资产评估学复习资料市公开课一等奖省赛课微课金奖课件

《资产评定学》总复习一、题型名词解释选择题判断题简答题计算题二、考试形式－闭卷、笔试第1页

主要内容1、资产评定基本概念：资产评定与市场经济，资产评定特点、目标、主体与客体，资产评定工作原2、资产评定基本原理：资产价值形成理论、类型，资产评定标准，资产评定假设第2页3、资产评定基本方法：成本法，收益法，市场比较法，资产评定方法选择4、机器设备评定5、房地产评定6、流动资产评定第3页7、无形资产评定8、长久投资及其它资产评定9、企业价值与商誉评定10、资产评定汇报基本内容及应用11、资产评定操作程序12、资产评定会计处理第4页

计算模拟题第5页一、名词解释（每小题2分，共12分）1、内在价值2、公开市场假设3、更新重置成本4、超额运行成本5、最正确效用标准6、市盈率乘数法第6页二、单项选择题（每小题1分，共10分）1、资产评定主体是指（）。A．被评定资产占有些人B．被评定资产C．资产评定委托人D．从事资产评定机构和人员第7页2、资产评定（），是指资产评定行为服务于资产业务需要，而不是服务于资产业务当事人任何一方需要。A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性

第8页3、资产评定值与资产交易中实际成交价格存在以下关系（）。A．前者必须高于后者B．前者必须低于后者C．前者必须等于后者D．前者能够高于、低于或者等于后者第9页4、以下标准中不属于资产评定工作标准是（）。A．贡献标准B．科学性标准C．专业性标准D．客观性标准第10页5、已知某类设备价值与功效之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为4000件，现知被评定资产年产量为3000件，则其重置成本为（）。A．3万元B．4万元C．3至4万元D．无法确定第11页6、某待估设备重置成本为27万元，经查阅，已使用4年，评定人员经分析后确定该设备尚可使用5年，那么它实体性贬值额为（）。A．10万元B．12万元C．15万元D．18万元第12页7、因为社会对产品需要量降低使产品销售困难，从而造成生产该产品设备开工不足，并由此引发设备贬值，这种贬值成为（）。A．功效性贬值B．实体性贬值C．经济性贬值D．无形损耗贬值第13页8、某评定机构于年1月对某设备进行评定，该设备为1990年1月购建，帐面原值为100万元。已知1990年1月定基物价指数为120%，1995年定基物价指数为140%，评定基准日定基物价指数为160%，该设备综合成新率为60%，则该设备评定值最靠近于（）。A．96万元B．68.57万元C．80万元D．161.28万元第14页9、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米第15页10、某项在用低值易耗品，原价750元，预计使用一年，现已使用9个月，该低值易耗品全新状态现行市价为1200元，由此确定在用低值易耗品评定值为（）。A．300元B．900元C．750元D．1200元第16页三、多项选择题（每小题1分，共10分）1、资产评定中确认资产标准有（）。A．现实性B．有效性C．稀缺性D．正当性E．市场性

第17页2、资产评定现实性表现在（）。A．资产评定是在当前条件下进行B．资产评定以现实存在资产作为估价依据C．资产评定强调客观存在D．资产评定以现实情况为基础反应未来E．资产评定是客观第18页3、以下资产中属于可确指资产有（）。A．机器设备B．专利C．商标D．专有技术E．商誉第19页4、市场比较法中交易情况调整是指（）。A．因为参考物成交价高于或低于市场正常交易价格所需进行调整B．因融资条件差异所需进行调整C．因投资环境差异所需进行调整D．因销售情况不一样所需进行调整E．因交易时间差异所需进行调整第20页5、应用市场法必须具备前提条件是（）。A．需要有一个充分活跃资产市场B．必须含有与被评定资产相同或相类似全新资产价格C．可搜集到参考物及其与被评定资产可比较指标、技术参数D．被评定资产未来收益能以货币衡量E．被估资产所面临风险也能够衡量第21页6、机器设备贬值原因比较复杂，但普通应包含（）。A．实体性贬值B．功效性贬值C．经济性贬值D．货币性贬值E．技术性贬值第22页7、设备功效性贬值通常要表现为（）。A．超额重置成本B．超额投资成本C．超额运行成本D．超额更新成本E．超额复原成本第23页8、影响房地产价格普通原因包含（）。A．社会原因B．经济原因C．政策原因D．区域原因E．个别原因第24页9、流动资产评定程序包含（）。A．确定评定对象和评定范围B．对有实物形态流动资产进行清查核实、质量检测和技术判定C．对企业债权情况进行分析D．选择合理评定方法E．评定估算，确定评定结论第25页10、无形资产功效特征，包含（）。A．附着性B．累积性C．替换性D．虚拟性E．公益性第26页四、判断题（每小题1分，共5分）1、资产评定结论是教授专业判断和教授意见，所以含有强制执行效力，资产评定结论应该直接等于资产交易价格。（）2、综合成新率反应评定对象现行价值与其全新状态重置成本比率。（）第27页3、机器设备经济性贬值是因外部原因改变引发设备价值贬值，详细可表现为两种情况：设备利用率下降和收益降低。（）4、企业价值评定是以企业“超额赢利能力”为前提。（）5、资产评定汇报可作为法庭裁决时确认财产价格证实材料。（）第28页五、简答题（每小题5分，共15分）1、简述怎样评定应收账款价值。2、简述资产评定方法选择主要应考虑哪些原因。3、简述资产评定汇报作用。第29页六、应用题（共48分）1、某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机购置价为35万元。基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评定基准日为年12月20日。经过调查得知，该类压力机定基价格指数1990年和年分别为130％、150％，基础安装费10年间上涨了100％，评定基准日运杂费为1.1万元。该压力机前5年利用率为120％，后5年利用率为95％，预计尚能够使用3年。与同类设备相比，该设备操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员年工资及福利费用为2万元／人。所得税税率为33％。折现率为12％。要求：第30页(1)计算该设备重置成本。(2)计算该设备实体性贬值额。(3)计算该设备功效性贬值额。(4)计算该设备评定价值。（12分）第31页2、预计某房地产未来3年年净收益将保持在20万元水平，第3年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值10％。出售时需要对增值部分缴纳30％税费。折现率为10％。试估算该房地产当前价值。（8分）第32页3、被评定企业拥有红星机械厂发行4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18％，不计复利，评定时债券购入时间已满3年，当初国库券利率为10％。评定人员经过对红星机械厂了解，认为该债券风险不大，按2％风险酬劳率，以国库券利率为无风险酬劳率。试评定该债券评定值。（8分）第33页4、待估企业预计未来5年预期收益额分别为10万元，11万元，15万元，12万元和12万元，假定折现率为10％和资本化率均为12％，该企业各单项资产评定后价值之和为120万元。要求：(1)采取年金资本化法确定该企业整体资产评定价值。(2)该企业是否有商誉?为何?（12分）第34页5、某房地产地处繁荣商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评定该房地产现时交换价值。评定人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域容积率为5。该房地产现时价值大约是多少?并说明评定时依据和理由。（8分）第35页注：（P/F，10%，1）＝0.9091；（P/F，10%，2）＝0.8624；（P/F，10%，3）＝0.7513；（P/F，10%，4）＝0.6830；（P/F，10%，5）＝0.6209；（P/A，10%，5）＝3.7908第36页参考答案一、名词解释（每小题2分，共12分）1、内在价值是指资产预期创造未来现金流现值。2、公开市场假设是指被评定资产能够在完全竞争市场上，按市场标准进行交易，其价格高低取决于该资产在市场上行情。3、更新重置成本是指采取新型材料，并依据当代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评定资产含有相同功效全新资产所发生成本。第37页4、超额运行成本是指因为技术进步出现了新性能更优设备，致使原有设备功效相对于新设备已经落后，从而造成价值贬值。详细表现为：完成相同任务，原有设备消耗相对增加，形成超额运行成本。5、最正确效用标准是指当一项含有各种用途或潜能资产在公开市场条件下进行评定时，应按照其最正确用途来评定资产价值。6、市盈率乘数法是以参考物市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评定对象收益额相乘估算评定值方法。第38页二、单项选择题（每小题1分，共10分）1～5：D、A、D、A、A6～10：B、C、C、B、A第39页三、多项选择题（每小题1分，共10分）1、ABCD2、BCD3、ABCD4、ABD5、AC6、ABC7、BC8、ABC9、ABCDE10、ABCE第40页四、判断题（每小题1分，共5分）1、错2、对3、对4、错5、对第41页五、简答题（每小题5分，共15分）1、简述怎样评定应收账款价值。答：应收账款评定值＝（应收账款帐面值－已确定怀账损失－预计怀账损失）×折现系数依据以上计算公式，应收账款评定基本程序是：（1）确定应收账款帐面值；（2）确认已发生怀账损失；（3）预计怀账损失估算，有分类判断法、账龄分析法、怀账百分比法；（4）折现系数确实定。第42页2、简述资产评定方法选择主要应考虑哪些原因。答：资产评定方法选择主要应考虑以下原因：（1）资产评定方法选择必须与资产评定价值类型相适应；（2）资产评定方法选择必须与评定对像相适应；（3）资产评定方法选择还要受可搜集数据和信息资料制约；（4）选择评定方法还要考虑不一样评定路径，在选择方法时，一是考虑评定工作效率，二是考虑评定人员专长。

第43页3、简述资产评定汇报作用。答：资产评定汇报作用有：（1）资产评定汇报为被委托评定资产提供作价参考；（2）资产评定汇报是考评资产评定工作质量依据，是评定人员工作质量和素质反应；（3）资产评定汇报是管理部门完善资产评定管理主要依据；（4）资产评定汇报是建立评定档案、归集评定档案资料主要信息起源。第44页六、应用题（共48分）1、解：(1)该设备重置成本为：35×150％／130％+4.5×(1+100％)+1.1＝50.48(万元)(2)计算该设备实体性贬值额：该设备实际已使用年限为：5×120％+5×95％＝10.75(年)该设备实体性损耗率为：第45页10.75／(10.75+3)＝78．2％实体性贬值额为：50.48×78.2％＝39.48(万元)(3)计算该设备功效性贬值额：(5－3)×2×(1－33％)×（P/A,12%,3）＝2.68×2.4018＝6.44(万元)(4)计算该设备价值：50.48—39.48—6.44＝4.56(万元)第46页2、解：设该房地产当前价值为P，依据题意则有：P＝20×(P/A,10%,3)+（P+P×10%-P×10%×30%）×(P/F,10%,3)＝20×2.4869＋P(1+10%－3％)×0.7513解上述方程得，P＝253.64（万元）第47页3、解：该债券评定值＝10000×（1＋4×18％）/(1+12%)=4、解（1）未来五年收益现值为：10(P/F,10%,1)+11(P/F,10%,2)+15(P/F,10,3)+12(P/F,10%,4)+12(P/F,10%,5)=10×0.9091+11×0.8264＋15×0.7513＋12×0.6830＋12×0.6209＝（万元）（2）年金为：/(P/A,10%,5)=404.13/3.7908=（万元）(3)评定值＝/10%＝（万元）（4）因为该企业整体评定价值等于万元小于各单项资产评定价值之和万元，所以该企业无商誉。第48页5、解：（1）该房地产现时价值约为3600万元人民币。900×4=3600(万元)（2）依据和理由：上述评定结果是依据了房地产评定中最正确使用标准。因为，该房地产现时用途是很不合理。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未到达城市规划要求容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评定最正确使用标准，该房地产评定应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评定。故评定值大约为3600万元人民币。确切值应该是3600万元减去拆除旧建筑物费用后价值。第49页5、解（1）未来五年收益现值为：10(P/F,10%,1)+11(P/F,10%,2)+15(P/F,10,3)+12(P/F,10%,4)+12(P/F,10%,5)=10×0.9091+11×0.8264＋15×0.7513＋12×0.6830＋12×0.6209＝（万元）（2）年金为：/(P/A,10%,5)=404.13/3.7908=（万元）(3)评定值＝/10%＝（万元）（4）因为该企业整体评定价值等于万元小于各单项资产评定价值之和万元，所以该企业无商誉。第50页1、被评定成套设备购建于1992年12月，账面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，年12月对该设备进行评定。经评定人员调查分析得到以下数据：(1)从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10％，而从1997年至年设备价格维持不变；(2)该设备月人工成本比其替换设备超支2000元；(3)被估设备所在企业正常投资酬劳率为10％，规模经济效益指数为0．7，所得税税率为33％；(4)该设备在评定前使用期间实际利用率仅为正常利用率80％。经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能到达设计要求。要求：(1)计算被估设备重置成本及各项损耗；(2)计算该设备评定值(以万元为单位，计算结果保留两位小数)。第51页

2、某房地产土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。该房地产土地部分于1998年12月1日经过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于年12月1日建成使用，每平方米建筑造价为700元，经济使用年限为60年。现在要评定该房地产年12月1日价值。经过调查，年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年土地价格为每平方米1200元；同类建筑造价为每平方米750元。假定建筑物残值为零，土地资产折现率为8％，试估算该房地产在年12月1日价值。(以万元为单位，小数点后保留两位)第52页

3、某饮料生产企业拟购置某食品研究所一项最新饮料添加剂专利技术，该专利经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业产品年销售量将提升10％，产品销售价格将提升5％，生产及销售成本节约2％。该企业当前产品年销售量为100万吨，每吨销售价格为2300元，每吨生产及销售成本为2000元。所得税税率为33％，折现率为10％。试估算该专利技术价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数)第53页

4、待估企业预计未来5年预期收益额分别为100万元，11O万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10％，该企业各单项资产评定后价值之和为1100万元。要求：(1)采取年金资本化法确定该企业整体资产评定价值。(计算结果保留小数点后两位)(2)该企业是否有商誉?为何?第54页1、评定某企业一套自制非标设备。该设备购建于1990年12月，评定基准日为年12月30日。依据设计图纸，该设备主材为钢材，耗量为15吨，评定基准日钢材不含税市价为3850元／吨，主要外购件不含税费用为55000元，成本主材费率为55％，成本利润率为15％，设计费率为14%，产量1台，销售税金率为18．7％。另外，经工程技术人员现场判定，该设备还可使用10年。与该企业最近生产同类设备相比，被评定设备每个月多耗电500度，每度电0．5元，该企业所得税率为33％，该企业所在行业平均投资收益率为10％。要求：(1)计算该设备重置成本；(2)计算该设备成新率和功效性贬值额；(3)计算该设备评定值。第55页

2、预计某房地产未来5年年净收益将保持在400万元水平，第5年末计划将该房地产出售，出售价格预计比现在增值5％。出售时需要对增值部分缴纳30％税费。折现率为10％。试估算该房地产当前价值。(以万元为单位，小数点后保留两位)第56页3、某企业转让浮法玻璃生产技术，经搜集和初步测算已知以下资料：该企业与技术购置方共同使用该生产技术，双方设计生产能力分别为700和300万标箱；该技术开发研制成本为200万元，已经使用两年，尚能够使用6年，两年通货膨胀率累计为6％；该技术使用权转让后，因为失去了现有及潜在全部或部分产品销售市场即盈利机会，而可能造成年经济损失现值为60万元。该技术转让时先收取最低收费额，以后再每年从买方销售收入中分成2％，直到该技术经济寿命到期。预计每标箱价格为200元。折现率为10％，所得税税率为33％。试评定该技术价值。(以万元为单位，小数点后保留两位数)第57页4、某企业相关资料以下：(1)依据该企业以前5年经营情况，预计其未来5年收益额分别为30万元、28万元、30万元、32万元和32万元，假定从第6年起，每年收益额保持在32万元水平。(2)依据资料确定无风险酬劳率为3％，企业所在行业平均风险与社会平均风险比率为1．2，社会平均收益率为8％，资本化率为8％。要求：利用分段法计算该企业整体评定价值(计算结果保留小数点后两位）第58页

1、某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机购置价为35万元，基础及安装费4．5万元，运杂费0．5万元。评定基准日为年12月20日。经过调查得知，该类压力机定基价格指数1990年和年分别为130％、150％，基础安装费10年间上涨了100％，评定基准日运杂费为1．1万元。该压力机前5年利用率为120％，后5年利用率为95％，预计尚能够使用3年。与同类设备相比，该设备操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员年工资及福利费用为2万元／人。所得税税率为33％，折现率为12％。要求：

(1)计算该设备重置成本。(2)计算该设备实体性贬值额。(3)计算该设备功效性贬值额。(4)计算该设备评定价值。第59页2、某房地产总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入5％，房产税为年预期租金总收入12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入6％，房屋财产保险费为0．3万元／年。预计该房地产尚能够使用10年。折现率为12％。要求：(1)求该房地产年租金总收入。(2)求该房地产年出租费用。(3)求该房地产年纯收益。(4)计算该房地产评定值。第60页

3、某企业为了整体资产转让，需进行评定。现搜集相关资料以下：(1)该企业多年来经营一直很好，在同行业中含有较强竞争优势。(2)经预测被评定企业未来5年预期净利润分别为100万元、110万元、120万元、140万元、150万元，从第6年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元水平上。(3)该企业一直没有负债，用加和法估算企业各项可确指资产评定值之和为800万元。(4)经调查，在评定基准日时，社会平均收益率为9％，无风险酬劳率为4％，被评定企业所在行业贝塔系数为2，资本化率为12％。要求：(1)说明评定该企业商誉主要思绪和方法。(2)评定该企业商誉价值。第61页4、某评定事务所对A企业准备投入中外合资企业一项非专利技术进行评定。评定人员经调查了解到，该项技术已使用3年，产品比同类产品性能优越，每件产品可带来新增利润10元，当前该产品年实际销量为2万件。评定人员预测，该技术产品这种市场优势尚可保持5年，且每年销量会以10％速度递增。国库券利率为4％，风险酬劳率为8％。该企业所得税率为33％。依据上述资利。确定该非专利技术评定值。第62页

1、某企业要进行改组，依据过去经营情况和市场形势。预测其未来5年收益额分别为100万元、150万元、135万元、120万元和115万元，依据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为9％和10％。试采取年金资本化法确定该企业重估价值。第63页2、某进口设备，账面原价1500万元人民币，进口时外汇汇率为1美元=8元人民币，评定基准日外汇汇率为1美元=8．3元人民币，进口设备生产国同类资产价格变动指数为120％，国内同类资产价格变动指数为140％，现行关税税率为20％，其它税率为10％，国外运杂费10万美元，境外途中保险费为设备价款0．5％，依据上述资料计算进口设备重置成本。第64页

3、某企业转让生产技术，该企业与购置企业共同使用这项技术，双方生产能力分别为600万件和400万件，该项技术从国外引进时，账面价格为500万元，已使用4年，尚可使用8年，4年来物价指数上升了20％，因为该技术转让使市场价格下降，使企业在以后8年中降低销售收入折现为80万元，增加开支以保住现有市场成本按现值为20万元。试评定该无形资产转让最低价值。第65页4、某企业转让制药生产全套技术，经搜集和初步测算