同进行了规定。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)正式颁布实施。《民法典》基本延续了《合同法》的规定，将“居间合同”修改为“中介合同”,将中介人未促成合同成立可以向委托人主张必要费用的情况限定于“按照约定”,并增加了跳单条款和参照适用委托合同的有关规定两条内容。2近年来，随着二手房交易及租赁市场的日趋活跃，房产中介汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。虽然房产买卖、租赁缔约的选择权在于客户本人，但其作出缔约与否的选择与判断，离不开中介人的推介与助力。在整个交易过程中，双方均有正当理由信赖中介人在促成缔约完毕时已为其利益保护做到了最基本的风险防范。在后《民法典》时代，如何在审判实践中深入贯彻落实好《民法典》的立法精神，关注好社会民生治理的重要环节，规范中介合同的审判并营造文明有序的交易环境，成为当前法院审理房地产中介合同纠纷的重要目标和使命担当。上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)长期以来践行“以人为本”“人民至上”理念，革新审判方式，依法能动履职，注重个案裁判的法律效果和社会效果的有机统一，以司法审判推动中介行业规范化，助推房地产交易市场健康有序发展。上海一中院对2021年1月至2023年12月期间基于中介服务纠纷引发的诉讼进行了筛选，因二手房买卖中，中介合同和买卖合同条款常常约定在一份合同中，而很多房屋买卖合同纠纷的审理往往也涉及中介合同法律关系的认定和处理，故本文亦将部分案由为房屋买卖合同的案件纳入分析范畴。在梳理案件基本情况、案件特点及中介合同纠纷频发的原因后，总结妥善化解中介合同纠纷的工作成效，从不同主体维度提出建设性意见，并从中选取八件具有代表性的案例予以发布，以期展示上海一中院房地产中3房房地产中介合同审判白皮书介合同审判理念，加强对此类案件的裁判指引，引导各主体合法合规诚信交易，弘扬文明和谐的社会风尚。(一)案件基本情况2021年1月1日至2023年12月31日，上海一中院共审结349件房地产中介合同纠纷案件(进入实体审理且案由仅限于中介、居间合同的民事案件),受限于中介合同纠纷往往标的较小，难达到中级人民法院一审立案标准，上述案件中仅1件一审，系依据有关规定进行提级管辖的案件。从结案数量上看，2021年共计结案98件，2022年共计结案118件，2023年共计结案133件，结案数量呈逐年稳步上升态势。详见下图：(二)二审结案方式审结的348件房地产中介合同纠纷二审案件中，维持原判220件，占比63.22%;撤诉55件，占比15.80%;调解48件，占比13.79%;改判23件，占比6.61%;发回重审1件，占比0.29%;因超过上诉期裁定驳回上诉1件，占比0.29%。详见下图：从上述数据统计可以看出，房地产中介合同纠纷调撤率约30%,高于上海一中院同期约为20%的二审民事案件调撤率，充分体现了中介合同纠纷中当事人具有较高调解意愿。房地产中介合同纠纷二审改发率为6.9%,二审改发率相应较低。(三)纠纷类型房地产中介合同纠纷根据居间标的种类可划分为不同类型，统计上述房地产中介合同纠纷案件，可归为以下几种：二手房买卖中介252件，占比72.21%;商业地产租赁中介53件，占比15.19%;商品房委托销售中介32件，占比9.17%;住宅租赁中介5件，占比1.43%;实为委托人之间的买卖合同纠纷7件，占45房房地产中介合同审判白皮书比2%。详见下图：从上述数据统计可以看出，因二手房交易量大，故二手房买卖的中介合同纠纷数量最多，相对而言，二手房买卖中介已有较为成熟的流程和法律规范，司法实践中争议较小且调解率较高。商业地产租赁标的往往较高，且由于商业地产租赁中介特殊的交易模式即先实际履行中介行为后签订书面合同的商业惯例，较易产生纠纷。商品房委托销售常因掺杂包销法律关系而产生纠纷。住宅租赁则因标的金额往往较小，进入二审的住宅租赁中介纠纷(四)涉诉主体中介合同纠纷多发生在委托方、中介方之间，在数量最多且最为典型的二手房买卖中介及房屋租赁中介案件中，中介方多为经纪公司或中介公司，少数为个人中介，委托方可粗略划分为出租方与承租方、购买方与出卖方。统计后发现，一审中提起诉讼的主体多为中介方，占比72.96%;买方提起诉讼占比16.98%,提起诉讼占比0.63%。详见下图：■中介方■承租方■出租方■买方委托人方上诉的案件占比73.90%,中介方上诉的案件占比24.21%,中介方与委托人方均上诉的案件占比1.89%。详见下图：24.21%,中介方1.89%,双方1.89%,双方73.90%,要托人从上述数据统计可以看出，房地产中介合同纠纷多由中介方起诉，而委托人方提起上诉的比例更高。从审理结果来看，在中介方提起诉讼的案件中，中介方胜诉的比例占七成，尤其在二手房买卖中的佣金支付类案件中，法院判决支持全部或部分佣金的67比例高达80%。委托方不服据而提起上诉，其胜诉率相对不高，仅为50%。委托方败诉的主要原因在于他们仅因房屋交易结果不符合预期而拒绝支付佣金或试图逃避支付佣金。尽管中介纠纷中中介方胜诉率较高，但只有两成案件全额支持了中介方主张的佣金，主要原因在于大部分纠纷中虽然中介方促成了合同成立，但因整个买卖交易进程未能履行完毕或中介提供服务存在瑕疵，法院基于中介方仅提供部分中介服务等，视情酌定支持部分佣金。委托人应当按照约定支付报酬”。中介方提起诉讼的案件中，诉讼请求类型多为要求委托方支付中介费用、逾期支付中介费用的利息或请求支付必要费用。委托方提起诉讼的案件中，诉讼请求类型更为多样，如要求解除中介合同、要求返还已支付中介费用、赔偿损失、支付违约金等。但受中介合同纠纷的特性决定，多数为金钱给付之诉，中介合同纠纷的争议焦点也集中在中介方是否促成了交易与中介是否全面履行了中介义务两个方面。房地产中介合同纠纷频发原因主要有以下几点。(一)交易合同未顺利履行中介合同报酬请求权的前提是中介人促成合同成立。但实践中，合同成立后可能因各种原因导致合同无法继续履行，此时委8托人往往会以此抗辩，拒绝支付居间报酬。以最为典型的二手房买卖中介合同纠纷为例，近四成案件中系争房屋未能成功过户，即使系争房屋已经过户，近八成案件买受人认为房屋存在车位、税费等有关的履行瑕疵。(二)委托方欠缺法治意识和契约精神需要专业中介的交易往往金额较大，然而委托方对于重大财产的处分却缺乏相应的谨慎。委托方在中介合同协商、订立、履行过程中缺乏风险防范意识，未能尽到审慎注意义务，主要体现在以下几个方面：一是法治意识淡薄，明知行为违法，但为了追求利益，在交易过程中出现了一些规避法律和政策的行为，从而引发后续纠纷。如欲借“假结婚”规避限购政策、购买限制转让期内的动拆迁房等。二是作为交易主体对交易标的的信息未能完全了解或尽审核义务。如二手房买卖中应关注房屋现状、房屋权属、房屋抵押情况等，案件中出现中介公司疏忽审核房屋存在抵押，而买受人在收到产调信息材料时亦未能尽到注意义务，导致纠纷产生。三是缺乏诚信意识，造成交易未能顺利进行。如未能认清订立合同、签字确认佣金确认书等法律行为的效力，委托方认为自己在签订买卖合同后半日即反悔，故不应承担违约责任，也拒绝支付中介费。又如在与中介或对家交易过程中隐瞒房屋实际存在多位产权人、伪造签名，从而造成交易进程中止。再如绕开提供交易机会或媒介服务的中介，以其他中介名义或直接与对9家订立合同的典型跳单行为。(三)中介方服务存在瑕疵因中介公司管理不规范、员工实务技能不足、急于追求交易审查交易相关信息，二手房买卖市场受政策调控，房产交易领域政策众多且常常发生变化，而中介人因对政策不熟悉或疏于审查房屋与购房人情况，导致购房人无法获得足额贷款或房屋无法过户的情形屡屡出现。二是未尽如实告知义务，中介方为追求交易快速达成故意隐瞒房屋信息，如房屋真实面积、过户未满五年、挂靠户口等情形，导致最终交易失败或交易方不满意进而引发拒付佣金的情况。除应当告知的事项外，如委托人明确房屋周边情况等也属于购房租房考量因素，中介如能充分告知亦可减少后期纠纷的发生。三是违规操作频现，中介公司未能有效管理员工，出现员工谋取差价、私设收款账户、虚假承诺、乱收费用等情形。四是部分条款设置不合理，如在中介合同中设置格式条款限制委托方的主要权利、佣金确认书与中介合同约定佣金不一致等情况，签订合同时中介公司又没有对上述条款予以说明，导致双方(四)当事人证据意识薄弱各方当事人发生矛盾、产生纠纷进入司法程序后，往往涉及大量的事实认定和证据收集工作。较多中介合同纠纷的当事人缺乏专业的法律知识和经验，收集证据的意识不强，往往难以提供充分、有效的证据来支持自己的主张，导致事实认定困难，举证涉及多方主体间大量且频繁的沟通，线下口头洽谈较为常见，若中介合同纠纷当事人未能及时将相关约定以书面形式进行固定，则导致在诉讼中空有对事实的口头阐述，无书面证据予以支撑。二是因中介机构人员繁杂，交易主体缺乏留痕意识，不清楚交涉人员的身份或姓名，未妥善保存微信、短信记录等。三是当事人对于法律程序的了解和掌握程度有限，一审判决后在二审阶段才提供对事实认定有重大影响的关键证据，人为导致维权成本的扩大及诉讼时间的延长。四是在一些中介合同纠纷中，合同条款约定不明确。例如，合同中对于房屋面积、户型、贷款条件等重要事项的规定不够清晰明了，或者存在歧义或漏洞，这就容易导致双方在理解上存在分歧，从而引发纠纷，需对条款进行解释或探(五)部分关键问题认定缺乏统一标准目前，我国对于中介合同的规定主要分散见于《民法典》以及相关司法解释和行政法规中，缺乏系统性和完整性。同时，由于中介行业的快速发展和中介服务范围的延伸，新的中介合同类型和纠纷不断涌现，而现有的法律规范往往无法完全涵盖这些新情况，导致法律适用存在挑战。法官、律师、当事人可能对于法律条款的理解和解读存在差异，从而导致对判决结果的预期不同。如中介人是否有促成合同成立的事实，最终合同的订立是否利用了中介人提供的报告信息或媒介服务，中介人服务是否达成合同成立的必要条件。二是对中介人是否全面履行义务的审查。如中介人提供中介服务需达到何种程度的注意义务或核查深度方能认定其全面履行义务。三是对于居间报酬酌定标准的认定。目前，我国法律对于居间报酬的标准没有明确的规定。在实践中，通常是参考市场行情、行业惯例、双方的约定、居间人是否履行了合同义务或履行阶段、居间服务的质量和价值来确定。然而，这些因素往往存在一定的不确定性，对平衡双方的利益，确保报酬的公平性和合理性提出挑战。(六)中介市场竞争激烈、房地产政策调整等社会因素随着中介市场竞争越发激烈，部分中介机构为了争取更多的客户和市场份额，采取一些不正当的手段，如夸大宣传、虚假承诺等，这些行为也会导致中介合同纠纷的发生。同时中介机构为增加市场竞争力，提供的中介服务内容外延不断扩大，并非仅传统的提供信息促成合同成立，而是提供多样的附加服务。复杂的中介服务对法律适用及中介机构的专业能力均不断提出挑战。现已进入存量房时代，二手房交易流程繁复、周期较长，而房地产买卖市场受政策调控影响较大，如购房资格政策、税费政策、贷交易双方进行说明等，极易引发中介合同和买卖合同纠纷。三、房地产中介合同纠纷化解既有举措和对策建议(一)化解房地产中介合同纠纷的既有举措与工作成效近年来，上海一中院不断更新审判理念，创新审判权运行机制，切实保障中介合同各方当事人在房地产交易中的合法权益。1.聚焦适法统一，着力提升类案审判质效针对房地产中介合同纠纷案件的审理，上海一中院通过调研、发布典型案例、撰写类案裁判方法总结等方式梳理该类合同纠纷案件中的常见问题，提炼并总结审理思路和裁判要点。同时，上海一中院通过召开专家法官会议、辖区法院工作会议、研讨会等方式，就该类案件中的疑难问题进行交流研讨，形成统一的裁2.强化诉源治理，多元化解中介服务纠纷上海一中院始终与市房管局保持密切联络，邀请房管局专家参与疑难问题研讨，并就中介服务矛盾纠纷信息互通互联，对矛盾纠纷做到早预判、早治理。考虑到此类案件当事人调解意愿较高，上海一中院还拓展了调解撤诉工作的推进方式，通过启用多房房地产中介合同审判白皮书元解纷中心并引进调解机构入驻的方式建立起了多元解纷体系网络，在调解人员的选任上引进部分中介行业组织、职能部门相关人员担任调解员，就中介合同案件的审理坚持“调解优先，判调结合”。同时，上海一中院积极推广异步审理、在线庭审、诉讼服务平台等在线诉讼模式，减轻了当事人诉累。3.加强审判指导，探索适用提级管辖制度2022年，上海一中院实现辖区提级管辖案件全覆盖，探索形成提级管辖规模效应。其中即包括一例中介合同纠纷案件，该案为上海一中院依法审结的首例提级管辖案件，对因限购新政致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，如何确定委托人及中介方的过错及损失后果的责任比例分担具有指导意义。4.重视法治宣传，充分发挥媒体传播优势对于具有普法宣传意义以及社会关注度高的房地产中介合同纠纷案件，上海一中院积极开展法治宣传，邀请媒体对热点案件进行宣传报道。同时，上海一中院充分利用自媒体优势，借助案件速递等栏目将该类案件中的疑难、典型问题以更为通俗易懂的方式进行宣传，将专业法律问题转化为社会大众喜闻乐见的小故(二)规范房地产中介合同履行的对策建议人民法院处理涉诉案件，既是化解矛盾纠纷，更是参与构建基层社会治理新格局的重要方式。为进一步推动房地产中介服务市场有序运行，切实引导各方主体规范交易行为，保障民事主体合法权益，上海一中院就房地产中介服务治理提出如下对策与建1.全面推进诉源治理，加强化解矛盾纠纷房地产中介合同纠纷案件虽然标的较小，但是影响到房屋买卖合同的顺利履行，是关系到人民群众住房问题的“大民生”,更应加强诉源治理。在中介服务发生纠纷时提前介入，能有效化解矛盾，并及时避免房地产交易纠纷的产生，故中介行业协会、住建委、房管局等相关职能部门应加强对矛盾纠纷的化解工作，必要时可通过设立专门内部机构、公布调解热线等方式，引导各方主体在发生纠纷初期及时进行协商解决。同时，要加强诉讼与调解、仲裁等非诉讼方式之间的配合与协调，探索多维度矛盾化解机制。要搭建法院与中介行业协会、房管局等职能部门的沟通协调平台，职能部门要通过信息共享与预警，将可能出现的矛盾纠纷信息反馈给法院，同时将房产中介机构涉诉信息纳入系统，对矛盾纠纷早预判、早治理；要探索各方协同建立中介合同纠纷诉源治理调解工作室和非诉解纷中心，各方协同选聘调解员、制定调解工作方案与司法确认细则，由法院对调解工作进行业务指导和专业支撑，由职能部门对违法行为进行干预和处理；要加强各部门联络交流，各方定期选取典型案例，对诉讼与非诉过程中发现的不规范问题通过司法建议、座谈等方式进行沟通交流，共同提升房地产中介领域行政执法和司法2.发挥职能部门作用，全面规范中介行为住房和城乡建设部与市场监管总局联合下发了《关于规范房地产经纪服务的意见》,对规范房地产中介服务，加强房地产中介行业管理，促进房地产市场健康发展提出了意见。针对中介机构在经营活动中的不规范行为，房管、住建等行政主管部门应当加强对从业主体的监督管理和执法力度，具体而言：要加强落实房地产经纪机构备案制度，增强中介机构的合规意识和自律水平，避免非法机构进入市场；要完善中介服务投诉平台和投诉处理机制，组织专人对投诉进行调查核实，对于违法违规的中介机构，依法进行处罚；要建立中介服务长效监管机制，加强日常巡查监督力度，建立信用管理制度，积极处置违法违规行为；同时，职能部门还应督促和鼓励房地产中介的行业自律管理，行业组织要健全行规行约，完善中介服务标准和执业规则，引导中介机构和从业人员依法合规经营。3.大力推动普法宣传，提升全民守法意识房屋买卖市场受政策调控影响较大，当事人若对相关法律、政策一知半解，极有可能在后续合同履行过程中发生纠纷，从而累及中介合同履行。因此，行业协会、职能部门应当加大对相关法律、政策的解读与宣传，既要对中介执业人员定期进行专业培预见性。上海市第一中级人民法院房地产中介合同纠纷案件典型案例中介公司在明知政策变化与委托人相关的情况下，未尽说明提示义务的应分担损失——俞某与某中介公司中介合同纠纷案俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。2021年1月，本市出台对离异人员等予以住房限购的政策。同年4月，俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》,在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。同年6约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而上海一中院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4:6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。一审判决后，双方均未上诉，该判决已生效。【法官提示】政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。法院在认定时，应综合当事人各自的职责、义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。如购房者未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，法院将依案情判令各房房地产中介合同审判白皮书【案例二】中介公司服务存在瑕疵的，应根据瑕疵程度酌减佣金——某中介公司与施某等中介合同纠纷上诉案【基本案情】施某与案外人经某中介公司居间达成房屋买卖合同，三方签订居间协议。在提供居间服务过程中，该中介公司在施某咨询过户所需税费金额时，根据不动产登记簿所有权来源为“其他”的情况对施某进行询问，所得回复为购买所得。对此，该中介公司未进一步核实，仅依施某的口头答复计算税费，最终施某实际缴纳税费与中介公司估算的税费差距巨大。故施某起诉要求中介公司承担因其过错忽略计算的税费20余万元并返还已付佣金5万元；中介公司反诉要求施某支付剩余佣金1万元并负担违约金。【裁判结果】上海一中院认为，一审关于中介服务存在瑕疵，但税费估算非主要中介服务、无证据证明中介公司有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息的情况，中介公司无须承担赔偿税费损失的认定正确，但一审判决中介公司因该服务瑕疵可收取中介费1万元，一审就服务瑕疵性质认定与责任承担即只收取约定佣金六分之一存在矛盾。根据案件事实，上海一中院酌定中介公司可收取佣金5及中介公司要求支付剩余佣金等诉请均不予支持。【法官提示】委托人对中介公司询问的关于房屋交易之相关信息理应如实告知，对该等信息的审核义务并非中介公司的法定义务，因委托人自身疏忽未告知导致中介公司提供服务有瑕疵的，不能认定为中介公司过错而要求其对委托人的损失予以赔偿。但中介公司对此等瑕疵服务仍应负担相应责任，具体可体现在对佣金进行扣减。至于具体扣减金额应基于案件事实，综合考虑中介公司就案涉房屋所提供的居间服务内容、瑕疵程度等予以合理酌定。【案例三】不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务范畴——王某与李某等、某中介公司房屋买卖合同纠纷上诉案【基本案情】2020年11月3日，在某中介公司居间下，王某与李某等签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》,约定双方经某中介公司居间，由王某购买涉案房屋，王某向某中介公司支付意向金10万元(后转为定金)。签约后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边为仍在营业的墓园，认为某中介公司未妥善履行中介人报告义务，有悖诚实信用原则，遂以某中介公司和李某等隐瞒房屋周边有墓园的客观情况为由要求解除合同、返还定金。【裁判结果】经查明，王某在签约前已至涉案房屋周边地区多次看房。上海一中院认为，依据王某述称的知晓涉案小区周边有墓地的信息来源，可证实相关信息内容并非由房屋出售方和中介人专享。故王某作为购买方，理应自行采取高度审慎的态度，选择对其个体而言更为适宜的房屋，而不应苛求相对方负担超出法定义务或约定义务范畴的告知义务。故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但主要争议在于中介公司在房屋买卖过程中履行中介服务范畴的界定。购买不动产作为一项重大的民事活动，购房者理应采取高度审慎的态度，不得苛求中介人负担超出法定或约定的义务。根据法律规定，中介人应当向委托人如实报告有关订立合同的事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。而中介人履行如实报告义务的范畴一般限于与合同标的物、履约主体有关的常规信息，如委托人对于标的物或者交易相对方有特殊要求，如远离墓地等，应当与中介人进行特别约定，将其纳入中介人的约定义务范畴。否则，委托人不得以中介人未就特别事项事先告知为由主张中介人违约。房房地产中介合同审判白皮书【案例四】中介公司利用交易双方信息不对等或以与中介服务无关的理由收取的费用应予返还——沈某与某中介公司中介合同纠纷上诉案【基本案情】2018年3月，委托人沈某与某中介公司签订《佣金确认单》,约定该中介公司为沈某求租提供中介服务，佣金16,352元。后沈某又与该公司另行签订《租赁意向书》,约定沈某委托该中介公司承租某餐饮公司A号商铺，约定“进场费9万元”。同年4月，沈某与该餐饮公司在中介公司居间下签订租赁合同，同日沈某与该中介公司签订《协议》,约定沈某向中介公司支付9万元作为服务费，用于保证沈某与出租方签定(订)的租赁合同真实有效。2019年6月，沈某与该餐饮公司协商解除案涉租赁合同。沈某认为其支付给中介公司的9万元系进场费与履约保证双重性质，中介公司认为该款项系居间服务费。因案涉合同解除，沈某遂诉至法院，请求返还中介费106,352元及利息。【裁判结果】上海一中院认为，对于争议的9万元，中介公司主张根据《协议》约定属于居间服务费，用于保证沈某与中介公司之间租赁合【法官提示】《民法典》第九百六十一条规定：“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。根据合同定义，委托人支付报酬的对价是，当中介人报告订约机会的，其保证报告信息的真实性方为履行适当；当中介人充当订约媒介的，其还要充分居中斡旋，沟通双方意思，尽力促成合同成立，方为履行适当。实践中，中介人除收取常规的佣金外，还可能在合同中设置不同的收费项目，对于后者如发生约定不明或存在争议时，法院应当结合中介合同性质，区分不同名目报酬的设置原因及合法合理性，对报酬条款性质进行界定并作出相应处理。房地房地产中介合同审判白皮书判断格式条款效力应从中介人是否履行提示义务及双方利益是否明显失衡等方面进行认定——某中介公司与周某某中介合同纠纷上诉案【基本案情】周某某经过中介公司提供的居间服务，决定承租系争商铺，后双方签订房屋中介合同。该合同文本系中介公司提供的统一格式，其中约定，周某某委托中介公司寻找并协助促成周某某与商铺出租方签订房屋租赁合同，委托期限为2019年6月1日至7月1日(手写);周某某不得在委托期限内及届满后90日(手写)内与中介公司介绍的出租方进行私下交易；完成签约才视为完成委托事项，周某某应付佣金2.6万元；如周某某私下交易则视为中介公司完成委托任务，中介公司有权获得佣金。2019年7月6日，周某某与涉案商铺出租方签订商铺租赁合同。但周某某以签订商铺租赁合同非基于中介公司的居间，且系争合同条款为格式条款为由，不同意支付中介公司佣金。中介公司遂提起诉讼。【裁判结果】上海一中院认为，周某某与中介公司签订的房屋中介合同系双方真实意思表示，应属合法有效。因中介公司已向周某某就系认定该条款非无效之格式条款。【法官提示】判断中介公司提供的格式条款效力，应从中介公司是否履行了合理的提示说明义务、委托人对该等条款对其权利作出的相关限制是否自愿接受等事实出发，并且需要审查相关约定内容是否存在免除提供格式条款一方的主要责任或是加重相对方义务等容易导致双方利益产生重大失衡的情形来判断。不能仅凭合同是一方提供的打印件或是事先准备好的，即推定为格式条款而主张无房地房地产中介合同审判白皮书中介机构已履行主要中介服务后委托人通过其他中介签订合同，可认定为“跳单”——某实业公司与某中介公司居间合同纠纷上诉案【基本案情】2019年4月，某实业公司就涉案房屋发布招租信息，同年6月，某中介公司经办人带某网络公司员工至该实业公司查看涉案房屋。其后，该实业公司通过中介公司向承租人提供房屋基本状况、相关图纸等信息。同年7月，承租人在该中介公司陪同下第二次看房，并就单价、图纸等信息进行了磋商。实业公司向该中介公司发送邮件表示在其推荐下正与承租人进行接洽。2019年7月16日，实业公司又与案外人某企业服务公司首次接触，某企业服务公司亦带同一承租人看了系争房屋，2019年8月，经案外人某企业服务公司联系，实业公司与承租人开始商谈，并于2019年9月签订《框架协议》,约定承租涉案房屋。成交后，某中介公司向该实业公司提出结佣，实业公司认为系案外人某企业服务公司推荐而促成租赁，拒绝结佣。某中介公司遂诉至法院。上海一中院认为，某实业公司与某中介公司虽未签订书面的居间协议，但双方成立事实上的居间合同关系。承租人与出租人利用了某中介公司提供的交易机会，并在前期磋商成果的基础上进一步议定了租赁合同的内容。虽然承租人与出租人均称系在案外人的推荐下建立了租赁合同关系，但该案外人系出于招商引资、服务企业之目的而推动租赁合同关系之成立，所提供的服务亦与某中介公司提供的中介服务性质不同，内容也不冲突，故无法认定租赁系案外人促成，某实业公司应当向该中介公司支付相应的居间报酬。【法官提示】根据《民法典》第九百六十五条，判断委托人是否构成跳单，核心在于判断委托人是否利用了前手中介活动的成果。司法实践中，通常考虑以下因素：前手中介合同的履行进度、未继续履行的原因，后手中介人介入的时间、主体性质、服务内容、在交易促成上发挥的作用，委托人是否实质向后手中介人支付报酬