中指院-2024中国房地产百强企业研究报告

中国中国TOPTEN权威公正客观2024年3月21日 1 1 4 4 4 4 4 5 7 8 8 9 赵玉国、高院生、袁彬彬、石蕊、梁波涛、薛晴、高小妹、 1主报告一、研究背景与目的动“2024中国房地产百强企业研究”，以“顺势而为，行在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基二、研究方法体系评价指标体系设立原则力、运营效率、社会责任在内的七个二级指标 2面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析数据来源）；数据复核企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业 3“2024中国房地产百强企业”名单 450%IIIII40%30%20%10%0%50%IIIII40%30%20%10%0%三、主要研究成果在2024中国房地产百强企业研究中，中国房地产科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生微增（1）央国企市场份额继续提升，“大而不强”企业掉队导致断层出现2019年2020年2019年2020年2021年2022年2023年20%10%0%-10%-20%-30%-40%百强企业销售额增长率全国商品房销售额增长率百强企业销售额增长率全国商品房销售额增长率 全国商品房销售面积增长率51004100310021001100模断层，未来也会不断涌现出新的企业推动行业健康发展。2019年2020年2021年2022年2023年.百强企业销售额市场份额.综合实力TOP10企业销售额市场份额 52022年2023年混合所有央国企府背书备受消费者信赖，进一步转化为销售业绩的增长。（2）进一步聚焦核心城市，紧抓改善性需求释放机遇，积极营销加速去化一线城市二线城市三四线城市2023年2022年前5城市前10城市前20城市2022年2023年点城市政策窗口期加快去化，重点城市销售贡献占比提升。上海杭州北京广州南京成都苏州武汉厦门深圳东莞天津宁波西安佛山重庆青岛合肥济南长沙0%2%4%6%8%10%12%2022年2023年 60%0%2023年2022年90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上产品入市带动改善性住房需求释放，同时首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策不断落地也进一步促进改善加大改善类产品份额。研究组对百强代表企业2022年及100%80%60%40%20%2022年2023年一线城市2022年2023年二线城市2022年2023年三四线城市90平米以下90-140平米140-200平米200平米以上 7十”、“618”再到打造具有企业特色的营销节点，围绕获客、等企业双十一、双十二等营销节点推出营销活动助力销售。（3）投资策略更加理性，以销定投聚焦核心城市，谨慎选择合作伙伴1600014000120001000080006000400020000拿地金额（亿元）拿地面积（万平方米）2021年2022年2023年一线城市二线城市三四线城市2023年2022年单位：万平方米6005004003002000上杭西成北广武苏长合佛南宁三重郑太厦南天海州安都京州汉州沙肥山京波亚庆州原门昌津 8（1）竣工结转增加，2023年营业收入同比转正5004003002000单位：亿元30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019年2020年2021年2022年2023年营业收入均值净利润均值 营收均值增速净利润均值增速16%14%12%10%8%6%4%2%0%2019年2020年2021年2022年2023年净利率均值净资产收益率均值 9城住宅用地成交楼面均价占新建住房销售均价比重整体呈60%50%40%30%20%10%0%2020年2021年2022年2023年一线城市二线城市三四线城市动性 （3）聚焦优势领域调整业务结构，向新发展模式转型120%100%80%60%40%20%0%2019年2020年2021年2022年2023年剔除预收账款后的资产负债率净负债率现金短债比2.00.50.0 50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%2019年2020年2021年2022年2023年短息有息债务占比总有息债务在总负债中占比控单位：亿元605040302002019年2020年2021年2022年2023年2023年2022年 保交楼专项借款城市房地产融资协调机制建立城市房地产融资协调机制进行项目评估筛选支持对象更快更稳地满足合理融资需求保交楼专项借款城市房地产融资协调机制建立城市房地产融资协调机制进行项目评估筛选支持对象更快更稳地满足合理融资需求时间信用债海外债合计2024半年度3144.61565.34709.82024年度5313.22389.97703.12022.82022.11-2023.112024.1项目层面企业层面项目层面金融16条一视同仁三个不低于单”、差异化对待房地产开发项目，有效区分集团公司债务目的助力项目开发同时防止新风险产生参与方地方政府：强化责任金融机构：增强信心房地产企业：压实主体责任支持的房地产项目“白名单”快正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目→积极满足合理融资需求稳开发建设暂遇困难，但资金能够平断贷，展期、调整、新增贷款于偿还存量贷款和公开市场债券。最后，房企可利用“三大践行绿色发展理念（1）积极依法纳税，典型房企纳税超百亿 （2）参与保障性住房建设，落实租购并举发展战略“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的工作会议进一步强调加快推进“三大工程”。保障性住购并举”的住房制度，保障性租赁住房成为近几年筹集建设（3）践行绿色发展，多方回馈社会百强企业积极践行“双碳”战略，打造绿色低碳社区。相当于25万棵成年树木的减碳贡献。中海河段运用自主研发的“智碳空间”数字孪生能耗及碳管理平台通过公益基金会、打造公益品牌传播利用低碳和智慧技术打造绿色住宅产品和低碳社区环保理念 坚持生态环保、产业带动、保育耕作、民生福祉“四个优“保利少年志•星火教育金”，在全国7个定点帮扶县设置“保 四、2024中国房地产百强企业TOP10研究“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。2024中国房地产百强企业“综合实力TOP10”1234567892024中国房地产百强企业“规模性TOP10”123456789万平方米，同比减少8.3%。招商蛇口实现签约销售金额 2024中国房地产百强企业“盈利性TOP10”1234567892024中国房地产百强企业“成长性TOP10”123456789 2024中国房地产百强企业“稳健性TOP10”123456789色地产高质量发展战略，通过高质量拿地及提高“特色地产2024中国房地产百强企业“融资能力TOP10”123456789润置地精选旗下核心区位标杆项目青岛万象城为华润商业 2024中国房地产百强企业“运营效率TOP10”1234567892024中国房地产年度社会责任感企业123456789国能见大厦二期项目获批“十四五”国家重点研发计划项目 2024中国房地产百强之星五、结语 副报告一探究房地产企业发展新模式另一方面，抓住结构性机会，追求开发业务的“有质量增长”。房企组织架构优化以提高管理效能和提升协同业务 模式应现在解决“好不好”问题的新要求，房企亟须探索新的发政策倡导房企要探索新发展模式。2021年中央经济作会议第三次提及新发展模式时，要求“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。202利接近尾声，城镇化放缓。在新的发展时期，行业降速、 租赁业务收入金融服务业务租赁业务收入金融服务业务住宅订制建设经纪管理业务背后是“高负债”，专业化程度较低且表内重资产开发，导辅的双轨制住房体系，新加坡房企如凯德集团凭借“私募 台进一步实现“轻资产”运营。其开发业务通过自有资金实坡模式的主要特征是以自身核心轻或重资产为核心提升转型从而拓展新业务增长点成为日本房企提高盈利能力客户资源并为管理部门贡献经纪业务和物业管理的本模式的主要特征是综合性大型房地产企业已经累了产党的二十大报告强调：“高质量发展是全面建设社会要的发展，是体现“创新、协调、绿色、开放、共享”的新判未来企业自身在行业中的位置，基于建造商、运营商、去以重资产开发建造为主的单一价值创造，转向以开发、 模式从以开发为主的“高负债、高杠杆、高周转”模式向轻开发业务的企业可通过提供付费定制化服务满足差异化的企业可以通过加码轻资产业务实现相关业务的协同促“轻重并举”的发展策略，通过优质项目的打造积累运营经置地投资物业实现租金收入同比增长达39.4%。集团轻资加快企业转型升级，围绕“绿色、健康、智慧、品质”产品 大量商业代建需求，城中村改造等“三大工程”带动政府代尾效应”0 25其中，代建具有轻资产、抗周期性等特征，是专业化：提升专业能力，加强业务标准化和数字化。 2620%，蝉联代建运营引领企业。作为中国房地产轻资产开树立品质代建标签。积极构建“1+N"多元模式全产业链服湖”的生态优势、扎实的数字化底座以及多年沉淀的行业航全业态智慧营造。“腾云筑科”是世纪金源集团顺应中国创造和引领城市发展“新模式”与幸福人居“新生活”，以建筑科技赋能，推出融合绿色节能、智能家居、数字智慧、 27绿城房地产建设管理集团和颇具特色的生活服务体系，始终秉承“为更多人造更多建修复等公建基础设施等各类型建筑开发营运领域均有理秉持“绿色科技、美好生活”理念，以绿色科技为核心竞 蓝绿双城以满足多样性住房需求和美好生活需求为衡量标准，创新引入“共建”新模式，深化落地“变量共建”品牌影响力进行第三方项目拓展，进入“轻重并举”的公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。本集团坚定不移地发展商业物业，依托多样化的商极的资产管理提升资产价值、加速发展轻资产管理招商商管不仅在持有商业及写字楼业务上稳健发管理方法入手，提高企业经营周转速度，实现高效运营。2023年，房企组织架构优化以提高管理效能和提升 总部区域打造平台做精做专合并或裂变整合资源深耕市场销售运营总部区域打造平台做精做专合并或裂变整合资源深耕市场销售运营数字社区智慧客服全屋智能场景营销虚拟体验线上成交精简组织架构精简组织架构持续业务优化提高管理效能业务部门业务部门支持重点业务提升管理效能业管理到投资决策、设计开发与运营服务的全产业链条。上，中交地产打造“中交优家”小程序。通过直开发开发拿地选择规划设计建筑施工营管理；如华润置地推出“小润选房”一站房地产企业销售额和销售面积排名中连续四年保持增长。 30健的实力国企，资金雄厚，“三条红线”全绿档，同时也是速地产集团作为安徽省属房地产开发企业，秉持“质造唯在房地产逐渐回归居住和民生属性的大背景下，“交 付”已成为房企经营链条中最重要的一环，房企的交付力央企产品责任，并以高品质交付开启万千家庭美好生活。通过“以心交新”，将“美好生活营造者”的精神落实到每一房企在保持安全财务杠杆的同时可维持适量优质库核心区域，在优势范围内做强做透，保障销售业绩目标。院积累多年的传统数据+新兴数据的强大数稳步发展。在这种背景下，房企需要紧紧抓住客户需求，绕“生活有温度”主题完成标杆创新、专项创新、属地创新 32及客户需求变化，持续探索高品质生活方式生命周期和情感诉求构建美好的归家体验；精研“绿式工从“五比五好”产品哲学的匠心理想出发，杭州城建（大家发挥自身优势，多业务协同发展房企实现均衡稳健发展。方、中西部地区省份加大力度从省级层面推动城市更新。 业上楼”定制化产业空间。园区存量空间的释放对于园区片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等重点园区和重点产业项目建设。由“高投资、重资产、慢周转”的工业地产模式向“股权化、 864202013201420152016201720182019202020212022202340%20%0%-20%-40%全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成以“客户体验”优先为设计理念，强调产品的生长性”，顺应市场变化和企业的发展需求，强调“品质驱是“产业综合服务商”的载体。自成立以来，绿城美一直秉持着“政府为首、内容为王、产业为基、团队为本” 35态领域打造独具特色的小镇产业生态。在绿城小镇集团“重资产+产业运营”双轮驱动战略下，绿城美好产业整合力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”位列国家战略新兴产业，在“回归高新”的科技创新赛道上，深（2）合作协同提升运营管理水平，深度参与产业转型升级产业地产运营商对优质产业项目的吸引力归根结底优秀产业地产运营商与政府合作，发挥在园区策划、建设为合作出发点，促进产业转型升级和区域经济发展。 36副报告二2024中国房地产服务优秀企业研究新竞争格局下，房地产服务行业亦迎来新的机遇和挑战。策划代理企业积极调整以应对市场和客户需求的变 37（1）业绩降幅缩小，市场份额保持高位单位：亿元403020010%0%-10%-20%-30%2020年2021年2022年2023年TOP10企业营业收入均值TOP10企业营2023年，代表企业营收增速有所放缓。从策划代理单位：亿元300020001000014%13%12%11%10%2020年2021年2022年2023年TOP10企业代理销售额均值TOP10企业市场份额2023年策划代理TOP10企业代理销售额均值为（2）深化多平台合作深度与广度，调整盈利结构以运营为新增长点划代理企业一方面通过多种新媒体平台和行业协会持续（3）调整组织架构因城施策，以专业化工具拓宽营销渠道 38不断强化“策销渠媒”的分项能力，创新尝试更多业务，打式的购房服务，为合作方提供可