YZ-100926-赢华广场商业定位

赢华国际广场商业局部筹划定位目录PART1工程价值梳理PART2周边商圈借鉴PART3工程定位PART4商业细化工程价值梳理本案真北路中环线大渡河路地铁2号线地铁15号线地铁13号线金沙江路轨道交通地铁2号线，已通车，通往大虹桥交通枢纽。地铁13号线，2010年通车，连接南京西路商圈。地铁15号线，途经虹桥开发区、古北开发区等区域。交通干道跨河桥梁真北路中环线已建成通车。大渡河路已拓宽至6车道金沙江路规划拓宽至6车道北虹路桥和古北桥已建成通车威宁路桥和中江路桥规划2010年通车。威宁路桥工程价值分析未来交通便捷，对接虹桥、南京路等成熟区域，直面苏州河本案中环商务交通枢纽园林式的长风教卫园区位于泸定路西侧，南面是云岭路绿带，西侧是纵向绿带和小区中心花园。规划占地面积65000平方米，近100亩。建筑面积47000平方米，平均容积率0.72。五星级酒店长风国际娱乐中心五星级酒店地下空间合理开发利用在核心区域1、2号地块结合商业、娱乐等工程建设地下商业设施和步行系统；在苏州河沿岸结合商务办公、会展中心等工程，建设相互贯穿的地下停车系统国浩生态商业中心3个游艇码头游艇泊位近百个，长风生态商务区将成为上海国际大都市商务游艇的集聚地办公楼和商业娱乐设施150万方酒店式公寓、高尚住宅124万方学校、医院等配套24.4万方开发总量可规划开发的土地面积220万方，开发总量298.4万方建筑面积工程价值分析以生态商务为核心的大型综合开发区域工程价值分析

交通便捷，对接虹桥、古北、南京路等成熟区域，直面苏州河政府综合规划，大体量、完善配套、高起点高档生态商务区具有极大的开展潜力和稀缺性，其价值将是下一个“虹桥、古北”周边商圈借鉴参考商圈选择原那么长风生态商务区新开发区域缺乏传统商业积淀依附于区域商务办公集中商业体量大，未来将形成新的区域中心商圈地段价值交通便捷性物业效劳及品牌规划前景及潜力市场定位运营操作方式商业的比较选择工程商业特性工程参考对象区域内部商业工程周边较有辐射力的商圈重点典型工程赢华国际广场长风生态商务区中山公园商圈虹桥商圈百联中环购物广场虹桥商圈中环百联购物中心

周边商圈选择长风商务区、虹桥商圈、中山公园、中环百联购物中心中山公园商圈参考商圈选定长风生态商务区绿洲中环中心广场绿洲中环中心广场本案汇银铭樽旭辉世纪广场国际采购中心北岸长风国盛中心中海地块长风公园苏州河威宁路桥区域商圈——核心商业紧邻长风公园长风商务区大型集中式商业主要集中于东部，北岸长风和国盛中心两个工程，紧邻长风公园；本案是西部唯一较大体量的集中式商业区域一站式大型购物中心，主要辐射长风及周边客源项目经济指标商业建筑面积：约10万㎡商业建筑楼层：地上4层、地下1层停车位：300个楼层业态〔只租不售〕：地下一层主题：活力生活馆——时尚地带一层主题：fashion主题——潮流世界二层主题：休闲娱乐主题——品牌零售、儿童世界三、四层主题：主题设色美食苑——中大型餐饮加特色餐饮租金：6-15元/㎡.天左右二期规划国盛时尚百货，大型影院等工程集商务、商业、生活及休闲娱乐于一体，由一座大型主题商场、四座甲级写字楼、两座SOHO、一座五星级酒店和一座公寓式酒店组成。国盛时尚大型商业区位于国盛中心东侧，分两期开发。一期已建成预计年底开业，二期预计11年招商，12年开业该案拥有近10万方的体量，具备一定区域中心商业操作性。主要面向长风区域客源。由于周边3公里内，有众多成熟商圈，且由于交通和开发成熟度的关系，辐射力有限。国盛中心电影娱乐主题生活时尚广场，特色鲜明，辐射长风及周边客源项目经济指标商业建筑面积：约7万㎡商业建筑楼层：地上4层、地下1层业态：以电影为娱乐主题，并且配以高科技娱乐设施、主题餐饮，以及独特购物休闲

4幢依水而建的多层总部型写字楼、2幢小高层写字楼、3幢标准写字楼、1幢效劳型写字楼、1幢五星级酒店、1幢国际娱乐商业中心。集商业、娱乐、办公、酒店等多种物业形态于一体的国际生态商务娱乐综合体。

商业工程米高梅广场已建成预计10年年底或11年年初开业7万方的体量，以好莱坞电影及高科技娱乐主题为卖点，时尚娱乐主题购物中心，凭借较鲜明的特色，有望辐射周边较大区域北岸长风企业展示、商务消费，小型效劳等面向区域商务人群业态〔招租中〕：企业产品展示、高端商务消费等三层商铺，单套面积1500㎡，2000㎡，3000㎡一楼：5-6万/㎡，二楼、三楼：4-5万/㎡其他工程汇银铭尊业态〔招租中〕：便利店、餐厅等小型效劳类商业一层底商，单套面积70-80㎡，100㎡，330-400㎡出售：4万/㎡，租金：6元/㎡.天旭辉商务广场成熟度低，开展潜力大，依托长风商务区及周边客源长风商圈优势：长风生态商务区是全新规划的新商务区，规划起点高，开展潜力大，侧重商务，商业工程主要为商务区内部及周边居民效劳。劣势：区域目前商业认知度低，交通导入客流的能力相对不高，开展成熟所需的时间较长。客源：预计国盛中心和北岸长风两个工程能吸引包括长风商务区白领、周边居民、2号线导入客流等较大范围的客源，而汇银铭尊和旭辉广场以工程自身客源为主。竞争：两个紧邻长风公园的商业工程，体量大，具有自身特色，具备在未来开展成为新的区域商业中心的潜力；但也分流了相当的本案潜在客户。影响：该商圈依靠长风商务区及长风公园的带动，未来辐射潜力较大。中环核心区域，受周边大体量商业夹击，业态以休闲娱乐为主项目经济指标商业建筑面积：30000㎡商业建筑楼层：1栋地上6层1栋地上3层停车位：1300个楼层业态：商业广场1~3F：金逸国际电影城2F：餐饮中央广场1F：零售百货用品2F：休闲娱乐3F:零售百货4F:休闲美食5F：运动儿童中心：体育用品、儿童玩具、儿童主题乐园6F：休闲美食绿洲中环中心地处普陀区金沙江路、中环线交界处，处于中环•长风商务核心区域中心位置。06年推出的中央广场，位于整个工程的商务核心区，呈C形环绕，商业广场呈球形设计，因周边有农工商118等、麦德龙等大体量商业竞争，本工程客群以商务休闲客户为主绿洲中环中心虹桥天山路商圈——娄山关路天山路口天山路商圈包括天山路、娄山关路一带的天山路商业街，这里是2号线娄山关路站的出入口娄山关路娄山关路天山路天山路泓鑫时尚广场汇金百货虹桥天都长房国际〔原天山商厦〕虹桥百盛购物中心项目经济指标商业建筑面积：50000㎡商业建筑楼层：地上5层停车位：380个楼层业态：B1F经营黄金饰品，化装品、皮件、食品、百货超市；1F经营各类女装；2F经营男式服饰、运动器材；3F经营各类家居用品、大小家电、文教用品；4F经营儿童服饰、童车、少儿读物，并设有游戏机房；5F经营餐饮；业态配比为零售、餐饮、其他4：1：1。长房国际位于天山路789号、889号。工程于2007年7月进行停业改造和扩建，该工程由原天山商厦大楼和新建的26楼长房国际广场组成，新商厦总规模到达5万平方米。两幢大楼地面5层用作商业用房，3至5层分别由联廊连接起来，使两个商业大楼“合而为一”。大楼地下就是娄山关路地铁站出口，是真正意义上的“地铁商厦”。真正的地铁上盖，是天山路商圈的重要局部，但目前客层偏群众化，离原来定位有一定偏差长房国际客源定位分析：长房国际为该板块区域型商业的重要局部，许多学生、上班族、中老年人、小白领都会来此消费，但根据其现在实际经营情况及客户层次表现，更趋向于平民化群众化，离原来定位有一定偏差。租金分析：目前，长房国际的租金为一层25元/平米/天，789号品牌整体档次比889好略高一点，因此租金也有一定差距。长房国际项目经济指标商业建筑面积：43600㎡商业建筑楼层：地上6层、地下3层停车位：100个楼层业态：B3F：停车场B2F：玫尚潮流馆、COCO壹番屋、新地茶餐厅、焙蕊意式屋、哈玛匠餐厅、一线烫捞、川粤苓餐厅B1F:娄山关路地铁站1F复2F：国美电器、宏图三胞、CASIO手表、新纬度、上海旅游咨询中心、格格小铺、流行美、PAUL洋服、星造型美发、艾尚美甲、肯德基、亚一金店、达芙妮、吉野家、KARA服饰、唯尚咖啡、美式眼镜、智造空间、DQ冰激凌、ALKEMY服饰。喜士多、谭木匠、招商银行3F：国美电器、瑞奇诗美容4F：四姑娘川菜、国际品牌服饰特卖会5F：聚龙游艺、浩沙健身、西贝攸面村泓鑫时尚广场集百货、餐饮、娱乐为一体的综合性商业楼盘，地处工程地下二层与地铁二号线娄山关路四号出口直接相连，为物业租售最为活泼的地带，地铁商业黄金线的连接使之成为人流的聚集地。地铁商业黄金线的连接使之成为人流的聚集地泓鑫时尚广场虹桥天都整体档次感不高，业态较少项目经济指标商业建筑面积：38000㎡商业建筑楼层：地上5层、地下2层停车位：70个楼层业态：B2F:娄山关路地铁站B1F：Q2名品街、地下车库1F~2F:胜道运动城、棒约翰、星巴克、哥弟、ABLC服饰、JOE/ONE服饰、佐丹奴、中信银行、阿玛施、AUSSION童装、WENGER瑞士军刀专卖、蒙娜丽莎婚纱摄影、藏爱内衣、妈妈好孩子、3F:星光摄影器材城、雨打芭蕉、永琪美容美发4F:红潮创意川菜、派特屋韩国烧烤、华浦教育、清迈养身SPA5F:雍廷沪粤创意菜、天都国际会所虹桥天都位于天山路、遵义路，毗邻虹桥开发区。地下商业街通地铁二号线娄山关站，并有下层广场定期举办各式活动。西侧沿天山路大型商场，文化娱乐、餐饮休闲、健身美容等设施俱全。虹桥天都汇金百货内部业态丰富，地铁2号线为其带来较大客流量项目经济指标商业建筑面积：40000㎡商业建筑楼层：地上6层、地下3层停车位：80个楼层业态：B3F：停车场B2F:都市超市馆:生鲜蔬果、百货、化装品、药品、烟酒茶叶、营养品、食品、糕点B1F：家居用品馆：床上用品、厨具电器、办公用品、通讯器材、礼品1F：饰品百货馆：手表眼镜、饰品、化装品、女鞋女包2F：淑女用品馆：少女装、少淑女装、服饰配件、美甲美发3F：仕女服饰馆：高级职业女装、淑女装、女内衣、羊绒、袜品4F:男士用品馆：男式正装、商务休闲装、男内衣、西裤、衬衫、男鞋、箱包5F：运动儿童馆：运动服饰、休闲服饰、体育用品、儿童玩具、盈通用品、儿童乐园6F：休闲美食馆汇金百货虹桥店主力经营服饰、家居、童品、餐饮等30多种大类300多个国内外知名品牌，从地下二楼到六楼依次为都市超市馆、家居用品馆、饰品百货馆、淑女用品馆、仕女服饰馆、男士用品馆、运动儿童馆、休闲美食馆，商场内部与地铁2号线直接连通。汇金百货虹桥天山路商圈——其他区域天山路商圈其余路段商业则都呈现出物业陈旧化、层次低档化、商家分散化、主题不明化等特点。物业形态多以沿街底商为主；针对客源大多以周边居民或是换乘过路客为主。得益于2号线的延伸，沿轨道交通东西向辐射的潜力仍可挖掘现状：综上来看，虹桥天山路商圈的开展仍旧是从具有商业传统的天山路娄山关路一代为核心向外辐射，在这一核心区域内已形成多家综合百货业态为主，社区效劳配套为辅的形式。为次区域型商圈。优势：天山路作为上海老牌的商业街已存在多年，近年来加之地铁二号线的延伸，使整条天山路与其它市、区级商圈通行更为流畅。客源：天山路所吸引的客流是主要是周边居民，其次是通往西郊地区的流动客，以及天山路以南仙霞路上的办公客群。影响：该商圈依靠轨道交通，沿轨道交通东西向辐射的潜力仍可挖掘。但由于苏州河的阻隔，向北只具有一定的商业辐射能力。虹桥天山路商圈中高档时尚商业，辐射虹桥周边，对长风也有一定吸引力项目经济指标商业建筑面积：80000㎡商业建筑楼层：地上6层、地下1层车位：200百盛购物中心位于遵义路紫云路，虹桥商圈金三角中心位置，受虹桥商务区辐射，周边商务人群较多。区域内大型商业品牌云集，有较为浓厚的商业气氛。定位年轻时尚，业态丰富，涵盖了服装、餐饮、影院等多重业态，消费便利。以虹桥及周边居民为主力消费层百盛购物中心楼层业态：B1F：超市、面包、小家电、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、烟酒1F：化装品、女鞋、女包、钟表、眼镜、珠宝、通讯、酒吧、餐饮2F：钟表、笔、男鞋、男装、衬衫、餐饮3F：女装、女内衣、饰品、配件4F：衬衫、童鞋、运动装、童车童玩、箱包、健身5F：电影、特卖场6F：餐饮经济指标商业建筑面积：250000㎡商业建筑楼层：地上4层、地下1层停车位：1000个百联中环购物广场百联中环购物广场是集购物、餐饮、休闲、文化、娱乐为一体的超大型、现代化购物中心。工程位于上海市普陀区，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处，东临真北路和中环线，西倚真光路，南与麦德龙和百安居毗邻，北靠曹安路和沪宁高速公路，并与梅川路欧亚商业休闲街相望，属于真北商贸群和真光商业中心范围。业态丰富，整体档次中档楼层业态：B1F：世纪联华、新亚大包、沧浪亭、炭烧烧小厨、仙宝玩具、缘康堂、争鲜日本料理、巴巴拉儿童摄影、AK147台球俱乐部、可颂坊、红树林铁板烧、真功夫、福奈特洗衣、佰草集专卖、丰裕生煎、云南美食园、真货碳烤鱼、东北一家人、福满香、瑞丽摄影1F：干锅居、蕉叶咖喱屋、爱茜茜里、柯达摄影、元绿寿司、妇女用品商店、吉马酒业、星宝宝摄影、茂昌眼镜、东方商厦、星巴克、COSTA咖啡、味千拉面、茱丽雅婚纱、一茶一坐、避风塘、邮政局、吴良材眼镜、DQ冰激凌、农业银行、来伊份、必胜客、私房小厨、肯德基、好乐迪、第一医药、迪信通、屈臣氏、丝芙兰化装品2F：必胜客、迪斯尼用品、肯德基、华浦教育、懒人坊、尚田造型、露西亚内衣、晶玉之恋、星缘坊、卡通尼乐园、邵菲美发、皇氏饰品、寒风炭火烤肉、伊美娜美容、知音琴行、东方商厦、中环红木艺术馆3F：爱婴室、诗泥SPA会所、国美电器、中环古玩珠宝城、特力屋、天行健健身房、东方商厦、炬慷信息4F：正元韩国料理、新华书店、王品丰滑火锅、韩林碳烤、大渔日本料理、豆捞金坊、蜀菜行家、和记小菜、萨莉亚、伶达港骨头皇火锅、美龄宫大酒店、申格体育、水游谷游艺城、放电影院辐射能力已达3-4公里范围，对于长风生态商务区内的一站式生活消费需求有较大吸引力百联中环购物广场百联中环购物广场是典型的区域中心商业，是现代化综合性商业的一种本地化趋势。其主要特点为引入多家主力店——世纪联华、东方商厦、月星家居——大卖场、综合百货、专业市场等，并辅之以其他主题化和个性化的餐饮、零售等品牌，且都是目前上海十分热门、居民认知度较高的品牌。工程主要辐射范围至曹安路商圈、梅川路商业街、丰庄等地区的大量居民及常住人口。不过，百联这一区域商业中心模式在上海的复制和成功，得益于百联集团长久以来积攒下的商业资源，管理团队及对市区周边居住密集区域的前瞻性开拓。影响：百联中环购物广场以其便利的交通、独特的定位、丰富的业态和品牌组合，成为普陀区乃至整个上海西北区域的商业中心，其辐射能力已到达3~4公里范围。对于长风生态商务区内的一站式生活消费需求来说有较大的吸引力。百联中环购物广场中山公园商圈——地铁站出口附近龙之梦购物中心玫瑰坊巴黎春天中山公园商圈主要集中于中山公园南侧，地铁站附近，长宁路一带。包括龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊、多媒体广场、小马路商业街等。依托轨交枢纽的大型一站式购物中心，辐射面极广项目经济指标建筑面积：320000㎡商业建筑楼层：地上9层、地下2层停车位：500个楼层业态：B2F：超市、家电卖场、餐饮特色集市；B1F：超市、家电卖场、银行、餐饮；1F-3F时尚主流服饰品牌、钟表、化装品、珠宝、眼镜、银行、咖啡甜品、女鞋、皮具、饰品4F

男装、男鞋、箱包、休闲装、餐饮；5F

运动服饰、运动器械、美容美体、家居、旅游效劳、餐饮；6F

孕婴用品、儿童用品、游艺、餐饮；7F—8F

餐饮、美发、美甲、琴行；9F:龙之梦影城龙之梦购物中心位于长宁路、凯旋路，毗邻轨交站点，与站点直接相连。2、3、4号线三线交通枢纽。地下四层，地上10层裙楼加58层主楼。大型停车库，汽车站，大型超市，百货公司，书城，办公楼和酒店等多种设施。总建筑面积约32万平方米。

龙之梦购物中心的办公和酒店局部叠加形成一幢近240米高的超高层主楼，整个商城的外立面由玻璃和三片红铜质感的墙面组成。龙之梦购物中心中高档百货，依托轨交和区域成熟商业气氛项目经济指标商业建筑面积：21000㎡商业建筑楼层：地上3层、地下3层楼层业态：B3:男士休闲服装、男鞋、配饰、餐厅、美容美发中心、促销场

B2:女鞋、面包坊

B1:少淑女装、女士手袋、手表

1F:化装品、香水、黄金珠宝、配饰

2F:男女内衣、十元均一小铺、西餐厅3F:运动服装及用品、SPA美容护肤中心巴黎春天百货位于长宁路、定西路，毗邻轨交站点。2、3、4号线三线交通枢纽。中高档定位的大型百货，以化装品、服饰和家居搭配商品为主体，常有折扣活动。巴黎春天百货依托轨交人流，特色时尚休闲商业街项目经济指标商业建筑面积：7000㎡商业建筑楼层：地上2层、地下2层经营业态：特色餐饮：滋味轩、包公公、KFC、雅洲汇、假设叶日本料理、鲜果坊MAX等流行服饰：芭芭拉、潮流生活馆、猿乐社、灰5、Shining闪耀、男左女右、哥弟服饰等家居饰品：致趣礼品家居饰品坊、ToToStore、Idyll、Patra、洁钰工房等运动名品：PUMA、COLUMBIA、新百伦等玫瑰坊位于2、3、4号线换乘中心区域，东邻中山公园，南沿长宁路，西为龙之梦购物中心，北侧为商业步行街。3号线入口连接玫瑰坊地下二层入口。玫瑰坊商品主要分为三大板块：美食天地，时尚生活，旅行装备。涵盖了日本，韩国、香港、内地的不同饮食文化、休闲生活、品牌名店等玫瑰坊依托及其便利的轨交，黄金地段，成熟度高，业态丰富，对外辐射力强中山公园商圈中山公园商圈已开展约5年，是开展较为成熟的商圈，有着较高的市场口碑和客户吸引力。商业体量较大，以龙之梦购物中心为引擎，总体量约40万方，为上海主要商业中心之一。三条轨交交汇，交通极为便利，客户导入能力极强。内环内黄金地段，地段价值优势较大。影响：该商圈为上海西区主要商业中心之一，三轨交交汇，辐射力强，覆盖西区大局部地区。周边商圈现状商圈代表项目体量业态辐射范围长风商圈国盛中心10万百货、影院、餐饮、零售等长风周边北岸长风7万影院、娱乐、餐饮等长风周边汇银铭尊1万多公司展示、商务消费等该项目及周边普陀真北百联中环购物25万购物、餐饮、休闲、文化、娱乐等周边约3公里普陀长征绿洲中环中心3万餐饮、娱乐周边约2公里中山公园商圈龙之梦购物中心32万百货、家电、影院、餐饮等周边及2、3、4号线客流巴黎春天2.1万化妆品、服饰、家居等周边及2、3、4号线客流玫瑰坊0.7万餐饮、服饰、家居、运动等周边及2、3、4号线客流虹桥商圈长房国际5万服装、家居、超市、餐饮等天山路居民为主泓鑫时尚广场4.4万百货、餐饮、娱乐天山路及2号线客流虹桥天都3.8万百货、餐饮、休闲天山路居民为主汇金百货4万服饰、服装、家居、餐饮等天山路及2号线客流百盛购物中心8万百货、餐饮、娱乐等虹桥及2号线客流体量大、业态丰富、辐射力强周边商圈现状商圈代表项目地下业态长风商圈国盛中心活力生活馆——时尚地带中山公园商圈龙之梦购物中心超市、家电卖场、餐饮特色集市、银行巴黎春天服饰、美容、餐饮玫瑰坊餐饮、服饰、家居等普陀真北百联中环购物购物、餐饮、休闲、文化、娱乐等虹桥商圈长房国际黄金饰品，化妆品、皮件、食品、百货超市泓鑫时尚广场玫尚潮流馆、COCO壹番屋、新地茶餐厅、焙蕊意式屋、哈玛匠餐厅、一线烫捞、川粤苓餐厅虹桥天都Q2名品街汇金百货生鲜蔬果、百货、化妆品、药品、烟酒茶叶、营养品、食品、糕点、家居用品馆：床上用品、厨具电器、办公用品、通讯器材、礼品百盛购物中心超市、面包、小家电、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、烟酒地下一层业态以超市、餐饮、娱乐、小型精品店等为主商圈比照处于起步阶段，成熟度低，商业认可度不高；交通方面，辐射能力和客流导入相对较弱；周边商圈的客流分流较为严重，竞争剧烈；商业体量较大，业态丰富，未来价值潜力巨大。长风商圈的地位本工程在长风的地位体量小，规模和吸引力、辐射力均较弱；办公工程中的商业，缺乏纯粹的商业气氛；缺乏马路沿街面，客流交通导入能力相对较弱；商务区中央，外部居民支撑力弱。对于工程的启发思考工程定位难点常规业态竞争力较弱——工程体量小，交通导入能力和现有商业认可度均较低，与竞争工程相比不具竞争优势周边业态齐全、空白少——周边工程体量大，业态齐全，辐射力强，工程生存空间受压迫较重，突破空间较小工程定位思路发挥工程优势——根据工程自身的特点，最大化发挥工程自身优势，强化工程价值业态互补——工程业态需抓住商圈内的空白点，且消费群与现有商圈里的消费群大局部能够交叉，才能有足够的生命力。主题特色鲜明——具备较强的专业性和特色，来吸引客群进行消费。应对之策工程定位工程客户定位以周边商务人群为主力客户，周边居民为补充客户区位交通竞争商务属性强商务客源及需求充足普通居民客源缺乏缺乏常规商业购物气氛外部客流导入能力不强非轨交商业工程内部广场，缺乏马路沿街面分流居民客户外部大体量商业工程分流了大局部居民客源及常规商业客源普通居民需求得到满足工程定位原那么表达工程区域价值提升工程形象档次，实现价值最大化，促进后续办公销售满足区域商务客户商务配套需求工程定位依据区域价值商圈启发定位原那么工程整体定位立足区域周边商务需求，兼顾周边居民需求苏州河·城市·高端·时尚休闲·广场生态景观性核心成熟地段主题特色匹配整体形象工程属性商业细化价值考虑：通常底层商业物业价值是住宅/办公的2倍，2层商业价值是底层商业的60%-70%，2层商业价值高于常规办公风险考虑：2层办公物业改为商业物业较为困难，反之，商业改为办公较易实现。开展前景：工程商业开展潜力巨大，2层完全可能具备较高商业价值商业位置确定地面商业做到2层建议地面商业做到2层商业租售确定位置自身特征商业价值销售难度租售形式一层交通可达性佳匹配项目高端形象极高小出售二层交通可达性较低体现项目高端形象较高单独销售难度较大出租地下一层交通可达性低项目重要特色卖点较低销售难度较大出租地上一层出售，地上二层和地下出租——配套性商业客源：效劳于本案自身及周边办公商务人群与居住人群业态：建议引进中高端便利店、商务简餐厅、咖啡厅、洗衣店、银行、票务中心等设置于2#楼——流动性商业客源：面向长风板块高端商务人群及周边居住人群业态：建议引进高端餐饮店、咖啡厅、美容美发店、精品购物店、品牌零售店等设置于3#、4#楼的一层或二层，一二层可通过内部电梯或楼梯连通地上商业业态定位满足商务配套性需求，创造流动性休闲消费需求展示工程形象满足商务需求商业类型交通可达性强客户流动量较大地上商业特性高端商务配套〔100-150㎡左右〕地上一层业态建议连锁品牌便利店地上一层24小时自助银行地上一层票务预订中心地上一层便利店、银行、票务中心、咖啡厅、间餐厅等中高端休闲娱乐配套〔200~300㎡左右〕高端餐饮店地上一、二层美容美发店地上一、二层地上一层业态建议品牌零售店地上一、二层品牌餐厅、品牌零售、美容美发等中高端商务、休闲、娱乐配套〔200~300㎡左右〕高端餐饮店地上一、二层咖啡店地上一、二层美容美发店地上一、二层地上二层业态建议咖啡厅、间餐厅、品牌餐厅、品牌零售、美容美发等2#一层商业局部小面积分割为主，面积控制在130平方米左右地上面积分割建议8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m10.5m8.4m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m12.6m办公大堂增强商业平面延展面，增强商业展示性和商业价值；适度分割面积，控制销售面积及总价，促进销售；办公大堂12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m地上面积分割建议3#一、二层商业局部一层：小面积分割为主，面积控制在130平方米左右二层：以内部楼梯或电梯联通一层，面积在130平米左右增强商业平面延展面，增强商业展示性和商业价值；适度分割面积，控制销售面积及总价，促进销售；大堂上空12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m8.4m12.6m12.6m12.6m8.4m8.4m8.4m地上面积分割建议4#一、二层商业局部12.6m12.6m6.3m8.4m8.4m8.4m11.4m8.4m8.4m8.4m10.5m15.2m12.6m8.4m8.4m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m办公大堂一层：小面积分割为主，面积控制在130平方米左右二层：以内部楼梯或电梯联通一层，面积在130平米左右增强商业平面延展面，增强商业展示性和商业价值；适度分割面积，控制销售面积及总价，促进销售；12.6m12.6m6.3m8.4m8.4m8.4m11.4m8.4m8.4m8.4m10.5m15.2m12.6m8.4m8.4m10.5m9.2m8.4m8.4m8.4m大堂上空工程地下商业为下沉式广场，但与地面并无缓坡直接相连，主要依靠电梯或楼梯通往地下，交通可达性不佳。考虑交通因素，地下商业假设导入常规配套商业或针对流动客流的商业，客流的导入难度较大。建议定位目的性消费，弱化交通抗性，导入目的性客流地下商业需求定位电梯区目的性消费为主导，吸引周边商务人士及居民商圈代表项目地下业态长风商圈国盛中心活力生活馆——时尚地带中山公园商圈龙之梦购物中心超市、家电卖场、餐饮特色集市、银行巴黎春天服饰、美容、餐饮玫瑰坊餐饮、服饰、家居等普陀真北百联中环购物购物、餐饮、休闲、文化、娱乐等虹桥商圈长房国际黄金饰品，化妆品、皮件、食品、百货超市泓鑫时尚广场玫尚潮流馆、COCO壹番屋、新地茶餐厅、焙蕊意式屋、哈玛匠餐厅、一线烫捞、川粤苓餐厅虹桥天都Q2名品街汇金百货生鲜蔬果、百货、化妆品、药品、烟酒茶叶、营养品、食品、糕点、家居用品馆：床上用品、厨具电器、办公用品、通讯器材、礼品百盛购物中心超市、面包、小家电、床品/家品、洗衣房、保健品、茶、烟酒周边商圈以超市、餐饮、娱乐、零售等为主地下商业业态定位商圈代表项目经营业态特色主力面积划分人民广场香港名店街精品零售时尚休闲40-60㎡迪美购物中心服装、饰品前卫时尚20㎡淮海路香黛时尚广场休闲、内衣、美甲、饰品、化妆品女性、时尚20㎡中山公园米兰时尚广场休闲、饰品、餐饮休闲、时尚15㎡静安寺